3871
Этот канал – источник аналитики, данных, прогнозов и идей про все, что связано с недвижимостью и экономикой. Задать вопрос или поделиться обратной связью: @DomusVerus_feedback_bot
Итоги заседания Банка России: цикл ужесточения ДКП завершен (по нашему мнению)
ЦБ РФ буднично повысил ключевую ставку на 100 б.п. до 16% и просигнализировал о том, что цикл ужесточения денежной политики близок к завершению. В преддверии выходных традиционно поделимся своими мыслями о решении ЦБ, порассуждаем о том, как долго ставка будет находиться на текущем уровне, и расскажем, как это все будет влиять на жилищный рынок.
Что интересного в решении регулятора и его комментариях?
▪️Главная экономическая цифра в моменте – 3%. ЦБ пересмотрел прогноз по росту экономики в этом году и считает, что рост ВВП превысит 3%. Признаки перегрева экономики становятся еще более выраженными, особенно на фоне постоянного обновления исторических минимумов по безработице – сейчас она уже ниже 3%. Растет интенсивность использования рабочей силы (дополнительные смены, более длинный рабочий день).
▪️ЦБ беспокоят высокие темпы кредитования в корпоративном секторе, которые поддерживаются «высокими ожиданиями по ценам и спросу». На наш взгляд, помимо этих факторов кредитование поддерживает замещение валютного долга внутренним рублевым и другие факторы, на которые ДКП повлиять не может (например, когда кредиты на операционную деятельность компании берут в ожидании получить в декабре бюджетные выплаты).
Чего мы ждем дальше?
▪️Мы считаем, что сегодняшнее повышение ставки было последним в текущем цикле. Потребительское кредитование постепенно остывает, особенно в тех сегментах, где действуют макропруденциальные меры. В корпоративном сегменте около половины всех кредитов имеют плавающие ставки – это должно усиливать трансмиссию ДКП.
▪️Текущие ставки по депозитам уже являются весьма привлекательными и превышают ожидаемую населением инфляцию ~12%. Сберегательная активность достигнет пика в 1 кв. 2024 г.
▪️Поскольку ДКП действует на экономику с лагом, наиболее сильное ограничительное влияние на спрос (а значит на импорт и курс рубля) мы увидим ближе к II кв. 2024 г. – в этот период кредитный импульс будет на многолетних минимумах. Это позволит снизить инфляцию до 4% в 1 кв. 2025 г.
Когда начнется цикл снижения ключевой ставки?
▪️Банк России говорит о том, что для возврата инфляции к цели «потребуется продолжительный период поддержания высоких ставок». Насколько продолжительный?
Давайте обратимся к международному опыту – последние 3 года с инфляцией боролись почти все развивающиеся страны. В большинстве стран ставки уже достигли пика, а в некоторых (Бразилия, Чили, Польша и т.д.) – уже начали снижаться.
▪️В среднем от минимумов ставок (в 2020 г.) до пика проходило 16 месяцев, но регуляторы, как правило, повышали ставки небольшими шагами. В тех странах, где ставки уже начали снижаться, это снижение начиналось через 11 мес. после достижения пика.
▪️В России снижение ставок может начаться быстрее, т.к. ужесточение ДКП было более решительным: от минимумов ставки 7,5% до ее роста к 16% прошло всего 6 месяцев (в 2,5 раза быстрее, чем в др. развивающихся странах). Таким образом, и снижение может начаться быстрее – примерно через 4-5 месяцев (т.е. в марте или апреле 2024 г.).
🏠 Как это все повлияет на рынок жилья?
1. Все, что мы писали ранее, остается актуальным. Начнем со спроса. Для вторички процентные ставки уже давно стали запретительными, сегодняшний рост КС сильно ситуацию не изменит.
2. Переток спроса на первичку в ближайшие месяцы сохранится (что будет усиливать желание поскорее ужесточить ипотечные требования). Кстати, Банк России считает, что семейная ипотека – адресная мера, так что вполне возможно, что обсуждаемое сейчас ужесточение льготных программ в меньшей мере коснется семейки (а на нее приходится почти половина всех выданных льготных кредитов).
3. Теперь о застройщиках. На действующие проекты влияние более высокой КС будет незначимым, т.к. ставка по ПФ снижается при увеличении наполнения эскроу. Тем не менее, застройщики могут менее охотно приобретать права на новые проекты (из-за дорогих бридж-кредитов на покупку земли и разработку документации), что со временем приведет к снижению запусков.
@DomusVerus
Насколько цены на жилье в России «перегрелись», и к какому уровню они должны вернуться?
Как и обещали, сегодня продолжаем рассуждать о ценах. Последние год-полтора практически любой разговор о рынке недвижимости в России начинается примерного с одного – собеседники пытаются подобрать правильные эпитеты, чтобы описать динамику цен за последние 3-4 года.
«Перегрев», «полет в космос», «грабеж»… продолжать не будем, т.к. дальше там идут совсем не литературные выражения, а мы все-таки стараемся придерживаться дефиниций академической дискуссии.
Напомним, цены на новостройки с 2020 года выросли на 80%. Вроде бы рост заоблачный. Но с другой стороны, и себестоимость выросла неслабо, и зарплаты растут опережающими темпами, да и общий уровень цен в экономике сильно подрос.
Короче, в сущности главный вопрос можно сформулировать так: насколько цены на жилье в России превышают «равновесный» уровень? На этот вопрос мы сегодня и ответим. А затем порассуждаем о том, что будет с ценами в ближайшие годы.
Как обычно, краткие выводы здесь, а основная информация с графиками и развернутыми рассуждениями в PDF ниже:
▪️Оценить ценовой перегрев на рынке жилья можно с помощью статистических фильтров*. Этот подход мы подсмотрели в последнем обзоре по финансовой стабильности от ЦБ. Динамика реальных цен на жилье имеет циклическую компоненту, которая порождает у временного ряда эффект возврата к среднему.
▪️Мы взяли данные Росстата по ценам с 2000 г., скорректировали их на инфляцию и получили индексы цен в реальном выражении. После этого выделили «трендовую компоненту» – она отражает эволюцию равновесной цены, очищенной от временных эффектов перегрева или охлаждения рынка.
▪️В реальном выражении цены на первичке в 2000-2006 гг. находились ниже тренда, но росли опережающими темпами. К 2008 г. на рынке сформировался пузырь – цены были на 40% выше своего равновесия. Пузырь лопнул вместе с приходом мирового финансового кризиса, и цены несколько лет снижались, прежде чем стабилизироваться в 2012-2013 гг.
▪️Но период стабильности был недолгим, и в кризис 2015 г. цены отклонились от тренда вниз, а восстанавливаться начали только в середине 2018 г. Ковид и меры поддержки вытолкнули рынок со дна, а с середины 2021 г. он вновь перешел в состояние перегрева.
▪️Сейчас, по нашим оценкам, цены на новостройки в реальном выражении на 15% превышают свой равновесный уровень. На вторичке в последние годы цены росли близко к тренду, поэтому сейчас они находятся вблизи своего равновесия.
▪️При этом в номинальном выражении цены на жилье снижаются очень неохотно даже в кризисные периоды. Например, хотя в 2009-2011 гг. в реальном выражении цены упали на 25%, номинальное снижение составило всего 8%. В 2015 г. в номинале цены практически не менялись, но из-за ускорения инфляции в реальном выражении скорректировались на 20%.
💡Это говорит о том, что даже в случае значительного сокращения спроса в следующем году (мы же все читаем новости, да?) ждать обвала цен на жилье не стоит.
Более вероятно, что цены на новостройки скорректируются в пределах 5%, а затем в номинале не будут меняться в течение ~2 лет. В то же время инфляция будет сокращать их в реальном выражении и на горизонте этих 2 лет цены вернутся к своему равновесному уровню. А после этого вновь начнут расти на 4-5% ежегодно.
* для любителей Питона, R и прочих способов потерять лучшие годы молодости языков программирования: используем HP-фильтр, в соответствие с международным опытом гиперпараметр λ берем равным 400 000; это предполагает, что финансовый цикл примерно в 3-4 раза длиннее бизнес-цикла, это также позволяет убрать излишнюю волатильность тренда.
@DomusVerus
Метрики ПФ – октябрь: что осталось после распродажи
ЦБ вчера опубликовал финальные данные по ПФ. Как обычно, поделимся основными выводами и немного расскажем о стратегии, которую выбирали застройщики в последние месяцы.
▪️Гросс-приток на эскроу (продажи) в октябре составил 636 млрд руб. – чуть ниже сентября (660 млрд), но это все еще очень много – на 85% выше среднего с начала года. Основное снижение приростов, судя по последним новостям, начнется с нового года.
Притоки в октябре снизились в большинстве регионов, но есть и отличившиеся. Средства на эскроу продолжают быстро прирастать в Воронежской обл. и Тыве (+52% от остатков), Курской, Амурской и Томской областях (+33%).
Рост наблюдался и в Москве (+9%), за счет чего доля столицы в объеме притоков немного подросла после почти непрерывного снижения в этом году. Причина – в росте среднего чека по новым договорам (+28% м/м). Как мы и писали, продажи в столице сместились в премиум-класс.
▪️Раскрытие эскроу в октябре взлетело до 435 млрд руб. (+72% м/м и +2,2 раза к прошлому году). Похоже, застройщики начали вводить жилье раньше, чем обычно (как правило, ускорение происходит в ноябре-декабре). Потенциально это может снизить давление на вводы к концу года.
▪️Текущая задолженность (ОСЗ) по-прежнему росла высокими темпами, но прирост самих кредитных лимитов упал почти на 20% до минимума с июня. Это может быть первым индикатором снижающегося интереса застройщиков к будущему строительству.
Средняя ставка по ОСЗ выросла еще на 20 б.п. до 5,8% – повышение КС слабо влияет на процентные расходы действующих проектов из-за высокого покрытия задолженности средствами эскроу (92%).
👀 Обратим внимание на одну интересную вещь: за 3 месяца ажиотажных продаж распроданность жилья на начальных этапах строительства росла сильнее, чем распроданность почти готового. При этом в предыдущие 2 года больше всего снижалась именно распроданность проектов с низкой готовностью.
