-
Как приобрести участок у государства по льготной цене и начать зарабатывать.
🟢 Неделя участника практикума в цифрах. Без красивых фотографий
В канале кейсов - результаты: протокол, постановление, цифра. Между двумя такими постами обычно лежит несколько недель, о которых никто не пишет, потому что хвастаться там нечем. А именно в них и живёт результат.
У участников практикума есть правило: каждое воскресенье - короткий отчёт за неделю по одному шаблону. Сколько заявок, сколько участий, сколько заявлений, что вышло. Я взял несколько отчётов за октябрь, как есть.
Одна неделя: 15 заявок на торги - на трёх площадках, десять, три и две. Три победы. Плюс одно заявление на дальневосточный гектар.
Другая неделя, другой человек: 20 заявок на торги, 6 участий, 20 заявлений на предварительное согласование участков.
Через неделю у него же: 25 заявок, 10 участий, 25 заявлений.
Ещё один отчёт: 5 заявок, 4 участия, 4 объявления, 24 схемы подано.
И последний, честный до конца: 20 торгов - одна победа. Десять участков нарисованы в НСПД - по всем десяти отказ, зоны не те.
Посмотри на пропорции. Из двадцати торгов - одна победа, из десяти схем - десять отказов, и при этом по двадцать пять заявлений на предварительное согласование в неделю, потому что часть из них вернётся. Люди, у которых потом в канале кейсов появляется постановление, не делают один точный выстрел. Они держат поток.
Новичок представляет себе другое: найду хороший участок, подам, получу. Одна заявка, одно ожидание, один результат. И первый отказ он читает как приговор системе, хотя у людей из отчётов выше отказ - строка в таблице за неделю.
Разница между ними не в таланте и не в удаче. В том, что у одних есть ритм и шаблон отчёта, а у других - надежда на один участок.
Этот ритм и ставится в предобучении: регион, первые торги, первые заявления, разбор отказов. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 «Сначала пройду бесплатный курс, потом решу про практикум»
Это самая разумная фраза, которую я слышу в эти дни. Человек не бросается в омут, хочет сначала посмотреть, как я объясняю, понять, его ли это тема, и только потом решать про деньги. Я бы на его месте рассуждал так же.
Досчитаем её до конца.
Курс идёт до 4 ноября - четыре урока, после каждого задание, следующий открывается только после сделанного. Значит, «потом решу» наступает не раньше второй недели ноября. А практикум стартует 23 ноября, и перед ним идёт предобучение: это не разогрев и не вводная лекция, а программа, в которой участники уже выходят на первые торги и первые участки, получают доступ к аналитике по регионам и к «Сотке». Она начинается до старта практикума.
То есть «сначала курс, потом решу» на деле означает: «пропущу часть предобучения, чтобы убедиться, что оно мне нужно».
Курс и практикум отвечают на разные вопросы. Курс - на вопрос «как это устроено»: способы оформления, расходы на старте, где деньги. После него у тебя маршрут и понимание. Практикум - на вопрос «сделай»: твой регион, твои лоты, твои заявления, и рядом человек, который уже сто раз видел твою ошибку. Понимание можно получить бесплатно и за неделю. Участок за неделю не появляется ни у кого.
Поэтому место в предзаписи - не обязательство купить. Это способ не выбирать между «посмотреть курс» и «не опоздать на предобучение». Смотришь курс спокойно, все четыре урока, а место за тобой.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Кто приходит в последние дни набора, застаёт её уже начатой.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 «Вся нормальная земля давно разобрана» - а у Марии за месяц не нашлось ни одного конкурента
Мария из Кировской области рисовала схемы участков сама, с нуля. Подала заявления, и извещение о её участках вышло на ТОРГИ.РУ.
Потом был месяц ожидания. Извещение висело в открытом доступе, и подать встречную заявку мог кто угодно. Одна такая заявка - и участки ушли бы на торги.
Не подал никто.
2 октября Мария написала в чат участников: «Сегодня мой день!» Три участка под ИЖС - 1 331, 1 283 и 1 354 кв.м - в аренду на 20 лет, без торгов. Через четыре дня пришло решение ещё по восьми там же. Одиннадцать участков, около 1,4 гектара.
Это не везение. Так устроена госземля: конкурентов на ней гораздо меньше, чем кажется. По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись - на лот не пришёл никто. Ещё в 10-15% участник был один и забрал лот по начальной цене.
Вот октябрь участников практикума. Найди свою строчку.
Если земля нужна под себя
Ставропольский край, около 1 700 кв.м под ЛПХ: схему согласовали, 6 октября извещение вышло на ТОРГИ.РУ.
Тульская область, Новомосковск: 1 610 кв.м за 11 608 ₽ в год.
Кемеровская область, Юргинский округ: 1 497 кв.м - первая победа на торгах.
Если цель - заработать
Новгородская область: участок взят в аренду, выкуплен и продан. Межевание 4 000, вынос точек 4 000, выкуп 11 613 - всего 19 613 ₽. Продан за 250 000 ₽, прибыль 230 387 ₽. От начала до продажи - 692 дня.
Три участка проданы за 840 000 ₽. Расходы - обучение, налог, задатки, пошлины, реклама. Чистыми осталось 537 800 ₽.
Если собираешь актив на годы
Московская область, Рузский округ: шесть участков под ИЖС, 123,01 сотки. Аренда за все шесть - 19 669 ₽ в год.
Калининградская область, Полесский район: Игорь выиграл на торгах участок под магазин в поле, потом нарисовал вдоль дороги ещё десять. Все десять отдали в аренду по постановлению. Его слова: «Буду ещё рисовать».
Красноярский край, Манский район: три участка подряд, аренда - от 3 051 ₽ в год.
Подробности по каждому - в канале кейсов.
Разница между теми, у кого земля есть, и теми, у кого её нет, не в деньгах и не в связях. Почти все ищут участок там же, где все: объявления, собственник, рыночная цена, десять желающих на одно объявление. Там действительно всё дорого и всё разобрано. Государство отдаёт землю по-другому: через торги, на которые мало кто приходит, и через заявление на участок, которого до тебя на карте не было.
Легко не будет. Валерий из Приморья долго получал отказы по предварительным согласованиям, пока администрация не выдала первое постановление - 1 485 кв.м под ЛПХ. Написал он коротко: «Наконец-то пробил череду отказов».
А пока ты собираешься разобраться, кто-то в твоём районе уже рисует схему на участок, который ты видел пустым на карте. И «Сегодня мой день!» в чате напишет он.
