3871
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
Обзор банковского сектора: как высокая экономическая активность уживается с высокой ставкой
Вчера ЦБ опубликовал обзор банковского сектора за январь, а накануне были опубликованы данные по потребительским ожиданиям и мониторингу предприятий. В начале года в экономике складывается интересная ситуация.
▪️Потребительские настроения опять обновляют максимумы. На этом фоне потребительское кредитование в январе вернулось к сезонной норме (+0,8% м/м vs. +0,7% в 2020-2023 г) после снижения в декабре (-0,1%).
▪️Аналогично высоки ожидания предприятий по производству и спросу, которые подкрепляются высокой инвестиционной активностью. Ценовые ожидания бизнеса при этом снижаются.
▪️Вместе с этим ключ 16% стимулирует население больше сберегать. Да, в январе наблюдался сезонный отток средств, но объем был существенно ниже, чем в предыдущие годы (-0,7% м/м vs. -2,3% в 2020-2023), и снимались средства только с текущих счетов (-6,7%), тогда как вклады росли (+2,5%).
💡Есть ощущение, что шестеренки денежной политики наконец-то заработали. Пока, правда, больше через сберегательную активность, но и одного этого уже немало.
Отдельно расскажем про рынок недвижимости, тут тоже много интересных моментов:
▪️Остатки на счетах эскроу снова сократились из-за больших раскрытий. В январе раскрылось счетов на 413 млрд. руб. (на 30% больше среднего за 2023 г.).
Раскрытия (= вводы) держутся на очень высоком уровне четвертый месяц подряд, но так долго продолжаться не может — иначе за полгода у нас введется половина всего строящегося портфеля. А значит, в ближайшие месяцы вводы сократятся (быть может, уже в апреле 😉).
▪️Несмотря на все это, притоки на эскроу также были большими — около 350 млрд руб. Это в полтора раза больше января прошлого года. То есть в январе продажи в деньгах были очень даже хорошими!
Правда, нужно иметь в виду, что часть притока на эскроу в январе происходит по ипотеке, которую люди взяли в декабре. Но этот фактор исключается сравнением динамики год к году.
▪️Удивительно сильно сократилось погашение ипотеки. В январе погасили только 166 млрд руб., против 260 млрд в среднем за 2023. Скорость погашения выросла с 6 до 9(!) лет.
В феврале, судя по предварительным данным, выдачи льготки лишь немного выше, чем в январе за счет большего количества рабочих дней. В то же время снижение комиссий Сбером и приближение дедлайна по льготкам должны ускорить выдачи в ближайшие месяцы.
💡В конце заметим, что многие аналитики отмечают слабую динамику корпоративного кредитования, но эти данные вводят в заблуждение. Просто кредитный импульс временно заменил бюджетный. Банки и бизнес получили несколько триллионов из бюджета и сократили свою задолженность соответственно перед ЦБ и банками.
Кроме того, население весь отток средств с депозитов по-сути положило на счета эскроу (то есть в бетон). А банки между делом заработали рекордную прибыль 354 млрд. руб. А ещё на счета людей падает 300-400 млрд процентов по депозитам в месяц (при средней ставке 8-11% годовых)
В общем, шестеренки ДКП хотя и вертятся, но экономическая активность пока остается высокой. И это хорошие новости, господа.
Всем хороших длинных выходных!
@DomusVerus
Сегодня посмотрим, что происходило у крупнейших топ-15 застройщиков в начале года. Они представляют около 40% рынка – выручка 139 из 345 млрд руб. за январь 2024 г. и 2 из 5,5 трлн руб. за 2023 г.
Выручку считали из данных проектных деклараций (ПД). Оценка не претендует на точность, но мы старались исключить оптовые продажи, ошибки и прочие отклонения. Результаты близки к тому, что уже озвучили Самолет и Эталон.
Среди топ-15 есть 7 публичных застройщиков – у 4-х обращаются на рынке акции и облигации (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон), ещё у 3-х только облигации (Setl, Брусника, Страна). Поэтому информация будет полезна и тем, кто интересуется рынком жилья, и инвесторам на бирже.
Итак, в январе 2024 снижение пока сезонно неуверенное (-24% к среднегодовому значению за 2023). Но у отдельных компаний ситуация различается сильно от -48% до +94%. Многие в 2 и более раз нарастили продажи во II п. 2023 г., но в январе вернулись к уровням годовой давности.
▪️Самолет обошел ПИК по метрам, но пока не по деньгам. ПИК не участвовал в погоне за метрами на ажиотаже, но зато удачно воспользовался конъюнктурой и поднял цены. В январе цены у ПИК были выше средних за 1кв. 2023 на 14%, при этом объемы упали сильно -45%.
▪️Если у ПИК рост цен был скорее органическим, то у других компаний изменение цен обязано в большей степени структуре продаж в пользу более дорогого жилья. Мы уже писали об Эталоне, который стал абсолютным лидером топ-15 по приросту и метров (+187% к 1кв. 2023), и цен (+32%) в январе. Все благодаря крупнейшему проекту Shagal.
💡Средние цены сделок по России, на самом деле, уже перестали расти. Мы посчитали цены без учета изменения структуры продаж и увидели снижение в топ-5 регионов – Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Краснодарский край и Свердловская обл. В менее крупных регионах ситуация остается разнородной. Где-то цены все ещё быстро растут (Самара, Саратов, Ярославль), но в среднем по России индекс -0,6% м/м до 160 тыс. руб. за кв. м.
Будем держать вас в курсе. Февраль будет интереснее.
@DomusVerus
Как изменится мир через 100 лет?
За 250 лет со времен промышленной революции население мира резко возросло. Но все чаще мировой мейнстрим предупреждает о демографическом кризисе. И. Маск, вон, регулярно высказывается, что проблемы с демографией – главный вызов для будущего человечества.
Демография – двигатель любого глобального процесса. От размера, роста и структуры населения зависит и экономика, и социальная ситуация, и еще много чего.
За примерами далеко ходить не надо. В результате бэби-бума 50-60-х развитие технологий и рост производительности привели к удвоению темпов роста мирового ВВП.
С 1980-х прирост населения замедлился, а число работающих людей снижалось. В результате в 2010-х рост мировой экономики едва превышал 2,5% – самый низкий темп в послевоенной истории. А к концу 21 века число людей может и вовсе сократиться впервые со времен чумы.
Сегодня влюбленные обмениваются открытками и ходят на свидания. Мы не то, что бы разделяем эти западные интенции, но считаем, что это повод отвлечься от рынка жилья и поговорить о царице семейных отношений – демографии.
Что происходит сейчас?
▪️Численность населения планеты растет на ~80 млн чел. в год и уже превышает 8 млрд.
▪️При этом рождаемость ежегодно снижается уже несколько десятилетий. В 2021 г. средний коэффициент рождаемости составлял 2,3 ребенка на женщину против >5 в 1960-х.
Ситуация разнится по регионам. Рождаемость выше среднего в Австралии и Н. Зеландии (3,1), Азии и Африке (2,8). В остальных регионах (где проживает 2/3 населения мира) показатель упал <2,1 – уровня, достаточного для сохранения текущей численности.
▪️Продолжительность жизни к 2021 г. достигла 74 лет и почти каждый год обновляет максимумы – спасибо медицине и снижению смертности.
Но в наименее развитых странах с высокой материнской и младенческой смертностью и насилием люди живут сильно меньше «среднего по больнице». И наоборот для развитых стран. Разница между минимальной (53) и максимальной продолжительностью (86) по странам достигает 33 лет.
▪️Международная миграция растет и в развитых странах становится основным фактором прироста населения.
В 1980-2000 население в развитых странах росло за счет естественного прироста. В 2000-х тренд развернулся, и к 2021 г. вклад миграции в рост численности (80,5 млн чел.) стал превышать вклад естественного прироста (66,2 млн).
🗝 Хотя уровень рождаемости падает, численность населения пока растет из-за снижения смертности. Население стареет – впервые в истории людей 65+ лет больше, чем людей младше 5 лет.
Что дальше?
💬 Демографические процессы инертны, и тренды, доминирующие сейчас, можно продлевать на десятки лет вперед. Так поступили аналитики ООН и подготовили прогноз мировой демографии до 2100 г.:
▪️Продолжительность жизни продолжит расти, а население вырастет с 8 до 10,4 млрд чел. к 2100 г.
▪️Коэффициент рождаемости по миру снизится до 2,1. В развитых странах, Латинской Америке, Ц. и Ю. Азии показатель опустится <2, а главным драйвером прироста населения будет миграция.
▪️Более половины естественного прироста обеспечат лишь 8 стран Африки и Западной Азии. В этих странах коэффициент рождаемости снизится с >3,5 до 2,5, но останется на достаточном уровне для сохранения естественного прироста.
Все рассуждают, мол, где России будущее искать, на Западе или Востоке. Может ни там, ни там, и вообще в Африку надо двигаться? Мы бы никуда не торопились, а строили центры притяжения у себя.
Сложно согласиться с прогнозом ООН, что в Африке будет жить больше всех, а в ЮВА будет коллапс. У нас тоже есть регионы с высокой рождаемостью, но не все из них станут центром притяжения.
💡В общем к 2100 г. продолжительность жизни будет еще выше, а население – еще старее. И в этот момент его численность начнет сокращаться. Тогда возникнет серьезный вопрос – как дальше жить экономике.
Хотя не исключаем, что к этому моменту в офисах и на производствах будут трудиться роботы, а человеки будут с̶т̶р̶а̶д̶а̶т̶ь̶ о̶т̶ н̶е̶в̶ы̶н̶о̶с̶и̶м̶о̶й̶ л̶е̶г̶к̶о̶с̶т̶и̶ б̶ы̶т̶и̶я̶ заниматься творчеством. Главное, чтобы не как у Хаксли.
@DomusVerus
Один 5-минутный пост вместо часов на новости
С пятницей, ув. друзья.
Через неделю состоится очередное заседание ЦБ РФ, а значит сегодня у регулятора начинается «неделя тишины»: в этот период ЦБ не выпускает никаких аналитических обзоров и не дает комментариев, чтобы не создавать рыночную волатильность.
У журналистов и аналитиков тем временем начинается «неделя суеты»: в ближайшие дни во всех газетах будут выходить всевозможные превью к решению ЦБ, комментарии и т.д. А затем еще столько же аналитики будут обсуждать само решение.
Мы предлагаем вам сегодня потратить ~5 минут, прочитать один пост (наш) и больше не вспоминать о ключевой ставке до следующего заседания ЦБ в марте. И вот почему.
▪️Предстоящее решение станет самым предсказуемым за последние месяцы. Нет сомнений в том, что ставка останется на неизменном уровне.
С одной стороны, резкое торможение инфляции в декабре-январе (с 10-12% до 5-6% м/м SAAR), снижение инфляционных ожиданий населения и замедление потребительского кредитования фактически исключают сценарий повышения ставки.