🏗️ При повышении ставки застройщикам выгодно продавать больше жилья в "молодых" проектах, чтобы покрыть задолженность средствами эскроу и сохранить низкую ставку. И наоборот - застройщикам нет смысла больше продавать, когда остатки на эскроу покрывают ОСЗ на завершающей стадии. В таких проектах застройщики при росте спроса скорее склонны повышать цены.
В общем, последние месяцы не только создали ажиотаж у заемщиков, но и активизировали продажи на начальной стадии проектов у застройщиков. Это помогает сформировать запас прочности перед ожидаемым охлаждением спроса.
@DomusVerus
Проверим официальные данные Росстата?
Мы часто видим усмешки в адрес аналитиков на тему использования официальных данных: «как можно верить Росстату», «и на основе этих данных вы делаете выводы?», «существует три вида лжи…» и вот это все.
Иногда такие претензии имеют основание: статистики могут менять методологию, системы учета, подходы к сбору данных. Это нормально, но из-за этого один и тот же показатель 10 лет назад и сейчас может быть несопоставимым.
И что тогда делать?
💬 Решить эти проблемы могут опросы населения и бизнеса. Люди, которые на вопрос «как вы живете» отвечают «хорошо/плохо», будут это делать вне зависимости от изменений в статистике.
Не важно, как вы считаете показатель безработицы. Если компании говорят о «дефиците кадров», то значит рынок труда действительно в порядке.
Начиная с марта, мы не раз говорили, что рост доходов населения — один из фундаментальных факторов, который поддерживает спрос на жилье в этом году. Так вот, инФОМ в последнем обзоре по инфл. ожиданиям опубликовал большой раздел, посвященный материальному положению населения.
Посмотрим, что о своем положении говорят сами люди:
▪️В ноябре 2023 г. экономить или отказываться от плановых покупок приходилось наименьшей доле граждан за все время наблюдений (69% против 75% в среднем в 2019-2022 гг.). Не экономили на покупках 31% — близко к максимуму за все время наблюдений (в 2019-2022 гг. таких было 26%).
▪️Доходы за последний год превышали расходы у 19% граждан — доля также на максимуме (в 2017-2022 гг. в среднем показатель составлял 14%);
▪️Посмотрим, сколько % от доходов уходит на платежи по кредитам, мы часто ведь слышим о высокой закредитованности и страшных ПДНах. Так вот, по опросам, 22% людей тратят на кредиты меньше 1/10 доходов семьи. Еще почти 40% платят за кредит от 10-25% от своих доходов. И лишь 15% опрошенных тратят на выплату кредита больше половины своих доходов.
🗝 Короче, материальное положение действительно улучшилось. И не только в официальных данных — об этом говорят сами люди.
@DomusVerus
Региональное неравенство: нужна ли регионам своя ставка?
В середине ноября Эльвира Набиуллина представила Основные направления денежно-кредитной политики на следующую трехлетку. Разумеется, была затронута тема ипотеки.
Госдума выдвинула предложение дифференциации льготной ставки по регионам, прозвучали идеи разделения по средним доходам в регионах и по их обеспеченностью жильем.
Последнюю неделю тему активно обсуждают аналитики, девелоперы, экономисты. Депутаты направили обращения в профильные министерства, ЦБ, а также пригласили высказаться представителей банков. Мы не могли остаться в стороне и решили представить свой взгляд на ситуацию.
Сегодня оценим, как обстоят дела с доходами в регионах нашей необъятной, и обсудим, действительно ли между ними есть существенный разрыв, который отражается на доступности жилья.
Как обычно, подробно в PDF, а основное ниже:
▪️Региональное неравенство не искоренить полностью, оно обусловлено фундаментальными особенностями субъектов. Например, самые высокие зарплаты концентрируются в регионах Крайнего Севера, где сконцентрирована добыча полезных ископаемых и введены надбавки за тяжелые условия труда.
▪️Проблема неравенства внутри регионов стоит более остро, чем проблема межрегионального неравенства. Так, зарплаты между верхней и нижней 20%-ми группами регионов отличаются в 2,5 раза. В то же время между верхней и нижней 20%-ми группами внутри регионов отличие в 6,5 раз!
▪️Разница доходов по регионам компенсируется аналогичной разницей в ценах на жилье. Так, отличие по зарплатам между 20-м и 80-м перцентилем по выборке регионов в 1,5 раза, а отличие той же выборки по ценам - в 1,6 раз. Цена в данном случае является естественным стабилизатором.
▪️Доступность жилья слабо зависит от доходов. В регионах со схожими зарплатами может наблюдаться сильный разрыв по доступности жилья.
▪️В более богатых регионах, однако, после погашения обязательных платежей за жилье остается больше свободных средств. Это объясняется тем, что стоимость потребительской корзины в абсолютном выражении меняется от региона к региону меньше, чем заработные платы.
В этих условиях дифференциация ставки по регионам может привести к росту цен, что в итоге рискует дать обратный эффект – снижение доступности жилья и рост неравенства.
▪️Оценка по уровню обеспеченности позволяет выявить отстающие регионы с высоким потенциалом наращивания строительства. Среди них – субъекты Северного Кавказа и Южного округа, а также Сибирский и Дальневосточный округа, где уже реализуются программы поддержки.
💡Таким образом, дифференциация ставок по доходам в регионах вряд ли принесет желаемый эффект. Чтобы разделение работало, нужно базировать его на других параметрах.
Для сокращения неравенства разделение должно идти по доходам населения в целом по стране, а в целях стимулирования строительства в отстающих регионах (как на Дальнем Востоке) мы бы смотрели на более широкий набор параметров: обеспеченность жильем, текущие показатели строительства (динамика вводов, распроданность портфеля строительства) и потенциал регионов.
@DomusVerus
Обзор банковского сектора за октябрь от ЦБ: начинаем плавное снижение
Банк России опубликовал свежий обзор банковского сектора. Октябрь ожидаемо стал первым месяцем замедления, и показатели перестали обновлять исторические максимумы (хотя были отличившиеся, но не будем забегать вперед).
Финансовые результаты банков вернулись к среднему уровню 1П23. В октябре чистая прибыль снизилась до 256 млрд руб. (-16% м/м) из-за отрицательной валютной переоценки (- 66 млрд руб.) – рубль укрепился на 4,5%. А основная прибыль выросла до 275 млрд руб. (+8% м/м) из-за роста процентных доходов (+16 млрд).
В остальном динамика была смешанной:
▪️Кредитование бизнеса росло ускоренными темпами и поставило новый рекорд в 1,6 трлн руб. за месяц (+2,3% м/м). Такую динамику ЦБ связывает с ожиданиями компаний по дальнейшему ужесточению ДКП.
Но треть прироста обеспечил разовый фактор – компании по добыче крабов брали кредиты под аукцион по продаже квот. Без его учета корпоративное кредитование в октябре замедлилось до +1,6%.
▪️Около 10% (0,2 трлн руб.) прироста кредитного портфеля пришлось на проектное финансирование жилья. Вроде бы немного, но это нетто-цифры за вычетом погашений, а для оценки строительной активности надо смотреть на гросс-выборку кредитных лимитов – по нашим оценкам, она выросла на рекордные 0,5 трлн руб. (+25% м/м).
Здесь основную роль играют желание девелоперов побыстрее запустить проекты и открыть продажии (пока спрос сильный) и рост себестоимости строительства.
▪️Удивили притоки на эскроу – в октябре гросс-притоки были на уровне рекордного сентября 0,6 трлн руб., и это вопреки снижению сделок на первичке на 18%. Как?
Причина – в изменении структуры продаж в пользу более дорогого жилья и временной лаг между заключением ДДУ и поступлением средств на эскроу.
▪️Нетто-притоки на эскроу при этом выросли лишь на 0,2 трлн из-за высоких раскрытий. В результате отношение эскроу/ОСЗ достигло 91%. Ожидаем дальнейший рост вплоть до 95%. Это сохранит среднюю % ставку по ПФ на относительно невысоком уровне (в 2 раза ниже среднерыночных ставок).
▪️Выдачи ипотеки замедлились, но остались на высоких уровнях. Новых кредитов выдано на 770 млрд руб. (-19% м/м, но +50% к среднему 1П23). Объем льготных кредитов снизился до 541 млрд (-17%). На рыночной ипотеке рост ставок сказался сильнее — выдачи снизились до 229 млрд (-26%).
💡В ноябре темпы роста кредитного портфеля продолжат замедляться. Сейчас кредитный импульс (годовое изменение приростов кредитного портфеля к ВВП) вблизи исторических максимумов, но при сохранении жесткой ДКП показатель к 3кв24 может опуститься в глубокий минус Об этом расскажем в следующий раз.
@DomusVerus
Обзор международных рынков: три системы доступного арендного жилья
Продолжаем рассказывать о том, как устроены рынки жилья в разных странах. В прошлый раз обсуждали программу доступного жилья в Нидерландах. Сегодня расскажем, как устроены еще три системы в США, Франции и Вене, а в конце сделаем выводы для России.
▪️В послевоенный период США столкнулись с хроническим дефицитом доступного жилья. В ответ в 1986 г. власти на федеральном уровне ввели программу Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), чтобы стимулировать застройщиков строить доступное жилье.
Работает это следующим образом. Застройщик строит жилой дом, после чего часть квартир сдает в аренду по рыночным ценам, а часть – по сниженным для семей с низким уровнем доходов (50-60% от медианы в регионе и ниже). Эти семьи платят за аренду не больше 30% от дохода в течение 15 лет.
Взамен застройщик получает налоговый вычет в размере 4-9% от затрат на строительство в течение 10 лет ежегодно после ввода жилья. Субсидии достигают 70% от стоимости строительства.
В большинстве случаев застройщики передают свои квоты на налоговый вычет инвесторам (банки, корпорации и т.д.) и привлекают от них финансирование на строительство. А инвесторы потом и доход от аренды получают, и налогов меньше платят.