Практикум нового потока «Свой Гектар - UPGRADE 2026» стартует 23 ноября. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Кто приходит в последние дни набора, застаёт её уже начатой.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Завтра первый урок бесплатного курса «Первые деньги на земле»
Утром на мастер-классе мы проверяли присланные участки по кадастровым номерам: назначение, охранные зоны, подъезд, сделки рядом. Такой разбор отвечает на вопрос «брать или не брать».
Но проверка участка - это середина пути. До неё нужно понять, где берут землю у государства, каким способом и во что это обходится. После неё встаёт вопрос, что с участком делать и как на земле вообще зарабатывают. До этого на эфире очередь не доходит: время уходит на конкретные участки.
Весь этот путь с первого шага будем проходить на курсе.
Завтра, 26 октября, первый урок - «Как оформить участок всего за 10 000 ₽»: как получить землю у государства по льготной цене и какие расходы ждут на старте. 29 октября - способы оформления: торги, аренда, выкуп, льготные программы. 1 ноября - как из оформленного участка получается доход. 4 ноября - как зарабатывать на земле без собственных вложений: на подборе, сопровождении, оформлении для других.
Каждый урок открывается в свою дату и заканчивается заданием. Пока задание не сделано, следующий урок не откроется - так задумано. Смотреть можно в удобное время.
После регистрации на почту придут ссылка на курс и два файла: шаблоны «Пять заявлений, которые открывают землю» и чек-лист «Проверка участка за 15 минут». Второй пригодится, если после утреннего разбора хочешь пройтись по своему участку сам: с ним землю предварительно проверяют ещё до заявления.
Участие бесплатное.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 Стартуем через час
В 11:00 по Москве - мастер-класс «Живой разбор ваших участков». Открываю карту НСПД «Земля просто» и присланные кадастровые номера: сначала из формы, потом из чата, насколько хватит времени.
Свой номер и вопрос к нему напиши в чат, как только зайдёшь.
Ссылка на вход - по кнопке ниже и в письме, которое приходит на почту за час до начала.
👉 Войти в эфир - ЗДЕСЬ
🟢 Завтра в 11:00 по Москве - живой разбор участков. Пришли номер в форме
Воскресенье, 25 октября, мастер-класс «Живой разбор ваших участков», онлайн. Участки из формы регистрации я смотрю заранее и часть разбираю на экране: что на этой земле можно делать по виду использования и по зоне в правилах землепользования, какие охранные зоны её задевают, есть ли подъезд, сколько такие участки стоят по сделкам рядом и что с участком делать дальше.
Что подготовить.
Кадастровый номер участка, который присматриваешь. Смотришь участок на карте - нажми на него в НСПД «Земля просто», номер будет в карточке. Выбрал лот - номер в извещении о торгах. Покупаешь по объявлению - номер в объявлении или у продавца.
Вопрос, ради которого ты его присылаешь. Можно ли здесь строить дом, не попадает ли участок в охранную зону ЛЭП, не завышена ли цена. Один точный вопрос полезнее, чем «посмотрите, что там», - напишешь его в чат эфира.
Поле для номера в форме необязательное. Номера из формы разбираю первыми, из чата - насколько хватит времени. Зарегистрировался без номера - пиши его в чат.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 25 октября - ЗДЕСЬ
🟢 На что смотреть перед покупкой участка
В выписке и в карточке участка на карте есть две строчки, которые новички читают как одну: категория земель и вид разрешённого использования.
Вид разрешённого использования, ВРИ, говорит, какую деятельность можно вести на участке. И разница бывает в одном слове. На участке с ВРИ «садоводство» можно выращивать многолетние плодовые культуры, а строить дома нельзя. С ВРИ «ведение садоводства» можно строить садовые и жилые дома.
Категория - другое. Категорий земель всего семь:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населённых пунктов.
3. Земли промышленности и иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Видов разрешённого использования гораздо больше, и один и тот же вид может стоять на разных категориях. Типичный пример - ЛПХ. В границах населённого пункта это приусадебный участок, дом строить можно. На землях сельхозназначения это полевой участок, и капитальное строительство на нём запрещено. В объявлении оба могут называться одинаково: «ЛПХ».
Даже фермерский дом на сельхозземле ограничен: не больше 0,25% площади участка, на гектаре это 25 квадратных метров.
Почему это надо знать до покупки? Потому что перевести землю из одной категории в другую - долго, трудозатратно, а иногда практически невозможно. Для полевого ЛПХ это значит перенести границу населённого пункта через генплан и публичные слушания. Годы, и чаще всего отказ.
Сменить ВРИ проще: это смена характеристики участка, а не его категории. Какие виды доступны, написано в правилах землепользования и застройки: у каждой территориальной зоны есть основные, условно разрешённые и вспомогательные виды. Нужный вид в основных - достаточно заявления. В условно разрешённых - через публичные слушания. Как смена ВРИ работает рычагом, я разбирал на прошлой неделе.
Бывает и обратная ситуация: участок под ИЖС, а хочется поставить шиномонтаж или торговый павильон. Сначала меняется вид использования, иначе постройку не узаконить.
Поэтому перед покупкой открой карточку участка в НСПД «Земля просто» и прочитай обе строчки: категорию и ВРИ. Потом найди правила землепользования для зоны, где лежит участок. Обещание продавца «поменяем под дом» проверяется там же.
Читал про землю кусками, а маршрута пока не видишь - 26 октября стартует бесплатный курс «Первые деньги на земле». Четыре урока с заданиями - от участка до первых денег.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 26 октября в 06:00 - старт бесплатного курса «Первые деньги на земле»
В понедельник открывается первый урок. Записаться можно уже сейчас - и это самый простой шаг к своей земле, какой только бывает.
Про землю у государства легко читать годами. Ролик про торги, пост про аренду, спор в чате про выкуп. Кусков много, а маршрута нет. Курс собирает их по порядку.
Для кого этот курс
Если ты снимаешь и думаешь, что свой угол - это «как-нибудь потом». Первый урок как раз про вход: как получить землю у государства по льготной цене и какие расходы на самом деле ждут на старте.
Если прицениваешься к земле как к способу заработать. Третий и четвёртый уроки: как из оформленного участка получается доход - перепродажа, аренда, услуги. И как зарабатывать вообще без своих вложений - на подборе, сопровождении и оформлении для других.
Если думаешь о земельном банке. Второй урок разбирает все пути к земле у государства - торги, аренду, выкуп, льготные программы - и чем они отличаются. Без этой карты стратегию не собрать.
А если пока вообще не понимаешь, что такое земля у государства, - курс начинается с азов.
