SimpleEstate | Инвестиции

06 August 2024 15:18

🛍 Российский продуктовый ритейлер «Окей» (MCX: OKEY) отчитался за II квартал 2024 года.

💵 Чистая розничная выручка компании за II кв. 2024 выросла на 5,2% год к году с 49,7 млрд. до 52,3 млрд.руб.

🟣 Нас в SimpleEstate традиционно интересуют показатели дискаунтера ДА!, так как именно эта сеть арендует наш объект в г. Чехов.

🔻Итак, показатели ДА! умеренно оптимистичны:
⬆️ Рост чистой розничной выручки дискаунтеров за II квартал 2024 года составил 13,8% г/г
⬆️ Динамика сопоставимых продаж LFL на удовлетворительном уровне: рост на 6,3% за год.
⬆️ Сеть дискаунтеров расширяется количественно: за полугодие до 219 дискаунтеров. Судя по операционным результатам ДА!, «Окей» продолжит экспансию этой сети.

🏪 Кратко об объекте SimpleEstate в г.Чехов:
🔹1 341 м2, из которых «ДА!» занимает 1061,3 м2
🔹спальный район г. Чехов (50 км. от МКАД).
🔹Долгосрочный договор аренды на 10 лет, арендная плата 4,5% от товарооборота

🟪 Мы чрезвычайно довольны работой ДА! в нашем проекте в г.Чехов, Московская Область. По совокупности результатов этот проект стал одним из наиболее успешных для наших инвесторов.

💼 Кейс инвестиций в проект ДА! в Чехове скоро опубликуем.

SimpleEstate | Инвестиции

02 August 2024 13:20

📺 Для тех у кого ещё работает YouTube - на канале Игната Бушухина (ведущий программы "Частная Собственность" про инвестиции в недвижимость на РБК) недавно вышло отличное видео про коммерческую недвижимость в формате стрит-ритейл с участием основателя SimpleEstate - Никиты Корниенко.

Подробно обсудили:
🔹Какие есть стратегии инвестиций?
🔹Как выбрать локацию?
🔹Как подобрать арендатора?
🔹Сколько можно заработать?
🔹Что происходит с ценами?
🔹Какие самые частые ошибки у инвесторов?

☝️ Настоятельно рекомендуется всем, кто инвестирует в стрит-ритейл или планирует это делать. Как самостоятельно, так и через коллективные инвестиции.

🔗 Приятного просмотра:
https://youtu.be/sa3rNN6e9uI?si=72g8Fr6brN4nVSGJ

SimpleEstate | Инвестиции

30 July 2024 18:23

💼 Открываем рубрику кейсы SimpleEstate!

🟣 Уже более 2-х лет инвесторы нашей инвестиционной платформы владеют помещением супермаркета «Лента» в Новосибирске. Проект стал первым для нас вне Московского региона.

🏪 Об объекте:
🔹1120 м2, из которых «Лента» занимает 867 м2
🔹Самый центр города, 500 метров от ст.метро и ж.д.вокзала
🔹Долгосрочный договор аренды на 10 лет, индексация ар.платы на 70% от ИПЦ

💰Проект был приобретен SimpleEstate в сентябре 2021 года и с тех пор показывает отличные результаты:
🔸Фактическая средняя див. доходность 9,2%
🔸Рост стоимости объекта с момента покупки 19,2%
🔸Рост стоимости капитала (Equity) с момента покупки 29,3%

💸Инвесторы, которые вложили в проект ₽1 млн. в конце 2021 года получили по данным на начало 2-го квартала 2024 года:
🔹Дивиденды на сумму 235 500 руб. (за весь период)
🔹Доход от роста стоимости акций проектной компании 293 000 руб.(за весь период)
🔹Доходность 52,9% (за весь период)
🔹Годовую доходность (IRR) на уровне 18,6%

☝️Важно отметить, что фактические показатели проекта «Лента» в Новосибирске в целом совпали со спрогнозированными нами показателями в конце 2021 года.

👍 Мы также весьма рады тому факту, что многие инвесторы, протестировавшие инвестиции на платформе в рамках проекта «Лента», продолжают вкладывать с нами и в новые проекты!

SimpleEstate | Инвестиции

25 July 2024 14:12

📑 Наконец-то вышел отчет ПАО «Магнит» за  2023 год.

🔺Показатель EBITDA составил ₽42,1 млрд. Рентабельность по EBITDA составила 6,1% на фоне роста валовой
рентабельности и прочих доходов и расходов, частично
нивелированного динамикой коммерческих, общехозяйственных и
административных расходов.

🔺Общая выручка выросла на 10,5% год к году до ₽686,7 млрд. , а чистая розничная выручка увеличилась на 13,1% год-к году и составила ₽681,7 млрд.