🗝️ Программа существует уже 40 лет и обходится бюджету в $10 млрд ежегодно. За это время было построено более 3 млн квартир и домов. Из минусов программы – сложная реализация с т.з. регулирования (там такая бюрократия – нам даже и не снилось) и необходимость участия инвесторов.
▪️Во Франции доступность жилья для семей с низкими доходами так же обеспечивается развитием аренды. Но помимо субсидий, земли и льготных кредитов застройщикам власти активно поддерживают и частных арендодателей.
Арендодатель сдает жилье малоимущим по цене ниже рыночной, а государство компенсирует разницу. Есть ряд критериев для участия в программе, и он заметно различается по регионам, но главное – во всех регионах установлен верхний порог доходов семьи, выше которого программа недоступна.
🗝️ Система во Франции широко распространена. Около половины всех арендодателей пользуются господдержкой, при этом льготы покрывают до 50% арендной платы. Правда бюджету такая программа обходится в копеечку (~$16 млрд ежегодно). Для сравнения США на те же цели направляют каждый год $23 млрд при населении в пять раз больше.
▪️Один из наиболее успешных примеров доступного арендного жилья – Вена. Основа системы была заложена еще после I мировой войны, когда в городе возник серьезный жилищный кризис.
Как и в Штатах система стимулирует строить социальное арендное жилье: тут и налоговые вычеты, и предоставление земли на особых условиях, и прямые субсидии, достигающие 35-40% от стоимости стройки.
Из интересного – власти устанавливают высокие стандарты для качества жилья, включая экологичность и вот это вот все модное и современное.
Причем жилье сдается по льготным ценам не только для совсем малоимущих, но и для большей части среднего класса. В итоге, больше 50% жителей Вены живет в таком (социальном) жилье. А из-за этого программа имеет эффект и на общий рынок аренды – в результате, аренда жилья в Вене – одна из самых низких среди европейских городов.
💡Что из этого важно для нас.
Во-первых, в очередной раз убеждаемся, что наиболее успешные примеры создания доступного жилья в мире так или иначе связаны с арендой. Это в общем-то не новость.
Нам перенять эту практику будет непросто (в обществе очень сильно желание иметь свое жилье), хотя с учетом большого числа квартир в жилфонде (на 1 д/х в среднем приходится больше 1 квартиры), попробовать точно стоит.
Во-вторых, и в США, и во Франции большую роль в реализации программ играют местные органы власти, что позволяет учесть региональную специфику рынков жилья. Это тоже полезный вывод для РФ (мы уже не раз показывали, что рынок у нас, мягко говоря, неравномерный).
Правда, и здесь есть трудности – нужно больше давать автономии регионам. В нынешние времена это вряд ли возможно – остаётся лишь с надеждой смотреть в будущее.
@DomusVerus
Много или мало мы строим: сколько нужно вводить жилья, чтобы повысить обеспеченность?
Летом мы писали про обновленную стратегию развития строительной отрасли от Минстроя и подробно разбирали, как достичь заложенные в ней цели. Напоминаем: к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн м² жилья ежегодно (ИЖС + МКД). А для этого, по нашим оценкам, портфель строительства МКД должен вырасти до 140 млн м².
В документе, однако, есть еще одна любопытная цифра, о которой мы не успели поговорить в прошлый раз – 33,3. Именно столько квадратных метров жилья должно приходиться на человека к 2030 году по плану Минстрой.
Но почему 33,3 м²/чел.? Это много или мало? Сколько нужно строить жилья в год с учетом выбытия устаревающего фонда, чтобы достичь этого показателя к 2030 году? Да и можно ли количеством метров на человека оценить жилищные условия?
Посмотрели поближе на состояние и структуру жилищного фонда и постарались ответить на эти вопросы.
Как обычно, подробно в PDF, а коротко ниже:
▪️Жилищный фонд РФ составляет 4,1 млрд м² жилья. При этом около пятой части приходится на столицы – Мск и СПб.
▪️Благоустройство жилищного фонда на уровне 72% в среднем по стране. Лучше всего ситуация в СПб и Мск (97% и 88%) и в регионах с молодым жилфондом. В аутсайдерах – Сибирь и Дальний Восток.
▪️Аварийное жилье (со степенью износа >70%) занимает 7% в структуре жилфонда, и за последние 10 лет его доля удвоилась. В абсолютных значениях – 256 млн м² сегодня под снос.
▪️Обеспеченность жильем составляет 28,2 м²/чел. – сильно ниже показателя развитых стран (47-77 м²/чел.). Это связано с тем, что в развитых странах до 70% населения живет в частных домах 140-200 м² в среднем.
▪️Чтобы план Минстроя реализовался, и к 2030 году на каждого человека пришлось 33,3 м² жилья, жилищный фонд должен вырасти с 4,1 млрд м² до 4,8 млрд. Для этого ежегодно нужно вводить ~93 млн м² жилья (на уровне 2021 г.).
▪️Помимо строительства дополнительных метров, нужно замещать и устаревающий фонд ~41 млн м² жилья ежегодно. Суммарно с «новыми» метрами необходимый ежегодный ввод жилья ~134 млн м² (на треть больше рекордного 2022 г.).
▪️При текущих темпах строительства обеспеченность к 2030 г. вырастет до 31,8 м²/чел. Таргет Минстроя будет достигнут только к 2033 г.
Сам по себе показатель кол-ва метров на человека не всегда отражает качество жилья. Например, можно построить много маленьких студий и повысить число м² на чел. в целом, но снизить среднюю площадь квартиры и ухудшить качество жилищных условий.
💡Таким образом, таргетировать нужно не столько кол-во метров на человека, сколько качество жилищных условий в целом. А потому много или мало мы строим зависит от того, какое качество жизни мы хотим для населения. Если как сейчас – то в целом строим мы достаточно. Если хотим лучше – то строить надо гораздо больше.
Опыт развитых стран подсказывает, что повышения и обеспеченности, и качества жилищных условий можно добиться с помощью ИЖС. Безусловно, это понимают и в правительстве – не зря мы видим столько инициатив для развития этого сегмента.
Но на пути у этого множество подводных камней – все-таки люди не хотят жить на отшибе города с плохо развитой транспортной и социальной инфраструктурой… Но об этом поговорим в другой раз.
@DomusVerus
О распроданности жилья у отдельных застройщиков
Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.
На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.
Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.
При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.
В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.
Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:
▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).
▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻
▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.
▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.
💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.
Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.
Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.
@DomusVerus
Цены на недвижимость в октябре: рост в самом разгаре, но дальше динамика замедлится #monthlyprice
Пару часов назад стали доступны данные по ценам за октябрь. Давайте посмотрим внимательнее и расскажем про наш моментум-индикатор:
▪️Средние цены на первичном рынке подросли на 2,2% до 142,7 тыс. руб. (+1,9% в сентябре). За год индекс вырос на 4,7% — чуть ниже инфляции.
▪️Средние цены на вторичном рынке растут медленнее +1,4% (+1,3% в сентябре), но перевалили за круглую отметку 100,4 тыс. За год индекс прибавил +8,0% — чуть выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке по индексам расширился до 29,6% +0,5 пп за месяц.
▪️Среди лидеров роста цен из крупных регионов — Челябинск и Кемерово. Здесь цены поднялись за год на 15/14% на первичке и на 26/24% на вторичке. За октябрь рост также один из максимальных среди регионов — около 3%.
▪️Прошлогодние максимумы цен на первичке пока не обновлены в СПб, ЛО и МО. На вторичке — во всех 4х столичных регионах и Краснодарском крае. Но до максимумов осталось совсем немного.
💡При этом моментум-индикатор показывает первые признаки замедления (см. графики 2 и 3). В сентябре было максимальное количество регионов с ростом цен. В октябре снижение наблюдается уже в 3 регионах из 74 на первичке и в 5 регионах из 83 на вторичке.
Что дальше? Количество сделок на первичке снизилось до 20% от максимумов сентября, но спрос все ещё уверенный — здесь темпы роста цен снизятся, но рост продолжится. На вторичном рынке возможно снижение и в номинале. Рыночные ставки по ипотеке достигли запретительных 16%, что только усилит дисбаланс спроса на рынках и разницу в ценах.
@DomusVerus
Метрики ПФ: кому после перехода отрасли на эскроу стало жить хорошо?
Банк России несколько часов назад опубликовал финальные данные по проектному финансированию за сентябрь. Данные, конечно, не особо оперативные, но зато полные, да еще и в разбивке по регионам.
Сегодня коротко подведем итоги ПФ за сентябрь, а в конце порассуждаем о том, почему переход на эскроу – редкий пример Парето-улучшения в экономической политике и (почти) идеальное решение для всех участников отрасли.
▪️Приток на счета эскроу ожидаемо на историческом максимуме (+660 млрд руб.). Продажи в регионах растут в 1,5-2 раза быстрее столиц (в сентябре в регионах приток на эскроу составил +20%, а в столицах +9% от суммы остатков).
▪️Рекордные притоки наблюдаются на Дальнем Востоке: Сахалин +58%, Забайкальский край +52%, Хакасия +30%, Хабаровск +30%.
▪️Кредитные лимиты (индикатор будущего строительства) растут стабильно по 3-4% в месяц. Меньше, чем обычно, выросли лимиты в Москве +1,6%, больше в ДФО +10% и очень много в Якутии +44%, Вологде +46% и Карелии +25%.
▪️Средняя ставка по фактической задолженности (ОСЗ) выросла на 0,24 п.п. до 5,57%, хотя мы ожидали снижения из-за роста покрытия ОСЗ средствами на эскроу до 90%. Ставка умеренно снизилась только в Сибири.
В 2019 году отрасль жилищного строительства постепенно переходила на систему с эскроу-счетами и проектным финансированием. К текущему моменту почти все (>90%) проекты застройщики строят на кредитные деньги.
