Как-то сильно активизировались все по этому поводу.. И Аксаков уже сказал, что целиком и полностью поддерживает. И Минфин поддержал. Ну Минфин-то понятно, денег надеются сэкономить.

Такое ощущение, что это реально может пойти в жизнь.

В связи с этим у меня некое недоумение. А в чем суть этого?

Тезисы, которые озвучивают. 40% людей, которые использовали семейку в Питере и Москве не живут в этих городах. Значит, они используют ее как инвестицию, чтобы сдавать в аренду квартиру. Не для того, мол эта ипотека нужна.

Ну, начнем с цифры 40%. А как считали? Скорее всего взяли регистрацию заемщика и сравнили с городом покупки.
Вопрос 1. А регистрацию созаемщика смотрели?
Вопрос 2. Как вы по регистрации узнали, что человек не живет в данном городе? Или не будет жить после покупки? Во-первых, прописка в одном регионе, живет в другом. Да противоречит закону, но кто сейчас прописку у граждан РФ проверяет? Во-вторых, человек решил переехать в другой город. В общем, цифра сильно сомнительна.

Но ладно. Пусть будет правда.
Тогда другой вопрос. А ничего, что по всей России в целом, покупка студий и однокомнатных квартир по семейной ипотеке - это примерно те же 40%.

И здесь как раз намного очевиднее, что эти квартиры покупаются в озвученных инвестиционных целях. И регистрация по месту жительства здесь вообще не причем. Может быть тогда логичнее запретить использование семейки на покупку квартир с комнатностью ниже 2-х? А лучше 3-х??!

Если уж декларируется борьба с инвестиционным использованием.

Но, возникает очередной вопрос. А почему семье, у которой есть ребенок, не купить квартиру этому самому ребенку на будущее по семейной ипотеке, а пока ребенок не вырос - сдавать её?

Я как-то ни разу не слышал, что семейная ипотека исключительно для увеличения площади для проживания. И никак иначе. Типа негде жить или места мало, вот семейная ипотека. Иначе никак.

Хорошо, если парадигма поменялась и теперь так. То, опять же вопрос про однокомнатные квартиры и, тем более, студии. Ну, и тогда логично использовать семейную ипотеку исключительно на вторичку или новостройку (желательно с отделкой) на стадии готовности, грубо, через 3 месяца сдаем.. Но уж явно никак не на первичку, которая будет построена через два года...

Я не пытаюсь сейчас защитить семейную ипотеку. Всегда говорил о порочности этой программы в том виде, в котором она реализуется. Но меня другое удивляет. Когда Председатель Совета Федерации озвучивает какую-то мысль, то наверное, это повод для обсуждения данной мысли, возникновения дискуссий по этому поводу, а уже затем принятия решений.

Здесь же я не вижу никакой дискуссии. Не вижу никаких круглых столов с участием экспертов из разных отраслей. А взяли под козырек и побежали исполнять. Это прям умиляет.

Причем очевидно, что такое решение не решит озвученную проблему. И увеличит число "покупных" прописок...

@expertned

Читать полностью…

Итоги недели

Ситуация на вторичном рынке Петербурга не однозначная. С одной стороны, за неделю объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизился на 2,1%. По данным ЦИАН, сейчас в этих локациях предложение насчитывает 23 тысячи вариантов. Это близко к минимальным значениям текущего года.
Тренд на прирост предложения не подтвердился.

Но и спрос после небольшой просадки в мае-июне не восстанавливается, держится на умеренном уровне. Квартиры по минимальной стоимости, по конкурентной цене, по лучшему соотношению «цена/качество» уходят быстро. Хотя раз за разом встречаются кейсы, когда выставление типовые квартиры по минимальной цене не гарантирует устойчивого спроса и быстрого входа в сделку. Тогда приходится продолжать снижение, нащупывая цену. Значит, цены на конкурентные квартиры в данной локации сильно оторваны от реальности. Они еще долго будут стоять в продаже без движения.

Общее ощущение: спрос стал слабее. Видимо, сказываются и летнее затишье, и общее торможение экономики, и сберегательная модель поведения населения. Но просевший спрос компенсируется сокращением предложения. Заметных ценовых колебаний на вторичном рынке в Петербурге ожидать не следует. В отличие от многих крупных городов-миллионников, где, судя по статистике и комментариям экспертов, цены развернулись и за последний месяц немного просели.

По новостройкам: спрос на минимуме. Основные факторы - сезонность, есть ощущение снижения интереса к жилой недвижимости в целом. А главные механизмы поддержки спроса - семейная ипотека и рассрочки - не безграничны. В июне объем продаж новостроек в Петербурге ниже майского на 20%. Главная интрига - будет ли падение спроса продолжаться. Или уже достигнуто дно, пройден минимум?

На рынке долгосрочной жилой аренды объем предложения за неделю вырос на всех агрегаторах; по ЦИАН, прибавка составила 4,3%, сейчас на рынке около 5 тысяч вариантов. Вполне комфортная цифра, у арендаторов есть выбор, более обширный, чем год назад (тогда - порядка 3,7 тыс. вариантов). Арендные ставки должны стабилизироваться.

@yelsovm

Читать полностью…

➕Что покупателю недвижимости хорошо, то её продавцу - смерть

Представленные данные Дом,РФ и ВЦИОМ рисуют интересную, но тревожную картину общественных настроений на рынке жилья. С октября 2024 года доля граждан, считающих условия благоприятными для покупки жилья, стабильно держится на минимальном уровне — всего 18%. Это говорит о глубоком охлаждении покупательских настроений.

Одновременно сохраняется высокий разрыв — около 20 п.п. — между теми, кто считает условия хорошими для продажи, и теми, кто настроен на покупку. Это указывает на доминирование рынка покупателя: предложения много, но спрос пассивен. Продавцы стремятся зафиксировать доход, опасаясь дальнейшего падения цен или ухудшения экономической ситуации, в то время как покупатели выжидают.

Примечательно, что в этой атмосфере падает число россиян, ожидающих роста цен на жильё — теперь таких 47%, что на 10 п.п. ниже, чем в 2024 году. Это первый звоночек того, что общественное восприятие рынка начинает меняться: жильё перестаёт восприниматься как однозначно растущий актив. Однако 47% — всё ещё высокая цифра, указывающая на устойчивость "инфляционных ожиданий" в секторе недвижимости.

На фоне всего этого, растёт доля россиян, ожидающих снижения ставок по ипотеке — с 8% в 2024 году до 14% в мае 2025 года. Это сигнал надежды: люди видят потенциал в будущем послаблении кредитных условий, что может простимулировать отложенный спрос. Однако текущие ожидания снижения ставок всё ещё остаются на низком уровне, а значит, большинство либо не верит в щедрость регулятора, либо сомневается в устойчивости экономики, а также при первых сигналах устойчивого снижения ставок залягут в ожидании их ещё большего снижения.

Что это всё значит?