Кроме того, повышение ставки уже дает свои плоды – сберегательная активность населения возросла: в IV кв. 2023 г. люди направили на сбережения 15,1% своих доходов (максимум с IV кв. 2010 г.). Около трети прироста сбережений без учета долга – инвестиции в новое жилье.
▪️С другой стороны, устойчивость снижения инфляции пока неочевидна, ценовые ожидания предприятий в январе выросли и находятся вблизи многолетних максимумов, а экономическая активность остается высокой.
Кроме того, в январе потребительские настроения резко выросли – индекс потреб. настроений достиг максимума за всю историю наблюдений с 2013 г., в том числе из-за дефицита на рынке труда и высокого роста зарплат (более 13% в номинале в 2023 г.).
В этих условиях не стоит рассчитывать и на снижение ставки на пятничном заседании.
▪️Сохранение ставки ожидают и консенсус, и финансовый рынок, поэтому такое решение не отразится ни на фондовом рынке, ни на курсе рубля.
Основное внимание будет сосредоточено на обновленном макро прогнозе и публикации первого в российской истории резюме обсуждения по КС. Это любопытно, но вряд ли в этот раз мы узнаем там что-то новое, чего не сказал А. Заботкин во вчерашнем интервью.
💡Скорее всего, ЦБ повысит прогноз по росту ВВП в этом году, но сохранит прогноз по инфляции на конец года вблизи 4-4,5%.
Мы ожидаем, что инфляция в ближайшие месяцы сохранится вблизи текущих значений в месячном сезонно-сглаженном виде (при стабильном валютном курсе). На конец года ожидаем ее снижения до 4,5-5% г/г – чуть выше ожиданий регулятора.
Тем не менее, при сохранении текущей картины по инфляции ЦБ сможет перейти к снижению ключевой ставки в апреле, а в оптимитическом сценарии даже в марте. На конец года ожидаем снижения ставки до 10-11%.
P.S. Отдельного комментария заслуживают быстрые темпы роста корпоративного кредитования, несмотря на высокий уровень ставок. Помимо работы ВПК это происходит по нескольким причинам:
а) реализация новых инвестиционных проектов бизнеса, поддерживаемая бюджетными средствами, промышленной политикой, уходом иностранных компаний (импортозамещение) и изменением логистических цепочек;
б) происходило замещение внешнего долга внутренним рублевым; высокая ставка вроде должна это изменить...но вместо рублевого долга просто начинает быстро расти долг в юанях (чем выше ₽ ставки, тем больше стимулов занимать в др. валютах);
в) проектное финансирование жилья: сейчас застройщики осваивают средства по проектам, запущенным в течение предыдущих 2,5 лет. По инерции высокие темпы здесь будут сохраняться в ближайший год-два, учитывая рекордные запуски проектов в прошлом году.
🗝 При этом необеспеченное потребительское кредитование уже сильно замедлилось – влияют не только высокие ставки, но и макропруденциальные меры.
Скорее всего, так может продолжаться в ближайшие годы: темпы корпоративного кредитования будут высокими при умеренных темпах потребкредита. Такая ситуация соответствует переходу экономики на инвестиционную модель роста.
@DomusVerus
Про облигации застройщиков
Продолжая тему инвестиционного покрытия публичных девелоперов, посмотрим на рынок облигаций. Все выглядит так, что облигации застройщиков предлагают хорошее соотношение доходности, умеренного риска и высокой ликвидности.
Особенно пока рынок акций находится в длительной консолидации, а инвесторы разрываются между высокими ставками по краткосрочным депозитам, дивидендными историями, участием в очередном IPO и оценкой перспектив акций нового Яндекса.
В общем, пока вы не потратили средства на что-то совсем рискованное, можно временно разместить средства под доходность от 16% годовых и потенциально более высоким доходом при снижении ключевой ставки.
Математика простая. Если ставка и доходности ОФЗ снизятся к концу 2024 до 10% (именно такой наш текущий прогноз при инфляции ниже 5%), то на облигациях с погашением/офертой через два года, можно дополнительно заработать 3-4%. Не густо, но и потерять много не получится в случае ускорения инфляции и роста ставок.
Так что там с застройщиками?
▪️На Мосбирже торгуются облигации около 20 компаний из строительного сектора разного размера и кредитного качества. На графике мы собрали только ликвидные выпуски застройщиков с объемом от 1 млрд руб. Оборот по наиболее ликвидным выпускам в среднем 10-20 млн руб. в день (они выделены жирным), что позволяет без потерь зайти и выйти из позиции с объемом в несколько миллионов.
▪️В среднем доходность облигаций крупных застройщиков на 300 базисных пунктов выше доходности аналогичных госбумаг: ОФЗ предлагают на 1-2 года 13-14%, а облигации застройщиков 16-17% годовых. Это достаточно высокий спред для облигаций крупных компаний.
▪️Риски отрасли остаются повышенными в глазах инвесторов – во многом по инерции рынок закладывает то, что было до перехода на эскроу: высокие просрочки по ПФ, обманутые дольщики и все такое. Со временем устойчивость новой схемы финансирования стройки станет очевидней. Мы уже писали о Парето-улучшении.
2024 год с ограничением льготных программ как раз подходит для такой переоценки. Справедливый спред к ОФЗ видим через год на уровне 200 б.п. для рейтинга А- и выше.
▪️У застройщиков почти нет выпусков с дюрацией больше 2х лет. Многие компании размещали облигации в 2020-2021гг. и в ближайшем будущем будут рефинансировать свои долги.
💡К примеру, срок погашения подошел по выпуску Самолет1P9 на 10,4 млрд руб., размещенному в марте 2020. И компания выпускает новый выпуск СамолетP13 на 10 млрд. Завтра закрывается книга на участие в размещении:
▪️По нашим оценкам, новый выпуск Самолета станет одним из самых популярных среди частных инвесторов. На размещении могут собрать более 20 тыс. заявок. Популярность на размещении – залог ликвидности облигаций. Если на старте поучаствовало несколько тысяч человек, то в стакане всегда будут объемы на покупку и продажу с небольшой разницей между bid и ask.
▪️По новому выпуску СамолетP13 купон составит 15,75-16% (по ожиданиям самой компании) с выплатой ежемесячно. При таких параметрах эффективная доходность к оферте через 2 года 16,9-17,2% годовых, что выше других выпусков Самолета (~16%). Цена может быстро подняться до 101% от номинала, а в перспективе 1 года до 104% при снижении ключевой ставки до 10% и доходности облигации до 12% годовых. В этом сценарии полная доходность выпуска может достичь в первый год 20%.
🗝 Для выбора среди других эмитентов важно смотреть не только на кредитный рейтинг, но и соотношение распроданности и стройготовности проектов у застройщиков. Мы делали такой анализ три месяца назад. Скоро обновим график по свежим данным.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
@DomusVerus
Ипотека в январе: могло ли быть хуже?
Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.
Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.
Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:
▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).
▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)
Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.
▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.
▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.
▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.
В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.
▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.
Это лучше или хуже прогнозов?
▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.
Что будет в феврале?
💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.
Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.
@DomusVerus
Долгожданная инвестиционная модель роста?
Банк России опубликовал мониторинг предприятий. ЦБ опрашивает более 14 тыс. компаний про изменение объемов производства, спроса, цен и т.д. Раз в квартал появляются результаты опросов по инвестиционной активности бизнеса.
Поговорим об этом подробнее.
▪️Индекс инвестиционной активности бизнеса находится на максимуме с 2008 г. В IV кв. показатель превысил среднее значение 2010-2021 гг. почти в 5 раз.
Последний раз так много компании инвестировали только в перегретой экономике 2005-2008 гг. до того, как случился финансовый кризис.
▪️Наибольшая инвестиционная активность зафиксирована в обрабатывающих производствах, выпускающих инвест. товары. Также активность высокая в электроэнергетике, добыче и других пром. отраслях.
Меньше всего инвест. активность выросла в секторах близких к потребителю: торговля, с/х и услуги.
В строительстве индекс инвестиционной активности ниже среднего значения по экономике, но в 2010-2021 гг. индекс в стройке вообще был отрицательным, а текущие значения находятся вблизи исторических максимумов.
▪️Эти тенденции фиксируют и данные по ВВП. По нашим оценкам, в 3 кв. 2023 г. инвестиции в основной капитал на 10% превышали долгосрочный тренд. Для сравнения – потребление д/х превышало тренд всего на 3,5%.
Все это говорит о том, что экономика наконец-то переходит на инвестиционную модель роста.
💡Это было давней идей экономического блока – расти за счет инвестиций, а не потребления или экспорта, т.к. такой рост может повысить потенциал экономики. Чем больше компании инвестируют в модернизацию производства и технологии, тем больше они смогут производить.
Правда, инвестиции сейчас поддерживают бюджетные вливания, промышленная политика (льготные кредиты и др.) и замещение иностранных производств. Поэтому эффективность таких инвестиций вызывает вопросы.
🏭 В общем, ближайшие годы – время крупного бизнеса, больших (нежилищных) строек, инфраструктурных проектов. Изменится структура совокупного спроса: от потребления к инвестициям.
@DomusVerus
Сколько стоит Самолет?
Сегодня мы приготовили для вас что-то уникальное. Насмотревшись фильмов про инвестбанкиров, запускаем инвест. покрытие публичных застройщиков: оценка стоимости, фундаментальные драйверы, апсайды, даунгрейды и вот это все.
Начать решили с ГК «Самолет», и вот по какому поводу. В одном из интервью генеральный директор Антон Елистратов поделился мнением о справедливой стоимости акций. Случай, надо сказать, прецедентный. Мы помним один такой случай из 2008 с акциями Газпрома.
Так вот, по мнению топ-менеджера, акции компании недооценены рынком примерно в 3-4 раза. Т.е. должны стоить не 3800, а 11-15 тыс. руб. Мы сделали собственную оценку, а также просчитали сценарий, при котором видение CEO может быть обоснованным.
Итак, поехали:
▪️В октябре делали сравнительную оценку акций девелоперов на основе собственного показателя EV/DFE. Сейчас коэффициент Самолета снизился до 1,9 – среднего уровня для других компаний. Все благодаря покупке МИЦ и запуску новых проектов в конце 2023.
Портфель в строительстве у компании увеличился за год в 1,7 раза с 2,9 до 5 млн кв.м жилья. Здесь Самолет стал №1 в РФ, обойдя ПИК. Средняя распроданность и стройготовность проектов снизилась до 30% и 35%, их соотношение 87% - среднее для рынка, но запуск новых проектов мог значительно увеличить долг по ПФ и снизить покрытие эскроу.
Сам Самолет ожидает, что в 2024 продажи вырастут в 1,7 раза с 1,6 до 2,7 млн кв.м, выручка с 300 до 500 млрд руб. Наши оценки скромнее – 375 млрд. Рынок может просесть на 25-30%, что скажется на продажах и запусках новых проектов.
