11220
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.
Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.
Текущие цены, от:
2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.
3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».
4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.
Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.
Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.
Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.
Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.
Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс
📍Недвижимость не приносит доход, лучше депозит, посмотрите на индекс IRN — цены на квартиры не растут, нужно всё положить в банк, а на недвижимость лучше вообще не смотреть.
Знакомые тезисы? Да-да, примерно такие комментарии чаще всего и пишут мои оппоненты практически к каждому посту. Так где истина? Кто прав, а кто немного ошибается? Давайте попробуем разобраться. Забегая вперед скажу, что сравнивать с банковским депозитом будем именно вторичку, а не стройку. Итак, приступаю.
Но для того чтобы сравнить, сначала нужно разобраться, что это за индекс недвижимости и с чем его едят. Так вот, индекс показывает совокупное изменение цен на все типы квартир. Заметили ключевую фразу: «совокупное изменение цен»? Да-да, индекс — это винегрет, в нём смешаны цены хрущевок, панелек, бараков и монолитных домов.
А теперь скажите мне, пожалуйста: стоимость конкретно вашей квартиры как зависит от индекса? Ну или перефразирую: кто-то вполне серьёзно считает, если хрущевки подешевели, то и квартиры в новых домах должны подешеветь? Да нет, конечно. Всё совсем не так. Смотрите на примере, что на самом деле происходит: старая панель подешевела, новые квартиры — подорожали. Что показывает индекс? А он показывает… что цены не изменились. Вот такие дела. Ладно, с индексом мы разобрались, теперь посмотрим, как изменились за год цены на вторичке в новых домах:
ЖК «Руставели, 14»: студия 2024 год — 9-9,5 млн руб, сейчас — от 13 млн руб (с отделкой). + 44% за год. Мда, лихо, даже чересчур.
ЖК «Второй Нагатинский»: студия 2024 год — 8,2 млн руб, сейчас — от 10,3 млн руб. + 26% за год.
ЖК «Событие»: ЕВРО-3 20024 год — 28-29 млн руб, сейчас — 34-35. + 21% за год.
ЖК «Амурский Парк»: ЕВРО-2 2024 год — 11,6 млн руб, сейчас — от 14 млн руб. +20% за год.
Теперь давайте вспомним, какие средние ставки по депозитам были в мае прошлого года. Не помните? А я напомню: на срок 6 мес 15-16%, на срок 1 год — около 13%.
Ну что же, разница видна невооруженным глазом: свежая вторичка подорожала на 20-40%, годовые депозиты принесли 13%. А индекс нам показывает, что цены на вторичку за это время — не изменились.
🔖 Вот видите, друзья. Если смотреть только на индекс, то получается, что депозиты выгодней. А если смотреть на конкретные квартиры в конкретных ЖК — то получается, что недвижимость вырвалась в лидеры и депозиты её догнать не могут.
Ну и для полной объективности стоит отметить: в старых домах цены на квартиры за год — практически не выросли и депозиты по доходности обогнали старую панель.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Ух ты, у ПИК-а стартанули продажи в ЖК «Бунинская набережная» в Новой Москве. Этот проект как бы продолжение «Бунинских Лугов», но на берегу озера и выше классом (комфорт+).
Полная отделка, ключи до июня 2028, метро «Потапово» 18 минут пешком. К слову, локация не самая плохая для жизни, хоть и рядом с погостом.
Текущие цены от:
Судии (19 м2) — 7,2 млн руб.
ЕВРО-2 (33 м2) — 10,4 млн руб.
ЕВРО-3 (54 м2) — 14 млн руб.
Да-да, ПИК «стартанул» по цене вторички. Увы, демпинга, как в ноябре в «Саларьево» — не случилось. Ну и вкусных цен тут и не стоило ожидать, ибо судя по всему, ПИК за свой счет будет благоустраивать набережную Ивановского пруда. Хотя.. понаблюдать за проектом стоит, концепция камерных домов на берегу пруда — достаточно интересная.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
PHANTOM – дом класса deluxe внутри Садового кольца.
Секретная локация для тех, кто ищет душевное равновесие и покой, оставаясь в сердце мегаполиса. Уединенное расположение в тихих переулках центра Москвы обеспечит приватность и тишину, позволит абстрагироваться и отдохнуть от городской суеты.
Современная футуристичная архитектура от лондонского бюро PLP Architecture. Приватная охраняемая территория. Скрытый от посторонних глаз оазис, окутанный каскадным садом. Водная архитектура, зоны отдыха, уютные беседки и детская площадка.
Все квартиры в доме передаются с финишной отделкой с применением натурального дерева и камня, полностью оборудованными ванными комнатами и кухнями.
Девелопер .Sense. Узнать подробнее.
Реклама. АО "СЕНС"
📍Увы, ключевую ставку оставили прежней = 21%. Не понимаю, честно говоря, восторженных комментариев по этому поводу.
Ведь снижение на 1-2% ключевой ставки никак не повлияет на объем выдачи ипотеки, она всё так же останется заградительной. А вот застройщики при таком «ключе» выводить новые проекты не будут. Ну и к чему мы придём?