Рынок в фазе ожидания. Покупатели выжидают. Продавцы активны, но сталкиваются с низкой активностью со стороны покупателей.

Снижение уверенности. Отказ от идеи бесконечного роста цен может привести к переоценке жилья как инвестиционного актива.

Потенциал к оживлению есть, но он завязан в равной степени и на ипотеку и на снижение цен на недвижимость.

Итог — разрыв между ожиданиями и действиями. Люди боятся покупать, и продолжают надеяться, что жильё подешевеет, а ипотека станет доступнее. Это мешает рынку перейти в активную фазу.

Прошаренные продавцы не выпендриваются и выставляют адекватную цену за свою прелесть, а потом еще идут на уступку по цене реальному покупателю.

Читать полностью…

💡Массовое рефинансирование ипотеки

Граждане РФ, понабравшие в 2024 году ипотеки спят и видят, как бы им рефинансироваться.

ДОМ,РФ совместно с ВЦИОН опросили бедолаг и выяснили, что:

▪️ 28% заемщиков 2024 года планируют рефинансировать свой кредит, ‒ 17% следят за изменениями условия кредитов во всех крупных ипотечных игроков или хотя бы
у себя в банке, ‒ 11% не следят специально за изменениями ставок, но планируют рефинансирование

▪️ 23% заемщиков следят за изменениями кредита, но рефинансирование пока не входит в их
планы

▪️ Половина заемщиков будут рассматривать возможность рефинансирования кредита при снижении
ставки на 2,5 п.п. и/или ежемесячного платежа более чем на 5 тыс. руб.

Получается, что те, кто брал ипотеку в январе 2024 года под 17% ждать снижения ключевой ставки еще долго.

А, вот те, кто брал в декабре 2024 года под 28,8% могут это делать уже сейчас. Однако, массовости забега рефинансирующихся пока не наблюдается.

#Ипотека #Рефинансирование #Недвижимость #Опрос

Читать полностью…

Ну что, вторичный рынок недвижимости в России обрел четкую тенденцию к снижению! Три месяца подряд фиксируем снижение цен. И это хорошо, неизбежно за этим трендом последует и рынок новостроек. В июне, кстати, цены на новостройки тоже падали в месячном выражении.

Многое будет зависеть от скорости снижения учетной ставки. Если это будет происходить темпами быстрее 1% в месяц, то, думаю, цены перестанут падать на вторичное жилье. Если в районе 1% в месяц, то, скорее всего, цены продолжат падение до конца года.

В падении цен же на новостройки вообще нет сомнений. Рынок разогрет исключительно лучшими финансовыми условиями по семейной ипотеке, и по мере улучшения ставок на вторичное жилье девелоперы будут снижать цены.

Всем хороших выходных!)

Читать полностью…

Итог полугодия: —22% к запускам новых проектов… Но кое-что внушает обоснованный оптимизм.

Посмотрел статистику.

▪️За первые шесть месяцев 2025 года начато строительство 17,8 млн кв. м. Это минимум за последние три года.

▪️По регионам ситуация разная: в Москве и Подмосковье, Свердловской и Тюменской областях, Краснодарском крае — минус 26–38%. А, например, в Санкт-Петербурге — плюс 44%, в Крыму — плюс 28%…

▪️В итоге портфель строящегося жилья в России на 1 июля — 117,6 млн кв. м.

▪️Больше всего площадей запустили ПИК, Самолет, ССК, Setl Group, Гранель, Страна Девелопмент, Эталон, Брусника, НВМ и ТОЧНО.

Судя по цифрам, уже в 2026 году нас ждет дефицит качественного предложения… Добавьте сюда недавние слова Набиуллиной о снижении инфляции — и станет очевидна одна вещь, которая не может не внушать обоснованный оптимизм.

Понимаете, о чем я?

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Читать полностью…

Банки-застройщики и прогнозные проблемы.
На прошлой неделе весьма интересные высказывания прозвучали от руководителя одной из крупнейших риэлторских компаний Ильдара Хусаинова. Считаю целесообразным проанализировать его мысли, поскольку во многом его мысли сходятся с моими размышлениями.
Прозвучавшие тезисы таковы: "Ввод 2027-2028 года будет очень плохим. Если ситуация с доступностью кредитных средств не изменится, то по многоквартирным (МКД) он будет ниже на 30-40%, чем в текущем году". "По нашим данным, примерно в этом году фактически новых строек, которые вышли на проектирование, ушли в работу, по сравнению с 2023 годом стало меньше на 60%". «Возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился „веном“ в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несет большие риски, но с маржой „швах“! Банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат: рост цен на недвижимость, рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен».
Я уже много раз писал свое мнение об эскроу-счетах и проектном финансировании строительства МКД. Понятна идея чиновников, запустивших реформу долевого строительства в 2019 году: снять с себя проблему надлежащего контроля за строительством перенеся всю ответственность на банки. По жизни видно, что реформа сработала, обманутых дольщиков в МКД уже практически нет, но вот потребители платят за «это спокойствие» своими денежками. Стоимость строительства выросла в среднем по России за эти 6 лет в 2-2,5 раза, причем отчасти виновата в этом и новая система строительства, ведь как известно, банки у нас не работают бесплатно. Они вполне законно берут деньги с дольщика на «безопасный счет» при этом за это «безопасное хранение» они ни копейки не платят дольщику за средние 2 года строительства. Более того, чаще всего дольщик еще и платит банку проценты за ипотеку на период строительства. При этом эти же «как-бы хранящиеся на безопасном счете» деньги, вероятнее всего, передаются застройщику в качестве проектного финансирования. Ставки по нему конечно ниже, чем за обычный кредит, но все-же они также влияют на конечную стоимость строительства. Таким образом, банк с удовольствием «ест сразу с двух ложек», и у дольщика и у застройщика. И все это по закону. При этом банки еще периодически «бузят», что им дескать невыгодно заниматься государственными льготными ипотеками... Но чистые прибыли банков по итогам нескольких лет почему-то растут. В прошлом году она превысила рекорд позапрошлого года и составила 3,8 трл рублей!
Выводы:
Изменить «эту систему» вряд ли получится, значит надо к ней привыкать. Аналогичная система введена в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с марта, поскольку обманы в сфере ИЖС растут «как грибы». Знаю об этом не понаслышке, поскольку периодически участвую в судебных процессах по ним. Поэтому государству «надо решить проблему» обманутых дольщиков и в этой сфере. Итоги пока слабые (всего около 1% домов строится сейчас так, а вот в МКД более 95%). По перспективам 2027-2028 годов прогнозы Хусаинова выглядят весьма реалистично, если ЦБ РФ будет продолжать «сильно беспокоиться об уровне инфляции» (это главный показатель жизнедеятельности этого банка для россиян) сохраняя высокие ключевые ставки слишком долго. Некоторые члены правительства России уже «намекают» ЦБ на необходимость смягчения. Предприниматели с осени прошлого года трубят во все инстанции об этом. Но ЦБ «стоит на своем» - главное уровень инфляции, который хочется в 4%. Будем надеяться, что ключевая ставку начала движение вниз и не будет зависать...

