12957
Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только. Обратная связь, Реклама и ВП - @vlvvlv
#ДКП
😎 Денежно-кредитные условия в ноябре-декабре вновь ужесточились
🟤 Ставки по кредитам и депозитам в ноябре — первой половине декабря 2024 года продолжали расти и стабилизировались на достигнутых высоких уровнях после решения Совета директоров Банка России сохранить ключевую ставку неизменной.
🟤 И корпоративное, и розничное кредитование в декабре, по оперативным данным, продолжило замедляться.
🟤 Приток средств граждан на вклады сохранялся. Годовой прирост денежных агрегатов уменьшился.
Подробнее читайте в комментарии «Денежно-кредитные условия и трансмиссионный механизм денежно-кредитной политики» ↘️
Продажи декабря к ноябрю 2024 в новостройках Казани. Данные по проектным декларациям на момент среза
В сумме по опубликованным ПД видим 978 ДДУ (+46% к ноябрю). Декабрьский лидер ПИК, собрал почти 17% местного спроса. За ним СМУ 88 и Ак Барс Дом, с 13,5 и 10% рынка, соответственно 🔥 @pulsprodajru
😎В этот раз дарю 10-ти подписчикам по 5000₽ каждому — по традиции, как начало накопления на ремонт или первоначальный взнос на квартиру. 😏
Как и обещал, каждое воскресенье — розыгрыши. В этот раз будет 10 победителей.
Условия:
1. Быть подписанным на Телеграм-канал «Инсайдер.Главный по домам»
2. Оставить комментарий под этим постом в канале «Инсайдер.Главный по домам» с фото/скрином идеальной или самой нелепой планировки квартиры (обязательно с указанием города и ЖК).
Заодно узнаем ваши предпочтения🤓
*можно неограниченное количество комментариев, но подсчитываться будут только те, которые соответствуют теме в условиях.
☝🏻Итоги подведу в 15:00 (мск) 23 января 2025, выбрав с помощью рандомайзера 10 человек из комментариев (выложу постом видео подведения итогов). 😉
Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Банковский контроль.
Особенность проектного финансирования в том, что банк не дает денежные средства напрямую застройщику. Банк оплачивает затраты застройщика: приобретение материалов, выплаты подрядчикам и т.п. Застройщик направляет в банк платежное поручение, которое банк исполняет после проверки.
Почему так?
Обманутые дольщики.
📊Надо сказать, что прямой экономический ущерб здесь переоценен, но косвенно наличие хотя бы одного прецедента создает недоверие со стороны покупателей -> они менее охотно приобретают жилье на этапе строительства -> процесс стройки становится дороже -> цены растут быстрее зарплат -> жилье менее доступно -> классовая ненависть распространяется по обществу и начинает мировую революцию обманутых дольщиков и т.д.
📉Для добросовестных застройщиков (коих большинство) наличие банка-посредника создает множество неудобств. Но это плата за страховку от морального риска, который является неотъемлемой частью строительства с привлечением средств граждан:
В случае простой циклической рецессии и локального падения продаж, застройщику рациональнее «забрать деньги», чем идти в банки за дорогими кредитами, чтобы довести проект до конца, а всю прибыль отдать кредиторам и подрядчикам.
🎢Здесь еще встает особенность рецессий а-ля русс, когда ухудшение бизнес-цикла сопровождается растущей инфляцией и ставками. В этой ситуации необходимость «брать долг в любом случае по закону» снижает барьеры для получения ликвидности и увеличивает относительнуюю привлекательности опции «завершить проект».
При этом, разумеется, у бизнеса сохраняются возможности обходить ограничения банков, но этот обход значительно дороже, чем просто вывести деньги дольщиков на Кипр.
3/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Проектное финансирование или как банки получают от девелоперов деньги, чтобы выдать их же девелоперам обратно как кредит (или как там об этом думают).