Спрос будет копиться, а строить не будут. И чем дольше будет сжиматься пружина спроса, тем стремительней и мощней она распрямится в какой-то момент. И в этот момент нового жилья не будет. Или кто-то думает, что если человеку сейчас нужна квартира, то завтра уже не станет нужна? Конечно нет, человек на вокзал жить не поедет и будет ждать подходящего момента, как и сотни тысяч других. Т.е. иными словами — ждущих будет становиться всё больше, а нового жилья — всё меньше.
Отдельно про депозиты: «ключ» уже не влияет на ставки по депозитам, они уверенно ползут вниз. Сколько сейчас в среднем? 19%? А в конце прошлого года депозиты были по 22+%.
🔖 Так что, честно, не понимаю, чего хорошего в такой ключевой ставке? К слову, в этом посте я объяснял, почему при снижении ключа цены на квартиры пойдут... вниз, а не вверх: /channel/labirint_investora/1233
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Если вы хотите выйти на пенсию к 40 годам и никогда не работать – покупайте квартиру в Дубае.
Недвижимость в ОАЭ растет в цене 15 лет подряд, приносит до 30% в валюте и не облагается налогом.
Главное – выбрать надёжного застройщика и не прогадать с локацией, а поможет с этим Дмитрий Зыков.
Он – директор по продажам компании DDA Real Estate, знает дубайский рынок недвижимости как свои пять пальцев.
На канале не просто объясняет, как выбрать надёжного застройщика и не утонуть в бумажной волоките, но и делится готовыми объектами с доходностью от 6-7% годовых.
Неважно, ищете вы запасной аэродром или хотите выгодно инвестировать деньги – с этим каналом точно не прогадаете. Подписывайтесь: /channel/+qosi9lt5VQE0ZjYy
📍K-CITY — первый бизнес-центр класса «А» в районе Бауманской. Застройщик — October Group, формат — офисы, коммерческая инфраструктура, общественные пространства и артхаб. Адрес: ул. Бауманская, 11. ЦАО, 5 минут пешком от метро «Бауманская» и 12 – от метро «Красносельская», 1 минута на автомобиле до ТТК.
Сейчас в проект можно зайти с рассрочкой на 3 года и минимальным первоначальным взносом от 10%.
Что важно: Архитектурно-градостроительное решение, разработанное международным бюро Nikken Sekkei (входит в топ-2 мирового рейтинга), уже утверждено Москомархитектурой, в ближайшее время ожидается получение РНС. Проектное финансирование обеспечивает банк ДОМ.РФ — проект масштабный и надёжный.
БЦ реализуется в две очереди. Первая будет реализована в 2028 году. В нее входят офисы от 36 до 716 м² с возможностью объединения, коммерческие помещения на первых 2-х этажах (canteen для сотрудников и гостей, кафе, банки, магазины), подземный паркинг и эксплуатируемая крыша с видовыми зонами. Во второй очереди откроется артхаб будущего имени И. Д. Кобзона с трансформируемым музыкальным залом для проведения иммерсивных шоу, выставок, концертов, деловых мероприятий, лекций и фитнес-центр.
Бауманская давно востребована у крупных госкомпаний (РЖД, ТМК, М.Видео, Лукойл-Аэро и др.), а также у IT-сектора. Однако в районе до сих пор нет офисов класса «А», и K-CITY станет первым бизнес-центром такого уровня. Остальной рынок в основном представлен редевелопментом старых зданий – при этом даже они, в условиях ограниченного предложения, сдаются в аренду по ставкам, заметно превышающим средние по рынку (40-65 тыс. руб. за кв. м). С учетом уровня проекта и локации, высокий интерес к K-CITY обеспечен как со стороны арендаторов, так и со стороны прямых покупателей.
Если смотрите «для себя»: очень удобный вариант для размещения собственного бизнеса. Проект расположен в центре Москвы, в окружении деловой активности, с отличной транспортной доступностью: рядом сразу две станции метро, в 10 минутах — площадь трёх вокзалов. Широкий выбор лотов — от компактных офисов до целых этажей. Развитая внутренняя инфраструктура рассчитана на комфортную работу, деловые встречи и рост компании.
🔖 Мнение автора: проект — один из тех, что может задать новую планку для бизнес-пространств столицы. Престижная локация, уникальное совмещение деловой и культурной функций, отсутствие конкурентов при высоком спросе и развивающаяся инфраструктура свидетельствуют в пользу высокой доходности после ввода в эксплуатацию.
📍ЖК «Движение Говорово», комфорт-класс, застройщик «ФСК». Адрес: Москва, город, д. Говорово, корпус 1-2. Апартаменты, отделка: чистовая или вайтбокс. Метро «Говорово» 25 мин пешком. Выдача ключей до 09.2025.
Текущие цены от:
Студии (25 м2) — 4,6 млн руб.
2-ЕВРО (40 м2) — 6,1 млн руб.