Читать полностью…

Количество сделок сократилось на 23% на вторичном рынке

В этом году Росреестр выдал данные по вторичному рынка за май только в июле.
Что можно сказать? В мае количество сделок резко сократилось.

Да, май всегда является слабым месяцем в связи количеством рабочих дней. Но этот май сильно просел. Хуже было только три раза за последние 10 лет

• В 2022 году – шок от начала СВО
• В 2020 году – пандемия
• В 2015 году – как раз после кризиса 2014 года началось длительное трехлетнее падение рынка недвижимости.

Такую тенденцию по маю я прогнозировал еще в апреле, когда количество обращений по объектам во второй половине апреля резко пошло вниз.

Да и сейчас, честно говоря, уровень авансов слабый. По июню подробней напишу скоро

Читать полностью…

В России продолжается сложная ситуация с новостройками. В конце июня правительство продлило мораторий на штрафы для застройщиков, не успевающих сдать дома в срок, до конца 2025 года. Это значит, что дольщики не могут требовать компенсаций за задержки. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев рассказал KP.RU, что может повлиять на ситуацию и сделать новостройки доступнее.

"Единственный вариант сейчас сделать новостройки доступнее для покупателей - это поменять саму схему финансирования строительства. Застройщики, чтобы как-то стимулировать спрос, завлекают рассрочками: часть суммы вносишь сразу, часть - по завершении строительства. Но это зачастую схема противозаконная".

По мнению Апрелева, можно разработать законную систему, аналогичную существующей, но с использованием эскроу-счетов. Например, покупатель может внести 20-30% стоимости квартиры как аванс, который будет храниться на эскроу-счете.
Оставшуюся сумму оплачивают через ипотеку, но деньги застройщик получит только после завершения строительства. И только после этого, когда покупатель получит ключи от квартиры, он начнет выплачивать ипотеку.

Читать полностью…

Росреестр дал цифры по числу сделок на вторичке в Москве.

По их данным май просел относительно апреля на минус 23,2%

Если сравнивать май этого года с другими годами, то будет:

-23,1% к маю 2024 года
-38,6% к маю 2023 года

Вот майские цифры уже похожи на правду, если мы говорим про чистую вторичку без примеси новостроек, которые продаются после сдачи.

Хотя, конечно, в сравнении с апрелем просадка будет не такой сильной, так как там "новостроечная примесь" оказывала влияние на цифры.

@expertned

Читать полностью…

Добиваем тему недвижки.

ЦБ счел продажу новостроек в рассрочку угрозой для кредитоспособности застройщиков. Небезосновательно, но есть несколько "но".

1. Первый взнос там очень приличный. На рынке нет кейсов, когда рассрочку одобряют с нулевым или оконулевым первоначальным взносом. Как правило, он не меньше 50%, а у ЛСР, если верить недавнему интервью его босса, вообще 70%. Так что риски здесь все-таки преувеличены.

2. Деньги поступают на эскроу-счета, а не обходят их. Девелоперу при любом раскладе нужно рассчитываться с банком, так какой смысл прятать часть выручки? От налогов уйти? Еще что-то придумать туповатое? Ну камон.

3. Кейсы с рассрочкой - это а) нежелание покупателя вынимать из кармана/оборота сразу всю сумму, если речь про бизнес-класс и выше и б) ожидание снижения ставок по ипотеке. Если она выдается больше, чем на год, с погашением после ключей или ЗОС, то вполне логично, что народ закидывает большой первый взнос и ждет. А ипотечные деньги уже не могут на эскроу не прилетать.

4. ЦБ априори не устраивают любые сценарии, при которых деньги имеют хотя бы возможность не пройти через банковское чистилище. Которое в итоге от 100% может запросто сожрать как минимум 5. Надо же им кормиться, правильно? Вот оно и оно. Доброе здрасьте.

5. Единственный кисленький сценарий - когда движение идет не через ДДУ, а другие формы - договор инвестирования, например. Но таких эпизодов сейчас тоже минимум. Потому что хитрые ребята видят, что происходит с тем же Seven Suns и его менеджментом - им закрыли грызло, запихнули поглубже в СИЗО и отправили Capital Group достраивать их недокомплексы.

Так что нет здесь особых угроз. Угрозы для застройщиков только внутри самого рынка, когда при мертвом спросе они все равно повышают цены и пытаются газовать на государство.

Читать полностью…

Как повлияет снижение ключевой ставки на активность покупателей на рынке жилья?
📌Снижение ключевой ставки почти не повлияет на продажи.
1. Роста продаж на рынке жилья в летний период не будет.
Сейчас рыночная ипотека, по данным ДОМ.РФ, в среднем составляет 26,54%. Снижение ключа — это максимум 3-3,5% для снижения рыночной ипотеки, то есть рыночная ставка при хорошем раскладе станет 22 %. Совершенно точно, что ставка по кредиту для покупателя квартиры что 25% что 22 % остается заградительной. Даже объемы выдачи кредитов по льготной ипотечной ставке на новостройки сокращаются.
2. Существенного роста получения ипотек, как и количества сделок не произойдет.
Реальный эффект на рост выдачи ипотеки может оказать снижение ипотечных ставок до 16-18%. Именно при этой ипотечной ставке в 2023 году высокая активность получения ипотек и покупки жилья на вторичном рынке сохранялась и следовательно может вернуться на рынок, особенно с учетом приумножения накоплений на депозитах, за прошедшие без малого два года роста ключевой ставки.
3. Окажет ли снижение ключевой ставки окажет влияние на финансовую нагрузку на девелоперов.
Она может снизится, если банки займут более лояльную позицию в оценке проектных рисков и снижении ставок по кредитам в проектном финансировании.
4. Начнут ли снимать деньги с депозитов и вкладывать в недвижимость этим летом?
В случае снижения банковских ставок по депозитам, вероятно, какое то количество «самых умных» и нуждающихся в улучшении жилищных условий, не дожидаясь сокращения объемов предложения могут, по окончании сроков, не пролонгировать депозиты и пойти на рынок!
📌Скорее всего оживление рынка произойдет не ранее второго снижения ключевой ставки Центробанком, и может по логике начаться при старте делового сезона, значит не ранее августа-сентября текущего года.

Читать полностью…

Марат Хуснуллин заявил, что в 2027 г. ввод жилья в России может существенно сократиться. По его словам, наблюдается «нехорошая тенденция», которая заключается в том, что «останавливаются новые проекты».

Разделяем опасения вице-премьера, но вместе с тем, констатируем значительные объемы нераспроданного жилья, цены на которое, вопреки рыночной логике, не снижаются, а растут.

Когда строители осознают, что попытки сохранить маржу через лобовое перекладывание возрастающих издержек в конечную цену – хорошая тактика, но лишь в краткосрочном периоде, тогда и цены начнут снижаться, и новые проекты появятся.