В 2024 году у нас завершился полный строительный цикл с механизмом проектного финансирования и счетов эскроу.
Что такое ПФ и зачем оно нужно? Чего достигло? Как влияет на экономику и почему его так не любят строители? и как государство подорвало доверие к инструменту с помощью льготной ипотеки? На эти вопросы попробуем ответить в большом цикле статей (выходить будет не прям часто, но будет).
Часть 1.
Общая теоретическая рамка: зачем вообще нужно было вводить 214-ФЗ?
TLDR:
1️⃣Проектное финансирование пытается решить 4 задачи:
🔹Минимизирует риск ликвидности при строительстве жилья (сработало)
🔹Внедряет банковский контроль в одном из самых капиталоемких секторов (скорее сработало)
🔹Перераспределяет риски строительства нового жилья с покупателей и застройщиков на всю экономику (скорее всего сработало, но риски экономики сейчас выше рисков отдельных секторов)
🔻Изолирует риски одного объекта от банкротства всех прочих объектов застройщика (тут вообще не получилось)
2️⃣Проектное финансирование (214-ФЗ) это неидеальное решение сложной проблемы. При этом сложность работы в рамках ПФ упирается в невозможность привлечь достаточное количество квалифицированных специалистов.
3️⃣При всех трудностях реализации самого 214-ФЗ, существуют вечно меняющиеся правила игры как в стройке, так и в экономике в целом. Льготная ипотека очень сильно подорвала доверие к 214-ФЗ
4️⃣Сейчас ПФ выглядит как дорогая страховка при минимуме страховых случаев. При этом эту страховку застройщики оплачивают в пользу покупателей жилья, перекладывая ее в цену. Из-за этого застройщики чувствуют, что несут всю нагрузку введения 214-ФЗ, хотя банки несут значительно больше рисков, но эти риски еще не имели шанса реализоваться.
1/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Объем вывода новых проектов на рынок новостроек России в декабре прошлого года упал на 28% по отношению к аналогичному периоду 2023 года. При этом показатель за весь 2024 год остался на уровне предыдущего года – около 48 млн. кв. м.
Инерция предыдущих решений ослабевает и рынок начинает подстраиваться под новы рыночный контекст. Участники рынка не верят в быстрое восстановление спроса и начинают тормозить перспективные проекты. В 2025 году процесс сокращения объема жилья в стадии строительства продолжится.
@REBURG
Что у вас здесь происходит? Подборка исследований рынка недвижимости
В 2024 году на рынке недвижимости произошло много изменений, но всё не так страшно, как кажется. Собрали для вас список исследований от экспертов о том, что происходит в девелопменте и какие возможности предлагает рынок в 2025 году:
➡️ Что случилось с продажей новостроек после отмены льготной ипотеки? В исследовании рассказали, что произошло с конверсией в продажу квартиры и как увеличить количество успешно реализованных сделок.
➡️ Как изменился рынок цифровых решений и что ждёт технологии девелоперов в 2025 году? В спецпроекте «Итоги года» DigitalDeveloper и Самолет обсудили, что будет с технологическим рынком в 2025 году, и собрали прогнозы экспертов отрасли.
➡️ Какие каналы лидогенерации привлекут больше клиентов в 2025 году? Эксперты Arsofte Digital проанализировали эффективность своих рекламных кампаний и составили сплит наиболее действенных рекламных каналов.
➡️ Что происходит с отделами продаж девелоперов? do A.S.A.P. провели исследование и оценили качество обслуживания клиентов.
➡️ Есть ли у девелоперов шансы выжить в 2025 году? GMK разобрали ключевые тренды на рынке недвижимости и рассказали о новых вызовах и возможностях для девелоперов.
➡️ Почему многоэтажки уступают место ИЖС и какие инструменты продаж будут работать в 2025? Эксперты ассоциации REPA подвели итоги 2024 года и поделились прогнозами на 2025.