Расписание
26 октября - «Как оформить участок всего за 10 000 ₽»
29 октября - «Способы оформления земли у государства»
1 ноября - «Как делать деньги на земле»
4 ноября - «Как зарабатывать на земле вообще без денег»
Каждый урок открывается в 06:00 по Москве в свою дату. После урока - задание, и следующий не откроется, пока оно не сделано. Смотреть можно в удобное время.
Сразу после регистрации на почту придут ссылка на курс и два PDF:
• «Пять заявлений, которые открывают землю»
• «Проверка участка за 15 минут»
Их можно открыть ещё до первого урока.
Участие бесплатное. Четыре урока, четыре задания - и у тебя либо есть первый шаг, либо ещё одна закладка «посмотрю потом».
Всем Гектаров. Егор.
👉 Записаться на курс - ЗДЕСЬ
🟢 Как выбрать хороший участок для заработка?
В 2006 году я купил никому не нужный кусок картофельного поля за 3 000 долларов - самый доступный, какой мог тогда себе позволить. Обычная частная покупка, задолго до 2014-го, когда я занялся землёй у государства. Сегодня этот участок стоит 100 000 долларов. И я уже не куплю там землю.
То поле было хорошим участком в 2006-м. Сегодня хороший участок лежит в другом месте.
Со школьной скамьи нас приучили искать правильный ответ: есть «дано», есть утверждённое решение, есть ответ в конце учебника. В реальной жизни правильных ответов нет. Есть результаты.
Стартовые условия у всех разные, и своё «дано» чаще всего используют как оправдание, почему ничего не получается. Почти под каждым моим постом с чьим-то успехом кто-нибудь да напишет: «а у нас не так!» Так поменяй это «у нас», высунь нос чуть дальше.
Допустим, ты родился в Сочи, где земля стоит баснословно дорого, или живёшь в Бийске, где на участки просто нет покупателей. Дальше три дороги.
1. Брать землю у себя и платить столько, сколько она стоит у тебя.
2. Ничего не делать, объяснив себе, что живёшь в дыре. Самая простая дорога: ничего не делаешь - ничего и не меняется.
3. Поменять своё «дано»: изучить другой регион и работать в нём онлайн.
Регион решает больше, чем кажется. Ставку выкупа земли из аренды устанавливает регион, и зависит она ещё от вида разрешённого использования: где-то полтора-три процента от кадастровой стоимости, в значительной части субъектов пятнадцать-тридцать, а кое-где уже сто.
По шагам это выглядит так.
Выбираешь регион под задачу. Прописка тут ни при чём: важно, где кадастровая отстаёт от рынка, где на землю есть покупатель и какая там ставка выкупа.
Ищешь свободную землю в НСПД «Земля просто». Карта одна на всю страну, открыть её можно из любого города.
Подаёшь заявление по статье 39.18. Администрация публикует извещение, тридцать дней ждут заявок других. Никто не пришёл - договор аренды или выкуп без аукциона. Пришёл хоть один - участок уходит на торги.
Но это я пишу так, будто всё легко. Легко не будет. Новый результат требует новых действий, пока некомфортных, без готовых ответов на вопрос «как-как?» и без запасного парашюта.
Стартовые условия всегда изменимы. Не получаешь нужный результат - меняй условие и пробуй по-новому. Через «сделать», а не через «подумать».
Если поменять «дано» хочется, а с чего начать - непонятно, 26 октября стартует бесплатный курс «Первые деньги на земле». Первый урок - как получить землю у государства по льготной цене и какие расходы ждут на старте.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 С чего начать, если ты тут недавно. Карта канала, выпуск третий
С прошлой карты в канале вышло два десятка новых постов, а вчера прошёл мастер-класс по торгам. Если ты пришёл недавно, в такой ленте проще потеряться, чем найти начало. Поэтому собрал карту заново: что читать по порядку и куда идти дальше.
Основа - шесть шагов по статье 39.18. Путь от поиска участка до договора или торгов, если появится второй желающий.
Шаг первый - найти свободный участок
Шаг второй - заказать кадастровый план территории
Шаг третий - нарисовать участок самому
Шаг четвёртый - подать заявление
Шаг пятый - постановление, межевание, договор
Шаг шестой - сколько стоит весь путь
Если дело дошло до торгов:
Шесть пунктов извещения, которые читают до заявки
Лоты, на которые никто не пришёл, и где они лежат
Переплатил на торгах в пять раз: ошибка или нормальная цена
Выиграл торги, а в договоре запрет переуступки
Чтобы выбрать стратегию:
Почём земля для народа: аренда, выкуп и переуступка на пальцах
Выкуп участка из аренды и каким должен быть дом
Если дом или участок уже есть:
Построил дом и не подавал уведомление
«Купил участок, а его заберут»: что на самом деле в законе
Чтобы не застрять в голове:
Первый участок не обязан быть идеальным
Путь к своему земельному банку: рутина вместо подвигов
Кейсы участников собраны отдельно, в канале кейсов.
Что впереди. В воскресенье, 25 октября, в 11:00 по Москве - третий мастер-класс, «Живой разбор ваших участков».
А на следующий день, 26 октября, стартует бесплатный курс «Первые деньги на земле». Если эта карта кажется длинной, курс - тот же путь, только по порядку и с заданиями. Четыре урока: 26 и 29 октября, 1 и 4 ноября. От первого участка и расходов на старте до заработка на земле, когда своего участка ещё нет. Следующий урок открывается в свою дату и после того, как выполнено задание к предыдущему.
Вместе со ссылкой на курс на почту приходят два PDF: «Пять заявлений, которые открывают землю» и «Проверка участка за 15 минут». Чек-лист пригодится уже на первом шаге карты, когда найдёшь свободный участок и захочешь понять, стоит ли с ним связываться. Участие бесплатное.
Егор
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 Стартуем через час
В 11:00 по Москве - мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах». Несостоявшиеся торги на экране, чтение лота, потолок ставки и вопросы из чата.
Заходи заранее, чтобы не искать ссылку в последнюю минуту.
👉 Войти в эфир - ЗДЕСЬ
🟢 Путь к своему земельному банку
Мне нравится работать с землёй потому, что здесь каждый сам определяет, сколько времени готов уделять приобретению земли у государства.
Много лет я занимался землёй в свободное от основного бизнеса время и за это время сформировал рутину, которая поможет любому начинающему.
Главное правило - не надо подвигов. Жизнь это в принципе не спринт, а марафон. У большинства главная проблема не в том, чтобы начать: желания на Новый год загадывают все. Проблема - продолжить.