▪️Мы построили модель дисконтированных денежных потоков (DCF) с прогнозом до 2028 г. К этому моменту темпы роста Самолета снизятся до среднерыночных, а рентабельность EBITDA – с 27% до 20%, исторически среднего уровня для девелоперов.
В 2020-23 рынок недвижимости в РФ рос темпом ~25% по выручке, а Самолет на ~60%. Рост себестоимости строительства отставал от роста цен. В результате, маржа выросла с 15% в 2020 до 27% в 2023 г. Вряд ли так будет продолжаться долгосрочно.
💡По нашей оценке, справедливая цена акций Самолета лежит вблизи 5300 руб. (премия к текущей цене 40%). Это предполагает вмененный мультипликатор EV/EBITDA 7,7-4,8x в 2023-24гг. Много для российских компаний, но такова премия за потенциал роста. Главный вызов для акций – сможет ли компания достичь амбиционных целей в 2024 г.
▪️По текущей EV/EBITDA Самолет торгуется на уровне 6,5х – с хорошей премией к другим компаниям. Рынок ждет продолжения опережающего роста компании.
По показателю EV/NAV (cтоимость бизнеса/стоимость портфеля проектов) компания котируется на уровне 0,7х – также выше других девелоперов. Правда, это оценка портфелей годовой давности. За год и портфель мог измениться (в «плюс» для оценки), и ключевая ставка выросла в 2 раза (в «-»).
▪️Какой сценарий должен реализоваться, чтобы оценка Самолета в 3-4х выше была оправданной?
Маржинальность бизнеса должна сохраняться на высоком уровне 27%, при этом компания должна расти темпом ~30% при том же объеме рынка и увеличить долю рынка втрое к 2028 – до 13%. Альтернативно рынок может расти ежегодно на 15% при росте доли компании в 1,5 раза – до 7%.
При данных предпосылках стоимость компании может составлять 12 тыс. руб. – все, как CEO загадал!
Правда для такого сценария все звезды должны сойтись воедино: рынок должен получить мощный импульс (сопоставимый со структурным изменением спроса), а компания должна расти еще и неорганически, то есть через ряд успешных M&A.
🗝 В целом, похоже, рынок действительно недооценивает потенциал Самолета, но о кратно более высокой стоимости на фоне ужесточения ипотечных мер говорить пока рановато.
Отрасль стоит на пороге масштабных изменений, и в уравнении стоимости акций девелоперов сейчас слишком много неизвестных. Но будем держать руку на пульсе и еще расскажем, как полетит Самолет… на фоне других девелоперов.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
@DomusVerus
Пару часов назад завершился круглый стол по ипотеке, организованный командой "Движения". Следом проходило заседание РСПП по той же теме.
Мы законспектировали тезисы спикеров мероприятий и по горячим следам делимся ими с вами.
В файле также любопытные слайды. На них то, как застройщики оценивают возможный рост цен из-за введенных комиссий и объяснения Сбера, как же так вышло, что маржа по ипотеке снизилась с +0,6% в июле 2023 г. до -1,2% в декабре.
💬 Тезисы с круглого стола Движения:
• В первые 1,5 недели января происходит очень резкий рост доли банков ДОМ.PФ, Совкомбанка, УБРиР по выдачам ипотеки. (О. Сидоренко, платформа Сделка.pф)
• Процент одобрения заявок снизился с 83% до 65%, скорость одобрения выросла с 3 часов до 7 часов (янв. к дек.) (О. Сидоренко)
• Не видим существенного снижения спроса. В январе спрос всегда падает сезонно. Пока не видим перекладывания комиссий в цены. (А. Попов, ЦИАН)
• У застройщиков вместо цены появилось ценовое меню (когда за один объект недвижимости, который станет одним и тем же залогом для банка, цена разная). Это не понравится регуляторам. (А. Попов)
• По данным января сделать выводы невозможно. Понимание будет сформировано к концу I кв. Ставки гораздо важнее для ипотечного платежа, чем цены, поэтому больше беспокоимся о ставках. (А. Мамохина, Level)
💬 Заседание ВКП(б) РСПП проходило менее динамично, и интересных тезисов мы записали меньше. Если коротко, то 1,5 часа прошли примерно так:
• Банки все просчитали и не хотят работать в убыток, поэтому приняли единственно верное решение;
• Застройщики расстроены и считают, что комиссии приведут к катастрофе на рынке, особенно в регионах;
• Регуляторы выражают обеспокоенность, внимательно наблюдают, пристально изучают;
• Независимые эксперты считают, что проблемы фундаментальные, жилье недоступно и вообще все идет куда-то не туда.
Подробнее – в файле.
📉Свой прогноз рынка в этом году не меняем. Ждем сокращения продаж, но считаем, что это скорее нормализация после ажиотажа предыдущих 2-х кварталов.
@DomusVerus
Цены на недвижимость в декабре: подводим итоги года #monthlyprice
В пятницу вышли данные по ценам на жилье за декабрь. Это хороший повод подвести итоги непростого 2023 г. и посмотреть, как цены вели себя в последние годы.
▪️Средние цены на первичном рынке в декабре выросли на 1,7% до 148,4 тыс. руб. Темп роста чуть слабее, чем в рекордные сен-ноя (+2,1% м/м), но это все еще высокие темпы. За весь 2023 год цены выросли на 8,8% — выше инфляции (7,4%).
▪️Средние цены на вторичке выросли на 1,2% до 102,9 тыс. (+1,3% м/м в сен-ноя). За год цены выросли на 10,8%.
▪️По итогам года сильнее всего цены выросли в Челябинской обл. (+22%/+31%), Кемерово (+16%/+26%) и Саратовской обл. (+18%/+22%).
💡Высокий спрос в конце года продолжал поддерживать рост цен широким фронтом. В то же время более оперативный индекс московской недвижимости ДомКлик указывает на затухание роста цен – индекс снизился в январе на 1% от максимума.
В январе-феврале ждем сезонного спада спроса, усиленного ужесточением ипотечного регулирования. Тем не менее, цены могут даже вырасти, если застройщики переложат комиссии на покупателей.
Динамика цен на жилье за последние 14 лет:
▪️В стабильные периоды (2011-2014 гг; 2017-2019 гг) цены на жилье росли, в среднем, на 5-7% ежегодно как на первичке, так и на вторичке (графики 1 и 2).
▪️Пандемия и её последствия привели к заметному росту цен на жилье в 2020-2022 гг, причем по всему миру. На нашем рынке рост усилил запуск массовой льготной ипотеки, поэтому цены на первичке в этот период росли быстрее, чем на вторичке (23% vs. 16% в среднем в год).
▪️Вопреки общепринятому благому возмущению ценами, их темп все равно на 1,5 пп превысил общий уровень инфляции. Тем не менее, 2023 ознаменовался завершением скачкообразного рост цен. Кроме того, похоже, шестилетний период роста цен в реальном выражении тоже закончился.
▪️Но напомним, что даже в кризисные периоды цены снижаются очень неохотно, поэтому те, кто ждёт обвала цен, могут ждать очень-очень долго (и все равно не дождаться).
@DomusVerus
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
Наша прошлая подборка международных исследований и статей была тепло вами встречена. Это не может не радовать!
Как и обещали, продолжаем собирать для вас самые интересные материалы по недвижке и экономике с просторов мировой паутины.
🌍 В этом выпуске:
• Как государственные меры регулирования рынка недвижимости могут спровоцировать ценовые пузыри – рабочая бумага DIW Berlin
• В Европе продолжается обострение жилищного кризиса – рабочая бумага SSRN
• Эффект богатства: как изменения цен на жилье в Европе влияют на потребление – рабочая бумага IMF
• Как снижение активности на рынке жилья США сказалось на других отраслях – New York Times
• Для повышения доступности жилья Австралия ограничивает миграционный прирост и повышает сборы с иностранцев, покупающих жилье – Bloomberg (1, 2)
• Канада возрождает стратегию военного времени для решения жилищного кризиса – Bloomberg
• Миллионы людей в Китае вложились в недвижимость, которая, возможно, никогда не будет достроена – The Economist
• Прогнозы по рынку на 2024 год от Goldman Sachs, Knight Frank, Realtor и National Association of Realtors
...И множество других занимательных публикаций по ОАЭ, Канаде, Австралии, Венгрии, Ирландии и др. странам.
Обсуждаем, делимся с друзьями и коллегами.
Приятного чтения!
@DomusVerus
Как регуляторы с инфляцией боролись
Под конец прошлого года Эльвира Сахипзадовна дала большое интервью. Оно натолкнуло нас на размышления, которыми мы решили поделиться на новогодних праздниках.
Председатель в очередной раз дала понять, что ЦБ готов держать высокую ставку, пока не надоест инфляция не начнет устойчиво снижаться.
А сколько вообще на это нужно времени? Сам ЦБ рассчитывает, что инфляция вернётся к цели уже к концу 2024 – то есть примерно через год. Таким образом, начиная с июля 2023 г., инфляция будет превышать цель ЦБ в течение 1,5 лет.
Если при этом исключить краткосрочный период ниже цели в середине 2023, то инфляция превышает таргет уже чуть больше 4 лет подряд.
🗿Это много. Не справляется, получается, наш мегарегулятор? Может, таргетировать надо что-то другое?
Перед тем, как бросаться такими заключениями, ради интереса посмотрим, как с таргетированием справляются коллеги за рубежом.
Есть у ЦБ один интересный график. Показывает, как во времени менялись ожидаемые сроки возвращения инфляции к цели по прогнозам самих регуляторов.
Если кратко – прогнозы систематически не сбываются и сдвигаются вправо. Год назад центральные банки по всему миру прогнозировали возвращение инфляции на цель через 2,5 года. Прошел год, и последние их прогнозы говорят, что инфляция будет у цели... еще через 2,5 года.
Причем в развитых странах эта цифра больше, хотя казалось бы – опытные банки с наработанным кредитом доверия: в среднем развитые страны таргетируют инфляцию уже больше 24 лет, а развивающиеся – лишь 13 лет.
Развитые страны долгое время жили в условиях низкой инфляции и супер мягкой денежно-кредитной политики. Это во многом предопределило их реакцию на шоки пандемии: были развернуты колоссальные стимулирующие меры.
Однако вскоре стало ясно, что потребительский спрос быстро восстанавливается, а в мировой экономике возникли существенные шоки предложения. В результате начала расти инфляция.
Оглядываясь назад, мы понимаем, что развитые страны оказались не готовы к ее устойчивому росту. Долгое время они, привыкшие к низкой инфляции, затягивали с ужесточением политики. Это в итоге поставило их в позицию догоняющего – поняв свою ошибку, они вынуждены были сильнее повышать ставки и сдвигать сроки возвращения к цели (что они делают уже в течение 1,5 лет подряд!).