Пока же строителям и их лоббистам остается лишь причитать и плакаться в ряду акторов из других отраслей.

Читать полностью…

ЦБ РФ понизил ключевую ставку с 21% до 20%. Этот шаг скорее можно воспринимать как психологический, дающий надежду, что ставка вскоре опустится до приемлемого, хотя бы до 14-16%, уровня? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский:

Решение ЦБ действительно можно назвать показательным. Снижение ставки на 1 п.п. не окажет ощутимого влияния на финансово-экономическую ситуацию в стране. Однако это решение демонстрирует тренд на смягчение ДКП — и это тоже важно.
В случае, если инфляция действительно продолжит плавно снижаться, за ней поэтапно последует и ключевая ставка. Но ждать снижения до 14-16% уже в этом году излишне, учитывая, что тренд только наметился.

Главный редактор ИА «РосБалт», доцент Финансового университета Николай Яременко:

Этот шаг Банка России можно расценивать как психологический сигнал. Понижение ставки, пусть и на небольшой процент, в условиях острой фазы кризиса показывает, что худшее, по мнению ЦБ, вероятно, миновало. Это даёт надежду на то, что дальнейшие снижения ставки возможны, если ситуация с инфляцией и стабильностью рубля продолжит улучшаться.
Однако 20% — это всё ещё очень высокий уровень. Достижение 14-16% потребует устойчивого замедления инфляции и стабилизации экономики. Поэтому, хотя направление задано, скорость движения к более низким ставкам будет зависеть от реальных данных и не обязательно окажется быстрой.

Заместитель председателя думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:

Снижение ключевой ставки было ожидаемо, правда, конечно, были ожидания снижения и до 19%. Собственно, это говорит о том, что совместные меры ЦБ и правительства России, меры валютного контроля, меры, связанные с регулированием внешнеэкономической деятельности, дают свой эффект. Инфляция замедляется в этом году. В следующем году намечен выход на прогнозные цифры в рамках бюджетного планирования, то есть около 4%. Соответственно, к концу года возможно снижение ключевой ставки до 15%.

Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин:

Очевидно, что определяющим фактором для снижения ключевой ставки стали нарастающие проблемы в реальной экономике. Недавний отчёт Минэкономразвития в цифрах продемонстрировал, что в большинстве отраслей наблюдается заметное замедление темпов роста, кроме того, всё больше компаний заявляет о существенном снижении спроса на их продукцию и услуги. Инфляция тоже замедляется, особенно непродовольственная, – и это важный аргумент для перехода к снижению ключевой ставки.
Можно прогнозировать, что в июле-сентябре мы увидим её дальнейшее снижение. Как следствие, это приведет к снижению процентных ставок по кредитам и вкладам, причем, вторые будут дешеветь гораздо быстрее первых, потому что растущему числу заёмщиков сложно справляться с текущей долговой нагрузкой, и риски невозврата кредитов банки, как правило, включают в стоимость кредитов.
Что касается курса рубля, то пока существенных изменений ждать не стоит, как и на фондовом рынке. Для курса более важными факторами будут динамика цен на нефть, геополитическая ситуация и темпы восстановления импорта. Но совокупный тренд, безусловно, наметился позитивный.

Управляющий директор инвесткомпании «Риком-Траст» Дмитрий Целищев:

Мы прогнозировали снижение ставки вниз на один шаг. Для этого были необходимые предпосылки - это обузданная инфляция, исторически минимальные уровни кредитования бизнеса и домохозяйств, благоприятная ситуация на рынке труда.
Инфляция уже достаточно длительный период находится на плато. После снижения ключевой ставки потребуется некоторый период наблюдения за динамикой. При отсутствии новых внешних шоков для экономики регулятор может продолжить цикл снижения ставки. До значения 14-16% годовых ставка может опуститься не ранее, чем через год.

Читать полностью…

✅ Продажи новостроек в мае снизились!

Падение продаж относительно апреля в Москве составило 22%. При этом снизилась и средняя цена лота на 4%, но стоимость квадрата выросла на 2%.

Происходит это по нескольким причинам:

1️⃣ПИК, ЛСР и прочие «комфортные» застройщики сильно подняли цены и не устраивают распродажи, как мы с вами привыкли, потому что у них по продажам план пока выполнен. Бизнес-класс тоже не может сильно дисконтировать, однако мы сейчас все больше покупаем квартир именно в бизнесе для клиентов, так как цены там сравнимы с комфортом. Все-таки 16 млн за 32-34 метра в Плеханова 11 или в Большой Академической многовато. Тут могут и снизить цены на 500.000-1 млн ненадолго на остатки.

2️⃣Майские праздники. Я писал, что в мае продаж будет меньше тут: /channel/Kharyb/7360

Ждать ли сейчас скидок? Если нам с вами повезет, то в июне-июле может быть коррекция по рынку, причем во многих объектах. Небольшое снижение, которое оперативно выкупят.

Однако коррекцию может отменить семейная ипотека для семей с детьми до 14 лет и ипотека СВО. Правда я не знаю, как это сдюжит бюджет. В общем, на нее не делаю больших ставок.

Скорее всего продажи в июне будут выше, чем в мае - примерно на уровне 4200-4500 лотов. Это немного, но количество новостроек тоже сократилось. Обвала цен не будет, точечные скидки и акции возможны. Будем наблюдать, может что-то недооцененное увидим в июне-июле.

/channel/Kharyb

Читать полностью…

📊Рынок недвижимости охлаждается!

Знаете, что меня удивляет? Не то, что количество сделок во всех сегментах рынка сокращается уже несколько месяцев, и не то, что выдачи ипотеки стремительно падают.
А то, что количество квартир в продаже на вторичном рынке Москвы сокращается.

Давайте разбираться:

Спрос по данным Росреестра

🔸 Вторичная недвижимость. В мае количество сделок сократилось на 24% к апрелю и на 23% к прошлому году.

🔸Первичка. Количество сделок в мае сократилось на 23,7% к апрелю и на 40% к прошлому году.

🔸Ипотека. Сократилась к апрелю на 20,4%, к прошлому году на 12,4%. Доля сделок в ипотеке на первичке впервые сократилась на 42%. На вторичке доля 10-15%.

Предложение

🔸Количество квартир на вторичном рынке достигло минимальных значений. И это парадоксальная картина. Несмотря на снижение спроса затоваривания не происходит. Более того, количество лотов в витрине сокращается.

🔸В июне количество квартир в продаже сократилось на 6% и составило 34 тыс. Это минимальный показатель (см. график). Куда делись квартиры? Продавцы оставили их себе до лучших времен. Ок. Главное, чтобы потом все вместе не вышли продавать, это обрушит рынок

Цена

А пока недостаток квартир на вторичном рынке удерживает витринные цены на околонулевом уровне динамики. Каждый месяц цена растет на десятые доли процента. За полгода имеем +2%.