3-ЕВРО (50 м2) — 6,8 млн руб.
Ну и наделал же шуму этот проект, когда практически «на ключах» — тут рухнули цены. И сейчас лоты в проекте стоят гораздо дешевле, чем люди покупали ранее. В общем, кому-то обидно, а кто-то, наоборот, рад скидкам.
Ну что сказать, да, цены сейчас действительно неплохие, поэтому проект, несомненно, стоит «разобрать». Забегая вперёд скажу, что тут не всё так плохо, как кажется на первый взгляд, но есть несколько очень важных «нюансов». Итак, начинаю:
Давайте разберёмся, почему проект плохо продавался? На самом деле основных причин две. Первая — до метро далеко, но это ещё полбеды. Плохо то, что путь до подземки пролегает либо через СНТ, либо по полям. В общем, проблема не столько в расстоянии, сколько в отсутствии комфортной дороги.
Ну и вторая причина — инфраструктуры нет, пока это глушь и дикая территория между МКАД-ом, лесом и рекой.
Знаю-знаю, есть еще ЛЭП и слышны звуки выстрелов из тира, но это скорее дополнение к основным «нюансам». Т. е. иными словами: желание «купить» в ЖК начинает пропадать, когда человек видит задворки и медвежий угол, причём без транспортной доступности. Ну а после звуков от пальбы желание — и вовсе испаряется.
Теперь, почему я выше написал, что в общем-то всё не так плохо. А всё потому, что в феврале этого года, столичные власти… одобрили в Говоровском лесу новое строительство. И даже больше скажу: уже происходит изъятие земель под хутором «Говорово» и, судя по кадастровой карте, этот лес уже не лес, а земли для нового строительства. Вот такие дела.
Но это еще не все. Между Боровским и Киевским шоссе со временем появятся новые дороги, так что путь от ЖК «Движение Говорово» до метро будет вполне комфортным. Причем сразу до двух станций.
Если смотрите «для себя»: с одной стороны, текущие цены неплохие. А с другой стороны, есть еще один важный «нюанс». И он заключается в том, что это единственный ЖК в Москве с… септиком! Да-да, я сам удивлён, но у этого проекта нет… центральной канализации. Так что думайте, готовы с этим смириться или нет.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс. за 40 руб., а ЕВРО-2 около 60. Но, честно говоря, ликвидность в аренде пока будет низкой. Ибо для семейных пар нужна инфраструктура, а арендаторам студий нужно метро. А тут пока нет ни того, ни другого.
🔖 Мнение автора: локация на перспективу, когда-нибудь тут будет вполне неплохо, но на это потребуется около 7-10 лет. Если готовы ждать и пока сдавать, то проект, в общем-то, рассмотреть вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#движение_говорово
📍Слушайте, друзья, ну это очень и очень плохо. Смотрите, что происходит: ДОМ. РФ выкатил аналитику по стартам продаж и пишет, что Москве грозит дефицит нового жилья уже к 2027 году. Ссылка.
Ибо в столице застройщики сократили вывод новых проектов аж наполовину, ну или, если быть более точным, результат таков: 776 тыс. кв. м, −52% г/г.
Теперь смотрите, что мы практически гарантированно получим через два года:
Первое — дефицит нового жилья. Второе — огромное количество рублей у людей: ссылка. Третье — рабочую ипотечную ставку. Четвертое — начнет «распрямляться» пружина отложенного спроса: ипотечники начнут решать свои житейские вопросы. Пятое — цены изменятся и, по всей видимости, измениться могут даже очень сильно. Почему? А вы сами подумайте, что происходит с ценами, когда есть дефицит товара, высокий спрос и много денег.
🔖 В общем, вот такие дела. Никакого затоваривания в столице нет, и ситуация прямо противоположная: застройщики в Москве стали строить очень мало, что, увы, приведет к дефициту нового жилья.
Так-так, если что: аналитика не моя, все претензии к институту развития жилищной сферы России — ДОМ.РФ.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, ну конечно я не «переобулся», как правильно заметили подписчики, — в прошлом посте был сарказм. Почему? Смотрите:
Достаточно большое количество людей читают прогнозы Аксакова, Апрелева, которые подхватывают и печатают СМИ. И, увы, на основе этих «прогнозов» строят ошибочные стратегии. Почему ошибочные? Да потому что такие прогнозы пишутся с одной лишь целью: они должны нравиться широким массам.
Друзья, ну Аксаков — это же депутат, политик, и ему нужно, чтобы электорату нравилось то, что он говорит. И ещё, чтобы переизбирали на новый срок. А от стройки и сферы строительства он вообще далек. Это он так пиарится, понимаете?
Поэтому он и будет постоянно говорить о том, что цены на квартиры упадут. А электорату это будет нравиться. Вот и последнее обрушение цен на 40% он «предсказывал» в 2024 году. И что в итоге? А цены только выросли вопреки таким «прогнозам». Ибо еще раз подчеркну — увы, фундаментала и никаких исследований за ними не стоит, так как они пишутся только для того, чтобы нравились людям.