Продажи декабря к ноябрю 2024 в новостройках Екатеринбурга. Данные по проектным декларациям на момент среза
1️⃣ Первый Академ (Кортрос) идёт с большим отрывом (116 ДДУ).
Вообще, по декабрьским ПД, видим , что Кортрос стал №1, собрав почти 9% местного спроса. За ним Брусника и Страна Девелопмент, с 7 и 6% рынка, соответственно
Следом подбиваем декларации Казани и Новосибирска. Если такое вам интересно, посигнальте 🔥
🔥 @pulsprodajru
📊 20 ЛЕТ ПО 20%. ИСТОРИЯ РОСТ М2 В РОССИИ.
Напомню важный факт: когнитивные способности человека не позволяют принять тот факт, что инфляция в 10% за 20 лет сделает из 100 рублей 670+ рублей. Сложный процент творит чудеса, дамы и господа: 100*(100%+10%) ^20=672,75.
🍋 Ваша квартира за 15 млн рублей сегодня со средним темпом удорожания 10% г/г превратится в 101 млн к 2045 году!
Правда, есть нюансы (но зачем о них думать 😅), просто давайте представим, что на дворе 2045 год, вы открываете папку со скриншотами Домклик и : А-а-а-а!! там квартира за 100 🍋 стоила всего то 15 🍋!!! "Каждый мох!!!"
Про динамику цен на вторичном рынке я позже выложу еще пост. А пока посмотрим на график к посту: за период 2004-2024гг денежная масса М2 с 3,2 трлн выросла до 117,5 трлн рублей. Темп среднего прироста 19.7% в годовых!
Именно прирост денежной массы впитывается в то же золото, недвижимость, да и в результаты в виде отдачи индекса акций на фондовом рынке. Т.е. если вы не наводите лишнюю суету, постоянными сделками в попытках собрать больше минералов и веспен газа, то номинально все это добро растет само, перенося покупательную способность ваших сбережений в будущее.
Какие-то активы, как золото, просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже. Покажу на примерах в следующих постах.
Поясню, что все же не полностью стоит записывать прирост М2 в инфляцию, у нас все же росло и развивалось прилично компаний за эти 20 лет, шли модернизации и капвложения. Да и скорость оборота денег в экономике тоже имеет значение. А она непостоянна. Но об этом тоже стоит поговорить отдельно.
#макро #инфляция #М2 #деньги #финграмотность
💬 @igorshimko | 📺 igor_shimko-me5oe/videos">Youtube | Аналитика NZT Rusfond
❌ Доля отказов банками по ипотечным заявкам в РФ в ноябре-декабре 2024 года сократилась на 6 п.п. по сравнению с показателем октября – до 50% по причине общего снижения спроса на ипотеку из-за высоких ставок и политики ЦБ по сокращению доли «некачественных» заемщиков.
Об этом рассказал директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
При этом, по его словам, на первичном и вторичном рынках в 2024 году отмечались разнонаправленные тенденции.
🔛На вторичке в течение практически всего года наблюдался тренд на некоторое снижение доли отказов со стороны ипотечных банков - минус 16 процентных пунктов в декабре по сравнению с январем, до 34% с 50%.
🔛На первичке, напротив, во второй половине года уровень отказов по большей части рос, достигнув рекордных 77% в октябре. Затем, правда, показатель несколько снизился – до 72% в ноябре и 69% в декабре.
#нбки #ипотека
🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.
@rusipoteka
Наконец прояснилась судьба арт-парка «Тучков буян» на пр. Добролюбова, как и ожидалось, его не будет. Вместо него появится некая парковая зона в составе комплекса зданий для судей Верховного суда. Об этом сегодня рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко на пресс-конференции в ТАСС. «Проект этот (строительство Судебного квартала) предусматривает создание парковой зоны, но в объеме, который был в первоначальном проекте».
❗️В 2020-м провели международный конкурс на проект арт-парка «Тучков буян» на площади около 4 га (на фото), победил проект тандема АБ «Студия 44» Никиты Явейна и компании West 8 (США, Нидерланды). Но в 2022-м власть вдруг передумала и вернулась к идее Судебного квартала. Потом на площадке начались работы, но что строят, и что будет с парком, никто не знал. Параллельно велись изыскания у гостиницы «Охтинская», где планировали жилье для судей. Теперь и жилье, и офисы для них строят на Тучковом буяне, там же будет некая парковая зона. Будет ли она общедоступной – вопрос.
Отчёт по динамике цен на новострой в регионах / городах РФ за 2024 (и 2023 есть) от Домрф. Среднебольничная, конеш, штука... Но по крайней мере ребята уверяют, что тащат цены из ДДУ от Росреестра. Если так, то полезнее, чем рисованные прайсы на сайтах застроев. Можно изучать 👍 @iliilitop
Читать полностью…
Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил предварительные данные по вводу жилья в России в 2024 году. В целом сдали немногим меньше, чем годом ранее - 107,4 млн. кв. м, против 110,4. Но сводный показатель вытянули за счет ИЖС. Того самого, непрозрачного и ранее неучтенного. Но как говорят в правительстве - это технический момент, радоваться надо, что жилье вводится.
Хорошо, смотрим на группу многоквартирного жилья - здесь заметное снижение, построено 45,4 млн. кв. м. Это существенно меньше пиковых показателей прошлых лет. А ведь это как раз тот сегмент, ради которого вводилась льготная ипотека почти 5 лет назад. Та самая, которая несколько лет была «драйвером развития отрасли».
@REBURG
⚡️Ну и кадровые изменения. Из банка «Дом.РФ» уходит Артем Федорко, который с 2018 г. занимал должность председателя правления и который был одним из разработчиков целого ряда жилищных инструментов (
дизайна ипотечного кредита, проектного финансирования, инфраструктурных облигаций). На его место назначен его зам - Максим Грицкевич.
Видимо эти данные и оказали самое большое влияние на принятие решения о сохранении ключевой ставки в декабре. В ноябре объем новых кредитов ЮЛ и ИП снизился на 31,1% до 6,1 трлн. рублей (в октябре 8,8 трлн. рублей). Данные пока без декабря, но выдачи по категории "не финансовая и страховая" уже превзошли все предыдущие годы.
Тем временем доля задолженности по кредитам с плавающей/переменной ставкой увеличилась до 55,8% (+1,6%) суммы задолженности).
@MarketOverview
⚡️Впервые в истории «Самолет Плюс» обошёл «Этажи» по количеству сделок
🏆По данным «Домклик», в декабре прошлого года «Самолет Плюс» провёл 3665 сделок, что на 166 больше, чем у «Этажей» (3499).
При этом по итогам всего 2024-го года первенство остается у агентства «Этажи», которое провело 46 771 сделок против 39 904 у «Самолет Плюс».
Теперь интересно посмотреть на январь — удержит ли лидерство «Самолет Плюс».
Справочно:
«Домклик» считает сделки с ипотекой от СберБанка и неипотечные сделки со своими сервисами.
📈 БЕТОН ХУЖЕ ЗОЛОТА? РАЗБИРАЕМСЯ
Специально беру тут тот же самый временной отрезок с 2006 года, чтобы было сопоставимо с золотыми монетами Георгий Победоносец.
Беру динамику цен обычного квадрата на вторичном рынке. Конечно, тут очень усредненный микс, и если бы мы брали штук по 30 домов разного типа и серии, чтобы надежно иметь данные на однотипных лотах, было бы шикарно. Но таких данных да еще и за 19 лет подряд у нас нет.
Тем не менее, средняя квартира вторички Всея Руси давала прирост в 10.5% годовых за срок с 2006 по 2024 год. Выглядит мало и скучно.
Но при этом мы тут оцениваем лишь 1 из 2 компонентов доходности - ценник на сам объект вложения. А тут есть еще и рентный компонент.
Я уже писал, золотые монеты просто пылятся в хранилище, не давая ренты или дивидендов, а квартиры в аренде или акции из индекса (не все, естественно), в пути делятся частью доходов, но и номинальный темп прироста у них пониже.
И вот как раз тут мы видим, что рента, которая гуляет около 5% годовых, прилипая к 10.5% удорожания тела дает нам схожие 15.5%-16% доходности на дистанции. Сопоставимо с золотом.
Далее уже стоят более глубокие вопросы, о которых люди поломали гору копий. Вот что важнее - большой номинальный прирост оценки тела вложения или же рост послабее, зато каждый месяц в кармане звенит денежка?
Специалисты по финансовой математики подскажут, что при сопоставимой доходности, как в нашем реальном примере, вариант с денежкой будет веселее.
Ведь ее можно реинвестировать (примерно так же, как считают классические бондовики американской школы доходности к погашению по облигациям).
С точки зрения практики жизни человек, если мы выкинем финансовую фаллометрию, которой очень любят страдать инвесторы, мы понимаем, что нам то, по-хорошему, важны не деньги или активы как таковые, а товары и услуги, которые мы можем получить взамен их.
И тут мы снова натыкаемся на то, что ежемесячный поток денег, с которым можно делать что угодно без потери актива, который этот поток создает, это очень и очень практично именно для жизни.
⚖ И в итоге бетон тут с небольшим перевесом победит. Хотя у него очень большая лотность (надо сразу много-много денег вложить), и его нельзя резво вывезти в другое место, положив в кармашек.
#макро #инфляция #недвижимость #деньги #финграмотность
💬 @igorshimko | 📺 igor_shimko-me5oe/videos">Youtube | Аналитика NZT Rusfond
Риск Ликвидности
Это обсуждалось уже множество раз, поэтому коротко:
🔹Строительство - циклический сектор. Спад экономики влечет за собой спад продаж. Спад продаж приводит к нехватке денег для оплаты поставщикам и подрядчикам. Стройка останавливается, застройщик банкротится, проблема обманутых дольщиков.
🔹Раз отрасль циклическая, то в хорошее время застройщики могут формировать запас ликвидности, который будут тратить в плохие времена. Но а) риски инфляции себестоимости, б) общий системный риск стимулирует выводить прибыль
🔹Снижение цен плохо помогает, так как риск закончить строительство в убыток автоматом приводит к решению банкротиться
🔹Появление банка должно сгладить колебания цикла: в хорошие времена застройщики финансируют сами себя, в плохие времена их финансируют банки, пока хорошие времена не вернутся.
Однако за 5 лет рынку не удалось по достоинству оценить это решение по достоинству потому что…
льготная ипотека.
Льготная ипотека решала ту же проблему, что и проектное финансирование: гарантировать застройщикам спрос и поступление денежных средства независимо от фазы цикла.Но и в случае ПФ и в случае льготной ипотеки источником денежных средств являются банки. В итоге у нас одновременно действуют меры сглаживания циклического спада, что в период циклического роста приводит к избыточному давлению вообще на все параметры равновесия.
4/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Перераспределение рисков.
Строительство нового жилья осуществляется в интересах всего общества.
👉Даже если прямо сейчас вы не ищите, куда бы переехать, есть множество причин, почему может понадобиться другая квартира/дом: дети, развод, изменение благосостояния, работа в другом регионе, изменение климатической ситуации и др.
👉Отсутствие вакантных площадей даже для 1% домохозяйств приводит к значительному росту цен для всех, кто когда-либо планирует выйти на этот рынок. Глобальная проблема (кроме разве что в Китае), что темпы строительства новых площадей не успевают за спросом. Для каких-то стран проблема в росте продолжительности жизни и миграции, для каких-то - потребность в обновлении имеющегося жилья и тп.