🔺Чистая прибыль увеличилась до ₽11,3 млрд. Рентабельность чистой прибыли увеличилась до 1,6%.

🔺Торговая площадь Компании увеличилась на 159 тыс. м2.
Общая торговая площадь составила 10 053 тыс. м2. (рост 6,1%
год к году).

📍 А вот результаты LFL продаж достаточно слабые. Трафик увеличился всего на 0,6%, средний чек на 4,8%.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🔺Количество магазинов увеличилось на 6,4% до 29 165 шт. (+1 982 шт.). В части органического роста компания отразила 1 760 нетто-открытия магазинов преимущественно в формате «у дома» (+1 312 шт.), в том числе, за счет переформатирования части магазинов у дома «Дикси». Кроме того, Магнит продолжил работу над развитием нового формата – дискаунтеров под брендом «Моя цена», за год их число выросло с 722 до 1 176 шт.

🧲 Итого: по основным показателям (выручка, LFL-трафик) пока «Магнит» уступает главному конкуренту в лице X5. Однако мы в SimpleEstate видим как в «Магните» происходит трансформация бизнес-процессов, что в будущем способно положительно повлиять на сеть супермаркетов №2 в России.

🏪С точки зрения Готового Арендного Бизнеса помещения с супермаркетами «Магнит» продолжают пользоваться повышенным интересом у инвесторов. В нашем портфеле также «Магнит» в Люберцах (г. Люберцы, ул. Камова д. 1 к. 1)

SimpleEstate | Инвестиции

19 July 2024 13:03

🎥 Новый ролик на YouTube канале SimpleEstate

4️⃣ Сегодня разберем 4 распространенных заблуждения инвесторов в недвижимость

🔹 Всегда ли недвижимость растет в цене?
🔹 Гарантирует ли прибыль покупка на котловане?
🔹 Чем лучше объект - тем выше доходность?
🔹 Надо ли покупать недвижимость возле строящегося метро?

📺 Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/1M6LxuGrsrw

SimpleEstate | Инвестиции

17 July 2024 13:51

🗓 Вот уже более 5 лет мы в SimpleEstate активно занимаемся инвестициями в коммерческую недвижимость и взаимодействуем с различными игроками этого сектора рынка - собственниками, инвесторами и брокерами.

🏪 Традиционно проекты в сфере коммерческой недвижимости мы оцениваем по показателю IRR (годовая доходность проектов в %). Также в аналитических отчетах мы применяем показатель окупаемости (payback period), ставки капитализации (Cap.Rate), а также некоторые другие финансовые метрики.

👀 На российском рынке мы очень часто сталкиваемся со специфическими локальными терминами, касающимися рынка коммерческой недвижимости.

🕟 Например, «грязная окупаемость» (измеряется годами). Как правило участники рынка понимают под этим термином отношение стоимости объекта к выручке от аренды за год. Фактически из арендного потока не вычитаются расходы, что искажает реальную картину.

🔀 Также достаточно часто можно услышать о «чистой окупаемости», под которой участники рынка в большинстве случаев понимают отношение стоимости объекта к доходу (не путать с выручкой) от аренды за год.

🔍Также нельзя не упомянуть об укоренившейся на российском рынке практике оценивать объекты коммерческой недвижимости по количеству МАПов (МАП это месячная арендная плата /поток). Сейчас, например, качественные торговые объекты могут оцениваться в 120-160 МАПов.

⚖️ Такой метод рыночной оценки недвижимости, как правило, мало информативен и неточен, потому что не учитывает расходы, а также не может полноценно применяться в случае привязки арендной платы к товарообороту. Тем не менее он весьма популярен у инвесторов.

⚠️Мы призываем всех участников рынка расширять диапазон своих знаний, не ограничиваясь пониманием «грязной окупаемости» и подсчётами количества МАПов.

📑Презентационные и аналитические материалы SimpleEstate, а также simpleestate">наши обучающие видеоролики могут помочь в познании профессионального лексикона рынка недвижимости и специфических финансовых метрик, которые применяются для оценки проектов в сфере коммерческой недвижимости.

SimpleEstate | Инвестиции

11 July 2024 17:11

⚖️ Депозит или недвижимость?
Особенно актуальный вопрос сейчас для любого инвестора!

Мы уже писали серию постов на эту тему:
🔹Повышение ключевой ставки до 16%
🔹Неочевидные риски банковских депозитов
🔹Депозит или новостройка?
🔹Влияние инфляции на доходность недвижимости

📺 А недавно выпускали отдельный ролик про взаимосвязь инфляции, ключевой ставки и цен на недвижимость. Кто ещё не смотрел - настоятельно рекомендуем!