Поэтому, друзья, относитесь к таким «прогнозам» очень осторожно, ибо если слепо им следовать — то можно потерять не только время, но и деньги.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
Открыт прием заявок на получение степени MBA в Московской Бизнес Академии.
Программа подходит как специалистам и сотрудникам компаний, так и топ-менеджерам крупнейших корпораций и собственникам бизнеса.
Выпускники академии получают престижный диплом MBA с международным признанием, новые деловые связи, рост дохода, карьерные перспективы, а также навыки стратегического управления.
Оставить заявку на поступление можно по этой ссылке.
📍Ну что же, похоже, Армагеддон отменяется: оплот заокеанской демократии откладывает введение новых пошлин, начался процесс переговоров. В общем, пока сопротивляется только Китай, но думаю, эти тоже договорятся.
В итоге: рынки пошли вверх, нефть вверх, рубль опять укрепляется, ну а инфляция понемногу идет вниз. В целом — пока все неплохо.
И, честно говоря, я очень этому рад, так как любой кризис очень негативно отражается на рынке недвижимости. Ха-ха! — скажет оппонент: в кризис цены упадут, поэтому кризис — это благо. Мнение оппонентов я, конечно, уважаю, правда, есть одно «но». И это «но» заключается в том, что они не правы, точнее, в теории — они правы, а на практике — всё происходит с точностью наоборот.
Знаете, что происходит в кризис? А я вам скажу: тем, кому сейчас не нужна квартира, и тем, кому вообще не нужна, — в моменте она становится очень резко нужна. Причем у всех этих людей есть… деньги. Откуда деньги? А с депозитов, друзья, с депозитов.
Люди в момент кризиса… опустошают депозиты. И скупают буквально всё: квартиры, машины, телефоны, стиральные машины, причём сразу и по 5 штук. Вот такие дела. И что в этот момент происходит с ценами? А они растут, причём растут безумными темпами. Почему растут? Рассказываю:
Вспоминаю начало кризиса 2022 года. Мне звонит девушка — есть 30 млн руб., нужно срочно купить несколько квартир. Делаю подборы, она покупает, в процессе подбора опять мне звонит и говорит: мне вернули долг 20 млн, нужно еще купить. Вот такие дела, и примерно такими задачами в этот момент — я был просто завален.
Теперь, что происходит на стороне продавца недвижимости. У меня есть партнер, я делаю оценку, он продает «вторичку», поскольку у меня совсем нет времени на показы.
Так вот, собственник в этот момент звонит партнеру — говорит: не буду продавать за 20 млн, ставь 25. И думаете, только один продавец повысил стоимость? Да почти все. Почему? А потому что они боятся продавать и не понимают: зачем им сейчас рубли? В общем, происходит цепная реакция: один продавец смотрит на другого и повышает вслед за ним.
🔖 В общем, вот такие дела: цены в момент кризиса… растут до небес. И поэтому я в самом начале и написал, что кризис — это очень и очень плохо для рынка недвижимости. Впрочем, потом происходит плавный откат прайсов. Но этот процесс занимает очень длительное время, и цены в итоге — всё равно закрепляются выше изначальных уровней.
А теперь прошу честно ответить на вопрос: вы точно хотите кризис и получить примерно такой сценарий ? К слову: все кризисы рынка недвижимости Москвы с 1998 года и к чему они привели, я описал еще около года назад. Вот этот пост, прочитайте: ссылка
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Смотрю на индекс Мосбиржи и прям руки чешутся закупиться. Ибо, я, честно говоря, не вижу веских причин для такого падения. Точнее, причины, конечно есть, но такая распродажа — скорее больше эмоциональная, чем рациональная.
Друзья, да все будет хорошо. Но я на фонде не играю, у меня нервы. Мне более спокойно в реальных активах, которые к тому же приносят див доход.
Ну и в целом: не переживайте, индекс уйдет вверх, не потеряете вы свои деньги.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
4-й ежегодный форум коммерческой недвижимости «Рантье» с Оскаром Хартманном 🤝
Два дня, которые дадут новый запал вашему бизнесу!
16–17 апреля в Москве в одном месте соберутся лидеры рынка и профессионалы в недвижимости, чтобы кратно усилить свои проекты.
Вас ждёт тесная и продуктивная работа в среде предпринимателей, которые создают бизнес на коммерческой недвижимости в новых реалиях уже сегодня.
• Выступления топ-спикеров, которые уже построили прибыльный бизнес в этой нише
• Работа в группах по субаренде, покупке и строительству объектов коммерческой недвижимости
• Профессиональный нетворкинг, где вы сможете найти себе клиентов, партнёров и инвесторов с капиталом от 30 млн. рублей
А также 7 уроков по коммерческой недвижимости от школы «Рантье», бизнес-чат и сюрпризы от организаторов.
И это далеко не весь список🔥
Подписывайтесь на канал, изучайте подробную программу мероприятия 👉ПОДПИСАТЬСЯ
А если в итоге решите пойти, по промокоду LAB10 вас ждёт скидка на посещение форума в размере 10%
Пхукет 2025 — новый Дубай 2008?