👉Стройка - капиталоемкая отрасль, поэтому рассчитывать на массовое строительство за собственные денежные средства (equity) здесь не приходится. Это всегда либо долг, либо средства будущих жильцов. Строители могут брать на себя затраты на «организационную часть», но не весь процесс от покупки земли, до установки домофонов.
👉Строительство по «старым правилам» предполагает, что весь риск строительства нового жилья остается на строителях и покупателях конкретного объекта. С точки зрения макроэкономической и градостроительной политики - это безумие.
Проектное финансирование и счета эскроу решают эту проблему двумя способами:
🔐деньги на счетах эскроу застрахованы государством (риски перекладывают на налогоплательщиков)
💰наличие финансирующего банка переносит часть рисков на акционеров и клиентов банка, но за эти риски банк берет определенную премию (ну и далее на налогоплательщиков, если вдруг банк банкротится).
То есть платят за жилье покупатели (если, конечно, вы не вводите массовую льготную ипотеку, oh wait…), но если что-то пойдет не так, то убытки принимает на себя общество в целом.
2/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
🗺В дополнение к данным по стране – показатели вывода новых проектов по крупнейшим рынкам жилья (по данным ЕИСЖС).
В 2024 году нарастили вывод новых проектов на рынок, % к предыдущему году:
◾️Ростовская область: ↑34%
◾️Башкортостан: ↑34%
◾️Свердловская область: ↑29%
◾️Пермский край: ↑22%
◾️Краснодарский край: ↑20%
В 2024 году снизили вывод новых проектов на рынок, % к предыдущему году:
◾️Красноярский край: ↓9%
◾️Новосибирская область: ↓14%
◾️Ленинградская область: ↓19%
◾️Московская область: ↓29%
◾️Санкт-Петербург: ↓37%
@REBURG
⚡️Ленинградская область - Продажи по всем новостройкам за декабрь 2024
Завершаем декабрьскую статистику ДДУ по ключевым регионам 🤝
🔥 @pulsprodajru
Продажи декабря по всем новостройкам Санкт-Петербурга
Сравнили с ноябрьскими регистрациями ДДУ вместе с Или Или 🤝
1️⃣ Парадный ансамбль (Setl Group) – сохраняет лидирующую позицию. Объем регистраций вырос на 6,8%. Результат в 189 ДДУ позволяет оставаться на 1-ом месте.
2️⃣ Бионика Заповедная (Setl Group) также сохраняет свою позицию, 2-ое место. Зафиксировали 167 ДДУ. Рост в объёме регистраций составил +1,8%
3️⃣ Ручьи (Группа ЛСР) – поднимаются с 9-го на 3-е место. Зафиксировали 130 ДДУ. Рост в объеме регистраций составил +71,1%
🔥 @pulsprodajru
⚡️Московская область - Продажи по всем новостройкам за декабрь 2024
Готовим Санкт-Петербург и Ленобласть 🔥 @pulsprodajru
🏠 В ноябре 2024 года, по данным ЦБ, ипотеки на ИЖС выдано на сумму 44,2 млрд рублей. Доля кредитов на ИЖС от всего объема ноябрьских выдач ипотеки составила 16,1%.
🛑Средний срок ипотеки на ИЖС превысил 25 лет (301,3 мес.).
🛑Средняя ставка выросла до 10,59%.
#ВыдачаИпотеки #ижс
🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.
@rusipoteka
— Для многих банков кредитование под залог недвижимости — это не более чем подвид потребительского кредитования и в структуре портфеля всех кредитных продуктов редко превышает долю в 1–2%, Это направление как таковое даже банки не таргетировали, актуально оно стало только в 2024 году.