⚖️ В экономической политике зачастую выгода одних участников процесса сопровождается потерями других. Крайне трудно найти решение, от которого выигрывают все или хотя бы кто-то выигрывает, а другие не проигрывают – это называется Парето-улучшением. Но кажется, что переход отрасли на ПФ – как раз такой win-win-win для всех:
1. Покупатели недвижимости получили гарантию сохранности средств в случае проблем с проектом (улучшение);
2. Банковский сектор получил дополнительный источник роста кредитного портфеля (улучшение);
3. Застройщики получили бесперебойный источник финансирования, не зависящий от продаж жилья, что особенно важно в кризисные периоды, но взаимен вынуждены платить % по кредиту (улучшение-ухудшение = в целом нейтрально);
💡Таким образом, переход отрасли на ПФ вполне можно назвать Парето-улучшением. Кроме того, благодаря этому же решению мы все получили более прозрачную и устойчивую отрасль – посмотрите👇, как радикально сократилась доля просроченной задолженности в секторе строительства зданий – с 25% в 2018-2019 гг. до ~5% сейчас.
Так что есть все основания верить, что такие заголовки («Строительная отрасль – рекордсмен по просрочке кредитов», «Просрочка по кредитам строителей за год выросла в полтора раза») остались в прошлом – по крайней мере, для этого созданы все условия.
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор рынка ипотеки за сентябрь. Традиционно выделим важное и поделимся прогнозами на будущее.
О рекордах по сумме уже писали – остановимся на натуральных показателях:
▪️За месяц заемщики взяли 238 тыс. кредитов (+10% к авг.), из них больше половины по льготным госпрограммам (125 тыс. +24%). Только 2/3 льготных кредитов выдается на ДДУ (всего 93 тыс.), а остальное на готовое жилье по ДКП с застройщиками, ИЖД и ИЖС. Ипотека на индивидуальные дома и стройку (ИЖД и ИЖС) в этом году удвоилась – её доля уже 15% в общих выдачах ипотеки.
▪️Средний срок ипотеки достиг нового максимума 299 мес. (25 лет). Средняя сумма на первичном рынке по ДДУ выросла до 5 млн руб. (+2%), а по вторичному рынку неДДУ снизилась до 3,4 млн (-1%) – сказывается разная динамика цен первички и вторички. Ипотечный платеж стабилен ~31 тыс. руб. в месяц как для ДДУ, так и вторичного рынка.
▪️Средняя ставка по ипотеке опустилась ниже 8% (7,92% минимум с янв.2023). Да-да, благодаря росту ключевой ставки и доли льготки. На вторичном рынке (неДДУ) ставка немного подросла до 10,08%, но её также размывают льготные программы по ДКП и ИЖС.
💡Ожидаем, что средние ставки останутся на уровне 6% для ДДУ, 10% для неДДУ и 8% в среднем по рынку до июня 2024, пока действуют льготные госпрограммы. Рыночные ставки подрастут с 14,5% до 15,5-16% при ключевой 15% и доходности длинных ОФЗ 12,5%. Сокращение выдач по ранее одобренным заявкам снизит долю рыночной ипотеки и сохранит среднюю ставку.
В октябре начнется охлаждение рынка. Общие выдачи могут снизиться на 20% к рекордам сентября (ниже 200 тыс. шт.), в большей степени за счет ипотеки на ДДУ – на них повлияло повышение первоначального взноса до 20%. Тем не менее выдачи останутся на высоких уровнях: по ДДУ до 70 тыс. или в 1,5 раза выше среднего уровня марта-июля 2023, а по вторичному рынку – на среднем уровне 100 тыс.
Дальше случится новый перекос между первичкой и вторичкой. Доля льготных программ снова начнет расти, а доля вторички будет сокращаться.
@DomusVerus
Умные вопросы подписчиков и популярное интервью, на которое не стоит тратить время
Напомним, ув. читатели, что нам можно задать вопрос через бота @DomusVerus_feedback_bot.
На днях подписчик задал потрясающий вопрос, на который мы хотим ответить публично:
«Посмотрел интервью г-на Когана и профессора Липсица «Недвижимость тянет Россию на дно?». Один из собеседников считает, что на рынке есть навес из-за нераспроданных объектов, которые уже ввелись в эксплуатацию.
При этом сумма, которую застройщик получил со счетов эскроу, не позволяет полностью покрыть задолженность перед банком, по которой будет начисляться рыночная % ставка.
А значит, у застройщика, с одной стороны, возникает необходимость давать скидки для покупателей, чтобы быстрее расплатиться с банком, а с другой, если давать значительные скидки, рентабельность такого проекта будет стремиться к нулю. Что думаете?
Еще вопрос: в 2008 г. в США был subprime crisis. Какова вероятность этого в РФ?».
1. Мы не видим проблему навеса в настоящее время. Есть несколько индикаторов, по которым некоторые люди пытаются судить о формировании навеса:
а) Cредняя распроданность жилья по портфелю в стройке опускалась до 30% весной после 45% в 2020-2021 гг. Но это не свидетельство «проблем» в отрасли и увеличения затоваренности, а возврат к норме после ажиотажа в 2020-2021 гг., когда спрос значительно превышал предложение, а цены росли на десятки процентов.
б) Распроданность нужно сравнивать со стройготовностью. Сейчас распроданность 35% по портфелю при стройготовности 44%. То есть при равномерном росте выходим на 80% распроданности при 100% готовности (когда дом будет сдаваться). Примерно с таким же соотношением 75-80% в этом году вводятся жилые дома в РФ.
При распроданности 75-80% на вводе средств на счетах эскроу будет достаточно для покрытия всей задолженности по ПФ (при LLCR>1.25). А все непроданное жилье далее формирует прибыль застройщика по мере продажи остатков жилья.
в) С точки зрения финансов так же важно отношение средств на эскроу к задолженности по ПФ. По той части кредита, которая покрывается эскроу, застройщики платят специальную % ставку (3-5%), а рыночная ставка начисляется на оставшуюся часть долга. Отношение эскроу к ПФ в последние месяцы выросло до 90%. То есть застройщики платят рыночную ставку только с разницы между этими 90% и 100%.
Застройщики стараются продавать жилье по графику, минимизируя платежи по кредитам. Рыночную ставку платят, как правило, на начальной стадии стройки, когда уже начали выбирать лимит ПФ, но продажи не начали.
2. Subprime-кризис нам не грозит, пока доходы населения номинально растут, а проникновение ипотеки достаточно низкое (12% ВВП). Кроме того, в систему встроен автоматический стабилизатор. Если жилье будет хуже продаваться, то застройщики просто перестанут запускать новые проекты. А банки перестанут одобрять новые проекты. Ну и за год рынок сам себя отрегулирует.
Кроме того, у нас нет ипотеки по плавающим ставкам, а в Штатах в 2005-2007 гг. доля таких кредитов достигала 35% —> когда качество заемщиков плохое, а ставки растут (с 1% до 5% в 2004-2007 гг.), становится больно всем.
⌛️ В конце хотелось бы добавить, что мы добросовестно досидели до конца интервью с И. Липсицем (один из основателей НИУ ВШЭ), хотя в процессе ерзали на стуле, поглядывали в окно и меланхолично вглядывались в экран, не дипфейк ли это. Уважаемый профессор — если вы вдруг это прочитаете — авторы канала с уважением относятся к вашей прошлой деятельности в департаменте маркетинга ВШЭ, но в следующий раз лучше про маркетинг. Рынок жилья не такой простой, как могло показаться.
За пять дней видео набрало 80 тыс. просмотров. Давайте прикинем 🤔, восемьдесят умножить на полтора, это ж 5000 дней выходит или 13 лет! Ув. подписчики, а знаете ли вы, что современный искусственный интеллект умеет в том числе резюмировать видео в Ютьюбе? Клик — и полтора часа жизни добавилось. Вдруг коллеги еще видео выпустят.
Ну а если на рынке жилья появятся признаки кризиса, вы узнаете об этом первыми. Добра вам и информационной абсистененции.
@DomusVerus
Объемные показатели стройки – что с запусками, вводами и интересом к строительству?
В последние недели мы много говорили про факторы спроса (например, тут и тут). Сегодня решили рассказать, что происходит со стороной предложения. Расскажем о динамике основных показателей строительства и порассуждаем о том, что будет в ближайшие полгода.
▪️Запуски новых проектов с начала года сохраняются на высоком уровне. В сентябре запустилось строительство 4,5 млн кв. м многоквартирного жилья – максимум с декабря 2022 г. Суммарно с начала года запуски составили 33 млн кв. м. Наиболее активно новое строительство идет на Дальнем Востоке, Урале и в Поволжье.
▪️При сохранении текущих темпов по итогам года запуски приблизятся к 47 млн кв. м – наиболее вероятный сценарий. Это на 12% больше среднего значения 2021-2022 гг. Запуски останутся высокими в ближайшие полгода – застройщики попытаются воспользоваться высоким уровнем спроса и распродать проекты, пока действуют льготные ипотечные программы.
▪️Вводы МКД немного отстают от запусков. С начала года ввелось 27 млн кв. м жилья (по данным ЕИСЖС, которые не учитывают стройку вне 214-ФЗ) – на 6% выше среднего 2020-2022 гг. В результате, к 20 октября портфель строительства превысил 105 млн кв. м и достиг максимума за последние 4 года.
Кстати, по данным ЕИСЖС, в этом году проекты сдаются в среднем на три месяца раньше срока, указанного в проектной декларации. А запаздывающие проекты в среднем вводятся на три месяца позже.
▪️Выдача разрешений на строительство (РНС) в III квартале увеличилась – среднемесячный объем полученных РНС на ~3% выше среднего уровня 2021-2022 гг. При сохранении текущих темпов к концу года РНС будет выдано столько же, сколько будет запущено новых проектов.
▪️Интерес к строительству в третьем квартале возрос. К сентябрю отношение РНС к запускам (индикатор интереса к стройке) в среднем по России выросло до 102% с 90% в первом полугодии. Наибольший интерес к стройке проявился на Урале (126%) и на Кавказе (122%), а в аутсайдерах – Центральный (93%) и Южный (82%) округа.
💡Высокий спрос на первичное жилье в последние месяцы поддерживает энтузиазм застройщиков. Новых проектов запускается по-прежнему много. Компании стремятся поскорее запустить новые проекты и открыть продажи, пока действуют льготные ипотечные программы.