В 2008 году немногие верили в Дубай. Сегодня это мировой центр инвестиций.
Пхукет прямо сейчас проходит тот же путь:
🔹 В 2020 году апартаменты у моря стоили $100,000
🔹 В 2024 году цена уже $150,000+
🔹 Через 3 года такие же объекты будут $200,000 и выше
Те, кто заходят сейчас, делают X2 на вложениях.
Вы можете ждать и переплачивать потом, а можете взять лучшие объекты по стартовым ценам уже сейчас.
🎯 В Telegram-канале Red Experts, подборка 5 горячих объектов, 5 горячих объектов, которые покажут лучший рост в ближайшие годы.
🔗 Переходите и забирайте:
/channel/+OsmsPxJ5M8VkMmIy
📍Друзья, знаете, почему я совсем не обижаюсь и не реагирую на гневные комментарии? Потому что я… к ним привык. Да и никого и ни в чем не хочу переубеждать. Ну а в канале публикую своё мнение и свои исследования.
Посмотрите скрин 3-х летней давности от 2022 года. Я пишу, что ипо 0,1% ну или беспроцентная рассрочка на 30 лет — заканчивается. Пишу — берите, это настоящий Клондайк. В ответ гневные комментарии: автор профан, рынок скоро рухнет, квартиры переоценены и т.д. и т.п. 🤷
Думаете кто-то сейчас, через 3 года, пожалел о том, что взял ипотеку 0,1% на 30 лет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Так-так, а что у нас происходит на рынке аренды Москвы? Очень интересно, ведь в начале апреля я написал, что по моим наблюдениям, количество свободных арендных квартир прекратило расти. И я даже осторожно предположил, что тренд готовится к развороту.
Итак, на дворе май 2025. И что мы видим? А видим то, что экспозиция-то пошла вниз. Ну или иными словами: свободных арендных квартир стало меньше. Удивительно, да? Ведь почему-то многие считали, что рынок аренды Москвы ждёт затоваривание и последующее обрушение.
Да нет, конечно, друзья. Ну какое обрушение? Этот сценарий, в столице, возможен только при общем и масштабном экономическом кризисе: когда люди теряют работу, не могут найти новую и уезжают обратно в свои города, где у них есть своя квартира, ну или огород, который точно прокормит.
В общем, если кратко: рынок аренды Москвы зависит от общей экономической ситуации, от количества рабочих мест и от миграционных потоков. Ведь столица постоянно прирастает и каждые 10 лет только официально увеличивается на 1 млн человек. И это только официально — т.е. здесь учитываются только зарегистрированные, ну или люди с пропиской.
🔖 Теперь, что я думаю: как дальше будет развиваться рынок аренды? Знаете, ранее я писал, что количество рабочих мест зависит от ключевой ставки. А от количества рабочих мест зависит количество свободных арендных квартир. Так вот, после последнего заседания ЦБ, СБЕР «выкатил» такой прогноз по «ключу»:
Июнь — 19%, июль — 18%, сентябрь — 17%.
И этот прогноз, честно говоря, очень и очень позитивный. Ведь если компании увидят тренд на снижение ключевой ставки, то что они сделают? Правильно, разморозят свои инвестиционные программы и начнут создавать новые рабочие места. Что в свою очередь приведет к быстрому и неудержимому снижению количества арендных квартир.
Почему я написал такими эпитетами? Друзья, да всё просто, в масштабах Москвы 20-30 тысяч новых рабочих мест — это ничто, это статистическая погрешность. А вот для арендного рынка — это очень много: чтобы этот рынок стал дефицитным, достаточно одномоментно убрать из экспозиции всего 10 тысяч квартир. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Второй дом у Черного моря, который сам себя окупает? Это Батуми.
Представьте: вы приезжаете в свою квартиру в Батуми — провожаете закаты с видом на море, гуляете по набережной, наслаждаетесь грузинской кухней и свежим воздухом. А когда вас там нет, квартира сдается туристам и приносит до 10% годовых в валюте.
Сезон в Батуми длится с мая по октябрь, а жилье у моря разбирают быстро. При этом управляющая компания берет на себя заселение, уборку и оплату счетов.
Со временем квартира может стать не просто инвестицией, а вашим домом у теплого моря с мягким климатом и 200 солнечными днями в году.
Как выбрать надежный проект и не прогадать? Подписаться на канал Андрея Негинского — аналитика с 7-летним опытом на рынке недвижимости.
На канале вы найдете полезные советы по выбору квартир в Батуми, готовые стратегии заработка и другие подробности местного рынка.
📍Срочно в номер: Ура, друзья, теория подтвердилась /channel/labirint_investora/1316 Вслед за снижением банковского оброка — цены у застройщиков пошли вниз! На сейчас, вижу некоторое снижение в МR, FORMA и ПИК.