❓Однако всё-равно данный вопрос остается в голове у многих инвесторов.

📕 Поэтому сегодня разберемся с таким понятием как "номинальная доходность" и "реальная доходность"

💸 Номинальная доходность - процентная ставка, исходя из которой инвестору начисляются проценты или общая доходность инвестиции, включая как денежный поток, так и рост стоимости.
Именно эта ставка указана в условиях депозита в банке.

💵 Реальная доходность - доходность за вычетом инфляции

Например:

🏦 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. на депозит на 1н год под 15% годовых и через год получает 1 150 000 руб. Его номинальная доходность составила 15% годовых.
Если инфляция за год была 10%, тогда реальная доходность инвестора составила уже только 5%, так как деньги за год обесценились на 10% и на 1 000 000 руб. можно купить уже на 10% меньше товаров и услуг.

🏪 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. в коммерческую недвижимость и получает 9% доходности от аренды. При этом арендная плата привязана к товарообороту.
Если инфляция за год была также 10%, тогда реальная доходность инвестора составит всё-равно 9% годовых или 90 000 руб. Потому что за счет инфляции у арендатора увеличится товарооборот на 10%, что приведет к росту арендной платы на 10% до 99 000 руб. и росту стоимости объекта недвижимости также на 10% до 1 100 000 руб. И это увеличение арендной платы и стоимости объекта компенсирует обесценение денег.
А номинальная доходность в таком случае составит 9+10% = 19%.

⚠️ И если у инвестора задача вложить деньги и получать пассивный доход в течении нескольких лет - то в случае с депозитом инвестору нужно каждый год реинвестировать 10% от суммы депозита обратно на депозит, чтобы получать каждый год реальную доходность в 5% годовых и отыгрывать обесценение денег.
А в случае с недвижимостью - ничего реинвестировать не нужно. Арендная плата сама увеличивается под давлением инфляции и стоимость объекта "впитывает" эту инфляцию и также растет. Итого реальная доходность инвестора составит 9% - доход от аренды.
При этом инвестор в недвижимости защищен от резких скачков инфляции или её ускорения, в то время как держатель депозита - нет.

☝️Очень важно анализируя разные инвестиционные продукты сравнивать одинаковую доходность - реальную с реальной или номинальную с номинальной.
Но ни в коем случае нельзя сравнивать арендную доходность недвижимости без учета роста стоимости (реальная доходность) с доходностью по депозитам / облигациям (номинальная доходность).

SimpleEstate | Инвестиции

05 July 2024 19:46

🎥 А вот и вчерашняя презентация нового объекта SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/k3AHxpdkevU?si=2Fm1EMJ2mK153UKl

SimpleEstate | Инвестиции

04 July 2024 12:15

🧳Возвращение капитала: как миллиарды меняют рынок недвижимости

💵 В период с 2019 по 2021 годы российские состоятельные граждане активно выводили капитал за рубеж. По данным ЦБ РФ, более $6,5 млрд осело на счетах швейцарских банков, свыше $2 млрд было направлено в Великобританию, а еще около $5 млрд распределилось между Латвией, Испанией, Германией и Кипром. Однако, согласно отчету Frank RG «Private Banking в России 2024», с конца 2022 года ситуация кардинально изменилась.

🌊 Наблюдается массовое возвращение капитала в Россию. В 2023 году количество VIP-клиентов в российских банках выросло на впечатляющие 50%, достигнув 21,8 тысяч человек. Объем средств на их счетах увеличился на 62%, составив внушительные ₽13,1 триллионов. Это означает, что значительная часть ранее выведенных средств вернулась в российскую экономику.

🏘 Возвращенный капитал не остается без движения. Инвестиции в недвижимость становятся очевидным выбором для многих состоятельных россиян. Этот сектор традиционно считается надежным и понятным, особенно привлекательным из-за возможности вложения крупных сумм, что идеально подходит для репатриированных миллиардов.

🏢 Прежде всего, избыток денег поступает на рынок элитной жилой недвижимости. Однако не менее интересные процессы происходят в сегменте коммерческой недвижимости, куда также направляются значительные финансовые потоки. Возвращение крупного капитала создает повышенный спрос на качественные объекты, что неизбежно влияет на рыночную динамику.

🛒 Особым спросом пользуются объекты стрит-ритейла, в частности, помещения, арендуемые крупными торговыми сетями. Мы в SimpleEstate отмечаем стремительное исчезновение привлекательных активов с рынка, особенно это касается помещений, занимаемых «Перекрестками», «Пятёрочками» и «Магнитами» (впрочем, они всегда пользовались спросом).