С чего начать, чтобы идея о собственной подушке безопасности в виде земельного банка из мечты стала реальностью?
1. Поставь себе конкретную цель. Например, пять миллионов рублей в земле за год по рыночной цене. Или определи количество участков. Цель может скорректироваться, это нормально, мы только начинаем. Устрой себе мини-игру с прогресс-баром, чтобы приучить мозг получать дофамин от реальных достижений, а не от тупки в телефоне.
2. Открой на телефоне НСПД «Земля просто» и возьми за правило, оказавшись за городом, смотреть свободные земли вокруг. Со временем это войдёт в привычку, а карта - в топ любимых вкладок.
3. Подружись с картой. НСПД плюс любая обычная карта, Яндекс или Google, и раз в неделю полчаса-час на план по захвату мира: смотришь новые локации.
4. Если смотришь земли в своём регионе - строй маршрут и выезжай раз в неделю-две на осмотр участков вживую. Во-первых, свежий воздух полезен для здоровья, во-вторых, на местности увидишь участки, которые не заметил на карте.
5. Раз в неделю уделяй время работе онлайн. Я обычно занимаюсь этим по пятницам: составляю новые схемы участков и подаю заявления. Чтобы подать десять-пятнадцать заявлений, мне достаточно часа-полутора.
6. Отслеживай на торгах перспективные лоты. Помни, что по итогам 2025 года 63% торгов не состоялись - на лоты никто не пришёл. Вопрос победы на торгах с минимальной ценой - всё в том же постоянстве и больше ни в чём.
7. Действуй как инвестор. Не покупай, когда доллар уже по 150, а завтра будет по 200. Читай региональные новости, изучай планируемые места строительства многоквартирных домов, крупных объектов. Земля рядом с такой стройкой обычно дорожает.
8. Научившись оформлять землю, ходи на нетворкинги и в бизнес-клубы. Участвуй в бизнес-играх, например CashFlow. Окружи себя единомышленниками - и вопрос, где брать клиентов или партнёров, перед тобой стоять не будет.
Постоянство вектора усилий всегда даёт результат.
Если на шаге 2 непонятно, с чего подступиться, - 26 октября стартует бесплатный курс «Первые деньги на земле»: четыре урока с заданиями, от первого участка до первых денег на земле.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 26 октября - старт бесплатного курса по земле
Ролик про торги. Пост про аренду без аукциона. Спор в чате про выкуп.
Информации о земле полно. А когда начинаешь смотреть конкретный участок, вопросы всё те же: для чего его можно использовать, сколько будет стоить оформление и какое заявление подавать первым.
На бесплатном курсе разберём это по порядку. Будет четыре урока:
1. Первый участок и расходы на него.
2. Способы оформления земли.
3. Как на земле зарабатывают.
4. Какие услуги можно оказывать другим, даже если своего участка пока нет.
Уроки выходят 26 и 29 октября, 1 и 4 ноября. Смотреть можно в удобное время. После каждого будет задание: следующий урок открывается в свою дату и после выполнения предыдущего задания.
Сразу после регистрации на почту придут ссылка и два PDF:
• «Пять заявлений, которые открывают землю»
• «Проверка участка за 15 минут»
Их можно прочитать ещё до первого урока.
Если давно читаешь про землю и откладываешь начало, приходи. Участие бесплатное.
👉 Записаться на курс
Всем Гектаров. Егор.
🟢 Первый участок
С первым участком та же проблема, что с первой любовью, - переоценка значимости.
«Это должен быть самый лучший участок», «что-то форма у него не та», «а вдруг продаваться будет слишком долго», «за сколько смогу продать» - в голове новичка роится множество мыслей, и ни одна не превращается в заявку.
Предлагаю посмотреть на эту проблему с другой стороны.
Что такое сто тысяч рублей? Это пятнадцать-двадцать ужинов в ресторане. В году же триста шестьдесят пять дней.
Что можно сделать с землёй на сто тысяч рублей? Оформить у государства без торгов несколько участков. Схему рисуешь сам, межевой план у кадастрового инженера - 10-15 тысяч на участок, аренда - от 0,6% кадастровой стоимости в год, в глубинке это обычно несколько тысяч. Ставка у каждого региона своя, так что считать надо по своему региону.
Содержимое пятнадцати ужинов тебя неизбежно покинет, и через год ты о них не вспомнишь.
Пять участков там, где похожие продаются по пятьсот тысяч, - это земля на два с половиной миллиона по рынку. Право аренды стоит меньше участка в собственности, но и его покупают. И такой капитал не исчезнет вместе с чужой трейдерской компанией.
Одно проданное в год право аренды может вернуть все затраты на оформление и аренду. Так капитал начинает приносить доход.
Если и в следующем году ты предпочтёшь желудку деньги и возьмёшь у государства ещё участки, капитал в земле вырастет. А то, что не продашь сегодня, можно продать завтра.
Звучит просто, но мало кто делает. Потому что первый участок должен быть идеальным, а идеальных не бывает.
Первый лот проще выбирать не в одиночку. В воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве на мастер-классе покажу на живых лотах, на которые никто не пришёл, как их читать и до какой суммы торговаться.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 Построил дом и не подавал уведомление. Что теперь
Этот вопрос приходит в одной и той же интонации - виноватой. Человек построил дом на своём участке, уведомление о начале строительства не подавал, об окончании тоже, и теперь думает, что дом нелегальный и его либо снесут, либо придётся судиться.
Чаще всего не придётся ни того, ни другого.
Для жилых и садовых домов на участках под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и на садовых участках действует упрощённый порядок, та самая дачная амнистия. До 1 марта 2031 года такой дом ставится на учёт без разрешения на строительство, без экспертизы проекта и без уведомлений. Нужны технический план от кадастрового инженера, декларация об объекте, которую заполняешь вместе с ним, правоустанавливающий документ на участок и заявление через МФЦ или Госуслуги.
Деньги в этой истории уходят инженеру: технический план от пяти тысяч, в регионах до пятнадцати. Государственная часть - пошлина в сотни рублей, рассмотрение около двенадцати дней.
В 2026 году спотыкаются на другом. С 1 февраля регистрация начинается не с техплана, а с адреса. Дом получает официальный адрес в местной администрации, его код из системы ФИАС вносится в технический план, и только потом документы идут в Росреестр. Без адреса регистрацию приостанавливают. Это частая причина приостановок, и о ней мало пишут: люди платят инженеру, подают документы и получают приостановку по причине, о которой не знали.
Приостановка - не отказ. Росреестр называет причину и даёт срок её устранить.