Это очень-очень хорошо, сейчас буду закрывать много задач. Чего и вам желаю.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Эх, очередная интрига? Сегодня же заседание ЦБ, где будут утверждать ключевую ставку, ставку, которая уже полгода находится на экстремально-ненормальном уровне в 21%. Точнее даже не так: на ненормальном уровне находится 11-процентный спред, ну или разница между инфляцией и «ключом».
К слову: такого аномального спреда нет даже в Турции, в этой южной стране он равен 6%, а у нас 11. Не нравится пример Турции, давайте посмотрим на Казахстан: инфляция 10%, ключевая ставка = 16,5%, спред = 6,5%.
Вот такие дела, с такой разницей, ну или спредом, нужно что-то делать. Иначе, похоже на то, что мы вообще скоро останемся без новостроек комфорт-класса в Москве. Перестанут строить, и всё, ибо покупательская способность не безгранична. Что я имею в виду? Смотрите, что сейчас «зашивается» в стоимость новостройки: раз — аномальный 11-процентный спред, два — банковский оброк в 8-10%, три — потенциальный дефицит нового жилья. И теперь угадайте, кто за это платит? Думаете, застройщик из своих прибылей?
Да что-то я не вижу прибылей у застройщиков. Вон, в начале месяца «ПИК» опубликовал отчетность за 2024 год. И знаете, что в ней? Чистая прибыль составляет… трам-пам-пам, около 4%. Скрин прикрепил к посту. Вот поэтому оранжевый застройщик и перестал выводить новые проекты. С такой ключевой ставкой это просто невыгодно, люди просто не будут покупать по таким ценам.
🔖 Ладно, ждем сегодняшнего заседания, надеемся. В целом, к сегодняшнему заседанию основная вводная неплохая. Ибо инфляция пошла на спад, да и в геополитике есть хорошие подвижки: есть шанс, что все договорятся.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, как вы знаете, я всегда оперативно освещал данные по продажам «вторички» в Москве. Но в этом месяце, после публикации данных Росреестром, поста не было. Ибо произошла рассинхронизация: данные вижу, но не могу их интерпретировать. В общем, пришлось привлечь внешние источники, и совершенно неожиданно проявилась очень интересная картина. Но начну по порядку, смотрите, что происходило ранее:
Помните, с ноября 2024 года я писал о том, что на вторичном рынке наблюдается парадокс, и я даже не знаю: плакать мне или смеяться? Ведь ежемесячно продажи ставили… исторические рекорды, и это при заградительных ипотечных ставках.
Так вот, в прошлом месяце на вторичном рынке продано 12,3 тыс. квартир, что в общем-то неплохо. Но есть «но» — не было рекорда! И я задумался, с чем это связано? Ведь денег у людей всё так же много, ставки по депозитам медленно, но верно ползут вниз, а рекорда по продажам нет. Странно ведь, не так ли?
Так вот, в этот момент я задумался, а что, если это связано с дефицитом предложения, ведь я сам его наблюдаю и писал об этом: /channel/labirint_investora/1253
Т. е. иными словами: деньги есть, желание купить тоже есть, а товара — нет. И, как оказалось, линия рассуждения имела правильный вектор. Ведь по данным МИЭЛЬ на «вторичке»... ничего нет. Вот нет и всё, количество лотов в продаже экстремально мало и находится на уровнях марта 2022 года, когда продавцы экстренно снимали квартиры с продажи.
Представляете, что происходит? Люди не хотят продавать свои квартиры, купленные в льготную ипотеку. И их можно понять, ведь ежемесячный платеж по текущим меркам просто смешной. И продав сейчас квартиру, купленную в льготную ипотеку, взамен ничего не купишь. Точнее, купишь, только ипо-платеж будет раз в 5–7 больше. И зачем тогда продавать? Правильно — незачем. Вот и не продают. Или продают, но по космическим ценам, чтобы смогли взамен что-то купить.
В общем, друзья. Ситуация на самом деле достаточно тревожная: на рынке «вторички» наблюдается дефицит предложения. И если с рынка аренды лоты не перетекут в продажу, то…, увы, это отразится на цене квартир. Возможно, даже значительно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Пристегните ремни, псевдожилью конец в 2025 году!
В России с января 2025 действует новая классификация отелей. Теперь, вкладываться в покупку псевдожилья, которое маскируется под отели стало опасно. По документам — гостиница или офис, а по факту — жилье? Штраф от 500 до 900 тыс. рублей — либо платишь, либо перестаёшь сдавать.
Теперь остается вкладываться только в серьезные отельные проекты, где все в порядке как на бумаге, так и по факту. О таких проектах рассказывает Александр Шарапов – предприниматель, эксперт в рынке недвижимости, владелец брендов сети апарт-отелей Vertical в Санкт-Петербурге, Москве и Дубае.
Он ведет канал о своем бизнесе, инвестициях в недвижимость и девелопменте в России за рубежом. А еще он бесплатно делится чек-листом "Топ 7 ошибок инвестора в недвижимость" в своем тг канале.