При переформатировании программ в сторону большей адресности к середине следующего года мы увидим пик по запускам, и портфель строительства начнет плавно снижаться с текущих уровней до ~95 млн кв. м.
Кажется, пора обновить нашу записку о стратегии строительной отрасли до 2030 года – займемся этим в ближайшее время.
@DomusVerus
⚖️ Почему система успешно функционирует уже два с половиной века?
1) В Дании отсутствует рынок субстандартного кредитования. Жесткое законодательство предъявляет высокие требования к кредитоспособности заемщиков.
2) Банки не могут проводить ценовую дискриминацию в зависимости от кредитного риска, поэтому для «плохих» заемщиков ипотечный рынок просто недоступен.
3) В стране относительно равномерное распределение доходов и качественное социальное жилье для немногочисленной группы малоимущих.
В итоге, история не знает ни одного случая, чтобы держатель датских ипотечных облигаций потерял вложенные средства. Такому успеху остается лишь безмолвно аплодировать.
💡Нам точно нужно взять этот пример на вооружение и развивать рынок ипотечных облигаций. А пока в Дании с населением в 25 раз меньше (6 млн) ипотечный рынок в 2,5 раза больше, чем в России… (3/3)
@DomusVerus
Продажи жилья в ноябре: по-прежнему на высоком уровне
По опросу застройщиков, который ДОМ.PФ провел совместно с ВЦИОМ, в октябре 85% компаний смогли выполнить планы продаж, а треть – планы перевыполнили.
Это хороший повод посмотреть на опубликованные в ПД данные о продажах в новостройках и оценить, как застройщики чувствуют себя в конце года:
▪️Продажи жилья по ДДУ в РФ стабилизировались >70 тыс. шт. В ноябре было продано 72 тыс. квартир – немногим меньше октября (-2% м/м). В Москве динамика аналогичная среднему по стране, а в СПб снижение было заметнее (-7%).
Рекордсменами по продажам остаются Краснодар, Уфа, Ставрополь, Волгоград, Тула, Хабаровск, Крым, Адыгея, Бурятия, Астрахань и Омск – продажи в 2х выше среднего за 2021-23.
В целом по РФ продажи остаются высокими: +75% к среднему в 2021-1П23 (+40-50% в Мск и СПб и +97% в остальной России).
▪️Срок реализации запасов непроданного строящегося жилья (Months of Sales) вблизи минимумов в 19 мес. – т.е. в среднем дом распродается в 1,5 раза быстрее, чем строится (2,5 года).
Такая ситуация во всех крупных регионах, кроме Ленобласти – там MoS вблизи оптимального 30 мес. Быстрее всего запасы распродаются в Екб (11 мес.), Нижнем Новгороде (13 мес.) и Волгограде (14 мес.).
▪️Выручка девелоперов по РФ снизилась до 594 млрд руб. (-3% м/м). В Москве снижение более заметное – до 179 млрд руб. (-10%). Это объясняется изменением структуры продаж в пользу менее дорогого жилья – доля продаж жилья эконом класса в столице вернулась на средний уровень 46%.
Среди застройщиков против течения поплыл Самолет – один из традиционных лидеров эконом класса. Девелопер нарастил выручку на 23% м/м. У другого лидера сегмента – ПИК – выручка снизилась (-6% м/м).
💡Продажи держатся уверенно вопреки росту цен и высоким ставкам. А в декабре могут снова подрасти из-за сезонно сильного спроса.
Так что перевыполнивших планы застройщиков может стать еще больше, и звон их бокалов в праздничные дни прозвучит особенно громко.
@DomusVerus
Цены на недвижимость в ноябре: разогнались так разогнались #monthlyprice
Сегодня посмотрим, как росла стоимость жилья в ноябре и поразмышляем о дальнейшем поведении неугомонных цен:
▪️Средние цены на первичном рынке прибавили 2,2% до 145,9 тыс. руб. (+2,2% в октябре). За 12 месяцев цены выросли на 7,0% — ниже инфляции (7,5%).
▪️Средние цены на вторичке тоже продолжают прирастать на +1,3% до 101,7 тыс. (+1,4% в октябре). За год цены выросли на 9,5% — выше инфляции.
▪️Дисконт вторички к первичке увеличился до 30,3%, +0,7 пп за месяц.
▪️Цены на первичку обновили прошлогодние максимумы во всех крупных регионах, кроме СПб и ЛО. В следующем месяце, вероятно, обновят и там.
▪️В лидерах роста цен среди крупных регионов — Челябинская область (рост цен на первичке и вторичке— +18%/+29%, Кемерово (+15%/+25% и Саратовская обл. (+16%/+21%). В ноябре сильнее цены росли в Татарстане (+3,2%/+2,7%) и Челябинской области (+2,4%/+3,2%).
💡Наш моментум-индикатор продолжает фиксировать охлаждение на первичке (график 2). В ноябре в 8 регионах из 74 цены не росли или снижались (в октябре их было 5). На вторичке (график 3) — без изменений (5 регионов из 83, как и в октябре).
Теперь размышления
По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в ноябре на 10% меньше, чем в октябре. Это все еще высокие показатели, на 50% выше среднего последних двух лет. Спрос при этом перетекает на первичку, что будет поддерживать рост цен, но уже меньшими темпами.
На вторичном рынке снижение активности более выраженное, но будущее поведение цен прогнозировать сложнее. Поддержку ценам может оказать снижение предложения из-за перетока продавцов на рынок аренды.
Конечно, цены за последние годы выросли сильно. Беглый взгляд на график цен может причинить боль (у тех, кто не купил — от того, что не успели; кто купил — от опасения, что рынок вот-вот схлопнется). Но так ли страшен этот рост относительно "равновесных" уровней? Об этом мы расскажем завтра. Может, кому-то после прочтения станет легче😉.
@DomusVerus
Весь международный рисерч по рынкам недвижимости в одном месте
Мы внимательно следим за ситуацией на рынках жилья в других странах. С одной стороны, это полезно для анализа ситуации в России, т.к. несмотря на все ограничения, рынки остаются поразительно синхронизированными. С другой стороны, международные исследования – отличный источник мыслей, идей и подходов, которые можно позаимствовать.
Ну и наконец, это же просто интересно – тут и дефолты крупнейших в мире застройщиков, и золотые слитки в подарок за покупку жилья и много всего другого.
Короче, мы готовы делиться с вами подборкой статей и исследований по рынку недвижимости, которые выходят в мировой прессе и научных журналах. Больше не нужно скроллить ленту Bloomberg, FT, BIS, VoxEU, Economist и т.д. – все это уже сделано.
Осталось только 1. открыть файл, 2. пробежаться по заголовкам, 3. посмотреть резюме и при наличии интереса 4. открыть ссылку на оригинальную статью.
В этом выпуске:
• Как ужесточение денежной политики в Европе влияет на рынок жилья – рабочая бумага Economic and Social Research Institute
• Почему индикатор Price-to-Income не подходит для оценки доступности жилья на примере Швеции – рабочая бумага NBER
• Новый индикатор доступности жилья, рассчитанный для 40 стран с 1970 по 2021 гг. – BIS
• Самые дорогие для проживания города мира – The Economist
• Американцы переезжают в небольшие города на юге: энтузиазм жизни вне больших городов пережил пандемию – The Economist
• Что дешевле в Штатах – покупать или арендовать жилье, и как это менялось во времени – The Economist
• Почему кризис на рынке жилья в Китае не приведет к продолжительной стагнации, как это было в Японии – South China Morning Post
🌍 В файле также еще ряд научных статей и оценка ситуации на рынках недвижимости Германии, Португалии, Великобритании, ОАЭ, Сингапура и др. стран.
Если продукт найдет своего читателя, будем продолжать готовить – всё зависит от вас 😉
@DomusVerus
Банк России опубликовал обзор рынка ипотеки за октябрь.
Традиционно запишем важное и поделимся прогнозами на будущее. Сокращение выдач к рекордам сентября ожидалось, но есть нюансы в деталях:
▪️Выдано 200 тыс. кредитов (-16% к сен.), из них 105 тыс. (-16%) по льготным программам. По ДДУ на первичном рынке выдано 73 тыс. (-22%). На чисто вторичном рынке по рыночным ставкам снижение умеренное до 95 тыс. (-10%), но там не было такого ажиотажа.
▪️Сумма кредита снизилась с 4 до 3,84 млн руб. (-4%) из-за изменения структуры рынка. Сумма на вторичке упала сильнее с 3,4 до 3,2 млн (-5%). В результате, даже при росте ставок средний платеж по ипотеке не изменился (31 тыс.)
▪️Рост ставок затронул даже первичный рынок — 6,14% +0,3 пп. В октябре доля первички снизилась из-за новых требований к ПВ (от 20%) —> в результате, средняя ставка по выдачам повысилась до 8,35% (+0,4 пп).
▪️Доля ипотеки, выданной в столичных регионах (М+МО, СПб+ЛО), находится в последнее время на минимумах — 26% по всей ипотеке и ~40% на первичном рынке. В 2020-2022 доля столиц была ~30% по всей ипотеке, до 50% в льготке и до 60% по ДДУ.
▪️Отметим существенное расхождение между рыночными ставками по ипотеке и доходностью ОФЗ. После повышения ключевой ставки до 15% (+2 пп) ипотека выросла до 16,2%, а доходности средних ОФЗ опустились до 11,6% (-1 пп). Исторически разница между ипотекой и ОФЗ на 5 лет составляла ~2%, а сейчас 4,5%.
Вряд ли в ипотеке выросла премия за риск. Просрочки копают дно 0,35%. Причина в неэффективности рынка и регулировании. Требования к СЗКО по нормативу краткосрочной ликвидности создают спрос на ОФЗ, а высокая скорость погашения ипотеки (5 лет) и льготные кредиты превращают ипотеку для банка в кредиты по плавающим ставкам.