Зачем вообще регистрировать, если дом и так стоит? Потому что незарегистрированный дом юридически не существует. Его нельзя продать, подарить, передать по наследству - наследникам достанется только участок. Нельзя застраховать, нельзя требовать подключения газа, не будет компенсации, если землю изымут для государственных нужд. И без зарегистрированного дома не получится выкупить арендованный участок без торгов.
Про налог, который всех пугает: действует вычет в пятьдесят квадратных метров. Дом меньше пятидесяти метров налогом не облагается вовсе, дом в семьдесят облагается как двадцать.
Шесть шагов до записи в реестре, от адреса до выписки, пять причин приостановки и как их снимают - всё это в гайде «Как узаконить дом на участке». Семь листов, порядок и цифры на сентябрь 2026 года.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Забрать гайд «Как узаконить дом на участке» - ЗДЕСЬ
🟢 Успею ли ко второму уроку, если запишусь только сейчас?
Успеешь. Но с условием.
Второй урок, «Способы оформления земли у государства», откроется в четверг, 29 октября, в 06:00 по Москве. Торги, аренда, выкуп, льготные программы - какие пути есть и чем они отличаются по деньгам и срокам. Тот самый урок, который многие хотели бы открыть первым.
Откроется он только у тех, у кого сделано задание первого урока. Дата наступит у всех, урок - нет.
Поэтому вот что стоит сделать сегодня, а не в среду ночью.
Если ты записан - найди письмо, которое пришло после регистрации, открой первый урок и сделай задание сразу после него, пока всё перед глазами. Первый урок - про вход: как получить землю у государства по льготной цене и из чего складываются расходы на старте.
Если не записан - запишись по кнопке ниже. Ссылка на курс и два PDF, «Пять заявлений, которые открывают землю» и «Проверка участка за 15 минут», придут на почту сразу. Первый урок уже открыт, у тебя на него два вечера.
Курс устроен так, чтобы его нельзя было «посмотреть потом». Потом не бывает. Бывает четверг, 06:00, и открытый или закрытый второй урок.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Записаться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 Со второго урока начать не получится
Программу курса обычно читают как меню: пробежал глазами, выбрал самое вкусное, остальное отложил. В «Первых деньгах на земле» самым интересным многим покажется второй урок, 29 октября: способы оформления земли у государства - торги, аренда, выкуп, льготные программы, какие пути есть и чем они отличаются.
Только второй урок откроется у тех, кто сделал задание первого. Дата наступит для всех, урок - нет. С третьим и четвёртым, 1 и 4 ноября, то же самое.
Зачем такой порядок? Первый урок вышел сегодня, и он про вход: как взять землю у государства по льготной цене и что придётся оплатить на старте. А способы оформления различаются и деньгами, и сроками. Сравнивать их, пока не знаешь, во что обходится старт, - это выбирать вслепую.
Утром не успел - до четверга, когда откроется второй урок, у тебя три вечера. Ссылка на курс придёт на почту сразу после регистрации.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Записаться на курс - ЗДЕСЬ
🟢 Первый урок открыт. Записаться было проще всего
В прошлый раз из тех, кто записался на наш бесплатный курс, три человека из четырёх так и не открыли первый урок. Не бросили на середине - просто не начали.
Регистрация занимает минуту, письмо со ссылкой приходит, его оставляют на вечер. Вечером находятся дела поважнее, а через неделю письмо лежит где-то под рассылками магазинов. Никто ничего не решал - оно просто утонуло.
Откладывать кажется разумным: курс бесплатный, уроки никуда не денутся, смотреть можно в удобное время. Всё так, только у удобного времени нет даты, вот оно и не наступает.
Поэтому в курсе «Первые деньги на земле» между уроками стоят задания. Уроков четыре, и пока не сделано задание по первому, второй не откроется, даже когда наступит его дата.
Сегодняшний урок называется «Как оформить участок всего за 10 000 ₽». В нём - как получить землю у государства по льготной цене и из чего складываются расходы на старте. Следующие уроки - 29 октября, 1 и 4 ноября.
Если ты уже записан, найди письмо, которое пришло сразу после регистрации, - ссылка на урок там. Если нет, запишись по кнопке ниже: письмо со ссылкой и двумя PDF, «Пять заявлений, которые открывают землю» и «Проверка участка за 15 минут», придёт сразу.
Лучше открыть урок сегодня, пока письмо лежит сверху.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Записаться на курс - ЗДЕСЬ
🟢 Мы в эфире: мастер-класс «Живой разбор ваших участков»
Начали в 11:00 по Москве. Прямо сейчас на экране карта НСПД «Земля просто» и присланные кадастровые номера: что на участке можно делать, какие охранные зоны его задевают, где на самом деле можно строить дом.
Ещё не зашёл - заходи сейчас. Номер своего участка и вопрос к нему пиши в чат эфира. А кто останется до конца, получит подарок.
👉 Вход на мастер-класс - ЗДЕСЬ
🟢 Сегодня в 11:00 по Москве - мастер-класс «Живой разбор ваших участков»
Полтора часа, онлайн, участие бесплатное.
Часть присланных кадастровых номеров открою на экране, по карте НСПД «Земля просто», и пройдём по ним пять проверок до того, как платить: назначение, границы, охранные зоны, правила зоны и права. Отдельно - где можно строить дом: приусадебное и полевое ЛПХ, огород, земля под фермерский дом. Слово в объявлении одно, права за ним разные.
Номер ещё не прислал - успеваешь. Не зарегистрирован - оставь номер в форме, такие участки разбираю первыми. Уже зарегистрирован - напиши номер в чат на эфире.
Запись можно будет запросить после эфира. Но вопросы в чате и живые разборы работают только для тех, кто пришёл. А кто останется до конца, получит подарок.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 25 октября - ЗДЕСЬ
🟢 «В нашем регионе так не работает». Я проверил это по каналу кейсов за месяц
Звучит разумно. Регионы действительно разные: администрации работают каждая в своём темпе, а на торги где-то приходит один человек, где-то девять.
Только если бы всё решал регион, кейсы собирались бы в двух-трёх «правильных» местах, где так почему-то можно.
С 21 сентября по 20 октября в канале кейсов вышло 17 историй, и регионов среди них четырнадцать: от Калининграда до Крыма, от Карелии до Челябинской области.
Ниже девять историй, все из разных регионов.
Если ты снимаешь и думаешь, что свой угол - это «как-нибудь потом»
Костромская область, СНТ в приволжском городке на 15 тысяч жителей. Шесть соток под садоводство - в собственность без торгов, решение администрации от 24 сентября. По словам автора, выкуп по кадастровой - 30 000 рублей, рынок - 25 тысяч за сотку.