Подписывайтесь и забирайте чек-лист "Топ 7 ошибок инвестора" лично от Александра Шарапова в закрепленном посте: /channel/+0IcljuNjfGk4NmFi/?erid=2W5zFHDadPE
📍Ну наконец-то, всё, капут банковским комиссиям за выдачу семейной ипотеки. Помните, что такие существуют? Если кто-то не в курсе, объясню: банк забирает себе до 10% от суммы кредита только за сам факт выдачи семейки.
Представляете, как кое-кто удачно устроился? Представьте ситуацию: приходите за кредитом, вам говорят — ок, кредит мы вам одобрили, ставка такая-то. Но, чтобы мы вам его выдали, заплатите сейчас 10% от суммы выдачи. Парадоксальная ситуация?
Да-да, вот такой парадокс и существует на рынке недвижимости. И думаете, эти 10% мзды банку платит застройщик из своего кармана? Да нет конечно, эту мзду платит покупатель. Застройщик просто вынужден «зашить» этот оброк в стоимость квартиры, иначе покупатели не смогут у него ничего купить в семейную ипотеку.
Но это форменное безобразие доживает последние дни. Ибо сегодня Путин на заседании Госсовета сказал прямым текстом: взимание комиссий банками за выдачу семейной ипотеки недопустимо.
🔖 В общем, друзья. Я не удивлюсь, если в моменте мы теперь увидим небольшое снижение цен в новостройках. И я этому очень рад.
Но и хочу вас предостеречь: это снижение не будет «только_началом». Ведь краник семейки теперь будет выкручен на максимум, и это, несомненно, простимулирует спрос, иными словами — он вырастет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, давайте попробуем разобрать тезис «ипотеку платит арендатор». Ведь для кого-то это настоящий Клондайк: вложил пару миллионов, сдал в аренду, кредит оплачивает наниматель и со временем выплачивает весь долг банку. Ну и в сухом остатке у арендодателя остается квартира стоимостью в десяток-другой миллионов рублей, причём без кредитов и долгов.
Ну а кому-то тезис «ипотеку платит арендатор» совсем не нравится. И даже больше того скажу, этот тезис некоторых людей очень злит. Почему? А потому что они считают, что такие инвесторы только разгоняют цены на недвижимость, что квартиры должны быть для людей, только для жизни и т. д., и т. п.
Ну и эти люди пишут, что инвесторы под аренду нарушают кредитный договор, что ипотечную квартиру нельзя сдавать в аренду и банки скоро накажут таких «ушлых» арендодателей, вплоть до того, что заберут у них квартиры. И якобы это правильно, ибо нечего покупать квартиры и разгонять спрос.
Так кто же прав? «Инвесторы под аренду» или их оппоненты? Можно сдавать ипотечную квартиру или нельзя? Знаете, на этот вопрос очень подробно ответил Дмитрий в комментариях к предыдущему посту.
🔖 В общем, друзья: сдавать ипотечную квартиру можно. И в постановлении Верховного Суда РФ об этом сказано прямым текстом: ссылка. Ну а скрин прикрепил выше.
Вот такие дела, друзья. Вы имеете полное законное право сдавать ипотечную квартиру в аренду. И тезис «ипотеку платит арендатор» не является противозаконным, юридических рисков нет от слова «совсем». Так что можно спокойно накапливать капитал.
Ну и в целом: кто-то покупает, кто-то арендует — так было, так есть и так и будет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Переобуваюсь в прыжке. Видели, что пишут!? Причем многие. Например, Виктор из Правды твердит об этом постоянно. Да и депутат Аксаков считает, что цены на недвижимость могут упасть на 40% до конца года.
Всё, всё рухнуло. Мда… Признаю, я был не прав, скоро крах рынка недвижимости. Рубль, к слову, тоже скоро утонет. Инфляция будет нарастать, поэтому ЦБ поднимет ключевую ставку. А пока нужно все деньги положить на депозит и ничего не покупать. Тем более не стоит покупать эти переоцененные новостройки — они вообще не для жизни! В общем, как говорится: скриньте этот твит!!!
🔖 Ну а в следующем посте объясню, почему я так написал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍В предыдущем посте, очень понравился комментарий подписчика: «… а между тем, в марте упали продажи у застроев». Ну и далее: про окно возможностей и т.д. и т.п.
Так конечно продажи упали и упадут ещё больше. И вот почему: давайте посмотрим на ЖК «Второй Нагатинский» от ПИК. Обвел красным корпуса, где всё продано. Ну или почти всё, осталось около 30 квартир.
И показал стрелочкой, где должен располагаться новый квартал. И знаете что? А ПИК его не строит и поэтому не продает. И поэтому, продажи в целом — падают.
🔖 И что вы думаете: не строит потому что прибыль не нужна? Или сейчас строить не выгодно?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
⬆️ От бетона до батона: когда бизнес растёт
❓ Как все начиналось? Маленькое помещение в 20 квадратов, первые ученики, большие мечты...
Два года пролетели незаметно, и школа английского языка выросла настолько, что пришло время для серьезных перемен.