💡Что дальше? В ноябре выдачи ипотеки ещё снизятся за счет вторичного рынка, где падение ускорится из-за запретительных ставок. На первичке выдачи останутся на высоком уровне в ~1,6 раза выше среднего уровня до августа. Всего ожидаем выдач до 700 млрд руб. (-10%)
@DomusVerus
О кредитном импульсе в рознице
На прошлой неделе мы начали говорить о кредитном импульсе в экономике. Как и обещали, теперь поговорим об этом подробнее.
▪️Кредитный импульс (годовое изменение приростов розничного кредитного портфеля к ВВП) показывает, что происходит с кредитной активностью, и является опережающим индикатором для потребительского спроса и инфляции.
▪️В середине года показатель достиг 4,5% от ВВП, обновив исторические максимумы. Причем наибольший вклад в усиление кредитного импульса (~2/3) вносило необеспеченное кредитование. Это поддерживало рост потребления и импорта, что давило на курс рубля.
▪️В конце лета Банк России начал повышать ключевую ставку и ужесточать макропруденциальные меры. На этом фоне темпы роста необеспеченного кредитования к октябрю снизились до 1,5% м/м (после 2,5% на пике). Но сильный рост сохранился в ипотеке (+2,9% м/м в октябре) — в результате, кредитный импульс остался на высоких уровнях, но сильно изменилась его композиция.
🔮 Что будет дальше? Мы оценили, какую динамику кредитования ждет ЦБ на основе октябрьского прогноза.
▪️Регулятор ждет замедления темпов роста ипотечного портфеля с 30% г/г в этом году до 7-12% в 2024 г., а по остальным потребительским ссудам, по нашим оценкам, ожидается замедление с 16% г/г до 5,5%.
▪️Чтобы это произошло, среднемесячные темпы роста кредитного портфеля должны упасть в три раза (до +0,4% м/м в необеспеченном кредитовании и до +0,8% м/м в ипотеке).
▪️Если так произойдет, то кредитный импульс достигнет минимумов ближе к 2-3 кв. 2024 г. То есть к этому времени денежная политика будет наиболее сильно ограничивать потребительский спрос и инфляцию.
🌊 Отдельно отметим, что с 2020 года заметно выросли волатильность и амплитуда колебаний кредитного импульса.
Это хорошая иллюстрация тезиса о том, что если корабль (экономика) вошел в период штормов (кризисов), а инфл. ожидания высокие, то штурвалом (ключевой ставкой и кредитным циклом) приходится вращать гораздо сильнее.
@DomusVerus
Что происходит на рынке аренды в России?
Последнее время аналитики по недвижимости много говорят об аренде жилья. Оно и понятно, в условиях, когда рыночные ставки по ипотеке перевалили за 16% годовых, покупатели раздумывают, не арендовать ли сейчас жилье вместо покупки, а те, кто хотел продать вторичку задумались, не переждать ли этот шторм, сдавая свое жилье.
Итак, что сейчас происходит на рынке аренды жилья 👀
1. К концу III квартала количество активных объявлений о сдаче жилья сократилось на 62% с начала года. Средняя цена аренды квартиры за этот же период выросла на 25%. Дефицит на рынке? Ждем дальнейшего роста цен?
Давайте посмотрим на динамику рынка в предыдущие пару лет. В 2021 году с января по сентябрь предложение арендного жилья снижалось на 58%. Сопоставимо. Почему же так происходит?
Начнем издалека. Рынок аренды жилья в России развит слабо: по разным опросам, снимает жилье примерно 10% населения. В это время в отдельных странах Европы этот показатель может доходить до 60%. Причина – в разных предпочтениях иметь собственное жилье.
На этих предпочтения базируются и программы улучшения жилищных условий: во многих других странах, в отличие от России, обеспечение доступным жильем происходит через рынок аренды (смотрим серию наших обзоров международных рынков😉).
В общем, емкость рынка аренды у нас низкая.
2. На фоне низкой емкости рынка выделяется его четкая сезонность. Спрос достигает пика примерно в сентябре, когда люди возвращаются к работе после отпусков, а у студентов начинается учебный год. К этому моменту предложение обычно снижается до минимума, а цены находятся на пике.
В 2022 наблюдался нетипичный рост предложения в первой половине года из-за начала СВО, а потом и спрос пострадал в сентябре из-за объявления частичной мобилизации. В 2023 г. в силу отсутствия таких шоков картина напоминает «нормальную» из 2021 года.
3. В то же время в текущей ситуации есть своя особенность – высокие рыночные ставки по ипотеке.
Они больно бьют по вторичке, из-за чего часть этого рынка вынуждена будет переходить в аренду. Продавцы будут пережидать высокие ставки, сдавая жилье. Покупатели либо будут рассматривать первичный рынок, либо точно также пережидать, снимая жилье. Таким образом, емкость рынка аренды в ближайшее время вырастет.
💡Что касается стоимости аренды – после всплеска в августе-сентябре цена аренды может снизиться в ближайшие месяцы из-за той же сезонности📉.
В течение следующего года переток предложения с рынка вторичного жилья на фоне высоких ставок также будет оказывать давление на аренду. Но его, скорее всего, компенсирует увеличение спроса на аренду.
Правда, признаемся, что эффект тут неоднозначный и трудно предсказать новое равновесие рынка, ведь у потенциальных арендаторов есть альтернатива в лице первичного рынка и его льготных ставок.
@DomusVerus
Продажи в октябре: снижение на 18% м/м, но уровни все равно высокие.
Пятница, ноябрь близится к завершению, в окошко постукивает мороз, белые воротнички спешат перевыполнить годовые бизнес-планы, а сейлзы с нетерпением ждут сезонно сильного предновогоднего спроса (не только на жилье).
Ну а мы посмотрим на все опубликованные в ПД данные о продажах и приоткроем некоторые секреты. Например, как застройщики скорректировали свою стратегию в ответ на ажиотажный спрос последних месяцев:
▪️Продажи жилья по ДДУ уменьшились на 18% к рекордам сентября до 74 тыс. по РФ. В Москве снижение аналогичное. Продажи все ещё на 70% выше средних уровней с 2021, в т.ч. на ~40% в Москве/СПб и на ~80% в остальной России.
▪️Срок реализации запасов (Months-of-Sales) немного подрос до 20 мес. Оптимальным считается темп более 30 мес., когда дом распродается медленнее, чем строится (2,5 года). Тогда у застройщиков не возникает желания придерживать продажи и повышать цены.
▪️C ценами произошла удивительная история. Средняя цена проданного кв. м поднялась на 4% по России и на 7% в Москве. Почему так много, когда индексы показывали +2%? Все дело в изменении структуры — более дорогое жилье продавалось лучше, особенно в Москве.
▪️Выручка девелоперов снизилась на 13% по РФ (с 681 до 594 млрд руб.) и на 7% в Москве (с 213 до 199). В столице активнее запускались и продавались проекты жилья премиум класса (бизнес+элит), тогда как в эконом (типовое+комфорт) застройщики предпочли быстрее повышать цены и снизить объемы продаж.
▪️В Москве доля премиум класса достигла максимума >60% в октябре, а выручка по сегментам разошлась в разные стороны: +7% в премиум и -22% в эконом (ещё сильнее снизили выручку лидеры эконом класса ПИК и Самолет).
💡 Мы начинаем строить свой индекс цен по данным о продажах из ПД. Первые оценки — на графике. Цены выше Сбериндекса за счет более широкого охвата рынка, особенно на премиальных рынках.
Что дальше? В ноябре продажи технически ещё замедлятся, а в декабре снова подрастут из-за сезонности.
@DomusVerus
О роли доходов, цен и ставок в изменении доступности жилья
В начале месяца Росстат опубликовал ежемесячные данные по экономике, включая динамику доходов населения в III кв. – хороший повод вернуться к теме доступности жилья, тем более, что и макро-телеграм эту историю обсуждает почти каждую неделю. Сегодня расскажем, какой вклад внесли разные факторы в изменение доступности жилья.
Итак, доходы в III кв. выросли на 10,7% г/г в номинале и на 5% с коррекцией на инфляцию. Ключевым драйвером стали зарплаты, которые за год выросли на 15%, а их доля в структуре доходов увеличилась с 40% до 45% – неслабо!
Причина – в острой нехватке рабочей силы. Не просто так Э. Набиуллина на прошлой неделе назвала эту проблему основной для российской экономики. Дефицит на рынке труда ограничивает производственный потенциал, а высокие темпы роста зарплат начинают давить на цены в экономике.
А что там, кстати, с ценами? Недавно рассказывали, что цены на недвижимость в октябре выросли на первичном рынке на 4,7% за год, на вторичном – на 8%. И там, и там темпы роста ниже, чем прирост доходов. А значит жилье должно было стать доступнее. Осталось проверить, так ли это.
Мы взяли уже известный нам коэффициент «ипотечный платеж к доходу» на первичном рынке и посмотрели👇, как с течением времени на него влияли заложенные в расчет факторы (ставка, срок, сумма кредита, доходы). Отрицательный вклад фактора означает повышение доступности жилья (более низкий платеж) и наоборот:
▪️Первым в глаза бросается стабильность показателя в 2014-2019 гг. Рост доходов и снижение ставок компенсировались ростом суммы кредита (=ростом цен на жилье), в результате чего ипотечный платеж менялся слабо в диапазоне 26-28% от дохода семьи.
▪️В 2020 году снижение ставки резко повысило доступность жилья и несколько месяцев отношение платежа к доходу было на 7-8 п.п. ниже начала года. Но потом рост цен в течение следующих 1,5 лет вернул ипотечный платеж к предыдущему более высокому уровню.
▪️Далее в 2022-2023 гг. начался волатильный период: сначала "ипотека от застройщика" и околонулевые ставки вновь снизили ипотечный платеж (перекрыв, кстати, повышение цен). А затем сворачивание этих программ и рост ставок балансировались снижением суммы кредита и ростом доходов.
▪️В результате, к текущему моменту показатель стабилизировался вблизи нового уровня – ипотечный платеж занимает около 25% от доходов средней российской семьи.
🔗 Отметим только, что данный индикатор – лишь один из вариантов оценки доступности жилья. Он не учитывает, например, параметры первого взноса, площадь приобретаемого жилья или его качество. Короче, очень похоже на «среднюю температуру по больнице», но для макро-взгляда и понимания того, как разные факторы влияют на ипотечный платеж и доступность вполне сгодится.
