12388
Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только. Обратная связь, Реклама и ВП - @vlvvlv
🔝ТОП-8 признаков подозрительных сделок с недвижимостью.
Росфинмониторинг выпустил для риелторов информационное письмо о том, на какие признаки обращать внимание при сделках с недвижимостью, т.к. такие сделки продолжают использоваться в схемах легализации преступных доходов.
Ведомство рекомендует субъектам, осуществляющим операции с недвижимым имуществом, уделять повышенное внимание вопросам выявления операций (сделок), обладающих признаками подозрительных, предусмотренными законодательством о ПОД/ФТ.
В том числе, в своем письме ведомство отмечает следующие признаки подозрительных сделок с недвижимостью:
1️⃣ Сделки с недвижимым имуществом, стороной по которой выступает участник федеральных, региональных либо муниципальных целевых программ или национальных проектов, направленных на обеспечение жильем либо на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе социально незащищенных.
2️⃣ Расчеты наличными денежными средствами.
3️⃣ Совершение сделки по цене, существенно отличающейся от рыночной.
4️⃣ Осуществление оплаты третьим лицом, не являющимся родственником одной из сторон.
5️⃣ Участие в сделке нерезидента.
6️⃣ Многократная покупка и (или) продажа одним физическим лицом объектов недвижимости.
7️⃣ Многократное совершение физическим или юридическим лицом сделок с одним объектом недвижимости.
8️⃣ Осуществление сделки с недвижимым имуществом, стоимостные характеристики которого явно не соответствуют предполагаемому уровню благосостояния клиента.
РФМ обратил внимание, что наличие приведенных критериев само по себе не свидетельствует о противоправном характере операций (сделок).
Вместе с тем выявление риэлторами указанных признаков является основанием для проведения углубленного анализа операций (сделок), пересмотра уровня риска клиента и принятия решений в соответствии с требованиями законодательства о ПОД/ФТ и правилами внутреннего контроля.
Информационное сообщение от 19.08.2026
#недвижимость #риски @ipotekahouse
ИЖС рухнуло на 29%.
▶️Strategy Partners выпустила исследование рынка индивидуального жилищного строительства по итогам первого полугодия.
⬛️За шесть месяцев ввели 26,6 млн кв. м частных домов, что на 29% меньше, чем годом ранее. Несмотря на падение, ИЖС по-прежнему занимает 62% всего жилищного строительства.
Почти половину рынка обеспечивают всего десять регионов и на них приходится 46% общего ввода ИЖС. С большим отрывом лидирует Московская область, где за полгода построили 3,5 млн кв. м частных домов.
⬛️Далее идут Ленинградская область с 1,7 млн кв. м, Татарстан с 1,4 млн, Краснодарский край с 1,1 млн и Свердловская область с 900 тыс. кв. м.
При этом ипотека на частные дома уже начала восстанавливаться после двукратного падения в 2025 году. За первое полугодие банки выдали 57 тыс. кредитов на ИЖС на общую сумму 310 млрд руб. По сравнению с прошлым годом количество кредитов выросло в 1,9 раза, а их объем — в 1,7 раза.
⬛️Но граждане теперь чаще покупают готовые дома, чем строят новые. На покупку готового ИЖС банки выдали 39 тыс. кредитов на 184 млрд руб., а на строительство только 18 тыс. кредитов на 126 млрд руб.
Для сравнения, в первом полугодии 2024 года на строительство частных домов выдали 386 млрд руб., в 2025 году объем рухнул до 76 млрд руб., а в этом году восстановился до 126 млрд руб.
⬛️Средняя площадь нового частного дома составляет 136 кв. м, что вдвое больше типичной новой квартиры площадью около 65 кв. м. Средний бюджет участка, строительства дома и подключения коммуникаций в этом году оценивается в 5,5–7,5 млн руб.
Главным фактором при выборе частного дома покупатели называют локацию и транспортную доступность (78% опрошенных). Для 71% важно наличие газа, электричества, воды и канализации, а для 65% цена участка и общая стоимость строительства. Готовые коммуникации могут повышать стоимость земли сразу на 40–60%.
⬛️По прогнозу Strategy Partners, по итогам года ввод ИЖС сократится до 56,3 млн кв. м (-11%). В базовом сценарии к 2030 году рынок восстановится до 63,4 млн кв. м, в оптимистичном — вырастет до 68,4 млн, а в пессимистичном достигнет только 58,6 млн кв. м.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
На рынке новостроек России давно сформированы значительные остатки в строящихся проектах, но за последний год они заметно не поменялись. Существенно вырос объем рыночных резервов - проекты, которые были анонсированы (опубликованы ПД), но продажи еще не стартовали.
По данным ЕИСЖС на начало августа в России было:
◾️54,5 млн. кв. м нереализованных квартир в строящихся проектах с открытыми продажами (-1% за год).
◾️29,1 млн. кв. м - в резерве (+12% за год).
Многие девелоперы взяли паузу и не выводят в продажу новые проекты, ожидая лучших условий по финансированию и более стабильного спроса со стороны покупателей. Но проблема многих рынков не столько в низком спросе, сколько в избыточном предложении. И в этом контексте, рыночный навес из потенциального предложения - еще один фактор, который обеспечит повышенную конкуренцию в следующем году (а еще в прошлом году рынок пугали дефицитом).
Важный вопрос следующего года — не только в том, насколько быстро будет снижаться ставка и восстанавливаться спрос, но и в том, сколько предложения выйдет ему навстречу. Если отложенные проекты одновременно начнут запускаться, конкуренция за покупателя останется высокой даже на фоне более доступного кредитования.
Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇
@REBURG |Дзен|max
@REBURG
В России всего 20% самодостаточных рынков КРТ.
▶️Commonwealth Partnership продолжает свое исследование рынка комплексного развития территорий (КРТ). Если в первой части компания смотрела на программу глазами девелоперов, то теперь аналитики оценили потенциал регионов.
Что интересного:
⬛️Все регионы разделили на четыре группы. Самая благополучная — рынки "органического спроса", которых всего 20%. У них есть высокая потребность в новом жилье, платежеспособный спрос покрывает ее минимум на 90%, а расчетная маржинальность строительства выше средней.
В эту группу попали Краснодарский край, Московская область, Татарстан, Новосибирская, Ленинградская, Челябинская области, Красноярский край и еще несколько регионов.
⬛️Самая большая группа (41% регионов) оказалась в зоне сжатия маржинальности. Потребность в жилье там есть, спрос в большинстве случаев тоже, но экономика строительства уже заметно хуже.
Сюда CMWP отнесла Тюменскую, Ростовскую, Свердловскую, Самарскую области, Башкортостан, Хабаровский край, Калининградскую область и еще несколько десятков регионов.
Для них аналитики предлагают субсидии, льготное финансирование и снижение инфраструктурных расходов девелоперов.
⬛️Еще у 21% регионов проблема находится на стороне покупателей. Жилье нужно, но доходов населения недостаточно, чтобы купить необходимый объем кв. м.
В эту группу вошли Дагестан, Чечня, Крым, Ставропольский край, Якутия, Приморье, Ингушетия, Бурятия и Забайкалье. Москва и Петербург также отнесены сюда из-за высокой стоимости кв. м.
Для таких рынков предлагается стимулировать уже не столько предложение, сколько спрос с помощью региональной и сельской ипотеки, жилищными сертификатами и инфраструктурными субсидиями.
⬛️В оставшихся 18% платежеспособный спрос есть, но статистической необходимости увеличивать жилой фонд вообще нет. В эту группу попали Воронежская, Белгородская, Липецкая, Пензенская, Тамбовская, Рязанская, Архангельская, Новгородская, Псковская области и другие регионы.
⬛️Поэтому вместо очередного массового жилья CMWP предлагает использовать КРТ для расселения аварийного фонда, обновления промзон, рекреационных кластеров и других нежилых функций.
⬛️Аналитики посчитали, сколько жилья понадобится регионам к 2036 году, чтобы выйти на целевой показатель 38 кв. м на человека. Самая большая потребность получилась у Дагестана (58 млн кв. м).
Далее идут Тюменская область (50 млн кв. м), Краснодарский край (33 млн кв. м), Московская область и Чечня (по 29 млн), Крым и Ставропольский край (28 млн кв. м). Москва и Петербург из этого расчета исключены.
⬛️Но огромная потребность в жилье еще не означает огромный рынок для застройщика. Например, у Дагестана потребность составляет 58 млн кв. м, а расчетная покупательная способность — 32 млн кв. м.
У Московской области ситуация обратная: платежеспособный спрос оценивается примерно в 74 млн кв. м при потребности около 29 млн кв. м.
⬛️Еще один интересный расчет — статистическая маржинальность, т.е. соотношение цены продажи жилья и стоимости его строительства по данным Росстата и ЕРЗ.
Максимальные показатели получили Севастополь — 65,3%, Курская область — 62,9%, Тверская область — 61%, Краснодарский край — 60,1% и Крым — 55,3%.
На другом конце Тульская область с -30%, Кабардино-Балкария с -28,4% и Коми с -5,8%. Это расчетный показатель, а не реальная прибыль конкретных застройщиков.
⬛️Главный вывод CMWP в том, что одной универсальной модели КРТ для всей России недостаточно. Где-то рынок относительно самодостаточен, иногда нужно субсидировать инфраструктуру и маржу застройщика, а где-то поддерживать покупателя.
В некоторых регионах строительство нового жилья вообще не должно быть основной задачей КРТ.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
Дорогие читатели!
Сегодня команда DREAMSMM собрала для вас уникальную подборку - только качественная и свежая информация:
🌍 Ваша Земля — канал о самом интересном в загородной недвижимости. Свежие предложения по домам и участкам в Московской области, акции, новинки и полезные обзоры. Для тех, кто выбирает дом или участок и не хочет пропустить лучшее.
🏛️ Архитектура | Architecture - канал об архитектуре. Готические соборы, средневековые замки, великолепные дворцы и другое. Подборки, тексты об архитектурных памятниках.
🏠 Метр² в квадрате – полезный канал с разборами от профессионального аналитика рынка недвижимости. Разбираем новости и тренды, проверяем скидки в новостройках, смотрим графики реальных цен.
🏠 Мир недвижимости - Всё о недвижимости в одном месте: квартиры, дома, участки и коммерческие объекты.
👋 IVER | дизайн интерьера - открывайте новые идеи для интерьера вместе с нами. На канале вы увидите лучшие находки и разборы того, как детали формируют характер пространства.
🗞 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и ипотеки, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь.
🪞 ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику.
1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу.
Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется
🎙 Бизнес подкасты - Слушайте лучшие подкасты по бизнесу от самых выдающихся людей в мире
Подборка организована DREAMSMM
«За полгода – с декабря 2025 по июль 2026 года – цены на готовые квартиры в массовом сегменте выросли с 372 тыс. до 407 тыс. рублей за квадратный метр, прирост составил 9,4%. Это значительно выше, чем в других сегментах: в бизнес-классе цена увеличилась с 530 тыс. до 544 тыс. (+2,6%), в премиуме – с 918 тыс. до 960 тыс. (+4,6%), а в высокобюджетном – с 2,46 млн до 2,49 млн руб. (+1,0%). Таким образом, именно массовый сегмент демонстрирует опережающий рост цен на готовое жильё», сообщает «Метриум».
Логичный тренд. Именно в массовый сегмент девелоперы хотят вкладываться всё меньше, что приводит к сильному сокращению предложения. Массовый сегмент стал заложником административных мер в виде льготной ипотеки. Строительный цикл составляет 3-4 года, сегодня девелопер может начинать проект исходя из доли продаж за счёт льготной ипотеки в 60-70%, а уже завтра правительство может сильно изменить правила в этой льготной ипотеке или вовсе отменить её. И что тогда делать девелоперу с жилым комплексом, в котором доля ипотеки упадёт с 60-70% до 20-30%?
Если бы правительство объявило «Минимум 5 лет не меняем правила по льготной ипотеке», тогда бы у девелопера был понятный горизонт планирования. А так – «Не уж, - думает он, - лучше я начну строить бизнес-класс, в котором зависимость от льготной ипотеки кратно меньше».
❗️Результаты мониторинга минимальных ипотечных ставок в ведущих банках по стандартным программам, без учета субсидированных программ, по итогам прошлой недели с 14 по 21 августа 2026 года.
При анализе минимальных ставок учитываются акционные предложения.
#ставки #ипотека
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
💸 В Москве почти перестали проводить через банковские ячейки расчеты в сделках с жильем, это практикуется лишь при занижении цены в договоре, а также при наличии у продавца долговых обязательств или заблокированного счета, рассказали @ria_realty риелторы.
По данным компании "Этажи", в 2026 году расчеты через банковскую ячейку используются в среднем в 1-2% сделок в Москве. Восемь-десять лет назад ячейками пользовались примерно в 90% сделок купли-продажи жилья.
В остальных регионах доля использования ячеек выше: в Санкт-Петербурге - около 3%, Сургуте - 7%, Тюмени - 10%, Владивостоке - 12%, рассказали в "Этажах". Иногда деньги и вовсе передаются напрямую без использования банковской ячейки, добавила глава департамента городской и загородной недвижимости компании "НДВ Супермаркет недвижимости" Светлана Жукова.
"Сделки с недвижимостью в Москве большей частью вышли из серой схемы, стали более прозрачными, и необходимости в использовании банковских ячеек нет. Люди теперь более щепетильно относятся к необходимости уплаты налогов, покупатели требовательны к юридической чистоте сделки, которая в том числе включает и взаиморасчеты между сторонами", - объяснила юрисконсульт офиса "Академический" "Инком-Недвижимости" Наталья Киселева.
"Нужно иметь в виду, что в нашумевшем деле Долиной расчеты по сделке провели как раз с использованием индивидуального банковского сейфа. И если бы не общественность, такой расчет был бы одним из аспектов лишения покупателя статуса добросовестного. Ведь одним из критериев как раз является прозрачность расчетов: безналичная форма оплаты и подтвержденный доход покупателя", - констатировала Трубицина, предупредив, что в ряде случаев покупатель рискует быть признанным соучастником в сокрытии налогов.
📈 Показатели выдачи рыночной ипотеки в связи со снижением ставок могут значительно вырасти в 2026 году по сравнению с прошлым годом, сообщил глава Минстроя РФ Ирек Файзуллин.
Он также добавил, что поддерживает продление льготной ипотеки.
«Конечно, продлим. Мы поддерживаем продление, но с корректировкой по количеству детей и т.д.» – объяснил министр строительства.
#минстрой #ипотека #семейнаяипотека
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
Цементный рынок продолжает проседать
За январь—июль потребление в России упало на 9,3%, до 31,7 млн тонн. Производство сократилось примерно на 9%, а в первом полугодии спад был еще глубже — почти 12%.
Спрос снижается во всех федеральных округах. Сильнее всего — на Дальнем Востоке (−14%), Северном Кавказе и Урале (по −13%), в Южном федеральном округе (−12%). Импорт тоже обвалился на 21,9%, но отечественным заводам от этого не легче: свободный рынок не заменяет выпавшие объемы стройки.
Июльский рост железнодорожных перевозок и выпуска — скорее сезонная передышка, чем разворот тренда. Цемент нельзя спрятать в отчетах о будущих проектах: его покупают только под реальные стройки. А значит, отрасль уже фиксирует то, что девелоперский рынок пока пытается сгладить словами — стройка заметно тормозит.
Бетономешалка в МАХ
⚡️ Откладывать покупку жилья может быть ошибкой — эксперты
Как только ставки упадут до комфортных 10–12%, цены на жилье взлетят на 15–20%. И ежемесячный платеж может не уменьшиться, предупреждают опрошенные Движение.ру эксперты.
«НДВ Новостройки» привели такой пример расчета:
Квартира за 20 млн ₽ в Москве. Сейчас при ставке 18,5% и первоначалке 20% платеж — 253 тыс. ₽/мес., кредит 16 млн ₽. При ставке 11% квартира подорожает минимум на 15%. Платеж составит 190 тыс. ₽/мес., но кредит уже будет 18,4 млн ₽.
В ЛДПР предложили разрешить правоохранителям гасить ипотеку компенсациями за наём жилья. По мнению авторов инициативы, эта норма должна распространяться на сотрудников ФСИН, ФССП, МЧС и ФТС.
Речь о программе жилищного обеспечения правоохранителей, которая включает, в том числе ежемесячную компенсацию за наём для тех, кто не имеет собственного жилья.
@nedvizhna
📉 Доля новостроек в ипотеке упала до пятилетнего минимума
В июле на первичный рынок пришлось лишь 16% от общего числа жилищных кредитов и 25% от их суммы, сообщили в Объединенном кредитном бюро. Для сравнения, еще год назад на новостройки приходилось до половины всех выдач ипотек.
Главная тому причина — коррекция после ажиотажной активности заемщиков в июне. Спрос на льготную ипотеку, в первую очередь для строящегося жилья, был искусственно раздут из-за слухов об ужесточении условий, пояснили в ОКБ. Когда ожидания не подтвердились, июль показал закономерный спад, который больнее всего ударил именно по сегменту новостроек.
👉 В июле аналитики Сбера также фиксировали снижение доли новостроек в выдачах ипотеки. По их мнению, двухлетнее преобладание первички подходит к концу.
Движение.ру в MAКС
Спрос на готовые квартиры достиг пика с начала года
Россияне заключили 142,9 тыс. сделок на вторичке, что на 9% больше к июню и на 22% к июлю 2025-го. Это максимальный показатель в 2026-м.
Покупатели, которые ранее откладывали приобретение готового жилья или были готовы только на льготную ипотеку, по мере снижения ставок начали возвращаться на вторичный рынок. Его рост впечатляет — за январь–июль в сегменте продали на 21,2% квартир больше, чем годом ранее, прокомментировали в «Авито недвижимости» (они изучили данные Роскадастра).
👉 Ранее мы отдельно рассказывали про рост продаж вторички в Москве. И это несмотря на грядущее осенью изменение условий выдачи семейной ипотеки. Любопытно, что раньше люди бежали за ипотекой на новостройки. Вторичка продолжает занимать всё большее место на рынке.
Движение.ру в MAКС
Доля ипотечного платежа в доходах москвичей снизилась за год с 80% до 67%
Бремя ипотечных платежей за новостройки за последний год снизилось — сейчас они составляют 67% от среднемесячного дохода двух москвичей, на 13 процентных пунктов (п. п.) меньше, чем годом ранее. Этому способствовало снижение ставок по жилищным кредитам.
Впрочем, ипотека не стала доступнее — подорожание жилья по-прежнему значительно опережает рост зарплат.
Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс
Построенная квартира – еще не решенная жилищная проблема
Коллеги озадачились: а что будет делать правительство с растущим числом пустующих квартир?
Вопрос, интересный, потому что самого числа таких квартир никто не знает.
Любопытная особенность российской жилищной политики: мы хорошо умеем считать сколько жилья строится и построено, сколько продано, сколько выдано ипотек и сколько квадратных метров приходится на человека. А вот сколько построенного жилья реально используется для проживания — такого показателя, нет.
Между тем на рынке одновременно накапливаются непроданные квартиры у застройщиков, инвестиционное жилье и квартиры, купленные, но фактически не используемые. Это разные явления, но все они означают одно: квадратные метры могут существовать физически, но не выполнять свою жилищную функцию.
Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇
@REBURG |Дзен|max
📈 Всего в четырех мегаполисах квадрат стоит меньше 150 тыс. ₽
Речь о первичном рынке в Самаре, Ростове-на-Дону, Красноярске и Волгограде. В остальных мегаполисах ценник в августе уже выше.
Хотя еще три года назад ситуация была совсем иная: тогда больше половины из 16 городов-миллионников укладывались в 120 тыс. ₽/м², сообщили «Этажи». Тенденцию подтвердили и в «Авито Недвижимости»: по их оценке, к августу стоимость в предложении достигла 191 тыс. ₽ (+11% за год).
👉 И это несмотря на довольно сдержанный рост цен в течение 2026-го. Так, во втором квартале новостройки подорожали только в 12 из 17 крупных городов: на 2,4%, до 354 тыс. ₽.
Движение.ру в МАКС
😱 Рентабельность может упасть до 3–5% уже в 2027-м — эксперты
Это в первую очередь касается региональных застройщиков. Они наиболее уязвимы. Большие игроки удержат маржу в 12–14% за счет скидок от поставщиков, масштаба бизнеса, собственных производств и выкупленной ранее земли, рассказали Движение.ру эксперты и игроки рынка.
Еще 15 лет назад рентабельность девелоперского бизнеса была на уровне 35%. Но сейчас она опустилась до 7–8%. Это говорит о работе компаний на грани.
Вот как менялся показатель сквозь годы:
▪️ 2011–2014 — 25–35% («золотой век», долевое строительство без эскроу).
▪️ 2015–2018 — 15–22% (кризис и подготовка в реформе рынка).
▪️ 2019–2024 — 20–30% (появление эскроу и льготной ипотеки. Цены на новостройки сильно выросли).
▪️ 2025–2026 — 5–15% (доступность льготных ипотек резко сокращают, что приводит к обвалу продаж. На бизнес давят дорогие кредиты).
👉 Запас прочности застройщиков уже исчерпан, по оценке «Эксперт РА». Ситуация будет стабилизироваться, когда ключ опустится до 10%, но до этого еще минимум два года.
Движение.ру в МАКС
Девелоперы выводят на рынок больше квартир, чем рынок успевает поглощать
Во втором квартале 2026 года объем нераспроданного жилья в новостройках вырос еще на 23 тыс. квартир и достиг 325,3 тыс. лотов. С апреля по июнь застройщики вывели на рынок 184,9 тыс. квартир, а продали только 161,9 тыс., сообщили редакции в ЕРЗ.
То есть предложение снова оказалось выше спроса. Затоваренность растет второй квартал подряд. За год ее объем увеличился на 16%.
Больше всего нераспроданных квартир накопилось в трех регионах:
1️⃣ Краснодарский край — 37,3 тыс. квартир; за квартал затоваренность выросла на 6 тыс.
2️⃣ Ленинградская область — 36,7 тыс.; прирост за квартал — 8,5 тыс.
3️⃣ Свердловская область — 31,5 тыс.; прирост — 3,8 тыс.
При этом ситуация по регионам сильно различается. В 11 субъектах, напротив, застройщики продают больше квартир, чем выводят на рынок.
1️⃣Самый заметный дефицит — в Москве: за второй квартал продажи превысили вывод на 11,3 тыс. квартир. Накопленная разница достигла 74 тыс. квартир.
На 2️⃣ месте — Санкт-Петербург, где продажи во втором квартале превысили вывод на 5,1 тыс. квартир, а накопленный дефицит достиг 15,8 тыс.
3️⃣ место заняла Московская область: застройщики продали на 1,7 тыс. квартир больше, чем вывели, а накопленная нехватка составила 14,6 тыс. квартир.
Для девелоперов ключевой задачей становится не только запуск новых проектов, но и скорость распродажи уже выведенного объема.
#новостройки
Подпишитесь на «Про квадраты»
Первичка становится сговорчивее
На фоне снижения спроса на новострой московские девелоперы все чаще готовы двигаться по цене. Правда, до обещанных в рекламе скидок в 50% дело обычно не доходит. По оценкам ЦИАН, средний размер дисконта сегодня — 7,8%. Год назад показатель составлял 6,6%. При этом доля лотов со скидкой достигла 60% (+15% г/г).
Рекламные заголовки про «фору» в 20- 50% обычно рассчитаны от верхних уровней, по которым реальных сделок не проходило. Также большие скидки могут быть адресованы получателям семейной ипотеки и покупателям, готовым совершить оплату в 100%.
В ЦИАН уверены, что застройщики способны увеличить размер дисконтов и долю сделок со скидками. Им нужно как-то стимулировать продажи, так как остаться с большими нереализованными объемами после сдачи дома зачастую тяжелее, чем потерять несколько процентов в цене при продаже по ДДУ.
В общем, получается, что торг уместен...
@novostroyman
🤓Яйцо или курица? Структура сделок по классам от Домклика говорит нам только об одном: людям приходится покупать то, что есть на рынке. А именно — те «классы», которые вилами на воде нарисовали застройщики и их продуктологи.
Например, в Москве почти не осталось эконома и комфорта. Потому что в интересах повышения маржинальности на вложенный рубль застройщики приделали к эконому бесполезные «лапомойки», «коворкинги», диваны в холлах и назвали это «бизнес». А в последние годы и пуще того — переименовали «бизнес» в «премиум», чтобы снять еще больше жира с метра земли.
А вот в регионах на такую нашлось застрои не сподобились — рынок эти сказки не проглотит. Потому там по факту мало «премиума» и «бизнеса» в ассортименте и много эконома-комфорта.
🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен
📉 Покрытие проектного финансирования снизилось до шестилетнего минимума
Застройщики должны банкам почти 11 трлн ₽, а на эскроу-счетах лежит только 7,5 трлн ₽. Покрытие снизилось до 69,6% — это минимум с апреля 2020-го.
Дело в медленном пополнении счетов, в том числе из-за распространения рассрочек, пояснили в ЕРЗ. Для покупателя это удобно, а для стройки — проблема: живые деньги долго не заходят в банк.
В анти-лидерах по уровню покрытия:
🔻 Краснодарский край — 36%.
🔻 Ханты-Мансийский автономный округ — 41%.
🔻 Хакасия и Адыгея — 49%.
🔻 Липецкая область — 50%.
В Москве и Московской области уровень покрытия задолженности находится на уровне 70–72%, в Санкт-Петербурге — 70%, в Ленинградской области — 57%.
На конец первого полугодия 2026 года финансовое состояние застройщиков я бы оценивал как напряженное, но без признаков системного кризиса
Ипотека уходит из первички?
Три четверти ипотечных денег идут куда угодно, но только не на новостройки, подсчитали в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). На них приходится всего 25% кредитных средств на жилье. Если измерять в попугаях в выданных ипотечных кредитах, доля еще меньше, всего 16% от общего объема. Год назад показатели были втрое выше: 43% и 56% соответственно. В ОКБ объясняют это перекосом льготной ипотеки — прежде всего семейной — и июньским всплеском спроса перед несостоявшимся ужесточением условий.
С нетерпением ждем изменений по льготной ипотеке. Правда, оптимистичным это ожидание не назовешь.
@novostroyman
Точки роста на Дальнем Востоке: куда идут люди и девелоперы
В Дальневосточном ФО сохраняется отток населения. Но все же есть здесь локации с взрывным ростом стройки. Их назвали представители банков в летнем выпуске журнала недвижимости «Движение».
Где увеличиваются население и стройка:
▪️ Пригороды Владивостока, Улан-Удэ, Благовещенска, Читы, Хабаровска.
▪️ Золотодобывающие муниципалитеты Магадана и Якутии.
▪️ Территории с растущим товарооборотом с Китаем.
Девелоперы подтверждают: наибольшую активность наблюдают в Хабаровске и Владивостоке. Там динамичнее деловая жизнь и выше приток людей. Инвестпокупки квартир тоже есть: чаще для детей или для сохранения денег.
При этом застройщики отмечают и аутсайдеров. Среди них самые северные территории. Без крупных работодателей стройка там не растет.
👉 Льготная ипотека под 2% перезапустила стройку на Дальнем Востоке, отмечают эксперты из ДОМ.РФ. За шесть лет объем строительства вырос втрое — с 2,2 до 7,5 млн м². Но видно, что регион пока развивается неравномерно.
Карта «Яндекс»
Движение.ру в MAКС
В новых домах доля однокомнатных квартир в среднем по России сейчас составляет 54%, тогда как в 2005 году она была 34%.
Аналитики часто объясняют этот тренд ростом доли одиночных домохозяйств: средний размер домохозяйства снизился с 2,6 в 2010 году до 2,2 в 2021 году, а доля домохозяйств, состоящих из одного человека, увеличилась за этот же период с 26 до 42%.
Однако исследование Института экономики города показывает, что значительную долю проживающих в «однушках» имеют неодиночные семьи:
«38% однокомнатных квартир в МКД сегодня заняты домохозяйствами, состоящими из двух и более человек, большинство которых в обозримой перспективе предъявит спрос на более просторные жилые помещения».
В ИЭГ уверены, что доля «однушек» в новых домах всё же будет немного снижаться:
«В данном контексте можно говорить не о дефиците (27% однокомнатных жилых помещений в (общем) жилищном фонде для 45% домохозяйств из одного человека), а о насыщении домохозяйств однокомнатными жилыми единицами в существующем жилищном фонде. В связи с этим в период до 2036 года можно ожидать некоторого снижения доли однокомнатных жилых помещений во вводе жилья и увеличения доли жилых единиц большей комнатности».
Доходность однокомнатных квартир в городах-миллионниках, сдаваемых в долгосрочную аренду, в июле составила в среднем 4,8%, — ЦИАН. Меньше было только в июле 2022 года. Однако владельцы недвижимости не спешат продавать ее и перекладывать деньги в банк, хотя депозит сейчас даёт в 2-3 раза большую доходность. В текущих условиях квадратные метры в собственности в глазах россиян намного более надёжное вложение денег.
@nedvizhna
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: В НЕАКТИВНОМ СЕЗОНЕ ВТОРИЧКА ПО-ПРЕЖНЕМУ ПРЕДПОЧТИТЕЛЬНА, ПЕРВИЧКА ПРОЗЯБАЕТ
По данным Росреестра количество зарегистрированных сделок с жильём в Москве на первичном рынке составило в июле 4 437 (-31.7% гг) vs 4 482 (-17.2% гг). Помесячные темпы: -1.0% мм vs 24.7% мм
Вторичка: число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке: 12 573 (9.9% гг) vs 11 803 (20.8% гг) ранее. Помесячная динамика: 6.5% мм vs 13.9% мм до этого.
Ипотека (первичка и вторичка): 7 607 (-25.0% гг) vs 8 610 (-0.3% гг) ранее. Помесячная динамика: -11.6% мм vs 10.3% мм до этого.
Тренды июля:
• наблюдается довольно серьезное сокращение предложения, т.к. девелоперы реже выводят на рынок недорогие квартиры.
• объем экспозиции в массовом сегменте новостроек заметно просел.
• из-за роста цен внутри старой Москвы покупатели активнее ищут варианты в Новой Москве и за МКАД, где стоимость квадрата ниже.
• девелоперы предлагают индивидуальные скидки, траншевую ипотеку и рассрочки, чтобы поддержать продажи готовых или строящихся объектов
MMI в Max 🌏
ничосе куда нас схема долиной завела - мы продолжаем придумывать все новые способы защитить продавца.
как защитить покупателя, пока придумывать некогда.
доброе утро 🫶
Мастер-девелопмент — исчезающий вид бизнеса
Стоп-стоп. Давайте сначала и подробно разберемся с терминологией. Недавно в Лужниках мощно гуляли День строителя. Этот праздник наглядно показывает биполярку в умах девелоперов. Когда им надо — они строители, когда не надо — делаем вид, что, во-первых, отдельная каста — девелоперы, во-вторых, на звание девелопера можно накинуть ещё орденов и медалей — «айти-девелопер» или «мастер-девелопер» или «фиджитол-диджитол-девелопер». Креатив абсолютно любой, главное, чтобы ЛПР (лицу принимающему решение) нравилось.
Если к вопросу подходить научно, то девелоперу необязательно быть строителем. Девелопмент — это искусство, наука про управление деньгами во времени в рамках создания объекта недвижимого имущества. То есть надо купить землю, получить документацию, начать продавать и строить. Строить — это один кирпичик в деятельности девелопера. И многие девелоперы просто берут хороший генподряд и шерят часть своей прибыли, не особо заморачиваясь с частью «строить». Девелопер не может — генподряд поможет.
Девелопмент — это набор действий, связанный с расходной частью — купить землю, согласовать документы, оттендерить материалы, взять подрядчиков и т. д., и с доходной частью — найти клиентов и продать квартиры. Причем разные девелоперы начинают зарабатывать на разных этапах данного процесса. У кого-то хорошо получается покупать землю и так себе продавать, а кто-то, наоборот, на просто идиотской площадке раскручивает машиной маркетинга и продаж сказки про райские гущи и хорошо продает. Потребителю об этом знать не обязательно, а лучше вообще не знать. Ведь его цель — квартиру купить, а не разбираться в маржинальности проектов или как устроен сложный рынок земельных отношений в постсоветской России.
Ключевые категории, которые выделяются из девелоперского цикла, — это мастер-девелопер и фи-девелопер. Причем это не наше какое-то изобретение, галактические практики действуют везде.
Мастер-девелопер — это девелопер, который поучаствовал на каких-то этапах согласований проекта и продал проект девелоперу, который уже будет строить и продавать клиентам квартиры. Причем набор этих этапов может быть разным. Купили землю, получили ППТ или ГПЗУ — продали. Мастер? Мастер. Купили землю, согласовали проект, АГР, получили РнС и даже ПФ открыли. Мастер? Мастер полного цикла. Некоторые проекты за время своего девелоперского цикла сейчас могут сменить 2, 3, а то и 4 девелопера. Все так или иначе могут себе повесить шильдик «мастер».
Пару слов про фи. Почему-то про фи-девелоперов начали забывать, хотя к концу десятых годов только ленивый не говорил, что поможет всем со стройкой и будет из себя весь такой красивый — фи-девелопер. Фи-девелопер — это человек, который помогает своему партнеру — инвестору реализовать влажное желание поиграть в недвижимость. Инвестор может там зайти землей или деньгами, а может вообще и тем и другим. Фи-девелопер — это мастер-девелопер, который просто ведет партнера на всех этапах жизни проекта. Главное, чтобы союз с партнером был крепким, а не как 70% браков в РФ. Прецеденты разводов в рамках фи-проектов были.
Почему мастер-девелопмента будет меньше?
1. В случае Москвы — Москва будет сама себе мастер-девелопером. Будут документы делать, что самим неинтересно реализовывать — выставлять на аукцион и продавать молодым и амбициозным.
2. КРТ. Пока инструмент негибкий и довольно плохо реагирует на перекидывание проектов в рамках договора. Как говорил в одном интервью господин Алмазов: «К сожалению, пока договор КРТ остаётся однобоким: у застройщика есть обязательства и риски, а у органа власти — только полномочия».
3. Банки. Если раньше можно было толкнуть кому угодно ТЭПы или проект, то сейчас банки не очень хотят рисковать и работать с дурочками, которые эти ТЭПы купили. Что делают банки замечательно — это считают, и они видят, что мастер-девелопер забрал уже из проекта все соки. Кому они будут ПФ давать? Товарищам, которые потом устроят аттракцион под названием «проверяем работу механизма эскроу»? Тут два варика: либо мастер-девелопер должен будет партнериться со своим покупателем ТЭПов, либо вообще это закрывает возможность продажи.
Не в счет этой логики маленькие, клубные дома и небольшие проекты — всё, что там меньше 100 тыс. кв. м, будет переходить между девелоперами и дальше без проблем. Крупный проект — это сейчас ложный проект.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
⬆️ В большинстве крупнейших городов РФ платеж по льготной ипотеке сопоставим с расходами на аренду. С рыночной ипотекой ситуация иная – снимать квартиру по-прежнему обойдется дешевле выплаты кредита во всех исследуемых городах, выяснили аналитики Домклик.
Эксперты учитывали платежи по реальным ипотечным сделкам заемщиков Сбербанка. При этом расчеты по базовой ипотеке велись только для вторичного жилья.
Наименьшая разница стоимости аренды и платежа по рыночной ипотеке (13-14% в пользу съемного жилья) наблюдается:
▪️во Владивостоке
▪️в Москве
▪️в Новосибирске
#ипотека #аренда
@rusipoteka
📲 Ипотечный чат в MAX