📉 Это ударило и по экономической активности. В еврозоне и Великобритании экономика стагнирует, в США ситуация в моменте лучше, но риски по-прежнему сохраняются.
📈 Развивающиеся страны действовали быстрее и агрессивнее. Выяснилось, что они лучше подготовлены к борьбе с устойчивым ценовым давлением. В результате, некоторые уже начали снижать ставки, ожидаемые сроки нормализации инфляции у них снижаются (как это и должно происходить), а экономическая активность выше.
А что у нас?
Наш ЦБ был готов не хуже коллег по цеху и достаточно оперативно начал повышать ставку. С более мягкой политикой могли попасть в ситуацию развитых стран – ставку все равно пришлось бы поднимать, но выше и дольше.
Рост потребительской активности во второй половине этого года потребовал от ЦБ очередной жесткой реакции (сам регулятор, по признанию Набиуллиной, даже считает, что затянул с ужесточением). Мы считаем, что, как и в случае в другими развивающимися странами, это позволит достичь цели без постоянного растягивания сроков.
Посмотрим, что нам преподнесёт новый год, но считаем, что инфляция вернется к 4% в I-II кв. 2025 г. (чуть позже, чем регулятор ожидает сейчас, но это ничего). Доверие есть, а значит спокойно включаемся в работу.
Ну и не забываем, что есть у нас пример страны, где пару лет назад посчитали, что высокие ставки нанесут больше вреда, чем пользы. А в итоге сидят сейчас со ставкой 40% и инфляцией 60%.
🎄Всем хорошего окончания новогодних праздников!
P.S. Как читать график
Столбцы показывают, сколько кварталов, в среднем, в каждый момент времени регуляторы отводят на возвращение инфляции к цели. Серая зона – инфляция ниже цели и её нужно возвращать "снизу". Зелёная – инфляция выше цели и её нужно возвращать "сверху".
@DomusVerus
Что будет с российским рынком недвижимости в 2024 году?
До Нового года остались считанные дни. Редакция @domusverus уже готова была закрывать эксель и питон, бежать докупать подарки и начинать предновогоднее поедание мандаринов.
Но один крупный зеленый банк (не будем показывать пальцем) вдруг решил ввести комиссию для застройщиков, чьи покупатели берут льготную ипотеку. Другие банки решили не отставать. Новость взорвала телеграм и подкинула нам работки.
Что ж, сегодня сделаем финальный аналитический марш-бросок, коротко подведем итоги года и поговорим о том, чего ждать от рынка в 2024 г. с учетом новых вводных.
▪️Сначала об экономике.
Если кто не помнит, в начале года все ожидали спада. Вот, например, занимательная записка от Ведомостей с консенсус-прогнозом на 2023 г. Медианный аналитик ожидал падения ВВП на 2% и L-образного восстановления после: санкции, отсутствие западных технологий и вот это все.
По факту во второй кризис подряд (после пандемии) восстановление почти V-образное – уже в этом году экономика вернулась к докризисному уровню. Тем не менее, сейчас мы проходим циклический пик. С такими % ставками охлаждение экономики – лишь вопрос времени.
Население пока готово к крупным покупкам (рост продаж одежды, электроники и автомобилей сохраняется), что может быть следствием высоких инфляционных ожиданий и ажиотажа из-за повышения ставок (покупай сейчас, а то через полгода будут выше и цены, и % по кредиту). Это же поддерживает спрос на недвижимость.
В 2024 г. произойдет ослабление потребительского спроса, но резкого обвала мы не ожидаем. Дефицит на рынке труда поддержит рост зарплат, а высокие расходы бюджета смягчат эффект от жесткой ДКП. Инфляционные ожидания останутся повышенными, а как мы знаем, в инфляционной экономике недвижка is the king.
▪️А теперь о рынке жилья.
1. Ипотека останется драйвером рынка, но теперь со знаком "-". Ужесточение льготных программ вернет ипотеку на первичном рынке с Олимпа в хороший 2021 г.
• Классическая льготка пострадает больше всего. Потеря до 1/3 от текущего уровня из-за увеличения ПВ до 30% и сокращения лимита в столицах до 6 млн. И полная отмена с июля 2024 г.
• Семейная и другие адресные программы не пострадают. Но на них подействуют новые комиссии – они равноценны повышению ставки на 2-2,5 п.п. и снижению спроса до 20%, если вся комиссия будет выставлена покупателю жилья (хотя это вряд ли).
Вместе с остальными мерами (отмена комбо-льготной ипотеки, макропруденциальные надбавки и т.д.) ипотека по госпрограммам должна сократиться вдвое от текущего уровня и на 30-40% относительно среднего в 2023 г. до 0,5 млн кредитов.
• Рыночная ипотека пострадает из-за роста ставок и вернется в невеселый 2022 г. Ждём снижения на 30% по году – меньше льготной из-за смягчения ДКП со II кв. 2024 г. Мы закладываем снижение КС до 10-11% через год.
–> Выдачи всей ипотеки в 2024 г. сократятся на треть – до 1,4 млн кредитов (после >2 млн в этом году) на 5,3 трлн руб.
2. Продажи по ДДУ в следующем году упадут на 25-30% к среднему за 2023 (до уровней 2021 г.) – меньше ипотеки из-за наличия инвестиционного спроса и покупок за кэш. В результате, срок реализации непроданного жилья увеличится с текущих 20 месяцев (дефицит) до нормального уровня 30-36 мес.
3. Цены на новостройки перестанут расти из-за ослабления спроса, но упасть им технически не дадут новые комиссии. Как мы писали ранее, даже в кризисные периоды цены на жилье редко снижаются в номинале. В реальном выражении из-за общего роста цен в экономике цены будут корректироваться к своему долгосрочному тренду.
4. Запуски новых проектов в этом году достигнут исторического максимума 48-50 млн кв. м (для наших подписчиков это не сюрприз – мы с вами обсуждали это еще в начале июня). В 2024 г. ожидаем снижения запусков на 20-25% до ~38-40 млн кв. м. А значит и портфель от текущих максимумов в 108 млн кв. м снизится ближе к 100 млн кв. м.
🎅🏼 В общем, для недвижки новый год будет хуже текущего, но в целом он все еще будет неплохим. С наступающим, дорогие подписчики.
@DomusVerus
Обзор банковского сектора за ноябрь: ипотека не теряет инерции
Банк России опубликовал обзор банковского сектора. Эффект от повышения ставок дает о себе знать, но пока медленно. Разбираемся, что происходит.
▪️Финансовые результаты банков в ноябре сопоставимы с октябрем (268 vs. 256 млрд руб.). Поддержку в ноябре оказали волатильные доходы: банки сократили убытки от переоценки ценных бумаг и от валютной переоценки.
▪️Кредитование бизнеса продолжает активно расти: +1,4 трлн руб. в ноябре. По оценке ЦБ около четверти прироста пришлось на финансирование неких крупных сделок M&A. Еще 0,4 трлн заняли в дружественных валютах.
На проектное финансирование пришлось порядка 10% прироста (140 млрд руб. – вдвое больше, чем в октябре из-за меньших погашений). Прирост на счета эскроу снизился на 8%, но остается высоким (590 млрд руб. в ноябре vs. 640 млрд руб. в октябре).
Темпы ввода объектов снизились после всплеска в октябре, в результате чего нетто-прирост эскроу даже вырос (с 200 до 250 млрд руб.). Таким образом отношение эскроу/ОСЗ уже почти достигло 94%, как мы и ожидали.
▪️Потребительское кредитование пока не охлаждается так, как бы того хотелось. Отчасти это связано с высокой предновогодней активностью, а также всякими «черными пятницами» и прочими акциями.
ЦБ ждет, что уже в декабре мы увидим в действии макропруденциальные ограничения, и, как результат, замедление кредитования. Что же, посмотрим. Мы бы, скорее, ставили на начало следующего года, поскольку в декабре еще будет сохраняться предновогодний ажиотаж.
▪️Ипотека продолжает расти высокими темпами. В ноябре ипотечный портфель вырос на 2,8%. Всего выдали ипотек на 726 млрд руб., ненамного ниже октября (770 млрд руб.). Объемы выдачи льготки практически не меняются – 540 млрд руб. Все снижение происходит в рыночном сегменте: здесь выдачи сократились до 186 млрд с 229 млрд руб. в октябре (-19% м/м).
Пока самый значимый результат повышения ставки на кредитную активность – сокращение досрочного погашения ипотеки и увеличение среднего срока погашения с ~5 до 6,6 лет. Ожидаем продолжения этого процесса.
💡В декабре выдача по льготке остается высокой – все пытаются успеть запрыгнуть в последний вагон. Пока что идем темпом ноября: ~540 млрд по льготным и >700 млрд всего. Но мы помним, что уже с завтрашнего дня начинают действовать новые условия, а значит с января ждем существенного снижения выдач.
Такие дела. Всем хороших выходных!
@DomusVerus
Взгляд в будущее. Куда идет мировая экономика? (1/2)
Неумолимо приближается окончание года – сотрудники, перевыполнившие планы, в перерывах между корпоративами предвкушают бонусы, а у тех, кто план не выполнил, в запасе еще чуть больше недели – чудеса в Новый год случаются. При этом все так или иначе уже задумаются о планах на следующий 2024-й год...
Каким он будет? Чего от него ожидать? Своим видением на этот счет в традиционных обзорах уже успели поделиться крупнейшие международные банки, инвестфонды и аналитики. Материалы познавательные, интересные и красочные, но мало ведь кому хочется тратить три полноценных дня на чтение всей этой макулатуры аналитики?
Авторы @DomusVerus понимают это и готовы подставить вам свое аналитическое плечо, сделав небольшой подарок 🎁 Мы прочитали эти отчеты. Все. Двадцать три штуки. И сделали выжимку самого интересного и важного.
▪️Начнем с долгосрочных эффектов – здесь все ожидаемо и даже немного скучно. Ключевые структурные факторы, которые будут формировать мировую экономику в ближайшие десятилетия (два в минус и два в плюс):
• Старение населения и снижение численности рабочей силы. На долгосрочном горизонте это сильно ограничит экономический рост не только развитых, но и развивающихся стран.
• Фрагментация производства. Из-за геополитических конфликтов экономики изолируются друг от друга. Это требует увеличения инвестиций, большего времени и средств на поиск альтернатив. Процесс перестройки также негативно влияет на потенциал экономики.
• Зеленая экономика. Переход на альтернативные источники энергии может повысить эффективность экономики, но на это необходимы инвестиции и время. Важным аспектом также является формирование устойчивости к изменению климата (climate resilience). Речь идет о способности готовиться, адаптироваться и противостоять климатическим изменениям.