А в остальном рекомендуем освежить в памяти наш лонгрид про доступность жилья, где мы подробнее рассмотрели основные подходы к ее оценке.
@DomusVerus
Заметки с полей семинара Банка России по рынку недвижимости
Только что завершился семинар по рынку недвижимости, который проводили Банк России, РЭШ и ВШЭ. Пройти мимо такого события мы не можем.
В целом, всячески рекомендуем посмотреть запись семинара, когда она станет доступна.
Особенно обратите внимание на выступление В. Сальникова из ЦМАКПа на тему оценки мультипликативных эффектов строительства – это тот редкий случай, когда мы не нашли практически ничего, к чему можно было бы придраться:
▪️Прямой вклад стройки в ВВП ~5%, с учетом мультипликативного эффекта на смежные отрасли – 13% ВВП, а если включать еще и нерыночные факторы, то вклад можно оценить вплоть до 20% ВВП. Расширенный мультипликатор строительства коллеги оценивают в 1,7, то есть вложенные в стройку 100 руб. создадут добавленной стоимости на 170 руб.
Правда, строительный сектор обладает очень низкой эффективностью и медленным ростом производительности труда. О причинах исследователи спорят до сих пор (тут и про «сложно придумать инновационную бетономешалку» и др.), но потенциал для роста, похоже, большой – во многом за счет улучшения качества управления.
⚔️ А теперь обсудим более дискуссионные доклады Д. Чернядьева и Е. Румянцева из Банка России:
1. В очередной раз исследователи отмечают, что разница в ценах между квартирами в новостройках и на вторичном рынке составляет 40% (и тут же, кстати, подчеркивают, что такой дифференциал соответствует разнице в ставках по ипотеке – т.е. он в целом обоснован фундаментально, мы правильно понимаем?).
💬 Что ж, придется в 100-й раз повторить, что напрямую сравнивать два рынка бессмысленно: у них разные географии, разное качество жилья, разные локации и т.д. В реальности на похожие квартиры цены на первичке и вторичке отличаются не более чем на 10-15%. Вот, например, об этом писали коллеги: #1, #2.
2. Коллеги отмечают, что доступность покупки жилья в ипотеку в целом не изменилась за последние 3 года (в кв. м) и делают вывод о неэффективности льготных программ – грубо говоря, более низкие ставки были компенсированы более высокими ценами.
💬 Здесь хотели бы обсудить важный момент. На первичке цены с 2020 г. выросли практически в два раза, но в корне неверно приписывать весь этот рост цен введению льготной ипотеки. Во-первых, спрос в этот период также подстегивали фундаментальные факторы (желание улучшить жилье, возникшее в пандемию, и др.) и общий рост цен в экономике.
В том числе из-за этого, например, цены на жилье в США с 2020 года выросли на 45%. Там же не было льготной ипотеки, не так ли?
Короче, цены на первичку выросли бы и без льготной ипотеки. А вот % ставки без льготки были бы выше. А значит населению пришлось бы покупать более дорогое жилье, но по более высоким ставкам —> доступность жилья была бы ниже.
Помимо этого, не учитывается фактор предложения. Запуск льготных программ позволил начать строить жилье там, где раньше до этого оно не строилось. Возьмем, к примеру, Дальний Восток – с начала 2020 г. портфель строительства в регионе вырос в 2,5 раза!
3. Коллеги говорят, что из-за снижения доступности жилья средний срок ипотечного кредита на первичке с 2020 г. вырос на 7 лет.
💬 Но и тут есть другой аспект – низкие ставки.
Берем калькулятор. При ставке 12% и сумме кредита 4 млн руб. если вы возьмете кредит на 15 лет, то ежемесячный платеж составит 48 тыс. руб., а если увеличите срок кредита в два раза до 30 лет, то платеж снизится всего на 15% до 41 тыс. (переплата по кредиту вырастет на 70%).
При ставке 6% и тех же параметрах на 15 лет платеж составит 34 тыс. руб, а при росте срока до 30 лет упадет на 30% до 24 тыс. руб. (при росте переплаты всего на 40%). Таким образом, при низких ставках выгоднее брать кредит на больший срок – это простая арифметика, а не только эффект «снижения доступности».
⌛️ Дискуссию можно продолжать, но число символов ограничено. Так что вернемся к этому в другой раз.
В целом, все эти вопросы мы постоянно обсуждаем в канале – перешлите ссылочку своим коллегам, если они еще не подписаны.
@DomusVerus
Сколько дополнительных продаж в новостройках обеспечили льготные программы?
На дворе осенний ноябрь, и в последние несколько недель эксперто-сфера и телеграмо-вселенная разделились на две части.
Лагерь «льготка-скептиков» считает, что льготные программы перераспределяют выгоды от бедных к богатым и не создают значимого дополнительного спроса: широко распространено мнение, что большая часть льготных кредитов была бы в любом случае выдана по рыночным ставкам.
Лагерь «льготка-оптимистов» наоборот считает, что высокий спрос на первичке обеспечивают только госпрограммы, и с ужасом думает о том, что нас ждет после переформатирования программ в середине 2024 г.
Лучшим способом навигации между очагами эмоций и двумя этими мнениями мы считаем цифры и модели. Поэтому сегодня расскажем, сколько продаж новостроек подарила нам льготная ипотека, а сколько случилось бы в любом случае из-за других макро-факторов.
Как обычно, коротко здесь, длинно в PDF ниже:
▪️Выделить влияние льготных программ нам поможет разница в % ставках на первичке и вторичке*. Эта разница начала влиять на выдачи ипотек по ДДУ в середине 2020 г. – после широкого распространения льготки, а к концу 2020 г. благодаря льготным программам на первичке выдавалось порядка 7 тыс. кредитов или 20% от всех выдач – не так много.
▪️Затем вклад льготных программ рос вместе с увеличением рыночных ставок и достиг максимума в марте-мае 2022 г. Тогда больше половины всех выданных кредитов на первичке объяснялось действием льготных программ. Именно так и задумывалось – контрциклические меры работали.
▪️По мере снижения КС и улучшения макро условий (рост зарплат, улучшение потребительских настроений и т.д.) вклад гос. программ сокращался и достиг минимума в начале этого года. То есть спрос на первичке в 1П 2023 г. поддерживали макро-факторы, а не льготные программы. Но очередной рост рыночных ставок вновь повысил их значимость.
▪️Увеличение разницы в % ставках на 1 п.п. увеличивает спрос на первичном рынке в среднем на 10%. Правда, чувствительность фактора сильно менялась во времени – от около нулевого влияния в 2019 до 15-20% в 2022 году. Исходя из этого считаем, что, пока действуют текущие льготные программы, выдачи на первичке останутся на 25-30% выше 1П 2023 г.
▪️По нашим оценкам, с начала 2020 по октябрь 2023 г. благодаря исключительно льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по ДДУ. Это около 25% от всех выданных льготных кредитов по ДДУ (~1,7 млн кредитов).
▪️Иными словами, если бы не было льготных программ, то на первичке за это время было бы совершено на 425 тыс. сделок меньше – на секундочку, ~21 млн кв. м жилья, а остальные 1,3 млн сделок были бы совершены с ипотекой по рыночным ставкам (тот самый случай, когда «все равно купили бы по любым ставкам»).
💡Таким образом, льготные программы наиболее эффективны при росте процентных ставок выше нейтрального уровня (как в конце 2021 – начале 2022 гг. и в августе-сентябре 2023 г.), а в нормальной ситуации или в период низких ставок спрос на новостройки и так поддерживает общая макро ситуация.
* доработали подход, предложенный в этом исследовании: регрессируем выдачи на первичке на динамику вторичного рынка (так мы контролируем общие макро-факторы) и разницу в ставках (выделяем влияние льготных программ), подробнее в PDF.
@DomusVerus
Обзор международных рынков: как устроена система доступного жилья в Нидерландах
Проблема повышения доступности жилья не первый год нависает над головами государственных мужей не только в России, но и в мире. Ставки выросли, цены на жилье растут, а доходы населения не поспевают. У нас вот в России доступность хотели повысить за счет льготных программ (эффективность этого подхода – вопрос отдельный). А что делают в других странах?
Мировой опыт знает разные системы повышения доступности жилья. Одну из наиболее успешных мы нашли в Нидерландах. Познакомимся с ней поближе и сделаем выводы для нашей страны:
▪️Доступное (социальное, арендное) жилье в Нидерландах занимает 35% всего жилищного фонда страны и вмещает порядка четверти всего населения. Голландская система – пример слаженной работы государства и частного сектора при создании общественного блага.
▪️Социальным жильем в Нидерландах управляют частные некоммерческие организации – так называемые Dutch housing associations (DHA). Они занимаются строительством, сдачей в аренду и управлением социально доступной недвижимостью. Таких организаций в стране около 300, а на их долю приходится ~75% из 3 млн арендуемых домов.
▪️Источников финансирования у DHA три: 1) доходы от аренды, 2) денежный поток от продажи апартаментов и 3) дешевые долгосрочные кредиты. С последним помогает государство, предоставляя гарантии в обеспечение кредитов.
▪️Государство не вмешивается в операционную деятельность DHA и не дает им прямых субсидий, но предоставляет дисконты на приобретение земли. При этом власти устанавливают предельно допустимую ставку аренды и темп ежегодного ее прироста.
▪️Ставка аренды определяется по балльной системе. Баллы начисляются за характеристики жилья. Чем больше баллов получает жилье, тем выше разрешенная ставка его аренды.
Это пример правильно расставленного регуляторного акцента: по мере роста доходов от аренды у DHA есть стимул вкладывать в улучшение жилья и повышать арендную ставку в рамках установленных пределов. Win-win для всех: и качество жилья повышается, и излишние доходы обратно в систему реинвестируются.
Средняя ставка аренды такого жилья в 2022 была 561 евро/мес. – примерно 33% доходов малоимущей семьи. Это в 2 раза ниже средней рыночной ставки сопоставимых апартаментов в тот же период.