💰 Интересно, что высокие ставки по банковским депозитам (для VIP-клиентов ставки достигают 18-20%,) практически не оказывают влияния на интерес крупных инвесторов к коммерческой недвижимости. Инвесторы, оперирующие суммами от 150 до 500 миллионов рублей, продолжают активно вкладывать деньги в этот сектор. Более того, мы не наблюдаем распродаж продаж объектов недвижимости ради высоких депозитов.

💳 Приток крупного капитала на рынок коммерческой недвижимости, с одной стороны, приводит к росту цен на объекты, а с другой стороны, приводит к снижению доходности инвестиций.

🧼 «Вымывание» с рынка качественных инвестиционных проектов при повышенном спросе также неминуемо приведет к росту цен и дальнейшему падению доходности для тех, кто решит подождать и купить потом.

SimpleEstate | Инвестиции

02 July 2024 16:51

🗓 Четверг, 4 июля в 17:00 по Москве в этом телеграмм канале мы проведем прямой эфир с презентацией 2-го раунда привлечения инвестиций в новый проект SimpleEstate «Перекресток в совхозе им. Ленина»!

📺 Расскажем о непростой истории сделки по проекту, а также покажем почему мы выбрали именно этот объект и почему он обязательно заслуживает внимания инвесторов. И конечно, ответим на ваши вопросы!

🔗 Ссылка на прямой эфир: /channel/simpleestate?livestream

👇Пожалуйста напишите в комментариях что вас интересует, что не понятно и какие вопросы есть по объекту или работе платформы SimpleEstate. Обязательно ответим на эфире!

SimpleEstate | Инвестиции

01 July 2024 13:01

🎥 И ещё одно видео, рекомендованное к просмотру всем инвесторам

📈 Ключевая ставка остается очень высокой, но инфляция не замедляется. Что будет с ценами на недвижимость?

📊 И как вообще ключевая ставка и инфляция влияют на стоимость объектов недвижимости? Как всё это учитывать инвестору?

👉 Разбираемся в новом ролике на YouTube канале SimpleEstate

🔗 https://youtu.be/BMsxIXhVUwQ?si=k0agflWZ1QVHaw5F

SimpleEstate | Инвестиции

28 June 2024 16:08

⚡️ 2-й раунд нового объекта SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

⏱ Вы долго ждали, просили и вот - этот день настал!

💵 Теперь инвестировать можно всего от ₽100 000!🔥

⌛️Задержка со стартом 2-го раунда была вызвана тем, что наш постоянный кредитор не имел возможности в данный момент выдать бридж займ для покупки объекта, поэтому пришлось структурировать сделку с другим кредитором, что заняло дополнительное время.
Теперь всё необходимое финансирование получено и мы рады предложить данный объект для инвесторов от ₽100 000!

Ключевые параметры сделки:
🔹Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹Год постройки - 2016
🔹В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹Месячная арендная плата - 3.4 млн руб. (без НДС)
🔹Безусловная индексация 4.5% в год
🔹Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹Сумма сделки - ₽375 млн (без НДС) / ₽435 млн с НДС
🔹Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹Окупаемость - 9,1 лет
🔹Цена / м2 - ₽250 тыс.

Прогнозируемая доходность (на 10 лет):
🔹Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔹Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых

✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости

💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

SimpleEstate | Инвестиции

13 June 2024 15:43

⚡️Новые санкции: влияние на SimpleEstate

🔥Из-за введенных США санкций против Московской Биржи проведение биржевых торгов долларами США и евро остановлены. Средства в долларах США, евро и гонконгских долларах невозможно вывести с брокерских счетов ряда российских брокеров. Ожидается волатильность на валютном рынке.

📉 Индекс Мосбиржи на открытии снизился на 4%. Голубые фишки корректировались на 3%-7%. Акции самого ПАО «Мосбиржа» упали на 11%.

🌡Как это всё относится к рынку российской коммерческой недвижимости и к SimpleEstate?

👌 Спойлер: никак.

☝️Тем не менее это отличный повод еще раз обратить внимание на важность диверсификации активов и включения ликвидной доходной недвижимости в состав своего инвестиционного портфеля в качестве защитного актива, способного спокойно пережить все кризисы.

🟣 Мы всегда выступаем за диверсификацию, за соблюдение баланса инвестиционного портфеля и за контроль рисков.

🏪 Доходная коммерческая недвижимость традиционно поддерживает статус «защитного актива». Проекты SimpleEstate находятся в России, номинированы в российских рублях, защищены от любых санкций. Реестр акционеров ведет Российский реестродержатель, не зависящий от иностранной финансовой инфраструктуры.

💡Благодаря продуманной структуре акции проектных компаний SimpleEstate обладают рядом важных характеристик:

🔹Низкая волатильность (не представлены на бирже - нет резких падений и взлетов)
🔹Регулярный дивидендный доход (за счет поступлений от арендной платы)
🔹Защита от инфляции (за счет привязки к товарообороту)
🔹Низкий порог входа (от ₽100 тыс.)
🔹Отсутствие влияния санкций западных стран на бизнес-модель

⚠️Мы совершенно точно не призываем вложить все деньги наших подписчиков только в недвижимость и только через нашу платформу.

✅ Задача разумного инвестора - анализировать и прогнозировать возможные риски, создавать систему защиты своего капитала и не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель, одновременном не перегружая его потенциально рискованными и волатильными активами.

🟪 Инвестируйте с нами в надежные защитные активы

SimpleEstate | Инвестиции

29 May 2024 19:05

🏛️ Минфин подал на рассмотрение в Госдуму проект изменений в Налоговый Кодекс РФ. Шансы на принятие таких изменений в предложенном Минфином виде крайне высоки.

Как это повлияет на доходы инвесторов SimpleEstate?

⛔ Негативное влияние

1️⃣ Предполагается, что Налог на Прибыль (НП) юридических лиц на основном режиме налогообложения повысится с 20% до 25%. Это в отрицательную сторону скорректирует прибыль ряда наших проектных АО.

Однако, во-первых, снижение доходности несущественно. Реальное изменение доходности IRR составляет -0.2%. Во-вторых, у SimpleEstate только два проекта на ОСН - «Перекрестки» в Прокшино и в Совхозе им.Ленина. Могло быть и хуже - активно циркулировали слухи о повышении НП до 30%.

2️⃣ Изменится порядок налогообложения дивидендов по акциям проектных АО. С ₽5 млн. до ₽2.4 млн. снижается порог применения ставки 15%. То есть если совокупный доход инвестора превышает ₽2.4 млн., налог на дивиденды составит 15%. Хорошая новость в том, что дальнейшей прогрессии по ставкам на доходы от дивидендов не предусматривается.

⚠️ Обратите внимание: прогрессивная шкала налогообложения доходов физических лиц (рост с 13% до 22% в зависимости от доходов) касается только «трудовых доходов», то есть зарплат и премий, но не касается доходов физических лиц от ценных бумаг (в том числе дивидендов).

✅ Положительное влияние

Изменения предполагают повышение порога доходов для применения УСН до ₽450 млн. (с ₽250+ млн.), а порог по остаточной стоимости основных средств до ₽200 млн. Это позволит SimpleEstate рассматривать и покупать большее количество объектов, подходящих для применения упрощенной системы налогообложения.

💸 Введение НДС для компаний УСН не касается проектных АО SimpleEstate в связи с тем, что годовая выручка обществ не превышает ₽60 млн./год.

🟣 В целом мы оцениваем влияние изменений налогового законодательства на инвесторов SimpleEstate как нейтральное.

🔮 О возможных последствиях корректировки налогового кодекса для рынка коммерческой недвижимости мы напишем в отдельном посте.

SimpleEstate | Инвестиции

23 May 2024 14:01

🔮 3/4 опрошенных считают, что среднегодовая инфляция в РФ в ближайшие 10 лет составит 10-15%.

🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 7% опрошенных. И целых 18% людей считают, что инфляция будет свыше 20%.

💸 Действительно, многих инвесторов сейчас волнует в первую очередь вопрос инфляции. Цены постоянно растут, деньги обесцениваются. Что же делать чтобы сохранить свой капитал?!

🏪 Выбирать активы с защитой от инфляции! Например, помещения с супермаркетами и привязкой аренды к товарообороту магазина.

📊 Выше приведена таблица чувствительности доходности инвесторов объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет. С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Наш базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.

📈 И хотя вероятность инфляции на уровне 30% в России маловероятна - ничего нельзя исключать. И в нашем опросе целых 5% людей верит именно в такую инфляцию.

🏦 Как думаете, а что будет с деньгами на банковском депозите в случае резкого скачка инфляции?

SimpleEstate | Инвестиции

05 August 2024 10:32

🏦 Срочно закрывайте депозиты!

📺 И ещё одно крайне полезное видео, на этот раз на YouTube канале SimpleEstate. Разбираемся в главном секрете депозитов, который почти никто не понимает.

❓Хотя именно он дает ответ на вопрос почему ещё ни один человек в мире не разбогател держа деньги на депозите.

⚠️ Настоятельно рекомендуем к просмотру всем, кто использует депозиты как инвестиционный инструмент. После этого ролика вы 100% пересмотрите свою инвестиционную стратегию.