• Развитие искусственного интеллекта. ИИ может дать мощнейший прирост эффективности практически во всех сферах. Именно здесь будут концентрироваться самые большие инвестиции и самая высокая конкуренция. Но рост производительности от ИИ вряд ли случится в ближайшие годы.
💬 Из-за этих структурных факторов, как уверяет финансовая интеллектуальная элита, на горизонте нескольких лет инфляция будет высокой и волатильной. А потому центральным банкам придется удерживать более высокие % ставки. Короче, возврата к нулевым (и уж тем более отрицательным) ставкам практически никто не ждет.
▪️Тем не менее, если говорить тактически, то в 2024 г. инфляция будет снижаться от своих многолетних максимумов. Трансмиссионный эффект от повышения ставок в 2023 г. достигнет своего пика. Экономическая активность в результате снизится в 1П 2024 г. Возможны как сценарий мягкой посадки, так и рецессии в крупнейших экономиках.
▪️На фоне снижения инфляции % ставки тоже снизятся от текущих многолетних максимумов. Но их снижение будет медленным и не особо масштабным. Вместе со снижением ставок уже во 2П 2024 г. может начаться постепенное восстановление деловой активности.
@DomusVerus
Как регионы экономику восстанавливали
Экономика России в последние два года показала удивительную устойчивость. В короткие сроки удалось восстановить производство и наладить новые международные связи взамен оборванных.
Однако остается много вопросов о том, как эти процессы происходят на уровне регионов. Какие росли лучше, какие – хуже, что с ними будет дальше?
Сегодня ответим на эти вопросы. Посмотрим, как регионы справились с вызовами последних двух лет, что изменилось после начала СВО и какие наметились новые тенденции.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками и пояснениями в PDF:
▪️Большинству регионов удалось быстро оправиться после шока 2022 года и наладить экономические процессы. Промышленное производство за два года выросло на 4,2%, а обработка – на 7,8%.
Основу обеспечили столичные агломерации, но немалый вклад также внесли регионы Урала и Поволжья. В абсолютном выражении топ-10 регионов дали более 50% прироста всей страны.
▪️Такая динамика требует огромных ресурсов. За два года во всех регионах ощутимо снизилась безработица. Тренд наблюдался даже на Северном Кавказе, где ситуация с занятостью традиционно остается сложной.
Аналогичным образом повсеместно росла потребность в рабочей силе. Сильнее всего – в "обрабатывающих" регионах, но потребность усилилась и в "добывающих", которые теперь вынуждены бороться за кадры.
▪️Это привело к быстрому росту заработных плат, а поскольку большая часть трудовых ресурсов была "съедена" обрабатывающей промышленностью, именно здесь зарплаты росли сильнее всего (Урал, часть Сибири и Поволжья).
Дополнительные доходы быстро потекли в потребление. В 2023 году оборот розничной торговли почти полностью восстановился после падения в 2022. Сильнее просели крупные регионы, которые привыкли потреблять в больших объемах. А вот многие регионы поменьше смогли даже нарастить торговлю.
▪️Высокий спрос не обошел стороной и недвижимость. За два года число выданных ипотечных кредитов выросло на 40%. Как и в случае с торговлей, лучше всего росли небольшие регионы. Например, в Тыве выдачи выросли в 11 раз, на Алтае – в 3 раза. Высокий спрос наблюдался и в ряде крупных региональных центров (Екатеринбург, Тюмень), а масштабные программы поддержки обеспечили хороший рост выдач на Дальнем Востоке.
Предложение оперативно подстраивалось под растущий спрос: портфель строительства МКД за два года вырос на 10% и превысил 100 млн кв. м. В той же Тыве портфель разросся в 17 раз, на Алтае – в 6 раз. Хуже всего ситуация со стройкой в СПБ – спрос не растет, а предложение снижается (подробнее об этом мы писали здесь).
💡Таким образом, в последние два года лучше всего себя чувствовали промышленные регионы Урала, Сибири и Поволжья. Там же быстрее растут заработные платы и спрос. В то же время развитие отношений с Китаем и масштабные меры поддержки дали толчок развитию и Дальнего Востока.
На всех этих территориях происходит мощный рост строительства и инвестиций в основной капитал.
В столичных регионах ситуацию нельзя назвать плохой: производство и зарплаты тоже растут, стройка идет. Но из-за высокой базы темпы там слабее.
Все это говорит о том, что регионы начинают понемногу догонять столицы. Что самое главное – процесс этот идет с самого низа, то есть с менее зажиточных регионов. И эта тенденция, вероятно, сохранится в ближайшие годы.
@DomusVerus
Продажи в январе: динамика лучше ипотеки
На прошлой неделе рассказали, что происходило в январе с ценами. Сегодня подведем итоги продаж и выделим звезд январского рейтинга застройщиков.
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ в январе составили 37,7 тыс. квартир – на 50% ниже декабря, но на уровне января 2020 г., как будто все льготные программы уже отменили.
▪️В Москве динамика как в среднем по России – продажи снизились на 50% м/м до 5,3 тыс. квартир. В премиум сегменте (бизнес+элит) продажи сократились меньше – до 2 тыс. (-47%), а в эконом (типовой+комфорт) - до 3,3 тыс. (-52%).
И в том, и в другом сегменте влияние оказали ограничения по льготной ипотеке (увеличение ПВ с 20% до 30%, снижение максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн руб.). Но доля ипотеки в премиум сегменте существенно меньше, потому и падение продаж было чуть скромнее.
▪️В других регионах динамика была как значимо хуже, так и уверенно лучше. Больше всех удивил Санкт-Петербург. В январе продажи в СПб снизились очень скромно -10% относительно декабря до 4,3 тыс. шт.
За это можно похвалить Setl Group, который нарастил продажи в 1,5 раза за месяц до 1,8 тыс. шт. - а это, на минуточку, 40% всех продаж за месяц в СПб. А проект девелопера Пульс Премьер и вовсе стал самым продаваемым в РФ по количеству квартир – в январе продано 469 квартир или 10% всех лотов. Выручка от проекта 4,3 млрд руб.
А самым продаваемым проектом в Москве стал Shagal Группы Эталон, сместивший с прошлогоднего пьедестала Остров Донстроя. В январе Шагал принес 4,6 млрд руб. выручки. Продано 173 квартиры, но выручка больше, чем у Setl Group. Средняя площадь лота в Шагале больше в 1,9 раза (67 кв.м), а средняя цена – в 1,5 раза (362 тыс., что ниже на 13% декабря).
▪️Средняя цена сделки по РФ выросла до 173 тыс. руб./кв.м (+1,8% м/м). Мы заметили значимое расхождение в динамике по отдельным регионам. В целом цены в регионах продолжали уверенно расти, а в столице – снижались.
В Москве средняя цена сделки по всем типам жилья опустилась до 353 тыс. руб. (-1,9%). Заметнее всего цены упали в премиум сегменте - до 455 тыс. руб. (-4,5% м/м). Сказалось и снижение индекса цен, и изменение структуры продаж. Так, ощутимо выросла средняя площадь лота, при этом снизилась доля дорогих лотов.
Все это не касается одного элитного проекта, который занял третье место нашего чарта – в ЖК Бадаевский продали всего лишь 10 квартир на 2,9 млрд руб.
💡Что дальше?
В январе в игру вступил Его Величество Cash. Если ипотека упала на 70%, а продажи – на 50%, то количество сделок за наличные увеличилось. Что-то подобное мы увидим и в феврале. Застройщики могут увеличивать цены в прайс-листах, но предлагать большие скидки за сделки без участия ипотеки.
@DomusVerus
Метрики ПФ: лимиты пошли против тренда
В пятницу ЦБ опубликовал финальные данные по проектному финансированию. По горячим следам поделимся основными наблюдениями и выводами.
▪️Самым неожиданным стал рекордный прирост кредитных лимитов. В декабре общий объем лимитов вырос на 539 млрд руб., а без учета погашений и вовсе оказался близким к 1 трлн руб. (в 2 раза больше среднего в 2023 г.).
И это несмотря на сезонно высокий объем вводов жилья под конец года, из-за которого ожидаемо сократились средства на эскроу и выбранная кредитная задолженность (ОСЗ).
Рекордный прирост лимитов говорит о том, что интерес застройщиков к будущему строительству вырос. Это может показаться контринтуитивным: вроде бы все в этом году ждут сокращения спроса, девелоперы готовятся переносить запуски новых очередей вправо и т.д.
Дело вот в чем. Перенос запуска проекта или старта строительства новой очереди – тактическое решение застройщика. Имея на руках землю и готовый проект, девелопер может подождать какое-то время, чтобы осмотреться, оценить уровень спроса и т.д. Такое решение не требует изменения лимита.
Подписание лимита – решение стратегическое. Лимиты сейчас подписываются на подготовительном этапе строительства (покупка земли, разработка документации), который занимает до 2-х лет. И только потом начинается стройка. А девелоперы, как мы знаем, планируют свой бизнес на 5 лет и больше.
В результате, рост лимитов говорит о том, что ожидаемая просадка спроса в этом году пока на долгосрочные ожидания застройщиков не влияет (тем более что -30% по продажам в этом году это скорее нормализация рынка после дефицита).
Посмотрим, как на эти планы повлияет охлаждение спроса в январе-феврале.
▪️Выборка кредитных средств в декабре была близка к 600 млрд – новый исторический максимум. Выдачи традиционно растут в конце года в преддверии праздников, но если в декабре 2022-го выдачи выросли на 30% к среднегодовому значению, то в прошлом году рост был близок к 60%.
Застройщики активно осваивают средства по проектам, запущенным в последние 2,5 года. В этом году показатель продолжит уверенно расти из-за высоких запусков прошлого года.
▪️Несмотря на сохранение высоких продаж в декабре, средства на счетах эскроу сократились из-за монструозных раскрытий (>800 млрд, в два раза больше предыдущего рекорда).
Раскрытия эскроу растут с октября вместе с более высокими вводами. Всего в прошлом году эскроу раскрылось на 3,7 трлн руб. – на 70% больше, чем в 2022 году. За погашением ОСЗ около 1 трлн из этих средств могли бы пойти на покупку земли, но сейчас застройщики чаще берут для этого бриджи (даже под 20%). А представьте, что эти деньги превратятся в отток капитала. На секундочку, это ~$10 млрд – значимая величина для валютного рынка.
💬 На недавней конференции для застройщиков Сбер раскрыл гросс-притоки на эскроу. Посмотрим, как менялась доля зеленого банка в продажах жилья на первичном рынке.
В 2022-2023 гг. доля Сбера в притоках на эскроу росла, и к сентябрю 2023 г. достигла максимума в 58%.
Но с конца года доля пошла вниз и, судя по всему, в ближайшие месяцы вернётся к уровням 2022 года. По ипотеке мы уже видим сильное сокращение доли – если в декабре по госпрограммам Сбер выдавал 60% от всех кредитов, то в январе уже 53%, а в феврале будет около 40%.