▪️Те семьи, которые даже такой скромный по меркам страны арендный платеж позволить не могут, платят «по способностям», а государство компенсирует разницу до «социальной» ставки.
🗝️ Что интересно – некоммерческие DHA даже прибыльны и генерируют положительный свободный денежный поток. И это результат дешевого кредита и правильно расставленных стимулов.
Безусловно, система не идеальна, и еще есть над чем работать. Например, над временем ожидания очереди, чтобы заехать в соц. жилье (сейчас 3-5 лет).
Тем не менее ее эффективность налицо: более 4 млн людей расселились в 2,4 млн соц. квартир и еще около 1 млн ожидают очереди (совокупно это треть населения). И спрос только растет. Да и у государства на одну головную боль меньше. Кстати, внешне жилье выглядит очень даже неплохо (см. картинку ниже) - мы бы сами в таком жили с удовольствием.
💡Система доступного арендного жилья в Нидерландах впечатляет. Но нам этот опыт перенять будет непросто. С одной стороны, в условиях высоких ставок обеспечить прибыльность управляющих организаций – та еще задача со звездочкой.
А с другой стороны, в обществе сильно желание иметь «свое» жилье (заметим, что желание это обосновано институционально). А в этих условиях поддерживать порядок и сохранность арендного имущества вдвойне сложнее.
Но никуда не деться – мировой опыт показывает, что проблема доступности лучше всего решается с помощью развития рынка аренды. О других примерах такой практики расскажем в следующий раз.
@DomusVerus
Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке
Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.
Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.
▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.
▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.
▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.
▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.
По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.
🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:
1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.
Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.
2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.
На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).
Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.
💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.
По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.
ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.
@DomusVerus
Предстоящее заседание Банка России: повышение – неизбежно, масштаб – не столь важен
Продолжаем делиться своими мыслями в преддверии очередного решения ЦБ РФ по ключевой ставке в пятницу.
Решение по ставке – процесс довольно замысловатый (не зря СД обсуждает его в течение недели), но есть лайфхак, как сделать неплохой по точности прогноз (без обращения к DSGE-моделированию).
С тех пор, как Банк России начал публиковать прогнозную траекторию ключевой ставки (в 2021 г.), главным элементом сигнала регулятора стала комбинация прогноза по инфляции и КС. Хотите понять, что будет со ставкой – посмотрите на текущую динамику инфляции, исходя из нее сделайте прогноз на будущее и посмотрите, какой ставке из прогноза Банка России соответствует такая траектория инфляции:
1. В сентябре ЦБ прогнозировал, что по итогам года инфляция окажется в диапазоне 6-7%, а ключевая ставка – в диапазоне 13-14%. C начала года накопленная инфляция уже превышает 5%.
2. Чтобы по итогам года она попала в прогноз ЦБ, ее темпы должны снизиться практически вдвое по сравнению с июлем-сентябрем (с 1% м/м до 0,6% м/м SA). Это возможно, но маловероятно.
3. Мы считаем, что в декабре инфляция превысит верхнюю границу прогноза ЦБ и окажется в диапазоне 7,2%-7,5%. А это значит, что ключевую ставку скорее нужно повышать до 14,5 или 15%.
▪️Проект бюджета предполагает сохранение значимого бюджетного импульса (см. картинку ниже) в 2024 г., который вряд ли был заложен в предыдущие прогнозы ЦБ. А в недавней записке про экономические тренды отмечено, что такой бюджет может потребовать дополнительной жесткости ДКП для возврата инфляции к цели.
▪️Годовая инфляция в этом году превысит таргет (4%) третий год подряд —> ЦБ постарается вернуть ее к цели как можно быстрее и вряд ли будет бояться чрезмерного ужесточения ДКП. Мы ожидаем, что в декабре 2024 инфляция останется выше 5%, и это тоже говорит скорее в пользу более значимого роста ставки.
▪️Против всего этого – меры валютного регулирования и рост цен на нефть, которые могут поддержать курс рубля и способствовать более быстрому замедлению инфляции. Кроме того, вербальные сигналы А. Заботкина скорее указывают на менее жесткое решение ЦБ.
💡В результате, ждем повышения КС в пятницу на 100-150 б.п. до 14-14,5%. Отметим, правда, что для рынка жилья конкретный шаг (100, 150 или даже 200 б.п.) уже не столь важен – вторичный рынок значимо охладит даже текущая ставка, на первичку КС повлияет слабо, а ставки по ПФ останутся относительно низкими.
В пятницу обсудим итоги заседания, пресс-конференцию Э. Набиуллиной и порассуждаем о влиянии решения на рынок жилья более подробно.
@DomusVerus
Расходы на оборону и рынок жилья
На днях завершилось заседание комитета Госдумы по бюджету и налогам.
Расходы федерального бюджета на оборону в 2024 г. вырастут до 10,8 трлн руб. – это почти треть от всех запланированных расходов и около 6% от ВВП. В ближайшие годы эти расходы останутся повышенными (~4% от ВВП против 2,8% в 2019-2021 гг.).
Мы не знаем распределения по категориям, но, как минимум, 1/3 от этих расходов может приходиться на зарплаты и др. выплаты военнослужащим. Кроме того, бенефициарами расходов на оборонную промышленность в конечном счете становятся работники ОПК – через выплаты зарплат, премий и расширение штата для наращивания выпуска.
⚔️ Посмотрим, как и через какие каналы рост расходов на оборону может повлиять на рынок жилья?
▪️В ОПК насчитывается ~1300 предприятий общей численностью сотрудников 2-2,5 млн. Еще около 2,5-3 млн чел. – сотрудники правоохранительных органов, вооруженных сил и др. силовых ведомств. Всего получаем около 5 млн чел.
▪️Средние зарплаты в секторе госбезопасности близки к среднему по РФ (65-70 тыс. руб.)”. Зарплаты в ОПК”” чуть выше – около 70-80 тыс. руб. в зависимости от производства. В последние два года зарплаты в ОПК росли быстрее среднего по РФ (номинальные ЗП с начала 2022 г. выросли на ~30% против среднего роста по РФ на ~20%).
▪️Потребность в улучшении жилищных условий у сотрудников органов безопасности заметно выше среднего по стране: среди них купить жилье в ближайшие 5 лет планируют ~45% против 24% в среднем по РФ. Больший процент потенциальных улучшателей только в сферах IT и финансов.
▪️Потенциально это: а) по сотрудникам органов безопасности: 40-60 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках в год (2,5 млн чел. х 45% улучшателей х 25% доля первички / 5 лет) = 2,5 млн кв. м жилья; б) по сотрудникам ОПК: 20 тыс. сделок в год (предполагаем, что улучшиться хотят 24%) = 1 млн кв. м жилья в год. Итого 3,5 млн кв. м в год – это около 8% от всех покупок жилья в новостройках.
🔎 В каких регионах влияние может быть наибольшим?
▪️Из регионов с развитым ОПК можно выделить: Удмуртию, Пермскую, Нижегородскую, Тульскую, Свердловскую, Курганскую, Омскую и Ульяновскую области. Портфель строительства в этих регионах (10,7 млн кв. м, 1/10 портфеля РФ) растет быстрее портфеля РФ в целом (+17% с начала 2022 г. против +10%).
▪️Это происходит за счет опережающего роста запусков: в январе-сентябре запущено 3,3 млн кв. м (+40% к янв-сен 2022 г. против +14% в РФ).
Средства на счетах эскроу в этих регионах (360 млрд руб.) выросли на 50% к началу 2022 г. – чуть меньше роста по РФ (60%), но ситуация сильно отличается по субъектам (от +140% в Омской обл. до -8% в Ульяновской, в 4 регионах больше общероссийского, в 4 – меньше).
💡Таким образом, рост расходов на оборону, вероятно, уже простимулировал спрос на жилье и стройку. Ситуация с портфелем строительства в ОПК-регионах уже выглядит лучше, чем в среднем по РФ. Но потенциал для дальнейшего роста сохраняется.
”выплаты за участие в боевых действиях держим в уме
“”в качестве прокси используем соответствующие отрасли обрабатывающей промышленности (производство готовых металлич. изделий, прочего транспорта и др.)
@DomusVerus
Какие у системы преимущества?
1. Плюсы для заемщиков:
▪️Наличие безусловного права выкупа облигации. Заемщик может досрочно погасить кредит, выкупив соответствующую облигацию с рынка по рыночной цене —> в случае роста ставок (и падения цен на облигации) заемщик может выкупить облигацию с дисконтом.
Это позволяет избежать эффекта «rate lock», когда из-за роста ставок люди отказываются от улучшения жил. условий и переезда, т.к. не хотят брать ипотеку по более высоким ставкам (в Дании более высокие ставки компенсируются выкупом с дисконтом). Ну и, кроме того, заемщик может «передать» ипотеку новым владельцам на тех же условиях, что были у него.
▪️Заемщик также может выкупить облигацию по номиналу —> это позволяет рефинансировать долг, если ставки снижаются.
2. Плюсы для инвесторов:
▪️Рынок ипотечных облигаций в Дании высоколиквидный с объемом $500 млрд (~120% ВВП). Для сравнения рынок гособлигаций – $100 млрд.
▪️Кредитный риск лежит на банках. Даже в случае дефолта заемщика банки обязаны выплачивать купон и номинал держателю облигации. Поэтому у банков есть стимул выдавать кредиты качественным заемщикам.
А в случае дефолта банка инвестор получает право требования на кредиты в обеспечении и на весь пул активов банка. Также в кризис государство дает гарантии банкам, защищая инвесторов.
▪️Законодательство благоволит инвесторам. Процедуры взыскания имущества в случае дефолта заемщика максимально упрощены.
3. Плюсы для ипотечных банков:
▪️Роль банков в системе – посредническая. При снижении ставок банки получат более низкие ипотечные платежи от заемщиков, но и инвесторы получат более низкие платежи по облигациям —> процентный риск распределен между заемщиком и инвестором.
▪️Зарабатывают банки на комиссии от заемщиков – фиксированный процент от суммы непогашенного долга на весь срок кредита. (2/3)