🔹 Выгодно ли сейчас открывать депозиты?
🔹 Сколько в реальном выражении приносят вклады?
🔹 Можно ли жить на проценты от депозита?
🔹 Куда вложить деньги, чтобы жить на пассивный доход?

🔗 Ответы тут:
https://youtu.be/4OeNDsznL7w?si=t0d6XMdhmxhcMS8Y

SimpleEstate | Инвестиции

01 August 2024 13:27

Вышел отчет федеральной сети супермаркетов «Лента» за 2 кв. 2024 года.

🎉 Выручка Группы продолжает расти, но не только она. Компания открыла более 330 новых магазинов (с учетом закрытий): 1 гипермаркет, 327 магазинов у дома и 8 алкомаркетов «Вингараж».

🧮 Финансовые результаты «Ленты» впечатляют:

🔺Продажи выросли на 59,7% год к году до ₽211,6 млрд.
🔺Розничные продажи достигли ₽209,9 млрд., увеличившись на 62% год к году.
🔺Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 14,6% в результате увеличения LFL-трафика на 5,1% и роста LFL-среднего чека на 9,1%.

* LFL (like for like) - показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🟣 Инвесторы SimpleEstate владеют помещением супермаркета «Лента» в Новосибирске. Проект стал первым для нашей инвестиционной платформы проектом вне Московского региона.

🟪 Напомним, что в октябре 2023 года компания объявила о приобретении крупной розничной сети «магазинов у дома» «Монетка» и начала процесс глубокой трансформации бизнеса.

🔮Текущие результаты сети позволяют прогнозировать усиление позиций «Ленты» в конкурентной борьбе с «Х5» и «Магнитом».

SimpleEstate | Инвестиции

26 July 2024 16:25

📊 В июле 2024 года Росстат зафиксировал инфляцию на уровне за 9.1% за последние 12 мес., а также устойчиво-высокий рост цен на сахар, масло, хлеб и некоторые другие продукты питания. Увеличиваются цены на бензин: +2.65% за последние 5 недель. Цены растут на всё и везде.

📈 Сегодня ЦБ РФ отреагировал на инфляцию: ключевая ставка повысилась сразу на 2% до 18%. В частности  Эльвира Набиуллина на пресс-конференции заявила, что «масштаб перегрева экономики РФ в первом полугодии был самым существенным за последние 16 лет» и объяснила решение ЦБ прежде всего необходимостью обуздания инфляции.

↗️ Очевидно, что цикл повышения ключевой ставки, начавшийся еще в прошлом году продолжается и, весьма вероятно, продолжится в ближайшем будущем. К сожалению, монетарные власти пока не могут справится с ростом цен на товары и услуги.

🔥Инфляция, таким образом, остается одним из главных факторов российской экономики. В этой связи мы ожидаем дальнейшего увеличения цен на полках супермаркетов, входящих в портфель активов SimpleEstate, роста товарооборота и поступлений от аренды наших партнёров, ведущих федеральных сетей продуктов питания. 

⚠️При этом в России в настоящее время наблюдается рост доходов населения, что защищает магазины от спада потребления.

🟣 SimpleEstate продолжает инвестировать в один из немногих антиинфляционных инструментов рынка недвижимости - помещения с арендаторами-сетями супермаркетов с привязкой аренды к ТО.

🔍 Логика проста: чтобы заработать на инфляции необходимо инвестировать в проинфляционные активы. Например, в «Перекрёсток» в поселке Совхоза им.Ленина. Объект уже приобретен в собственность, 2-й раунд привлечения финансирования близок к завершению!

SimpleEstate | Инвестиции

22 July 2024 11:44

🔍 Аналитики SimpleEstate наблюдают за крупнейшими российскими продуктовыми ретейлерами, в частности за крупнейшим игроком отрасли Х5 Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель», «Чижик»), выпустившим отчет за II квартал 2024 года.

💵 Финансовые показатели продуктовых розничных сетей очень важны, так как отражают уровень благосостояния российских семей.

💰Согласно квартальному отчету, бренды X5 Group продемонстрировали солидные финансовые результаты. Компания существенно нарастила выручку, показав рост на 25,1% в годовом исчислении до ₽964 млрд.

📈 При этом X5 Group активно расширяла свое присутствие, открыв 582 новых торговых точек после закрытий, что привело к увеличению торговых площадей на 40%. Продажи в магазинах сети также выросли на 11,7%.

💻 Онлайн-сегмент компании развивается, однако его доля в общем объеме продаж пока составляет лишь 5%. Вместе с тем, во втором квартале 2024 года не наблюдалось снижения посещаемости физических магазинов.