Что сейчас:

Спрос в июне слабый, количество обращений на 30% меньше год к году и немного выше, чем в мае.

Выводы:

👉 Заявление ЦБ об охлаждении процессов в экономике очень даже коррелирует с тем, что мы видим на рынке недвижимости.
Снижение ключа в июне на 1% - фактор позитивный, но пока бесполезный. Нужны более серьезные меры.

И, кстати, не попадайте в ловушку: «Подождем до осени!». Действуйте сейчас.

Читать полностью…

Подумал, что картинки хорошо показывают то, что сегодня на вторичке происходит и что может быть завтра.

Если ЦБ резко начнет снижение ключевой, как это многие хотят, то, боюсь лимиты и надбавки просто не успеют за рынком, и нас ждет резкий рывок цен.

Если же снижение ключа будет плавным, по хорошему, не чаще раза в квартал (особенно при ставках ниже 18%), то вполне можем в спокойном режиме с небольшим плавным ростом, выйти в наполненный и активный рынок.

Пока всё, что говорит и делает ЦБ идет в пользу последнего варианта.

В общем, как бы всем не хотелось увидеть 25 июля ключевую ставку в 18%, но возможно лучше будет оставить 20%.

@expertned

Читать полностью…

Рынок новостроек двух столиц в июне 2025: Москва держится, Питер серьезно сдал

🟢 Вышли данные по рынку новостроек за июнь 2025 от аналитической платформы BnMap.pro. Подробно можно посмотреть на канале Прожектор новостроек, здесь даю короткую выжимку.

↗️ В Московском регионе наконец-то рост, хотя и минимальный: зафиксировано 8 180 лотов в сделках, что на 2,5% больше, чем в мае. Суммарная площадь лотов в сделках составила 390 148 кв. метров, это на 3,5% больше майских показателей.

📶 Основной драйвер роста - «старая» Москва, в ней зафиксировано 3873 лота в сделках в июне, +13,8% к маю. Суммарная площадь лотов в сделках — 195 935 кв. м, +12,1% к маю

↘️ Новая Москва в июне снова снизилась: – -1,4% по числу лотов в сделках и практически равный майскому показатель по площади лотов в сделках – +0,1%.

↘️ В Московской области тоже падение – -8,2% по количеству лотов и -6,1% по площади лотов в сделках.

⏬️ Северной столице и области в июне 2025 зафиксировано заметное снижение числа лотов в сделках. При этом в Петербурге отмечено падение на 24,8%, а в Ленинградской области небольшой рост на 3,8% к маю.

⤵️ Петербурге в июне зафиксировано 2019 лотов в сделках, -24,8% к маю. Суммарная площадь лотов в сделках – 79 613 кв. м, -23% к маю.

⤴️ В Ленинградской области в июне 1144 лота в сделках, +3,8% к маю. Суммарная площадь лотов в сделках — 48 789 кв. м, +6,7% к майским показателям.

🔜 По ценам за июнь 2025 пока нет детальной аналитики, единственное, что можно пока сказать, что они не падают, а кое-где даже растут. Банковские ковенанты делают своё дело.

#realestatemarket

Читать полностью…

Для тех, кто следит за "просрочкой" на рынке ипотеки

Ситуация выглядит так:
◾️В рублях - около 136 млрд. рублей плохих кредитов по ипотеке (без учета кредитов под залог ДДУ). Уже немало.
◾️В относительных величинах - около 0,7% кредитов просрочено. Еще немного.

В условиях депрессии, низких показателей выдачи новых кредитов, проблемные заемщики проявляются все ярче.
Цифры и рыночные пропорции пока не пугают, пугает скорость с которой меняется рынок. За последний год проблемные долги выросли в 2 раза.

@REBURG

Читать полностью…

🔹 Ипотечный рынок после льгот — перезагрузка или кризис?

Год назад, 1 июля 2024-го, завершилась эпоха массовой льготной ипотеки. Сегодня мы видим первые итоги: объемы кредитования рухнули на 49,2%, а рынок кардинально изменил структуру . Разберём ключевые тренды и их последствия для профессионалов.

📉 Главные цифры года
1. Обвал рыночных программ: выдачи сократились в 2,8 раза (с 1,4 трлн до 490 млрд руб.) — ставки под 26-28% оказались неподъёмными для большинства .
2. Бум наличных сделок: доля покупок без ипотеки выросла с 19% до 35%, а в январе 2025-го достигла 61% — вторичка стала «территорией кэша» .
3. Господдержка как спасательный круг: льготные программы теперь 77% рынка (рост на 10 п.п.), но даже здесь платежи выросли на 7%, а срок кредита — до 27,2 лет .

🏗 Смена ландшафта: что куплено, а что — нет?
- Новостройки (+15,3 п.п.): льготы (особенно семейная ипотека) удержали спрос, но 63,8% выданных кредитов — это риск концентрации пузыря в первичке .
- Вторичка (-9,6 п.п.) и ИЖС (-5,2 п.п.): без льгот эти сегменты теряют привлекательность. Загородная недвижимость продержалась лучше (-0,5 п.п.) за счёт состоятельных покупателей .
- Первоначальный взнос вырос до 2 млн руб. (+5%) — банки страхуются от рисков, но это отсекает молодые семьи .

⚠️ Риски и вызовы
1. Перегрев первичного рынка: зависимость от льгот ведёт к искусственному завышению цен — разрыв с вторичкой уже критичен (до 55% в 2024-м) .
2. Долговая нагрузка: средний платёж в 32,7 тыс. руб. при стагнации доходов — это потенциальная просрочка. Доля NPL 90+ уже выросла с 0,5% до 1% за год .
3. Региональный дисбаланс: без льгот малые города теряют доступ к ипотеке — ставки там на 4-6 п.п. выше, чем у топ-банков .

🔚 Заключение
Рынок переживает болезненную трансформацию, но это шанс для профессионалов:
✔ Первичка — работаем с застройщиками над ценовой адекватностью.
✔ Вторичка — акцент на быстрые сделки и рефинансирование.
✔ Льготы — помогаем клиентам вписаться в критерии (например, через соцпрограммы).

источник: @ria_realty

P.S. Как вы адаптируетесь к новым условиям?

#упн #ипотека #недвижимость #аналитика

Читать полностью…

Прошел год, как отменили льготную ипотеку «для всех». Продажи в некоторых регионах снизились на 50%, а вот цены практически не изменились. Давайте разберемся, почему.

Застройщики стали реже запускать новые проекты
Причина не только в отмене льготной ипотеки из-за чего упал спрос, но и в высоких ставках по проектному финансированию (это кредиты, которые берут сами застройщики на строительство). Многие сейчас живут за счет накопленного в предыдущие годы запаса. Но чем меньше новых проектов – тем быстрее сформируется дефицит предложения. Поэтому цены на жилье практически не снижаются.