Такова цена введения комиссий...
@DomusVerus
Цены на недвижимость в январе: теряем равновесие #monthlyprice
По свежим январским данным смотрим, как реагируют цены на текущую непростую ситуацию.
▪️Средние цены на первичном рынке выросли на 1,0% м/м до 149,9 тыс. руб., на вторичке — на 0,8% до 103,7 тыс. руб.
Цены немного подросли, но скорее по инерции (либо из-за сглаживания индекса). А вот на уровне регионов видим сильные колебания:
▪️Москва удивила. На первичке цены снизились на 0,5% м/м до 293,2 тыс. руб., а вторичка продолжала расти (+0,9% до 280,5 тыс.). Правда, вторичка ещё не переписала максимумы июня 2022 (283 тыс. руб.). Схожая картина рисуется и по более оперативному индексу.
▪️Уверенный рост цен на первичке и вторичке сохраняется в ряде крупных регионов:
• Казань (+3,7% и +2,0% м/м)
• Хабаровск (+2,9% и +0,9%)
• Кемерово (+2,7% и +0,5%)
• Челябинск (+2,6% и +2,7%)
• Ростов (+2,5% и +1,4%)
• Саратов (+2,5% и +2,5%)
Сказывается опережающий рост зарплат вкупе с региональными мерами поддержки.
▪️По моментум-индикатору цены начали снижаться уже в 8 регионах на первичке и сразу в 16 на вторичке.
Вечно падающие и самые низкие по РФ цены в Ингушетии (-11% г/г и -4% м/м до 38 тыс.) заразили вторичный рынок близкой Чечни и далекой Чукотки (-3% м/м).
💡Что дальше?
Рынок потерял равновесие и в ближайшее время будет пытаться вновь нащупать его. Спрос ограничили, но не все застройщики готовы пойти на снижение цен и скорее будут откладывать запуски.
При этом, несмотря на ослабление, спрос остаётся на высоком уровне — заявки на ипотеку поступают, а льготные программы действуют до июня.
Судя по всему, поиск устойчивого равновесия в этом году может затянуться.
P.S.
По обновленным данным, выдачи ипотеки с господдержкой снизились в январе на 73%, а доля зеленого банка с 60% до 54%. Средняя сумма кредита в Москве упала на 13% до 7,8 млн (на 35% по льготке до 5,2 млн), что могло сказаться и на структуре рынка, и на средней цене.
На следующей неделе получим данные по продажам во всех регионах — расскажем, как меняется рынок в начале года.
@DomusVerus
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
#чтотамуних
Пролетела очередная рабочая неделя, зимние холода постепенно отступают, а день становится длиннее – это не может не радовать. Чтобы не грузить вас моделями в пятницу, продолжим делиться самыми интересными забугорными публикациями по недвижке.
Очень полезный материал для тех, кто хочет разобрать международный опыт, посмотреть, где дела идут хорошо (в Дубае в прошлом году элитки продали на $2,3 млрд), а где – не очень (в ирландском Дублине две трети людей в возрасте 18-34 лет вынуждены жить с родителями).
🌍 В этом выпуске:
• Как регулирование и размер фирм в строительстве влияет на производительность отрасли (спойлер: чем меньше фирмы, тем ниже их производительность) – рабочая бумага исследователей Harvard University
• Как изменилось поведение инвесторов в жилье после кризиса 2008 г. и как это влияет на экономику (теперь инвесторы зарабатывают не на изменении цен, а на аренде) – рабочая бумага исследователей ФРБ Сент-Луиса и IE University
• Эффект отскока: почему модернизация жилья с целью сокращения выбросов может быть неэффективна (эффект слишком мал и не стоит затраченных усилий – проще посадить больше растений) – Financial Times
• "Жилищная лестница" в Великобритании сломалась: все меньше д/х владеет своим жильем из-за снижения доступности (крутейшая статья, настоятельно рекомендуем) – The Economist
• Парки развлечений становятся застройщиками, чтобы облегчить жилищный кризис в США (из-за острого дефицита предложения доступного жилья гиганты, вроде Universal и Disney, строят недвижимость для своих сотрудников) – Bloomberg
• Бумеры не хотят расставаться со своими домами и оптимизировать жилье – это проблема для молодых семей – CNN
А также записки о том, чего ждать от рынка Великобритании в этом году, как кризис недвижимости в Китае сказался на рынках Австралии и Новой Зеландии и многое другое.
Читаем и учимся на чужих ошибках, чтобы потом не учиться на своих!
@DomusVerus
Обзор банковского сектора: мощный хук от Банка России
Сегодня состоялась пресс-конференция директора Департамента банковского регулирования ЦБ РФ А. Данилова с подведением итогов работы банковского сектора в 2023 году. Об этих поговорим чуть ниже, но сначала о тезисах с пресс-конференции, мимо которых мы пройти просто не могли.
Так вот. А. Данилов достаточно ясно дал понять, что в расчетах, которыми банки поделились с ЦБ, есть "элемент лукавства". В частности, некоторые банки закладывают в расчет будущее увеличение макронадбавок к ипотеке с высокой долговой нагрузкой или ужесточение нормативов ликвидности.
То есть иными словами, банк хочет, чтобы Минфин компенсировал ему выдачи кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?
Куда заведет реновация?
Портфель строительства жилья, вероятно, сократится в 2024-2025 гг. Должны же высокая КС, бриджи по 20% и ослабление спроса наконец повлиять на запуски?
Должны. И портфель сократиться должен. Но есть одна (не)маленькая деталь – реновация в Москве. На самом большом рынке страны есть кусочек, на который никто не смотрит, потому что нет данных. А кусочек этот уже стал заметным.
Мы по крупицам собрали информацию о программе реновации и спешим поделиться моделькой будущего рынка Москвы.
▪️Старт нынешней программы был дан в 2017:
• Всего к переселению предназначено 5175 домов, 350 тыс. квартир, 16,4 млн кв. м и 1 млн жителей. В программе преимущественно дома 1957-1968 гг. постройки по типовым проектам индустриального домостроения.
• Предполагается построить более 20 млн кв.м до 2032 г. Условиями подразумевается переезд в «равнозначную квартиру» – в том же районе, не меньше жилая площадь и число комнат, улучшенная отделка. При этом обычно общая площадь больше, как минимум, за счет кухни. Также есть возможность докупить дополнительную площадь (со скидкой 10%) и машиноместо (со скидкой 40% к рыночной цене).
• Лишние площади и машиноместа предлагаются к продаже всем желающим. Какие квартиры и по какой цене строятся в Москве по программе реновации можно посмотреть на сайте Фонда реновации, и даже что-то прикупить.
Текущие результаты реновации публикуются на stroi.mos.ru:
• уже введено 4,3 млн кв.м (304 дома)
• ведется строительство 4,1 млн кв.м (220)
• проектируется 4,1 млн кв.м (208 домов)
• на 9,8 млн кв.м подобраны 602 стартовые площадки
• начато переселение 150 тыс. человек из 949 домов.
В 2024-2026 гг. правительство Москвы собирается увеличить в два раза темпы реализации программы реновации. Планируется построить 6,5 млн кв. м жилья, в том числе 6,2 млн по реновации. На эти цели в бюджете города выделены 1,1 трлн руб. на три года.
Пик вводов будет до 2027 г. на уровне 3-4 млн в год, по словам Сергея Собянина. Для сравнения в 2023 по реновации введено 1,2 млн кв.м, а в 2024 планируется ввести 1,9 млн кв.м (при коммерческом вводе ~6 млн кв.м жилья).
💡По нашей модели, строительство жилья по рыночным проектам может снизиться с 17 до 15-16 млн кв.м, но за счет реновации общий портфель стройки в Москве вырастет с 21 до 23 млн кв.м. Доля реновации уже 20%, а поднимется до 25% по портфелю (~6 млн) и до 35% по вводам (3-4 млн).
Реновация участвует и в программах комплексного развития территорий (КРТ). По КРТ запланировано строительство больше 23 млн кв. м жилья, из которых 5,2 млн – по программе реновации.
А что в других городах?
Программы столичных масштабов пока не реализуются, но все ещё впереди:
▪️В 2021 стартовала реновация в Мособласти с амбициозным планом переселить до 0,9 млн жителей за 10 лет, как и в Москве. Но пока сформировано 85 проектов для 50 тыс. жителей, а реализуются единичные проекты в крупных городах.
▪️В Санкт-Петербурге реновация сейчас заморожена. Раньше основным оператором программы была компания СПБ Реновация, вошедшая с 2022 в ГК Самолет. Известно, что за счет этой покупки земельный банк Самолета пополнился на 6 млн кв. м (общий банк 46 млн в начале 2023). В ПД мы нашли проекты СПБ Реновации на 1,5 млн кв.м общей площади, из которых 1 млн уже введен в эксплуатацию в 2017-2023 гг.
Кстати, мы уже писали, как ПИК отдал свое лидирующее место в стройке Самолету по данным ПД и почти не растет по выручке. Но эти данные не включают реновацию. Поскольку ПИК не раскрывает операционные показатели с 2021, оценить долю реновации проблематично.
Но 2 года назад были новости, что ПИК получил подрядов по реновации на 2 трлн руб. из 6 трлн, и может заработать на них до 200 млрд (при уровне целевой маржи в генподрядах 10%).
🗝 Когда эпоха суперприбыльной и масштабной стройки подойдет к концу, возможно, наступит эпоха господрядов и регулируемой маржи.
Будем и дальше следить за темой реновации – программа может занять существенную долю в бизнесе застройщиков и удовлетворить значительную часть спроса на жилье в крупных агломерациях.
@DomusVerus
Вклад факторов спроса и предложения в динамику цен на жилье
Давненько у нас не было лонгридов – исправляемся. Ранее мы выяснили, что в реальном выражении цены на жилье сейчас на 15% выше долгосрочного тренда. Основной рост случился в 2020-2021 гг. после запуска массовой льготной ипотеки. То есть вроде бы все очевидно – вырос спрос, выросли и цены.
Но только ли из-за спроса? Может, другие факторы тоже играли роль, и если да, то какую и в каких регионах? Ответы на эти вопросы позволят оценить эффективность мер поддержки и дадут понимание, какие меры нужны рынку в дальнейшем.
В общем, сегодня представим декомпозицию динамики цен на жилье на факторы спроса и предложения. Это позволит свежим взглядом посмотреть на рост цен в последние годы и поможет нам понять, чего ждать дальше.
Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками, аргументами, пояснениями и ссылками на научные публикации в PDF:
▪️Наш анализ построен на подходе, который предложил Shapiro (2022). В его основе стандартная модель спроса/предложения и допущение, что в каждый конкретный момент времени на рынок влияет только один шок – спроса или предложения.
Если изменение цены сонаправлено изменению объема потребления, то движущим фактором является спрос. Если изменения цены и объемов разнонаправлены – это шок предложения.