🛒 Сеть «Перекресток», входящая в X5 Group, вновь продемонстрировала рост показателей. Чистая розничная выручка этой сети увеличилась на 18,6% до ₽119,1 млрд.

🚀 Особо отметим рост показателей LFL «Перекрёстка» - сеть стала лучшим брендом Х5 по показателям сопоставимых продаж в магазинах. LFL-продажи увеличились на 16,1%, трафик на 3,2%, а средний чек на 12,6%.

🔀 Кстати, многие люди в России начинают отдавать предпочтение магазинам высокого ценового уровня - количество покупателей «Перекрёстка» достигло во 2 кв. 2024 г. 179,8 млн.чел., увеличившись за год на 5,6%.

🥫Результаты крупного продуктового ритейлера свидетельствуют о стабильности и надежности торговли продуктами питания как бизнеса.

💹 Недвижимость, арендуемая брендами X5, сохраняет свою привлекательность: будучи инвестором SimpleEstate вы можете стать совладельцем «Пятёрочки» или «Перекрёстка».

💸 Например, «Перекрёстка» в поселке Совхоза им.Ленина. Объект уже приобретен в собственность, 2-й раунд привлечения финансирования продолжается!

SimpleEstate | Инвестиции

18 July 2024 12:53

💵 Дивиденды за 2кв 2024 г. 💵

🟣 Офис Нео Гео в Москве (АО1):
₽ 241 230 (₽10 на 1 акцию)

🟣 Супермаркет ДА! в Чехове (АО2):
₽ 5 039 140 (₽170 на 1 акцию)

🟣 Пятерочка в Орехово-Зуево (АО3):
₽ 834 180 (₽30 на 1 акцию)

🟣 Магнит в Люберцах (АО4):
₽ 4 789 500 (₽250 на 1 акцию)

🟣 Лента в Новосибирске (АО5):
₽ 1 800 000 (₽180 на 1 акцию)

🟣 Перекресток в Прокшино (АО6):
₽ 931 680 (₽30 на 1 акцию)

📆 Дата фиксации лиц, имеющих право на дивиденды:
15 июля (конец дня)

⏱ Срок выплаты дивидендов:
20-30 июля

SimpleEstate | Инвестиции

12 July 2024 18:10

💵 Как получать ₽200 000 в месяц от сдачи в аренду недвижимости?

🏪 Многие инвесторы приходят на рынок недвижимости не для того, чтобы зарабатывать 5-7-10% годовых, а для того, чтобы зарабатывать ₽100 000 - 200 000 - 500 000 в месяц пассивного дохода от аренды.

☝️Сегодня в новом видео на YouTube канале SimpleEstate разберемся куда лучше вкладывать для получения пассивного дохода от аренды и какую сумму необходимо инвестировать для получения дохода в размере 200 000 руб. в месяц.

📺 Приятного просмотра!

🔗 https://youtu.be/zkSH80skA74

SimpleEstate | Инвестиции

09 July 2024 14:32

Как инициативы по изменению налогов скажутся на рынке коммерческой недвижимости (стрит-ритейл)?

📚 Почти два месяц назад Минфин внес в Госдуму пакет изменений в Налоговый Кодекс РФ. Мы в SimpleEstate оцениваем вероятность принятия новых поправок в предложенном Минфином виде как чрезвычайно высокую.

✍️ Мы уже писали о том, как нововведения скажутся на наших инвесторах, а сегодня прокомментируем последствия изменений для сектора стрит-ритейл рынка коммерческой недвижимости.

🟣 Парадоксально, но нашему мнению ключевые предложения Минфина не ухудшают, а скорее напротив - улучшают позиции некоторых инвесторов сектора, вкладывающих в недвижимость суммы от ₽150 млн. до ₽200 млн.

🔺А для инвесторов, вкладывающих в проекты стрит-ритейла суммы, не превышающие ₽100 млн руб. вообще ничего не поменяется.

🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН).

📕 Напомним, что по действующим правилам ИП или ООО, применяющая УСН, может получать ежегодный доход в размере ₽250+ млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться.

💸 При обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС.
🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения
🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения

💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться)

🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей.

☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн + 2.45 млн)

🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты.

🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости.

🔍 Проанализировав предложения Минфина мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл.

🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет, по нашему мнению, экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать достаточно сложно. Сильный спрос, в теории, сможет позволить продавцам получить некоторую премию в обмен на повышение налогов.

SimpleEstate | Инвестиции

05 July 2024 12:28

🎉 Сделка по покупке объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" успешно зарегистрирована в Росреестре!

🏪 Теперь владельцем объекта является АО "Симпл Эстэйт Девять", а значит с сегодняшнего дня арендная плата уже начинает "капать" инвесторам объекта!