Дорогие материалы и рост зарплат
Цемент, кирпичи, пластиковые окна, двери, лифты, материалы для отделки – все это дорожает. То есть себестоимость одной квартиры становится больше и поводов снижать цены нет. А еще, когда мы радуемся росту зарплат, не учитываем, что это и зарплаты рабочих на стройке – еще одна статья расходов для застройщиков. Хотя некоторые эксперты убеждены, что эти аргументы слишком преувеличены и новостройки должны скинуть лишние 30-40%.

Есть альтернативы ипотеке
Рассрочки и субсидирование ставки от застройщиков неплохо работают для привлечения покупателей.

Рассрочка предполагает оплату в несколько этапов: первоначальный взнос (процент у каждого застройщика индивидуальный и прописан в договоре), часть суммы оплачивается регулярно, пока сроится дом, и «на ключах» нужно выплатить остаток долга или взять на эту сумму кредит. В основном так покупают те, у кого на руках уже есть больше половины стоимости квартиры.

Другой вариант – субсидирование от застройщика. Он сам компенсирует недополученные доходы банку, и это позволяет снизить ставку по ипотеке. Но бизнес есть бизнес и чаще всего застройщики закладывают расходы на субсидии в стоимость квартиры, а это +20% к стоимости.

Что происходит на рынке
Как в эпоху льготной ипотеки цены на новостройки больше не растут, снижаются лишь темпы. Вот как они менялись за последние годы:
• 2021 – на 20,4%
• 2022 – на 17,6%
• 2023 – на 12,6%
• 2024 – на 9,1% (с 1 июля 2024-го льготная ипотека не действовала)
• 2025– на 2,9% (за первые 5 месяцев)

Но рынку новостроек в некоторых городах-миллионника отсутствие льготной ипотеки не мешает поднимать цены. Например, с июля 2024 года в Казани стоимость жилья выросла на 20,3%, в Омске на 19,9%, в Челябинске на 19,5%.

Практически все эксперты убеждены, что в ближайшие годы ждать массовой адекватной ипотеки не стоит. А покупателей, готовых брать кредит под сумасшедший процент или за наличные становится все меньше. Поэтому цены должны снижаться. И в одном миллионнике это уже произошло – в Уфе. Едем покупать квартиры?

Читать полностью…

📍Эх, ну что же ты будешь делать… Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за май. Если кратко, на рынке всё тот же спад, застой, стагнация… Как же это уже мне надоело! Так это же хорошо, скажут оппоненты! Раз сделок мало — значит, цены скоро упадут.

Знаете, я бы мог даже согласиться с последним утверждением, но… не могу. И на это есть несколько причин:

Предложение «вторички», по данным «МИЭЛЬ», находится на историческом минимуме. Её мало на рынке, катастрофически мало, объем предложения чрезвычайно мал.

И знаете почему? Да потому что 80% сделок на вторичном рынке — это альтернатива. Это когда продают свою квартиру, чтобы тут же купить другую. Так вот, люди… не хотят продавать квартиры, которые они купили в ипотеку с господдержкой. Помните еще такую? Это когда любой мог купить новостройку по ставке 6–8% годовых. Вообще любой и в любом количестве, а не только те, у которых есть дети.

Ну и вторая причина. Часть продавцов не могут продать свои квартиры по заявленной цене и снимают их с продажи. Вот кто-то сейчас, скорее всего, скажет: нужно снижать цену, купить акции-облигации, положить на депозит, на этом разбогатеть и потом купить себе новую квартиру! Хм-м-м, вы серьезно считаете, что так рассуждает обычный продавец? Знаете, что на самом деле он думает? А вот что: продам свою квартиру, положу на депозит, а завтра курс 200 руб./доллар. Нормально так обнулится мой вклад: были деньги на квартиру, а останется на три айфона. Утрирую, конечно, но примерно так большая часть продавцов и думает. Ну не хотят люди рисковать и считают, что лучше синица в руках, чем журавль в небе.

🔖 В общем, вот такие дела. Складывается ощущение, что существующий порядок на рынке вторичной недвижимости становится нежизнеспособным, который можно описать одной фразой: покупатели не могут, продавцы не хотят. И Гордиев узел развязать невозможно, его нужно просто рубить — резко снижая ключевую ставку и делая рыночную ипотеку более доступной. Чего я в общем-то и ожидаю ближе к концу года.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Читать полностью…

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга по итогам июня объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) вырос на смешные 0,3%. Обозначившийся было тренд на увеличение ассортимента пока сошёл на нет. На фоне незначительного летнего сокращения спроса объем квартир в рекламе не прирастает, рынок остается в состоянии равновесия.
На протяжении июня не было заметно, что спрос как-то меняется. Чуть получше, чем в мае, слабее, чем в марте-апреле.

Отмечу, что в июне мы распродали все типовые квартиры, которые рассчитывали (но не смогли) реализовать в мае. Объекты ушли по цене, по которой и изначально были выставлены. Без понижения цен. Спрос, хоть и несильный, но есть. И вполне устойчивый.

На рынке новостроек - без изменений. Все так же тревожно, и основное внимание по-прежнему приковано к семейной ипотеке и другим (возможным) формам поддержки или ограничения спроса. На 26 июня по данным ДОМ РФ объем выдачи семейной ипотеки составлял 189 млрд рублей. Идем ровно по уровню марта, апреля, мая текущего года. С точки зрения продаж у застройщиков серьезных изменений ожидать не следует.

При этом у себя в компании мы ощущаем, что по итогам июня количество звонков, осталось на уровне не лучше мая. Очевидно, сказывается летнее затишье.

Если застройщики сохранят темп продаж в июле, это уже будет неплохим результатом, потому что новых факторов поддержки на горизонте не появилось. Хорошо, что банки пока не увеличили долю отказов по семейной ипотеке. Но чиновники однозначно сигнализируют, что новых финансовых механизмов поддержки не будет. А предложение Валентины Матвиенко ограничить выдачу семейной ипотеки местом проживания заемщика может серьезно снизить продажи. Логика в этом заявлении есть, прозвучало оно на максимально высоком уровне и совсем не случайно. Ждем подробностей.

А ещё с 1 июля начнут работать дополнительные ограничения ЦБ - в отношении заемщиков с высокой долговой нагрузкой и кредитов с низким первоначальным взносом. То есть отказов все-таки будет больше.
В остальном все более-менее ровно.

На рынке долгосрочной жилой аренды сказывается разгар туристического сезона. Общий объем предложения, поколебавшись, все-таки снизился за июнь на 4,3%, за последнюю неделю - на 3,5%. Хотелось бы сказать, что рынок достиг дна, но, похоже, делать это пока преждевременно. Посмотрим.

@yeltsovm

Читать полностью…

Кстати, а вот смотрите, как ошибочная интерпретация данных может привести к неправильным выводам.

Вот берем в лоб эти цифры от Росреестра. И что мы видим?