Если ты прицениваешься к теме как к способу заработать
Мордовия, деревня Бобылевские Выселки. Алина с разницей в три дня взяла там два участка под ЛПХ, по 1 500 квадратов. Старт у обоих - 1 209 и 1 211 рублей в год. Первый после торгов ушёл за 18 406 в год, второй - за 3 754. Деревня одна, разница почти в пять раз, и сделали её те, кто пришёл на торги. Похожие переуступки там, по словам Алины, продают примерно за 80 тысяч.
Челябинская область, посёлок Красногорский. Николаю без торгов утвердили схему под ИЖС на 959 квадратов. По его словам, аренда на 20 лет - 907 рублей в год, переуступку такого участка он оценивает в 115-130 тысяч. Это его шестой участок без торгов с начала обучения.
Краснодарский край, 7 соток в СНТ. До торгов Андрею звонили и предлагали отказаться за вознаграждение, потом пропали. Во время торгов у него упал интернет, ставку он сделать не успел. Через пару дней позвонили уже из администрации: почему не участвовали? Никто не участвовал, будете - перенесём. Аукцион перенесли, Андрей прошёл его единственным участником. «Есть люди, которые намеренно срывают торги - не всегда стоит соглашаться на предложение отказаться».
Если ты в стратегии земельного банка - копить, а не сжигать в моменте
Наталья взяла на торгах три участка в трёх областях, протоколы от 13, 21 и 26 августа. Ульяновская, Новая Майна: 2 369 квадратов под ЛПХ, единственная заявка, 23 601 рубль в год. Новгородская, Хвойная: 1 200 квадратов под ИЖС, здесь торговались, с 7 751 до 9 884 в год. Пензенская, Русский Камешкир: 1 503 квадрата под ЛПХ, снова единственный участник, 4 316 в год. Все три - аренда на 20 лет. Ездить на торги ни в одну из этих областей не нужно: они электронные, участвовать можно из любой точки.
Самарская область, Борский район. 8,75 гектара сельхозназначения, на торгах единственная заявка. Аренда на три года - 1 903 рубля в год за весь участок, переуступка разрешена договором.
Республика Адыгея. «Первый в жизни отрисованный мною участок достался мне без торгов» - это Игорь о своих 54,8 сотки, взятых в аренду по предварительному согласованию. Кадастровую он называет около миллиона, рынок оценивает около полутора.
Списка регионов, где «так не работает», у меня нет. Есть регионы, откуда кейс ещё не прислали.
Искать такие участки в своём регионе и считать их до заявки будем в практикуме, начиная с предобучения.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Сколько стоит выкупить арендованный участок в твоём регионе
Этот вопрос обычно задают, когда договор аренды уже подписан, а то и дом стоит. Логика понятная: сначала земля, выкуп потом. Только выкуп - последняя строка в расчёте, и от неё зависит, сходится ли расчёт вообще.
Процент выкупа из аренды устанавливает регион, и зависит он ещё от вида разрешённого использования. Проценты на слух сливаются, поэтому переведу их в годы аренды.
Возьмём условный участок с кадастровой стоимостью миллион рублей. Аренда без торгов по минимальной ставке, 0,6% кадастровой в год, - около 6 000 рублей. А выкуп такой:
1,5-3% в льготных регионах - 15-30 тысяч, от двух с половиной до пяти лет аренды.
15-30% в значительной части субъектов - 150-300 тысяч, от двадцати пяти до пятидесяти лет аренды.
60% в Подмосковье под ИЖС после пересмотра ставки - 600 тысяч, сто лет аренды.
До 100% в отдельных регионах - миллион, больше ста шестидесяти лет аренды. Там выкуп теряет смысл.
Одна и та же процедура, а цена отличается в десятки раз. Поэтому ставку региона я смотрю до первого заявления: от неё зависит, что я буду делать с участком, а значит, какой участок искать.
Где выкуп стоит несколько лет аренды, работает схема «аренда - дом - выкуп». Пока идёт аренда, на участке ставят дом и регистрируют его. Дальше статья 39.20 Земельного кодекса: собственник зарегистрированного здания выкупает участок под ним без торгов, и выставить такой участок на аукцион нельзя. Перебить тебя некому.
Наталья, ученица из Тюмени, так выкупила два арендованных участка - по 9 000 рублей за каждый, после того как на них построили дома.
Где выкуп близок к полной кадастровой, землю можно не выкупать вовсе. Право аренды переуступают: берёшь участок у государства по минимальной цене и передаёшь право другому по рыночной, если договор этого не запрещает. Деньги в выкупе не замораживаются.
Всё, что между, - арифметика конкретного участка. Выкуп плюс стройка против того, за сколько участки с домом реально продают рядом. Считать это стоит до заявления, а не после стройки.
Есть нюанс. Внутри одного региона ставки тоже разные. Мария, ученица из Воскресенска, выкупила из аренды участок под магазин за 164 089 рублей - это 15% кадастровой стоимости, договор от 17 июля 2026 года. Под ИЖС в той же Московской области выкуп на тот момент стоил уже 60%. Вчетверо дороже.
Так что «сколько стоит выкуп» - всегда три вопроса: регион, вид использования и сценарий, с домом или без. Точную сумму по своему участку перед заявлением запрашивай письменным расчётом в уполномоченном органе.
Чтобы не искать акты по одному, мы собрали таблицу: больше 80 регионов, по каждому четыре сценария - от свободного участка под ИЖС до участка под зданием. В каждой строке ссылка на документ и дата проверки, отдельно отмечены регионы, где ставка скоро поменяется или выкуп запрещён. Таблица приходит на почту.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Получить таблицу ставок выкупа по регионам - ЗДЕСЬ
🟢 Что я смотрю первым, когда мне присылают кадастровый номер
Номер приходит одной строкой: цифры через двоеточия и одно слово - «Брать?». Иногда к нему приложено объявление: ровное поле, лес на горизонте, «свет по границе» и цена, которая человеку уже нравится. Он ждёт, что я скажу про цену.
А до цены я дохожу последним. Бывает, что не дохожу вовсе.
У проверки участка есть порядок, и правило у него одно: каждый следующий вопрос имеет смысл, только если на предыдущий ответ «да». Первыми идут вопросы, которые отсекают участок целиком, а последними - те, что двигают цену.
Первой - зона по правилам землепользования. Открываю участок в НСПД «Земля просто», смотрю территориальную зону и иду в правила землепользования и застройки на сайте администрации. Там у зоны перечислены основные виды использования, и я ищу среди них то, ради чего человек покупает: дом, хозяйство, магазин.
Нет нужного вида в списке - дальше смотреть нечего. Подъезд можно отсыпать, о цене можно договориться, а зона записана в правилах муниципалитета, и одним заявлением её не поменять.
Вторыми - охранные зоны. Тот же экран НСПД, другой слой. Правила говорят, что разрешено во всей зоне, а охранная зона ЛЭП или газопровода - что можно на конкретных метрах твоего участка. Бывает, что дом в зоне разрешён, а ставить его некуда: охранная полоса проходит ровно там, где ему место.
Этот вопрос второй, потому что без ответа на первый он пустой: если дом в зоне не предусмотрен, уже неважно, где идёт провод. И карта показывает только то, что внесено в реестр, так что выезд на место она не отменяет.
Третьим - подъезд. Смотрю, выходит ли участок на дорогу общего пользования. Если единственный путь лежит через чужую землю, жить и продавать придётся с оглядкой на соседа.
Подъезд не запрещает дом, он решает, кто этот участок потом купит. Почему третий? Потому что этот вопрос задают участку, где строить уже можно.
Последними - сделки рядом. Только теперь цена. Данные Росреестра о сделках в квартале за два года: за сколько здесь на самом деле продавали участки. Объявления не беру: в них цена, на которую продавец надеется.
Сделки последние, потому что сравнивать можно только сравнимое: если участок не прошёл первые три вопроса, соседи продавали другой товар, даже если на карте он выглядит так же.
Всё это вручную ищут на нескольких сайтах, а наш сервис «Виртуальный риэлтор», проверка участка с земельным экспертом на базе ИИ, собирает по номеру в один отчёт и прямо пишет, где проверить не удалось. Порядок от этого не меняется: и в отчёте до сделок я дохожу последним.
С машиной с рук этот порядок понятен любому: сначала проверяешь, нет ли запретов и залогов, потом смотришь кузов и пробег, и только потом торгуешься. Торговаться за машину под арестом бессмысленно, какой бы приятной ни была цена.
Это проверка по открытым данным, не юридическое заключение: перед сделкой нужны свежая выписка ЕГРН и специалист. Но отсеять участок можно ещё до них.
В воскресенье, 25 октября, в 11:00 по Москве на мастер-классе «Живой разбор ваших участков» пройду с той же логикой присланные номера: сначала «можно ли», потом «сколько». Первыми - номера из формы регистрации, сколько успеем за эфир.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 25 октября - ЗДЕСЬ
🟢 Пришли кадастровый номер - в воскресенье разберу участок на экране
Участок обычно выбирают глазами. Фото, цена, слова продавца «под дом подходит» - и поле уже кажется своим. Документы открывают потом, когда задаток внесён.
А всё, что решает судьбу участка, видно по одному номеру из четырёх групп цифр. Что на этой земле разрешено делать. Какие охранные зоны её задевают. Где проходят границы и какие права на неё оформлены.
Сложного тут ничего нет. Есть порядок.
В воскресенье, 25 октября, в 11:00 по Москве покажу этот порядок на присланных участках. Мастер-класс «Живой разбор ваших участков», полтора часа, онлайн, в конце отвечу на вопросы из чата.
Как это будет
Ты присылаешь номер. В форме регистрации есть поле для кадастрового номера участка, который смотришь: на торгах, в объявлении, на карте. Поле необязательное.
Я смотрю участки до эфира. И не только руками. Присланные номера прогоню через наш сервис «Виртуальный риэлтор» - это проверка участка с земельным экспертом на базе ИИ. Он собирает по номеру то, что вручную ищут на нескольких сайтах, и прямо пишет, где проверить не удалось. Там, где так написано, смотрю сам.
Номера из формы разбираю в первую очередь, из чата - насколько хватит времени. Все не успеем. Поэтому лучше прислать заранее.
На экране - карта НСПД «Земля просто» и отчёт по каждому участку. Назначение и правила зоны, границы, охранные зоны, права. И отдельно - где на самом деле можно строить дом. Приусадебное ЛПХ, полевое ЛПХ, огород, земля под фермерский дом: в объявлении одно слово, а права за ним разные.
Если своего номера нет, приходи всё равно. На чужих участках видно ровно то, что потом пригодится на твоём.
Есть нюанс. Разбор идёт по открытым данным и юридическую проверку не заменяет: перед сделкой нужна свежая выписка ЕГРН и специалист.
Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 25 октября - ЗДЕСЬ
🟢 «Посмотрел разбор торгов, дальше разберусь сам»
Нормальная мысль после вчерашнего мастер-класса. Мы открыли в «Сотке» торги, на которые никто не пришёл, прошли извещение по шести пунктам и посчитали, до какой суммы по такому лоту стоит торговаться. За одно утро схема складывается целиком, и кажется, что дальше дело техники.
Разобраться самому можно. Следующий лот ты откроешь уже не на эфире, а один, вечером, после работы. Длинное извещение, проект договора где-то в приложениях, вид разрешённого использования записан не теми словами, что были вчера на экране. Где-то в середине становится непонятно, ограничение это или просто формулировка, спросить некого, и вкладка закрывается. Через неделю то же самое, только уже с мыслью «наверное, это не моё».
Со сноубордом это понимает каждый, кто хоть раз вставал на доску. Можно пересмотреть сто часов роликов про стойку и кант и всё равно на первом спуске собрать все сугробы. Ролики объясняют, что делать. Кататься учит двадцатый спуск.
С лотами так же. Шесть пунктов начинают читаться быстро только после того, как ты сам прочитал десяток извещений и в нескольких ошибся: пропустил запрет уступки в проекте договора, не посмотрел срок аренды, принял задаток за цену. Другого способа научиться читать лоты я не знаю.
А торги тем временем идут. По итогам 2025 года 63% торгов не состоялись - на лоты никто не пришёл. Ещё в 10-15% случаев приходил один участник и забирал лот по начальной цене. Соперник на таком лоте - не другой участник, а дата окончания приёма заявок в извещении. И свободный вечер, который может появиться уже после неё.
Поэтому одно дело на эту неделю, пока вчерашнее свежее. Открой на ГИС Торги один земельный лот в своём регионе и прочитай его по шести пунктам: вид использования, что продаётся, цена и задаток, сроки, проект договора, участок на карте НСПД «Земля просто». Запиши, на каком пункте застрял. Это и есть твой первый настоящий вопрос по торгам.
Читать лоты и считать потолок до заявки мы учим в практикуме, начиная с предобучения. Кто приходит в последние дни набора, застаёт его уже начатым. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Сегодня в 11:00 по Москве - мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах»
Через пять часов начинаем. Полтора часа, онлайн.
Открою сервис аналитики торгов и покажу лоты, на которые никто не пришёл, - по регионам, которые напишете в чате. Разберём шесть вещей, которые проверяют в извещении и проекте договора до заявки, и как заранее посчитать потолок ставки.
Что взять с собой: свой регион и, если есть, лот, на который давно смотришь.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - успеваешь.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс - ЗДЕСЬ
🟢 Завтра в 11:00 по Москве разбираем торги на живых лотах
Воскресенье, 18 октября, мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах». Полтора часа, онлайн.
Что взять с собой. Свой регион: напишешь его в чат, и я открою по нему несостоявшиеся торги в «Сотке». И лот, на который давно смотришь, если такой есть, - будет с чем сверять шесть пунктов извещения прямо по ходу эфира.
Что ещё успеть до завтра. Если собираешься на торги в ближайшие месяцы - начни оформлять ключ электронной подписи. Торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - успеваешь.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 «Не подавайся, я заплачу». Три звонка за один день
Константин, участник практикума, подал заявки на несколько аукционов. В один день у него трижды зазвонил телефон.
Первый звонок. Незнакомый человек представляется, называет лот и предлагает пять тысяч рублей за то, чтобы Константин не участвовал. Долго уговаривает. Константин соглашается - деньги приходят на карту в течение минуты, ценовых предложений по этому лоту он не подаёт.
Второй звонок, другой лот. Обещают двадцать тысяч за то же самое. Перезвонить не перезванивают, денег не присылают. Зато с торгов уходят сами: Константин оказывается единственным участником и забирает лот по начальной цене.
Третий звонок раздаётся прямо во время торгов. Человек терпеливо объясняет, что этот участок Константину не пригодится. В тот день он уже взял достаточно и уступил - за потраченное время взял символическую тысячу.
«Как и говорит Егор - лучше верить факту перевода, а не словам». Так он сам подытожил этот день в чате.
За ту же неделю ещё двоим участникам практикума предлагали деньги за то, чтобы они не заходили в торги. Одному - тридцать тысяч.
Представь себя на месте Константина. Тебя никто не обманывал и не запугивал - тебе платили. Человек, который звонит, уже посчитал участок: он знает, сколько тот стоит на рынке, и знает, что твоя заявка поднимет цену. Пять, двадцать, тридцать тысяч - это его оценка того, во сколько ему обойдётся твоё присутствие на аукционе. Лучшей оценки лота, чем звонок конкурента, не существует.
Если тебе позвонили, значит, ты нашёл правильный лот.
Что с этим делать - решать тебе. Моя позиция: заявку не снимать и торговаться до своего потолка, посчитанного заранее по сделкам рядом с участком. А разговоры по телефону оставить тем, кто звонит.
Люди, которые звонят, умеют находить ликвидные лоты. Константин нашёл те же лоты на том же сайте торгов, что и они. Это навык, а не связи. Находить такие лоты и заранее считать потолок учим в практикуме с предобучения.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное
И на эти деньги купить то, что нужно. Или закрыть ипотеку. Или оплатить ребёнку образование. Или наконец поехать в отпуск.
Одна из законных манипуляций с земельными участками - изменение вида разрешённого использования.
Вид разрешённого использования, ВРИ, - это то, что на участке можно делать. Есть ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» - значит, можно построить дом. Есть «для размещения магазина» - понятно, что можно поставить магазин. Есть «ведение огородничества» - грядки и некапитальные постройки, жилой дом не зарегистрировать.
ВРИ напрямую влияет и на кадастровую, и на рыночную стоимость. Поле, пригодное только под ромашки, стоит дешевле участка под сад, участок под сад дешевле участка под дом, а земля под автосервис - ещё дороже. Разница иногда доходит до десяти раз.
При этом каждый участок лежит в какой-то территориальной зоне, а у зоны есть список основных видов использования. Менять ВРИ внутри этого списка можно без согласования и бесплатно - за исключением Московской области, где эта услуга платная.
Отсюда рычаг. Путей к хорошему участку три.
1. Купить готовый участок под дом на рынке - по рыночной цене.
2. Идти на торги за самым привлекательным лотом вместе со всеми, кто тоже его заметил.
3. Купить на торгах участок с «ненужным» ВРИ, на который никто не смотрит, и без проволочек сменить вид использования на востребованный.
Был огород за 60 000 рублей, стало приусадебное хозяйство стоимостью 700 000.
Как это делается.
Смотришь зону. Правила землепользования и застройки лежат на сайте администрации; там у зоны участка перечислены основные виды.
Проверяешь, что нужный вид - в основных. Если «ведение ЛПХ» или «ИЖС» в списке основных, рычаг работает. Если нет - это другая история: перевод полевого ЛПХ в приусадебное - перенос границы населённого пункта, генплан, слушания, годы и чаще всего отказ. Обещание продавца «переведём легко» в таком случае - ложь.
Оформляешь участок в собственность, потом меняешь ВРИ. Заявление через МФЦ или Госуслуги, без согласований.
Продаёшь или держишь то, что стало стоить в разы больше.
Поэтому не обязательно разбивать лоб, пытаясь взять самые, как кажется, привлекательные участки. Самые привлекательные - те, которые ещё никто не прочитал.
Как читать территориальные зоны и что в них менять - одна из тем предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 18 октября, 11:00 по Москве. Мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах»
По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись: на лот не пришёл никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один человек и забирал участок по начальной цене.
Когда я говорю это вслух, в ответ почти всегда звучит одно и то же: «так это где-то в глуши». В воскресенье проверим. Не на слайдах, а на живом экране.
Что будет
Несостоявшиеся торги по регионам из чата. Открою «Сотку», сервис аналитики торгов, и покажу лоты, на которые никто не пришёл. Напиши в чате свой регион - посмотрим и его.
Как читать лот. Шесть вещей в извещении и проекте договора, которые я проверяю до заявки. Пройдём по ним на реальном извещении, а не по списку.
Потолок ставки. Как по сделкам рядом с участком заранее решить, до какой суммы торговаться, чтобы не выиграть лот, который потом некому отдать.
Полтора часа, онлайн, в конце отвечу на вопросы из чата. Для тех, кто досидит до конца, будет подарок.
Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала.
И заранее: если собираешься на торги, займись ключом электронной подписи. Земельные торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