⚡️Этот новый ипотечный стандарт: все, что нужно знать
✔️Заработал с 1 января нового 2025 года и влияет на жилищные кредиты с этой даты
✔️Распространяется на кредитные организации — банки
✔️Основная цель — минимизация рисков заемщиков и высокорисковых схем на рынке
Новый стандарт теперь регулирует порядок заключения договора — заемщик должен знать досконально всю информацию об условиях соглашения.
Какие схемы теперь считаются «высокорискованными» и запрещенными:
❌Ипотека с кэшбэком, когда часть оплаты за недвижку возвращалась заемщику после заключения сделки
❌Размещение части средств на аккредитиве, с которых банк может получать дополнительную денежку и делиться прибылью в виде скидки на квартиру. А риск тут в том, что такие счета, в отличие от эскроу, не застрахованы
❌Субсидированная ипотека от застройщика, когда девелопер платит банку комиссию за сниженную ставку. Точнее не банк, а покупатель за счет повышения стоимости квартиры
❌Комиссия от заемщиков в виде разового платежа за снижение ставки под запретом с 1 июля 2025
📌Важное уточнение: стандарт носит рекомендательный характер, то есть конкретных санкций за его нарушение пока что не предусмотрено. Однако вероятнее всего ЦБ будет тщательно отслеживать работу ипотечных банков и принимать уже имеющиеся меры воздействия вроде ограничений в работе вплоть до отзыва лицензии
Еще банкам рекомендуется не заключать договора на срок свыше 30 лет и на сумму более 80% от справедливой цены квартиры. Но в целом это и так распространённая практика
Что же теперь ждет рынок недвижки?
〰️Новая адаптация к новым условиям. Опять
〰️Снижение уже сниженного спроса
〰️Поиск новых инструментов стимулирования продаж
Застрои и банки в ближайшие пару месяцев будут аккуратненько тестировать новые схемы и следить за реакцией ЦБ
Что осталось доступным:
🔸Trade-In
🔸Траншевая ипотека
🔸Рассрочки
🔸Скидки на ПВ, кладовки, паркоместа, сами квартиры
🔸Дополнительные плюшки вроде сертификатов, отделки или других преимуществ
Для тех, кто любит читать большие документы и нормативные акты, полный текст стандарта в прикрепленном файле
❓Как думаете, насколько эффективно будет работать и соблюдаться стандарт?
do A.S.A.P. — для профи в недвижке
Вот как год у застройщиков закончился.
Обратите внимание, что по объектам, которые должны быть введены в эксплуатацию в текущем году, 2024-й закончился даже лучше 2023-го.
Да, частично это было за счет отмены штрафов за нарушение сроков сдачи дома. Что позволило застройщикам сдвинуть некоторые объекты "вправо".
Ну, Правительство поддержало тем же образом застройщиков и в этом году, так что по 25-му, я думаю, этот процесс будет даже активнее, чем был в прошлом году.
Потому что, что лучше, чем дефицит предложения, может удерживать цены на том же уровне, в условиях дефицита спроса?
А дефицит предложения, хотя бы на первое полугодие 25-го года им очень нужен. Так как иначе, исходя из цифр, приведенных в картинке, продавать им в этом году нужно больше, чем в прошлом.
Так что действия застройщиков, на мой взгляд, довольно предсказуемы (о чём, я в принципе ранее уже писал): нагнетать панику (рост цен, заморозка вкладов), сдвигать сроки строительства, создавать дефицит, развивать рассрочку и придумывать новые инструменты (странно, почему мы еще не видим развитие ЖКС под эгидой застройщиков?).
Тем более, что Правительство часть действий в поддержку застройщиков со своей стороны уже выполнило...
@expertned
#бетон_портфель
Самолет досрочно выкупает 64,5 млн. облигаций, на сумму др 10 млрд. Дата сделки - 5 февраля, правда неизвестно по какой цене (она будет определена после направления оферт)
Цена приобретения Облигаций каждой серии определяется в соответствии с порядком, установленным в Сообщении Эмитента о приобретении Облигаций, после истечения Периода направления оферт.