❤️ В первой части нашего видео мы покажем, как превращаем пустые стены нового просторного помещения в место, где будут рождаться новые знания и успехи.
🏚️ Большие окна, естественное освещение, расположение на пешеходном бульваре — все это теперь часть нашей истории роста.
«Эффект от своей работы вдохновляет двигаться дальше!»
Не пропустите вторую часть. Совсем скоро вы увидите результат нашего переезда и преображения.
#ОтБетонаДоБатона #РастущийБизнес #НовыйЭтап #ШколаАнглийского
📍Мда, видели, что происходит? ПИК вывел новые корпуса в ЖК «Кавказский бульвар, 51». И… минимальная стоимость у студий, ну или «будок», как их некоторые называли, — сейчас от 8,9 млн руб. И это с ключами в июне 2028 года.
В общем, как говорят: «Бойтесь своих желаний». Почему я так написал? А потому что сейчас 20-ти метровые «будки» строить нельзя, а можно только от 28 м2. И помните, как этому постановлению радовалась общественность?
Ну и вот, получили что хотели: просторные студии, но… по минимальной цене аж от 9 млн руб. А в декабре можно было купить 20-ти метровые по 7 млн. Вот такие дела.
А в целом, конечно, можно поздравить тех, кто скупал 20-ти метровые студии. Похоже, этот товар в будущем — будет жутким дефицитом, ибо будет иметь минимальную абсолютную цену. Почему дефицитом и тем более жутким? А давайте подумаем о поведении покупателя, который покупает своё первое жилье. Сначала человек определяется с локацией, а потом голосует своим бюджетом за конкретную квартиру. А дешевле «будок» — ничего нет, но это пол беды, а основная беда в том, что и их больше не производят.
Интересно, что бы вы сами сейчас выбрали? «Будку», но по 7 млн, или просторную студию, но за 9 млн руб.?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Ждали обрушения на рынке новостроек Москвы? Вуаля — вот оно практически произошло. Посмотрите на данные по продажам за март 2025. Э-э-эх, если сравнивать год к году, то это один из самых плохих месяцев за последние 7 лет.
Удивлены? А я нет. И даже считаю, что ближайшие несколько месяцев продажи будут… катиться под откос. И на это есть две причины:
Первая — застройщики не выводят, ну или почти не выводят новые проекты, поэтому в целом продажи и падают. Почему? А потому что кредиты дорогие, а средняя рентабельность стройки, если судить по отчетам публичных компаний, около 25-30%.
Вторая — и это не про математику, а про поведение людей. Помните, что недавно заявила Набиуллина? Она сказала, что инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года. Так вот, что после такого заявления делает обычный человек? Думаете, он бежит покупать? Нет. Ибо он думает примерно так: раз инфляция будет снижаться, значит и ставки по ипотеке будут снижаться, а значит сейчас покупать не стоит и нужно подождать.
🔖 В общем, если кратко: такое заявление от главы ЦБ ничего хорошего рынку недвижимости не сулит. Правда, именно в моменте не сулит ничего хорошего.
Потом, конечно, все изменится. Люди, копившие на квартиру на депозитах, видя, что доходность по вкладам не обгоняет рост стоимости недвижимости, побегут покупать. Что вызовет в моменте ажиотажный спрос и очередной рост цен. Но это совсем другая история, и она не случится в ближайшие несколько месяцев.
Так вот, для чего я написал этот пост. А написал я его только для того, чтобы вы вдумчиво посмотрели на текущую ситуацию и честно себе ответили на вопрос: «это только начало» или «стоит воспользоваться моментом и действовать», ибо грядёт.
В общем, решать вам, я лишь высказал и написал своё мнение. Сами что думаете? Упадут цены или потопчутся на месте, а потом пойдут вверх?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Помните, в ноябре 2024 написал, что похоже на то, что «вторичка» стала дорожать? И написал, что на индексе IRN мы это увидим через два-три месяца.
В ответ мне мои оппоненты писали, что «вторичка», наоборот, будет снижаться и снижаться будет вслед за новостройками.
Я, несомненно, ценю альтернативные мнения. Ибо в процессе обмена мнениями мы раздвигаем границы и видим то, чего раньше не видели. Но это я немного отвлёкся. Так вот, перехожу к сути поста. Ну и вот, прошло несколько месяцев, и IRN «выкатил» свежую диаграмму с индексом цен на квартиры в Москве. И что мы на ней видим? А видим, что, увы, бетонометры на «вторичке» стали дорожать. Причем бодро дорожать, чего не наблюдалось в прошлый год. Вот такие дела.
Ну и еще есть, в общем-то, неплохие новости: буквально полчаса назад Набиуллина заявила, что инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года. ссылка
Так-так… Ну что, ждем постепенное снижение ключевой ставки? Ведь риторика главы Центробанка решительно поменялась.
UPD: и я об этом своём наблюдении написал 1 марта, но тогда мне никто не поверил /channel/labirint_investora/1233
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка