74642
Недвижимость с дисконтом, акции со скидками, админы канала профессинальные эксперты, которые знают как искать скидки на недвижимость. По поводу ВП пишите сюда @smirnovsergeyrealestate
Ни санкции 2022 года, ни бегуны от мобилизации осени 2022 года, не смогут переплюнуть стимулы выводить капитал из РФ, чем задуманная налоговая реформа 2025 года. Говорю со многими людьми, в бизнес вкладываться в РФ хотят всё меньше и меньше.
Читать полностью…
К нам один за одним идут клиенты с запросом, где купить жилой комплекс с отделкой с хорошими семейными форматами. Нашли с Тамарой сегодня квартиры, где ключи можно получить сразу после сделки. ЖК сдан весь с отделкой бизнес класса, это значит в ЖК НИКТО НЕ ДОЛБИТ РЕМОНТ! До центра 10 минут на машине. Жилой комплекс клубного формата. Цена 1м2 в готовом ЖК бизнес-класса 670 тыс. рублей за 1м2. Для сравнения, сегодня такие цены на старте продаж в бетоне. Зацените еще и площадь и планировки. 4 полноценные комнаты. Для семей, в которых родители работают из дома - идеальные планировки. Пишите @vysotsky_estate_cons
Читать полностью…
ИЩЕМ КУДА УЕХАТЬ ИЗ МОСКВЫ С СЕМЬЕЙ?
https://youtu.be/KphzSV3JSIc
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239651
Если для ИП все-таки снизят порог в 2026 году до 10 млн рублей, это будет удар по всем арендным ставкам, что такое 10 млн рублей выручки в Москве, это платеж за помещение в 250м2 в стрит ритейле за 10 месяцев, то есть все рестораны, все офисы больше 300м2 гарантировано повысят арендные ставки. Кофе по 1000 рублей за чашку станет реальностью не только Московского Аэропорта.
Читать полностью…
🏗 КУРС «АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ»
⏳ С 17 октября — повышение цены
Если работаешь в недвижимости — делай это по-взрослому.
Без догадок, без “авось”, без 2% вместо 5%.
📄 Курс с лицензией Департамента образования № Л035-01298-77/00612678
🎓 Удостоверение о повышении квалификации
💻 26 академических часов онлайн
📦 В программе:
• Как находить клиентов и подписывать их на 5% комиссии
• Как зарабатывать от 1 млн с одной сделки
• Где искать покупателей, когда рынок штормит
• Как вести переговоры по цене в кризис
• Что делать, чтобы сделки шли даже тогда, когда другие жалуются
🔥 Это уже 51-й поток, у нас учились агенты из 60+ городов.
Результат — системное мышление и уверенность в профессии.
📩 Остались вопросы? Пишите — @realtutor_admin
Застройщик жилого дома «На Родниковой» предоставляет скидки семьям с детьми и семьям военных
Жилой дом «На Родниковой» — это новый приватный комплекс с удобствами, собственными прогулочными зонами и большим паркингом. 100% квартир с видом на море или горы - это всё в 7 минутах езды на автомобиле от Ялты.
К покупке доступны студии и 2-комнатные квартиры. Есть льготная и военная ипотека от ведущих банков РФ, при покупке можно использовать материнский сертификат. Получите более подробную информацию здесь.
Покупка недвижимости в Крыму — это отличный вариант как для жизни, так и для инвестиций.
500!! Наша Команда сделала столько обзоров на Жилые комплексы и районы Москвы, Санкт-Петербурга и других городов! Все обзоры сделаны с оригинальными текстами фото и видео с выездом эксперта на место!
https://dzen.ru/suite/3b50596f-221c-4a3b-ad6a-5554c8422886?share_to=link
УЖЕ ЗАВТРА!!! БОЛЬШОЙ РАЗЪЁБ!!! На мастер-классе на ВЖК состоится большой разбор сайтов застройщиков! Будут разобраны сайты Брускники, Level, Sminex, MR Group! Я разберу удачные кейсы! Сайт Олега Торбосова WhiteWill. Сайт ПИК и почему они продают! Во вторник, 14 октября, 14:30-19:00, зал СБЕР (2й этаж ЦМТ)
Читать полностью…
Что если сдавать в аренду? Реальная хронология
"Стоп! - скажет инвестор. - Я же мог сдавать квартиру!"
Точно. Но давайте посчитаем по реальной временной шкале и реальным рыночным ставкам.
Хронология событий:
• 2019: Покупка за 18,75 млн, квартира без отделки, стройка
• 2020: Стройка продолжается, деньги заморожены
• 2021: Получение ключей, начало ремонта, вложение 6 млн
• 2022: Завершение ремонта, начало сдачи в аренду с февраля
Итого:
• 2 года ожидания стройки (2019-2021): деньги заморожены
• 1 год ремонта (2021-2022): деньги заморожены + вложение 6 млн
• 4 года аренды (2022-2025): доход идет
Реальные арендные ставки с учетом простоя
2022 ставка 90 тыс 11 мес (1 простой) - 990 тыс
2023 ставка 110 тыс 11 мес (1 простой) - 1,21 млн
2024 ставка 150 тыс 11 мес (1 простой) - 1,65 млн
2025 ставка 180 тыс 11 мес (1 простой) - 1,98 млн
Валовый арендный доход за 4 года: 5 830 000 рублей
Выглядит неплохо, правда? Почти 6 миллионов! Но подождите...
Реальные расходы: то, что съедает вашу прибыль
Налоги (13% с аренды):
5 830 000 × 13% = 757 900 рублей
Простой при поиске арендаторов: Уже учтен в таблице (по 1 месяцу в год = 4 месяца упущенного дохода)
90 + 110 + 150 + 180 = 530 000 рублей упущено
Мелкие ремонты и замена мебели за 4 года:
• Износ мебели и техники: 200 000 рублей
• Косметические ремонты между арендаторами: 250 000 рублей
• Замена сантехники, электрики: 150 000 рублей
• Итого: 600 000 рублей
Агентские услуги по поиску арендаторов:
• 4 раза за 4 года (при каждой смене арендатора)
• Комиссия = 1 месячная аренда от каждого года
• 90 + 110 + 150 + 180 = 530 000 рублей
Плата за квартиру (арендатор платит расходы по воде и электричеству):
• условно оценим в 100 тыс/год
• За 4 года: 400 000 рублей
Итого расходов:
757 900 (налог) + 600 000 (ремонты) + 530 000 (агенты) + 400 000 (квартплата) = 2 287 900 рублей
Чистый арендный доход за 4 года:
5 830 000 - 2 287 900 = 3 542 100 рублей
Округлим: ≈ 3,54 миллиона рублей чистыми
Уже не так впечатляюще, как 5,8 миллиона валовых, правда?
Главное открытие: даже высокая аренда не спасла
Смотрите на парадокс:
Без ремонта и аренды:
• Вложили: 18,75 млн
• Получили: 35,25 млн
• Прибыль: 16,5 млн
• IRR: 11,05%
С ремонтом и высокой арендой:
• Вложили: 24,75 млн
• Получили: 38,79 млн
• Прибыль: 14,04 млн
• IRR: 10,4%
Вы вложили на 6 миллионов больше.
Получили на 3,54 миллиона больше (чистая аренда за 4 года).
Но чистая прибыль всё равно упала на 2,46 миллиона!
И IRR снизился с 11,05% до 10,4%!
Разберем по косточкам, куда делись деньги:
Вложили в ремонт: 6 млн
Получили с аренды (чистыми): 3,54 млн
Прямой убыток на ремонте: -2,46 млн
Но это еще не все!
Упущенная выгода на ремонте:
6 млн в 2021 на депозите → 8,55 млн в 2025
Альтернативный доход: +2,55 млн
Реальный убыток от стратегии ремонта:
• Прямой: -2,46 млн (вложили 6, получили 3,54)
• Упущенный: -2,55 млн (могли заработать на депозите)
• ИТОГО: -5,01 миллиона рублей!
А что если бы просто положили в банк?
Представим альтернативную реальность. Инвестор не покупает квартиру, а кладет 18,75 миллиона на депозит с капитализацией процентов.
Считаем будущую стоимость с капитализацией:
18,75 × 1,065 × 1,05 × 1,055 × 1,085 × 1,12 × 1,18 ≈ 31,72 млн рублей
Номинальная доходность депозита: 9,16% годовых
Реальная (с учетом инфляции): 2,2% годовых
Итого у инвестора на депозите было бы: 31,72 миллиона
В квартире: 35,25 миллиона
Разница: 3,53 миллиона в пользу квартиры
Звучит неплохо? Подождите. Мы еще не учли издержки.
Скрытые расходы: то, о чем все забывают
Наш инвестор радуется разнице в 3,5 миллиона. Но он забыл посчитать:
Налог на имущество за 6 лет:
• Кадастровая стоимость росла
• Средний налог ≈ 50-70 тысяч в год
• За 6 лет: ≈ 350 тысяч рублей
Коммунальные платежи на пустую квартиру:
• Минимум 3-5 тысяч в месяц
• За 6 лет: ≈ 250 тысяч рублей
Комиссия риелтора при продаже (3%):
• От 35,25 миллиона = 1 057 500 рублей
Итого скрытых расходов: ≈ 1,66 миллиона рублей
Чистая разница с депозитом: 3,53 - 1,66 = 1,87 миллиона рублей
За 6 лет. За заморозку 18,75 миллиона в неликвидном активе.
Это 311 тысяч в год. Или 26 тысяч в месяц.
Поздравляю с "гениальной инвестицией".
Закон эпохи дефицита — оружие сутяжников на стероидах ИИ
⚖️ В мае 1991 года, когда СССР уже трещал по швам, был принят Закон СССР «О защите прав потребителей».
Тогда потребителя впервые назвали субъектом права, но применить это никто не успел — Союз развалился.
Через год Россия просто перепрошила советский текст под новую реальность.
Так появился закон № 2300-1 от 7 февраля 1992 года.
С тех пор его десятки раз редактировали, но «генетика» осталась советская. Фразы вроде «потребитель имеет право на безопасность товара» или «продавец обязан предоставить достоверную информацию» живут там до сих пор.
💡 Кого защищаем, а кого караем
Изначально закон был нацелен на защиту маленького и слабого покупателя от монстра-поставщика.
Но за тридцать лет поменялись экономика, формат торговли, закон расширили на оказание услуг и подряд.
А риторика осталась из эпохи тотального дефицита и единственного поставщика.
📉 Между потребителем и корпорацией вырос малый бизнес — тысячи ИП и микрокомпаний, которые по старой логике считаются «сильной стороной», а на деле — беззащитны.
👨💼 Покупатель теперь тоже изменился:
он может быть экспертом, блогером, юристом внутри системы, умеющим работать с претензиями и судами.
А закон по духу остался советским — всё ещё настроен на «священную жертву» и «злого продавца».
🧱 Каток взысканий катится не по корпорациям, а по тем, кого в 1991 году даже не существовало — по честным исполнителям, местным сервисам, подрядчикам-одиночкам.
И при этом реальный потребитель уже не получает защиты.
Бизнес, наученный страхом перед «потребительским экстремизмом», реагирует на жалобы заранее — оборонительно, грубо, жестоко.
Ему не до сути претензии: закон приучил видеть в каждом клиенте потенциального мошенника.
⚠️ Закон стал почвой для злоупотреблений правом: критериев “злоупотребления” нет, понятие “разумности” размыто,
а механизм ответственности — из эпохи торговли товарами народного потребления.
Отсюда и штрафы, превышающие в разы затраты подрядчика, и сроки «устранения», противоречащие физике строительных процессов.
🏚 Проблему с застройщиками МКД залатали, но для ИЖС изменений нет.
Если в МКД крайняя мера — отказ от отделки, то в ИЖС последствия жёстче: у мелких подрядчиков нет запаса прочности, и двойная выплата по решению суда превращает их в банкротов.
🧠 Теперь — на стероидах ИИ
Если раньше злоупотребления требовали знаний и времени, сегодня всё автоматизировано.
Иск можно собрать через нейросеть, претензию — сгенерировать за минуты, судебную практику — найти алгоритмом.
Закон, придуманный под ручку жалобы на некачественный чайник, теперь работает в связке с искусственным интеллектом, создавая массовое оружие правового давления.
Для малого бизнеса это не спор, а игра на выживание.
А тех, ради кого закон создавался, теперь встречают как потенциальных мошенников.Читать полностью…
На мастер-классе на ВЖК я буду объяснять как работает такая наружная реклама, какой триггер она задействует. Во вторник, 14 октября ЦМТ (Москва), 14:30-19:00, зал СБЕР (2й этаж ЦМТ)
Читать полностью…
Один из проектов, который стартовал в мае 2025 года в Москве. При нынешних показателях инфляции, ставки по проектному финансированию только себестоимость 1м2 имеет 293 401 ₽/м², при всех расходах на маркетинг и выплату комиссионных он не может продавать квартиры ниже 400 тыс рублей за 1м2.
Читать полностью…
ЗВОНЮ ПО ЦИАН И АВИТО! ИЩУ КТО СКИНЕТ ВО ВТОРИЧКЕ!!!
МЕНЯ ВСЕ ПОСЛАЛИ!!!
https://youtu.be/GXczNydEpV8
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239643
Весной делал с Доминантой старт продаж проекта SVET. И тогда их отдел продаж сказал "Так себе результаты!" Обожаю! Теперь итог виден. Со старта по сегодняшний день больше они не продавали ))))
Читать полностью…
Уголовное дело со стороны СКР по Ленинградской области в отношении Самолёт закрыто.
Читать полностью…
Ну, как там, застройщики, полилось к вам бабло с депозитов? Всё ещё ждете?
Читать полностью…
За 9 месяцев этого года мы с нашим клиентами купили коммерческой недвижимости на: 927 856 000 руб.
Напомню, мы не берём комиссию с собственников и работаем на клиента, который покупает недвижимость для сдачи в аренду, ведем его сделки под ключ.
Сдали помещений за 9 месяцев этого года на 105 678 000 руб. арендных платежей в год. 8 806 500 руб. в месяц. Средняя доходность размещенных средств 11,4% годовых.
В работе сейчас портфель договоров с клиентам на инвестицию 1 530 000 000 рублей, который мы планируем разметить в объектах в ближайшие 4 месяца.
Пояснительная бригада для журналистов, которые превращают некогда солидное издание КоммерсантЪ, в желтую газетенку второго эшелона.
Вы реально? Вы серьезно? У нас полно жилых комплексов, которые срывали сдачу объектов на год и более - Sminex, Capital, я молчу о регионалах.
Ни разу не читал в Коммерсанте про проблемы владельцев квартир в Capital Tower. И дел уголовных там никто не возбуждал.
И тут у нас один дольщик, заметьте это не коллективное заявление в СКР и прокуратуру, а один дольщик не получил квартиру в мае? И уже в октябре уголовное дело?
А дольщик оказался такой грамотный, что знал, что надо именно заявление не в прокуратуру писать районную по месту, а в СКР?
И опять-таки? У Самолёта есть куда-более проблемные объекты - тот же Остафьево, но уголовное дело за последние две недели снова СКР возбуждает через Ленинградскую область. Вы не знаете как это работает? Совсем наивные?
За доли компании Самолёт сейчас развернется нешуточная борьба и это яркие признаки.
https://www.kommersant.ru/doc/8141207
Доля сдаваемого со срывом сроков жилья в России достигла по итогам девяти месяцев 2025 года 42%, увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7 п.п., подсчитали аналитики портала "ЕРЗ.РФ" специально для @ria_realty.
"Аналогичный показатель 2024 года составлял 35%. Но при этом произошло снижение на 17% срока просрочки с 6,7 месяца (за три квартала 2024 года) до 5,5 месяца (за три квартала 2025 года)", - сообщил @ria_realty представитель портала.
"При этом у крупнейших застройщиков задержки меньше поскольку у них более привилегированный доступ к проектному финансированию. Проблемы с продажами, возникающие на одних объектах, перекрываются хорошими показателями на других. Поэтому доля несвоевременно введенных площадей девелоперов жилья из первой десятки по итогам трех кварталов составила 37%, что лучше результата по отрасли в целом, а средний перенос сроков составил 2 месяца, то есть на 63% меньше общеотраслевого показателя", – сообщили в ЕРЗ.
Нам до 50 000 подписчиков на ДЗЕН не хватает 600 подписок! Навалимся? https://dzen.ru/vysotskyestate?share_to=link
Читать полностью…
С ключом от исторической Москвы. Обзор ЖК NV 9: отзывы покупателей и мнение эксперта 🔑
ЖК NV 9 — это возможность жить буквально на стыке истории и современности. Здесь каждый шаг напоминает о старой Москве: от переулков, по которым гуляли классики русской литературы, до усадеб и набережных, сохранивших аутентичную атмосферу старого города. Как в таком окружении чувствует себя современный житель мегаполиса, рассказывает Чулпан Закиева.
Разбирался сегодня в ЖК Алтуфьевское 53 от ПИК в серии ПЛЮС. Планировки у ПИК стали совсем другого уровня конечно.
Читать полностью…
А если бы купил доллары?
Классическая русская мантра: "В кризис - в доллары!"
Курс доллара в 2019: 64 рубля
Курс доллара в 2025: 90 рублей
Покупаем валюту в 2019:
18 750 000 / 64 = 292 187 долларов
Продаем в 2025:
292 187 × 90 = 26 296 830 27 758 000 рублей
Итого: 27,76 миллиона рублей
Это почти на 9 миллиона меньше, чем дала квартира, и на 5.5 миллионов меньше, чем депозит.
ИЛЛЮЗИЯ УДВОЕНИЯ
Как квартира за 18,75 миллиона "выросла" до 35 миллионов, но инвестор остался при своих
2019 год. Инвестор покупает квартиру 75 м² в ЖК «Сердце Столицы» за 18 750 000 рублей. Цена за квадрат: 250 тысяч.
2025 год. Аналогичные квартиры продаются по 470 тысяч за квадрат. Его квартира теперь стоит 35 250 000 рублей.
Инвестор в восторге: "Я удвоил деньги за 6 лет! Я гений инвестиций!"
На самом деле он заработал меньше, чем если бы положил деньги в банк и забыл про них. А если посчитать с учетом инфляции - вообще копейки.
Добро пожаловать в мир красивых номинальных цифр, которые скрывают жалкую реальную доходность.
IRR (внутренняя норма доходности):
Формула простая:
IRR = (35,25 / 18,75)^(1/6) - 1 ≈ 11,05% годовых
Выглядит впечатляюще! 11% в год - это же отличная доходность! Лучше, чем у большинства ПИФов! Почти как у профессиональных инвесторов!
А теперь включим калькулятор, который показывает не иллюзии, а правду.
Реальная математика: когда включается инфляция
Совокупная инфляция в России за 2019-2025 годы составила около 48%. Или в среднем 6,8% годовых.
Что это значит? Это значит, что деньги обесценились почти наполовину.
18,75 миллиона в 2019 году по покупательной способности ≈ 27,75 миллиона в 2025 году.
Теперь пересчитаем реальную доходность:
Реальная доходность = (1 + 0,1105) / (1 + 0,068) - 1 ≈ 3,98% годовых
Поздравляю! Ваши "гениальные инвестиции" принесли около 4% реального дохода в год.
Это примерно как банковский депозит, только с нулевой ликвидностью, рисками, головной болью и невозможностью продать быстро.
СКОЛЬКО СТОИТ ЧИСТАЯ СОВЕСТЬ?
Одним из самых частых запросов в недвижимости у покупателей являются жилые комплексы, расположенные рядом с очень хорошими школами, как правило, платными. Многие родители ищут квартиру с позиции того, чтобы ребенку не только было удобно добираться до школы, но и он получил достойное образование, которое даст возможность поступить впоследствии в лучшие вузы страны.
Это одно из главных заблуждений при покупке недвижимости, потому что ребенок может не прижиться в этой конкретной школе, а квартира уже куплена. В моей практике было достаточно случаев, когда родители из кожи вон лезли, чтобы купить квартиру именно в этой локации ради школы, а ребенка либо булили, либо вообще избивали в первый же день в школе до больницы. И семьям приходилось продавать квартиру и снова переезжать.
Я же в этом посте хочу поговорить о другом, об экономической составляющей.
Практически все родители на вопрос - а зачем вы это делаете, запихиваете ребенка в элитную школу, отвечают: «чтобы совесть была чиста».
Давайте посчитаем сколько же стоит эта совесть?
Возьмем, к примеру, семью с двумя детьми.
4 года, проведенных в детском саду двоих детей в билингвальной группе составит 13 500 000 рублей. (135 000/месяц, 1 620 000 учебный год, плюс 135 000 рублей- ежегодный взнос).
4 года, проведенных в детском саду двоих детей в международной группе составит 15 500 000 рублей. (155 000/месяц, 1 860 000 учебный год, плюс 155 000 рублей- ежегодный взнос).
Уффф, окончили детский сад. За это время можно было целую ипотеку выплатить. Но погодите, затраты еще впереди.
Теперь переходим к школе.
Обучение двоих детей в школе в течение 11 лет составит 33 000 000 рублей. (1 500 000 рублей/год). Школа «Летово», вообще от 2 500 000 рублей. «Павловская гимназия» 1 950 000 в год. «Хорошкола» - 1 670 000 рублей в год. Британская международная школа сущие копейки - 1 200 000 за год. Первая Московская гимназия- 1 680 000/год.
Если дети после таких школ смогут поступить на бюджет, то будет легче. Ну не все же способны хорошо учиться. Тогда придется еще оплачивать и институт.
На институт за двоих детей придется отдать еще 7 000 000 рублей ( из расчета средней стоимости обучения за год 700 000 рублей и пятилетнего срока).
————
ИТОГО: минимальный бюджет при таких ценах составит 53 500 000 (55 500 000) за 20 лет.
Теперь считаем, сколько будет стоить образование ребенка, если ребенок учится онлайн и Вы оплачиваете репетиторов, и няню, которая следит за ребенком.
Няня - 16 200 000 за 9 лет ( с 3х лет до 12 лет) она контролирует двоих детей. ( 150 000 /месяц)
Онлайн школа за двоих детей за 11 лет - 1 980 000
Репетиторы или дополнительные занятия - за 11 лет за двоих детей 10 000 000 р ( 400 000-500 000/ год)
Плюс институт 7 000 000 ( за 5 лет, за двоих детей)
———————
ИТОГО: 35 180 000 рублей
Как итог, разница составила 20 320 000 рублей, можно купить каждому по квартире.
Поэтому хорошая государственная школа на бюджете действительно стоит того, чтобы за нее страдать в ипотеке. И квартира останется и дети выучены.
Вот такие дела, котятки🐈🐈🐈
Все расчёты при нынешней кредитной нагрузке показывают, что при продаже в границах старой Москвы 1м в диапазоне 300–330 тыс ₽/м² проекты формально остаются прибыльным, но запас прочности у таких проекто по марже минимален — фактически «зона риска». При нынешних темпах инфляции реализация квартир в новостройках в 2026-2027 годах будет невозможна ниже 400 тыс рублей за 1м2. Как только ипотека на вторичный фонд станет доступной и покупатели смогут покупать по ставке 11-12% новостройки 2020-2024 года сдачи, застройщикам станет совсем тяжело. Строить в Москве дешево в нынешних условиях невозможно.
Читать полностью…
На мастер-классе на ВЖК состоится большой разгром сайтов застройщиков! Будут разобраны сайты Брускники, Level, Sminex! Я разберу удачные кейсы! Сайт Олега Торбосова WhiteWill. Сайт ПИК и почему они продают! Во вторник, 14 октября, 14:30-19:00, зал СБЕР (2й этаж ЦМТ)
Читать полностью…
СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ
https://youtu.be/MhKPOE7Z4q4
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239642
Нормально он так забрался!
Читать полностью…