▪️Мы адаптировали метод для рынка жилья. Используем месячные изменения цен и числа выданных ипотечных кредитов по всем регионам РФ (понимая все ограничения подхода).
Для каждого региона строим VAR-модель и на основе остатков моделей классифицируем шоки спроса и предложения. Далее агрегируем шоки на уровень федеральных округов и РФ, используя веса регионов по выдаче ипотеки.
▪️С 2016 по 2019 гг. цены в основном росли из-за факторов предложения. В 2020 г. запуск массовой льготной ипотеки действительно привел к тому, что цены начали расти из-за возросшего спроса. Вклад спроса был высоким вплоть до апреля 2022 г. Затем спрос снизился и было логично ожидать благую коррекцию цен, но ее не произошло.
▪️Всему виной «ипотека от застройщика», из-за которой цены росли на падающих объемах продаж (модель идентифицирует это как фактор предложения, что не лишено смысла). Затем рост цен практически остановился, а в некоторые месяцы и в ряде регионов цены даже немного корректировались.
Всего с 2020 г. цены выросли примерно в два раза. На факторы спроса пришлось примерно 60 п.п. роста цен, на факторы предложения – около 40 п.п.
▪️Со II кв. 2023 г. спрос вновь пошел вверх, а последние 4-5 месяцев на рынке и вовсе наблюдается невиданный ранее ажиотаж. Это отражается и на ценах – в 2023 г. цены выросли на 9%. Из них, по нашим оценкам, почти 7 п.п. обеспечили факторы спроса, 2 п.п. – факторы предложения.
🗝 Отметим, что вклад факторов предложения в динамику цен 2016-2023 гг. оказался более значимым, чем мы ожидали перед тем, как проделать это упражнение. А значит, идея вернуться к обсуждению поддержки рынка жилья через поддержку предложения (строительства) выглядит вполне себе оправданно.
И застройщиков поддержим, и жилья будет строиться больше, и для покупателей цены в результате таких мер поддержки не улетят в космос, как раньше будут более привлекательными.
@DomusVerus
Продажи в декабре: продолжаем подводить итоги 2023 г.
Уже рассказали о ценах. Сегодня посмотрим на опубликованные в ПД данные по продажам и посчитаем выручку застройщиков:
▪️Продажи жилья по ДДУ в декабре 2023 г. остались на уровне 73 тыс. квартир, что в 1,7 раза выше среднего уровня прошлых лет.
В Москве продажи выросли на 10% к ноябрю до 10,3 тыс. квартир, а выручка застройщиков - на 14% до 206 млрд руб. Основной прирост пришелся на премиум сегмент (+16 млрд). В эконом сегменте ПИК снижает продажи с сентября, зато уверенный рост обеспечили Самолет и А101.
▪️Тем не менее, по итогам года заметен тренд на смещение спроса в регионы. В 2023 г. продажи квартир в Мск и СПб выросли на 34% и 12%, в МО и ЛО на 9%, а в других регионах в среднем на 80%.
Не зря застройщики поставили рекорд по количеству выходов в новые регионы в 2023 г.
▪️По итогам года многие крупнейшие застройщики нарастили выручку трехзначными темпами. Среди топ-15 компаний в лидерах роста ЮгСтройИнвест (+172% г/г), Страна Девелопмент (+154%) и Брусника (+152%). Самолет, включая МИЦ, нарастил выручку на 28% и сократил отрыв от лидера рынка, ПИКа.
А вот у ПИКа выручка в 2023 выросла лишь на 3%. Весь рост пришелся на Forma, «дочку» ПИКа в бизнес-сегменте.
💬 В январе-феврале продажи могут снизиться на ~40% к декабрю. Это сезонно слабые месяцы, но ещё подействуют ограничения по льготной ипотеке и прочие перетрубации. Что будет в таком случае с рынком жилья?
Посмотрим срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales). Оптимальным уровнем считаем 30 мес. – тогда дом распродается на 70%-80%, пока строится. Если срок превысит 40 мес., то на рынке появятся риски затоваренности (как в 2022 г.).
💡В среднем по РФ в конце года MoS опустился до минимума в 20 мес., т.е. на рынке наблюдался дефицит предложения. Но уже в 1 кв. 2024 г. снижение продаж вернет показатель на оптимальный уровень выше 30 мес.
Так что бояться снижения продаж в ближайшие месяцы не стоит (по крайней мере, пока).
@DomusVerus
В конце 2023 г. уже под звон бокалов на рынке недвижимости случилось нечто... Сбер ввел комиссии для застройщиков за выдачу ипотеки по государственным льготным программам. ВТБ, Альфа и ряд других игроков решили не отставать.
На этой неделе история получила продолжение: сначала один крупный застройщик (Setl Group), а потом и другие не захотели работать по новым правилам и устроили ответный демарш.
▪️Откуда взялось повышение комиссии? Последние месяцы правительство для нормализации рынка ужесточает ипотечное регулирование. В сентябре банкам сократили компенсацию по льготной ипотеке на 0,5% (они смолчали и убрали дисконты к льготным ставкам). Но в конце 2023 г. маржу сократили ещё на 0,5% до 1,5% сверх КС.
Ипотека — низкомаржинальный продукт, и второе сокращение компенсации увело маржу в отрицательную область. Чтобы восстановить прибыльность, банки и ввели комиссии.
В общем, белые банки сделали ход конем, правда, не буквой Г, а по прямой как ферзь, шагающий через пешки.
▪️Посмотрим, насколько велик запас прочности у застройщиков для ответного демарша и готовности принять сокращение продаж. Ведь у тех, кто не имеет этого запаса, варианта два: повышать цены или снижать маржу, то есть перекладывать издержки либо на покупателей, либо на своих бенефициаров.
Как оценить запас прочности? Высокий запас означает, что застройщики могут потерпеть просадку по продажам в надежде, что другие банки займут освободившуюся нишу или правила игры поменяются.
Ранее мы оценивали запас прочности по распроданности и стройготовности (обновленный график ниже👇🏻). Больше всего запаса у застройщиков, располагающихся выше средней линии, ведущей от 0 до 75% распроданности на вводе.
Кроме натуральных показателей, можно оценить запас по покрытию эскроу (отношению остатков на эскроу к задолженности по ПФ). Официальных таких данных нет, но мы любим брать недоступное из проектных деклараций. ПД дают точные цифры по эскроу, а оценку долга по ПФ можно получить приблизительно.
Среднее по рынку покрытие счетов эскроу на 1 декабря выросло до 95%. При этом разброс по рынку среди девелоперов от 0 до 200%.
Мы нашли крупных застройщиков, у которых
🥇высокий запас прочности >150%: Setl, А101, Level, Гранель, ЮгСтройИнвест
🥈средний запас прочности 120-150%: ПИК+Forma, Самолет, Донстрой, Аквилон
🥉У большинства крупных застройщиков покрытие >90%, что означает достаточный запас прочности, чтобы испытать несколько месяцев сокращения продаж и не замедлять стройку.
В целом, запас прочности можно оценить и из открытых данных. В среднем по проектам, которые сдаются в 2024 г., распродано 55%. Среди крупнейших девелоперов ситуация следующая:
Донстрой - 84%, Setl - 83%, Аквилон - 83%, Level - 82%, А101 - 79%, Гранель - 78%, ПИК - 75%.
Так что у многих застройщиков запас прочности на какое-то время пока тоже есть. При этом помимо истории с комиссиями на рынке много и других факторов, которые способны ударить по продажам жилья. Так нужно ли расходывать этот "запас" на борьбу с банками или лучше все же найти компромисс? Вопрос риторический. Правда, компромисс найти будет непросто.
В целом, вся эта ситуация зашла уже слишком далеко. Если раньше мы обсуждали объемы и перегрев на рынке ипотеки, думали, как ситуацию нормализовать и вернуть рынок в баланс, то сейчас под угрозой само функционирование рынка. Надеемся, что на предстоящей неделе регуляторы выйдут с решением и обрадуют нас хорошими новостями...
To be continued.
@DomusVerus
Выход застройщиков в новые регионы
Мы посчитали регионы присутствия крупных групп застройщиков (1) и регионы, куда пришло больше всего новых компаний (2) в 2023 г.
1️⃣ Постепенно расширяют географию топ-10 компаний с наибольшим числом регионов присутствия (в скобках – количество регионов):
• ПИК (15) +1 Хабаровск
• Талан (9)
• Эталон (8) +1 Новосибирск
• Брусника (7)
• Самолет (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• ФСК (6) +2 Ленинградская обл. и Приморье
• Унистрой (6) +2 Пермь и Свердловская обл.
• Девелопмент-Юг (6) +1 Свердловская обл.
• Союз (6)
• Железно (5) +2 Пермь и Свердловская обл.
2️⃣ Какие регионы привлекательны для строительства жилья? Где появилось больше всего новых застройщиков, работающих в других регионах*:
+6 Ленинградская и Свердловская обл.
+4 Московская обл. и Адыгея +4
+3 Нижегородская обл., Пермский и Приморский край
+2 Башкортостан, Калининград, Крым, Курган, Хабаровск и ХМАО
* Считали только группы застройщиков, которые имеют хотя бы 1 проект в другом регионе и стартовали с продажами в 2023 в новом регионе. Приобретение площадки и запуск проекта могли быть раньше.
География разнообразная. Выделяется разве что маленькая Адыгея. Возможно, потому что цены в реальном выражении там отклонились от долгосрочного тренда больше всех – на 45% при 15% в среднем по РФ и превысили максимумы 2008 г.
💡Как ни странно, на самый доходный рынок Москву за 2023 пришёл только один регионал – Брусника. Все дело в том, что другие известные группы застройщиков из регионов уже присутствуют в столице: Страна, Расцветай, GloraX, UDS. Самым успешным для столицы был 2021 г., когда на рынок вышло сразу 5 региональных застройщиков.
В целом 2023 отметился наибольшим числом сюжетов региональной экспансии – 52 выхода в новые регионы после 27 в 2022 и по 42 в 2020 и 2021 г.
Но до значимой консолидации рынку ещё далеко – два крупнейших девелопера ПИК и Самолет занимают менее 5% рынка по объему строительства. При этом географическую экспансию продолжают только единицы из тысячи групп застройщиков.
@DomusVerus
🎄 Ну что же, вот и 2024 на дворе. Надеемся, что вы хорошо встретили Новый год.
🥂Понимаем, что ближайшие пару дней многие будут не в состоянии воспринимать большие объемы текста и много цифр, поэтому мы решили разбавить привычный формат.
Встречайте нашу Картотеку!
Сегодня не будет сложных моделей, длинных текстов и непонятных терминов. Сегодня простыми словами поговорим о демографии, а точнее о той базе, которая формирует устойчивый спрос на жилье в стране.
▪️Вооружившись демографическим прогнозом Росстата, попробуем ответить на ключевые вопросы стройки:
• Для кого строим?