Мы видим, что январь по сделкам лучше, чем май. И в целом число сделок постепенно снижается и тренд меняется.

К примеру, май показывает существенно худшие результаты, чем в 24-м и 23-м годах, хотя января по март цифры были лучше, чем в 24-м и почти на уровне 23-его.

Что можно сказать? Вот он тот самый провал начался, который так долго ждали. Т.е. квартиры перестали покупать. И значит, что скоро и цены начнут падать. Особенно, если июнь покажет такой же плохой результат как май. А он скорее всего по данным Росреестра покажет.

И таких ошибок в интерпретации от тех, кто не видит ситуацию "на земле", очень много. Ведь на самом деле данные за январь-март - не чистая вторичка. И мы видели, что никакого всплеска активности в феврале-апреле не было. Наоборот, можно сказать, что май "интереснее" был.

Т.е. падение числа сделок на вторичке началось не в мае, а раньше. Собственно, и реакция цен, если бы она была, уже должна бы начаться. А ее нет.

Почему? А потом что не только покупателей мало, но и продавцов тоже. Работаем с покупателями, выбор очень скудный. При этом квартира по рыночной цене фактически улетает (не всё и не всегда, но в целом продается быстро). То есть мало того, что предложение не большое, так еще и в этом предложении куча объектов по завышенной цене.

И, соответственно, ждать падения цен вообще не приходится.

@expertned

Читать полностью…

📊✏️Рынок стагнирует

Как обычно подвожу промежуточные итоги прошедшего месяца - июня 2025 года.

Данные Росреестра о количестве совершенных сделок на вторичном рынке мы увидим в лучшем случае в середине июля, а может и позже. В предыдущем посте писал, что Росреестр Ленинградской области (ЛО) до сих пор не опубликовал данные за май 2025.

В начале июня я писал, что наблюдаю продолжающееся снижение активности покупателей на вторичке в Петербурге (СПб) и ЛО, которое началось еще в мае.

Однако, в третьей декаде месяца мы заметили увеличение активности покупателей на вторичке. С чем связано сказать не могу. Активность заключалась в большем количестве звонков и просмотров. Торговались, получали желаемую скидку и пропадали. Т.е. активность эта не проявлялась в сделки.

Предположу, что количество сделок на вторичке в СПб и ЛО будет больше, чем в мае 2025 года процентов на 10, но меньше, чем в 2024 году.

Принято считать отражением ситуации на рынке динамика размещения объектов в рекламе.

Зафиксировал по ЦИАН и Авито объекты на 30 июня 2025 года

В СПб общее количество квартир на обеих площадках к маю снизилось на 1,3%. Количество комнат на ЦИАН снизилось на 0,2%, а на Авито выросло на 2,2%. Больше всего за июнь упало количество предложений среди студий: ЦИАН -7%, Авито -23,7%. Я не знаю чем объяснить такой разброс показателей именно при продаже студий. Месяц к месяцу объявления о продаже студий "гуляют" от -27% до +28%, особенно на Авито.
Количество 2 и 3 ккв в рекламе за июнь не изменилось.

В ЛО картина следующая

Количество квартир на вторичке на ЦИАН уменьшилось на 1,5%, а на Авито увеличилось на 1,5%. При этом выросло количество объявлений о продаже студий.

По приведенным выше данным можно сделать вывод, что на рынке вторички в СПб и ЛО стагнация. Срок экспозиции квартир медленно увеличивается, покупатели могут позволить себе выбирать, т.е. ходить по объектам и не бояться, что они будут быстро проданы.

Получается, что при практически неизменном количестве объектов в рекламе, количество покупателей снижается.

Я долго думал, как еще можно определить силу спроса на рынке. Есть у меня одна идея, поделюсь ею в ближайшие дни. Возможно, что кто-то из подписчиков канала уже догадался.

Читать полностью…

Но вот, кстати, вопрос. Уйдет ли рассрочка? Думаю, что в текущей ситуации - нет.

Что дальше будет? Дальше застройщики попытаются увеличение цены рассрочки переложить на покупателей.

А ЦБ? А ЦБ начнет говорить, что увеличение цены объекта из-за использования инструмента рассрочки - это зло. И начнет сильнее ужесточать требования к резервированию. Так, что реально зажмут рассрочку.

Что сделают застройщки? Придумают что-то ещё, что не будет попадать под критерии ЦБ, но при этом позволит создать инструмент альтернативной оплаты.

Я понимаю, почему ЦБ так дергается по поводу рассрочки. Риски, которые они описывают реальны.

⚠️ для покупателей:
— Трудности с получением ипотеки для погашения рассрочки
— Завышенная стоимость квартиры
— Нельзя использовать господдержку
— Отсутствие защиты, как при ипотеке
— Риск потери жилья даже при небольших просрочках

🏗 для застройщиков и банков:
— Рост просрочек по рассрочкам
— Финансовые проблемы с погашением кредитов на стройку

Но сходу же видно, что если будет законом отрегулированы принципы выдачи рассрочки, с увеличением её сроков, то большая часть проблем снимается.

Так что скорее всего никуда не денутся, будут вводить законодательное регулирование рассрочки. И тут будет вопрос, кто передавит.

Потому что у застройщиков идеал - мы хотим выдавать рассрочку на 20 лет без оценки платежеспособности с нулевым первоначальным взносом.

У ЦБ идеал - ни одного инструмента без регуляции ЦБ.

И если разобраться, то весь вопрос лежит в плоскости: достаточно ли зрел сейчас потребитель, чтобы отпустить его в самостоятельное решение финансового вопроса или нужно вводить ограничения, чтобы он своими безрассудными действиями не навредил себе.

Пока всё что делает ЦБ - это вторая позиция. Но правы ли они в ней?

@expertned

Читать полностью…

В обсуждение полетело регулирование риэлторов. И правильно.

Мы много раз говорили о том, что это профессия не для всех. Потому что там надо нормально общаться с людьми и работать в интересах клиента, а не собственного кармана - но лунтики из когорты рвачей выбирают бонусные пару десятков тысяч, а не клиента на всю жизнь, который сам тебя раскрутит по сарафану.

И все стенания боссов крупнейших, но ужаснейших по качеству агентств о том, что в отрасли массово не хватает людей, тоже поднимались на смех. Потому что на рынке не хватает не работников, а нормальных специалистов, которые не будут выдавать кошачий подъезд в хрущевке за уровень пентхауса. Компетентных сильных спецов с хорошей базой знаний - вот кого там не хватает катастрофически.

Если примут закончик - на рынок выйдет несколько десятков тысяч рабочих рук. Потому что бабульки из нулевых обеляться не захотят, а зумерам работать с людьми банально не хочется. Как и вообще работать. И будет всем кайф - сильные брокеры останутся в строю, а рынок по итогу примет только тех, кто реально хочет в нем расти и развиваться.

Остаётся вопрос контроля и реального, а не фиктивного, аравового регулирования. А заодно - взаимодействия с существующими СРО риэлторов.

Читать полностью…

(продолжение предыдущего поста)

Продуктовый аналитик АО «Свой Банк» Иван Михайлов:

В базовом сценарии мы ожидали сохранение «ключа» на уровне 21%, но допускали возможность корректировки вниз на 0,5–1,0 п.п. ЦБ РФ отмечает, что инфляционное давление и ценовые ожидания бизнеса продолжают снижаться. В целом, уменьшение ключевой ставки до 20% действительно можно рассматривать скорее как сигнал. Это всё ещё высокая ставка, и регулятор демонстрирует готовность поддерживать жесткие денежно-кредитные условия столько, сколько потребуется для достижения цели по инфляции (план — 2026 год). При этом подчёркивается, что проинфляционные риски хотя и уменьшились, всё ещё преобладают над дезинфляционными на среднесрочном горизонте. Поэтому говорить о возвращении «ключа» к уровню в 14–16% пока рановато. Прогнозируемый ЦБ РФ диапазон средней ставки на 2025 год — от 19,5% до 21,5%.

Руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая:

На наш взгляд, регулятор старается дать понять рынку, что текущее снижение – скорее адаптация жёсткости ДКП к замедлению инфляции, без декларации намерения продолжать серию снижения ставки (решения будут data dependent).
Наш базовый прогноз предполагает возможность снижения ключевой ставки до 16% к концу года. Но его реализация будет зависеть от динамики инфляции и влияющих на неё факторов, как внутренних, так и внешних.

Аналитик проекта Bitkogan Иван Вербный:

ЦБ принял решение снизить ключевую ставку на 1 п.п. до 20% годовых. Ключевая причина – снижение инфляционного давления. Рост цен устойчиво снижается на протяжении этого года. Если за январь цены выросли на 11,3% в годовом выражении, то уже в мае-июне, по оперативным данным, мы видим тот же показатель около 3–4%. Существенный вклад в сдерживание инфляции внесли укрепление рубля и жёсткая денежно-кредитная политика.
Помимо снижения ставки, Банк России дал нейтральный сигнал. Это означает, что ЦБ пока не планирует систематически смягчать свою политику. В дальнейшем факторы, замедляющие рост цен, будут усиливаться. Деловая активность будет снижаться, спрос в экономике — расти всё медленнее. Это приведет к закреплению низких темпов роста цен, зафиксированных в мае. В результате ЦБ сможет перейти к постепенному снижению ключевой ставки, хотя пока не готов давать такие сигналы публично. В июле можем увидеть ещё одно снижение ставки на 1–2 п.п. Ожидаем, что к концу года ставка снизится до уровня 15%.

Читать полностью…

И так. Ключевая 20%. Не думал, что ЦБ рискнет это делать сейчас. Но это мнение чисто по рынку недвижимости.

Посмотрим что будет. Но хуже всего, если сейчас пронесется восторженный всплеск по продавцам. В том числе через различных "аналитиков" и "экспертов". Мол началось. Сейчас каждый раз вниз. Ипотечники придут, всё раскупят.

Почему хуже всего? Потому что это создаст ложные иллюзии у тех, кто и так стоит в рынке с завышенными ценами.

Первое!
Да, я считаю, что до конца года мы увидим рост цен на вторичку в пределах 10%. НО! Не априори. А с высокой вероятностью. Порядка 80%.
Но есть и порядка 20% за то, что цены останутся на том же уровне.

Второе!
Снижение ключевое не означает повышение доступности ипотеки. По сути месяц остался в работе без лимитов. С июля начнут действовать механизмы снижающие для банков привлекательность рисковой ипотеки. А риск - это ПВ ниже 30%, ПДН более 50%.

Третье!
Рост, если он будет, то будет в реальной стоимости объектов. В той, по которой сделки происходят. Я же вижу КУЧУ объектов с завышенными ценами на суммы выше 10%. Эти объекты как не покупали, так и не будут покупать. Особенно те, что висят год, не продаются, а потом раз, и цену поднимают..

Вот как-то так.

@expertned

Читать полностью…

Марат Хуснуллин объявил катастрофу на рынке строительства многоквартирного жилья в 2027 году.

Москва. 5 июня. Вице-премьер Марат Хуснуллин выразил опасения о том, что в 2027 году в России не будет ввода жилья или он сильно сократится.
Об этом сообщает телеграм-канал "Вестей" со ссылкой на интервью чиновника телеканалу "Россия 24".
"Конечно, дальше я вижу серьезную, такую нехорошую тенденцию, что останавливаются новые проекты. Вот это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор", - сказал он. Он отметил, что следует опасаться затягивания строительства застройщиками, так как им не хватает денег для размещения на счетах эскроу.
На заседании Госсовета по реализации национального проекта «Инфраструктура для жизни", он говорил о том, что для выполнения задачи по обновлению трети жилого фонда к 2030 году необходимо. "У нас приросло большое количество новых проектов, мы пока не упали по вводу, и в 2025 году мы совершенно точно сдадим не менее 100 млн кв.м. А вот чтобы не провалиться в 2026-2027 годах, решения нужно принять сейчас и начинать их исполнять".
📌Такие заявления скорее выглядят как попытка сохранить крупномасштабное бюджетное субсидирование строительство жилья и оказать давления на ЦБ и Минфин накануне рассмотрения предложений по поддержке строительной отрасли, которые Минстрой и Правительство должны представить до 15 июня в адрес Президента страны.
📌 Очевидно что даже при полном субсидировании ипотечного кредитования со стороны государства в 2023 и 2024 годах продолжалось существенное снижение доли многоквартирного жилья в объемах ежегодного ввода в эксплуатацию.
В 2023 - менее 47%, а в 2024 - уже менее 43%, по данным Росстата. Ежегодное сокращение на 7-10%, поэтому сокращение на 30% за три года могло бы произойти даже при сохранении всех масштабов вливаний в строительную отрасль…
📌Эти показатели, свидетельствуют о том что инструменты тотального субсидирования продемонстрировали снижение эффективности этих инструментов и необходимость разработки других мер поддержки жилищного строительства!
📌При этом Минстрой, как профильное министерство, пока не внес новых предложений которые бы повлияли на рост объемов строительства кроме крупномасштабных бюджетных вливаний…
При этом самостоятельное строительство индивидуального жилья увеличивает свою долю площадей по вводу в эксплуатацию ежегодно на 8-10% практически не имея крупномасштабного бюджетного субсидирования из бюджета!
Так может усилить поддержку строительства ИЖС в целях решения жилищных проблем наших граждан👍
📌 Кроме того важно посмотреть на существующую модель привлечения денежных средств граждан, как на крайне неэффективную вообще, и в частности в текущих рыночных условиях- модель проектного финансирования
Строительства и хеджирование проектных рисков банков и застройщиков!
Предложения по легитимизации принципиально иной, «клиенториентированной» модели привлечения денежных средств дольщиков много раз писал в этом чате.

Читать полностью…