• Что строим?
• Где строим?
• Когда строим?
• Сколько строим?
Приятного чтения!
@DomusVerus
Себестоимость строительства: окончание строительного сезона остановило рост
Приближение праздников чувствуется все более отчетливо, и мы продолжаем подводить итоги уходящего года. В последнее время мы много писали о доходной части бизнеса застройщиков – разбирали, что происходит с продажами и куда движутся цены (тут и тут).
Пришло время посмотреть поближе на себестоимость строительства и поделиться ожиданиями на предстоящий год:
▪️Наш индекс себестоимости* впервые с начала года снизился – сказалось окончание строительного сезона. В ноябре цены на большинство стройматериалов отошли от исторических максимумов. При этом за год индекс все равно вырос на ~19%.
▪️Наибольшее снижение испытали цены на арматуру (-15% за два месяца). Больше всего арматура подешевела в Поволжье, на Урале и Северо-Западе (-24%, -22% и -21%). Не исключаем, что запал производителей поднимать цены также остудило обращение Минпромторга в ФАС.
▪️Также умеренно снизились цены на бетон, кирпич и топливо. Против тренда пошли цены на кабельную продукцию (+17% за 2 мес.) и строительные растворы (+13%) из-за удорожания сырья (медь и нефтяной битум).
Цены на медь вблизи максимумов на глобальных рынках из-за уверенного спроса со стороны «зеленой» энергетики. А стоимость битума на внутреннем рынке выросла после увеличения квоты на экспорт в Казахстан втрое.
▪️Рост зарплат в секторе строительства зданий в сентябре-октябре составлял 15-20% г/г. В стройке нехватка кадров чувствуется особенно сильно – сектор стал главным «донором» рабочей силы в последние два года: в сентябре 2023 г. по сравнению с сентябрем 2021 г. число занятых в строительном секторе снизилось на 350 тыс. человек.
Из-за этого приходится поднимать зарплаты. А особо отличившиеся из Новосибирска пытаются привлечь в отрасль около 2 тыс. работников из Северной Кореи.
💬 А что о себестоимости говорят сами застройщики? В проектных декларациях они указывают себестоимость проектов и цены реализации квартир. Мы понимаем, что к этим данным нужно относиться с осторожностью (особенно по себестоимости), но на макро уровне они неплохо показывают тренды.
В тех проектах, которые ввелись в 2023 году, себестоимость строительства была на ~20% выше, чем в 2022 г. Но это взгляд в прошлое, поскольку в этом году вводились проекты, запущенные несколько лет назад.
В те же проектах, которые запустились в этом году, средняя себестоимость 1 кв. м общей площади выросла на ~8%, то есть пока в целом приемлемо, особенно с ростом цен на жилье, который случился в последние месяцы.
💡В следующем году темпы роста себестоимости строительства наверняка снизятся вместе с общим замеделением деловой активности в стране и сокращением запусков новых проектов. Особенно, если курс рубля будет стабильным.
Главным фактором неопределенности в этом контексте остаётся дефицит на рынке труда, который может сохранить темпы роста зарплат на повышенном уровне.
* по главе 2 сводного сметного расчета, т.е. не учитываем стоимость земли, разработки документации, затраты на маркетинг и т.д.
@DomusVerus
Взгляд в будущее. Судьба ключевых экономик мира (2/2)
Продолжаем и теперь обсудим, что будет происходить в крупнейших экономиках мира.
США
Экономика США показала удивительную устойчивость к высоким ставкам. Безработица в этом году оставалась на рекордно низких уровнях, а рост экономики превысил большинство прогнозов.
Этот рост, однако, по-прежнему характеризуется восстановлением после шоков пандемии. С января 2022 г. было создано почти 7 млн новых рабочих мест – феноменальные темпы роста, позволившие достичь низкого уровня безработицы, но это лишь восстановление утерянного в пандемию (22 млн рабочих мест) – рынок США до сих пор не вернулся на тренд, по которому он шел до пандемии.
Еврозона
В Европе с экономикой все гораздо хуже. Безработица, хотя и находится достаточно низко по меркам еврозоны, превышает 6%. Самый высокий уровень наблюдается в Испании (12%), Италии (7,8%), Франции (7,3%). В Германии безработица устойчиво растет уже полтора года и почти достигла 6%.
Хотя стагнирующая экономика позволила инфляции снизиться до уровней близких к целевым (2,4% в ноябре), что дает возможность начать снижать ставку в 2024 г., цикл повышения предыдущих лет еще будет ограничивать деловую активность. В течение 2024 г. предыдущие повышения будут отражаться на экономике, пока ЕЦБ не начнет снижать ставки во второй половине года.
Китай
Китай продолжает увеличивать расходы для стимулирования экономики. Однако столь же высоких темпов роста, какие были раньше (7-8%), достичь будет невозможно. Численность трудоспособного населения сокращается, урбанизация замедляется. Дополнительные давление создают проблемы в секторе недвижимости.
При этом стоит признать, что Китаю все же удалось построить сильную экономику и прогнозируемые темпы роста, хоть и не вернутся к историческим максимумам, но останутся вполне себе неплохими (3-4%).
Япония
Случай Японии является уникальным. Если в 2024 большинство стран перейдет к снижению ставок, то от Банка Японии ждут обратного – повышения впервые за долгое время.
Япония долго жила с хронически низкой инфляцией. В 2023 инфляция наконец-то начала расти. Ожидается, что в 2024 повышение заработных плат в результате традиционных переговоров «шунто» приведет к росту потребления и запустит спираль «зарплаты-инфляция». Это вынудит Банк Японии повысить ставку впервые за несколько десятилетий.
Вместе со снижением ставок в других странах, это может укрепить японскую валюту и повысить привлекательность активов.
▪️Про рынок жилья отдельно писать не будем, там все то, о чем мы много раз уже говорили: ставки высокие надолго (6% в США), доступность сильно упала по всему миру. И не только из за роста ставок, но и из-за недостаточного предложения, что стимулирует рост цен.
В следующем году некоторые ждут увеличения предложения жилья, что вместе с коррекцией ставок позволит немного повысить доступность. Но это лишь небольшой отступ от максимумов, жилье по-прежнему остается недоступной роскошью для многих домохозяйств.
В итоге молодые живут в бараках в арендованных апартаментах, купить жилье могут только богатые, а те, кто успел воспользоваться ипотекой под 2%, пока ставки были нулевыми, держатся за свои процентики и жилье менять не собираются. Все это имеет не самые хорошие социальные последствия, но что поделать, хотели капитализм – получите и распишитесь.
@DomusVerus
О мерах по ужесточению ипотечного рынка
Все уже, наверное, видели новости о том, что сразу после повышения КС наши государственные мужи подсуетились и опубликовали новые требования к льготным ипотечным кредитам.
Перечислять все меры не будем, если у кого-то есть лишние человеко-сутки, можете прочитать постановление правительства №2166. В этой записке отметим только самое важное и расскажем об эффектах на рынок.
Итак, что произошло?
1. По классической льготной ипотеке под 8% ПВ повышен до 30%, максимальная сумма кредита для всех регионов (вкл. столицы) теперь 6 млн руб. Также льготную ипотеку больше нельзя комбинировать с рыночной (если сумма кредита превышает 6 млн).
2. Теперь можно взять только 1 ипотеку с господдержкой. Исключение – семейка, но только если а) родился еще один ребенок + б) прошлый кредит погашен + в) покупаете квартиру большей площади.
3. Субсидии банкам по льготным программам снижены на 0,5 п.п.
4. Расширены категории заемщиков по дальневосточной и арктической ипотеке, а макс. сумма повышена до 9 млн (для квартир от 60 кв. м).
Насколько упадет спрос?
▪️Вопрос творческий – смотря как считать. Но при разумных предпосылках и сохранении семейной ипотеки в текущем виде можно насчитать падение от 30% до 40%. Выглядит много, но это относительно текущего момента, когда выдачи зашкаливают (более 100 тыс. льготных кредитов в месяц).
Если во 2П 2023 г. по льготным кредитам будет выдано >600 тыс. кредитов на >3 трлн руб., то в 1П следующего года выдачи могут упасть до 360-420 тыс. шт. Это все ещё на 40-70% выше среднего уровня 2021-22 и на 20-40% 1П 2023.
▪️Сейчас структура выдач ипотеки в РФ (кроме Дальнего Востока) примерно такая: по 45% господдержка и семейная ипотека, 10% – IT-ипотека (последняя выросла с 2% год назад). В Москве ситуация похожая: по 40% господдержка и семейная, но IT уже 20% выдач по сумме. Доля московского и питерского региона ~40% в льготных программах.
▪️Впереди сезонно слабые январь-февраль, но против этого будет переток клиентов со вторички, а также ожидания, что в 2024 льготку совсем отменят, а другие программы существенно ограничат.
▪️В Москве и СПб сильнее подействует снижение суммы кредита с 12 до 6 млн, а в регионах – повышение первоначального взноса с 20 до 30%. Поэтому в целом можно ожидать сокращения выдач по классической льготке в 2 раза. Другие программы не должны пострадать, спрос на них даже вырастет. Итого до 20% снижения спроса по всем льготным программам.
▪️По выдачам серьезно ударит не только спрос со стороны заемщиков, но и предложение кредитов. Ипотека — и так низкомаржинальный продукт для банка, а снижение субсидий сделает его еще менее привлекательным. Не зря же некоторые банки уже подняли минимальный ПВ до 50%. Получаем еще минус 10-20% по выдачам —> итого минус 30-40%.
▪️Что будет с ценами? Как минимум, они должны перестать расти. Но поскольку объемы выдач останутся выше уровня до ажиотажного спроса с августа, снижения ждать пока не стоит. Интереснее будет с июля 2024, когда льготная ипотека должна прекратить свое действие совсем. Семейную в том или ином виде, возможно, оставят. Но там уже можно ожидать снижения ставок ЦБ и послаблений по ПВ.
▪️В меньшей степени ситуация повлияет на бизнес- и премиум- сегмент, где доля ипотеки ниже. Эконом и комфорт сегмент может пострадать больше. Период накопления на минимальный ПВ увеличится, а застройщики могут расширить собственные программы субсидирования спроса.
💡В общем, программа невиданной щедрости, запущенная в 2020 г. в качестве контрциклической меры поддержки спроса, похоже, завершается. По текущим рыночным ставкам взять ипотеку смогут разве что верхняя часть среднего класса и те, у кого уже есть жилье для продажи.
Что делать, если вы не успели улучшить жилищные условия, пока действовала льготка для всех? Все еще есть два неплохих варианта:
🐍 либо учить Python и становиться айтишником;
👨👩👦 либо налаживать связи с противоположным полом и становиться родителем.
Теперь вы знаете, чем заняться на январских праздниках 😉
@DomusVerus