💵 И вы можете присоединиться к их числу инвестировав всего от ₽105 000!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru или @Topilskaya_SimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

03 July 2024 15:57

📊 Обновление прогноза по объекту "Перекресток в совхозе им. Ленина"

⚡️ Доходность в базовом сценарии теперь - 20.7% годовых!

📑 Друзья, мы обновили финансовую модель и инвестиционный меморандум по новому объекту с Перекрестком и учли следующие изменения по сравнению с прогнозом, который делали 2 месяца назад:

🔹 Отразили фактические данные по привлечению инвестиций в 1м раунде - мы немного перестарались и собрали 151 млн руб. вместо планируемых 125 млн руб.🔥
🔹 Обновили данные по фактическому товарообороту магазина за апрель и май, которые оказались выше наших изначальных ожиданий. Эти данные, в свою очередь, являются базой для прогнозного товарооборота Перекрестка, который теперь немного подрос.
🔹 Увеличили в прогнозе ставку по налогу на прибыль с 20% до 25% с учетом будущих изменений в налоговом законодательстве. Влияние негативно, но минимальное.
🔹 Скорректировали условия по бридж займу с учетом фактических данных (см. презентацию, слайд №13)

Но самое главное - сделали 3 сценария:

🟣 Базовый - сценарий предполагает переход на арендную плату 7% от товарооборота в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию 10%.
Ранее этот сценарий назывался оптимистичным, но это самый вероятный вариант развития событий, поэтому сделали его базовым.
🔹Общая доходность (IRR) составит 21% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 11%

🔴 Негативный - сценарий предполагает сохранение текущих условий аренды после 2032 г. и среднегодовую инфляцию 7,5%.
Ранее это был базовый сценарий, но на самом деле это самый худший из вариантов и достаточно маловероятный, поэтому сделали его негативным.
🔹Общая доходность (IRR) составит 14% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 9%

🟢 Оптимистичный - сценарий предполагает переход на арендную плату 7,5% от товарооборота (как в нашем объекте с Перекрестком в ЖК Прокшино) в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию на уровне 15%.
Сценарий на случай высокой инфляции, который наглядно показывает как помещения с супермаркетами защищают инвестора от инфляции.
🔹Общая доходность (IRR) составит 27% годовых
🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 14%

👉 Более подробно расскажем завтра

SimpleEstate | Инвестиции

02 July 2024 09:15

🟣 Мы в SimpleEstate всегда ищем объекты с наилучшими инвестиционными характеристиками.

🔍При оценке инвестиционной привлекательности объектов коммерческой (торговой) недвижимости учитывается множество факторов.

🔔 Одними из важных факторов традиционно считаются два: трафик и локальное окружение (количество потенциальных потребителей в локации). «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является прекрасным примером наилучшего сочетания этих факторов

📌Напомним, что объект расположен на пересечении МКАД и Каширского шоссе. Каширское шоссе - одна из самых загруженных дорог Москвы (около 70 тыс. автомобилей ежедневно).
В зоне охвата находится 3,8 тыс. квартир, что обеспечивает стабильный поток местных покупателей.

🛣️ Утренний и вечерний трафик - это периоды наибольшей загруженности дорог, когда люди едут на работу (утром) или возвращаются домой (вечером). Для розничной торговли это означает повышенный поток потенциальных покупателей, которые могут заехать в магазин по пути.

🏪 «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина привлекает вечерний трафик (находится «на вечерней стороне»), то есть автомобилистам удобно заезжать в него вечером, по дороге домой.

🏢 Наличие же поблизости жилой застройки (3,8 тыс. квартир) обеспечивает базу постоянных покупателей «Перекрестка», которые посещают его не только в вечернее время, что в свою очередь обеспечивает стабильность выручки арендатора.

☯️ Сочетание этих двух факторов обеспечивает «Перекрестку» стабильно высокий товарооборот. При подобных показателях товарооборота риск того что «Перекресток» в какой-то момент расторгнет договор и съедет практически равен нулю.

✅ Мы уверены, что выгодное расположение в сочетании с надёжным арендатором («Перекрёсток», бренд лидера российской продуктовой розницы Х5) и долгосрочным договором аренды (до 2032 года) делает этот объект отличной инвестиционной возможностью со стабильным и надежным доходом на долгий срок!

SimpleEstate | Инвестиции

30 June 2024 09:18

🎥 Видеообзор объектов SimpleEstate!

🏪 Мы с нашими давними друзьями из InvestFuture решили проехать по объектам SimpleEstate и сделать видеообзор для инвесторов, чтобы каждый мог наглядно увидеть как выглядят объекты недвижимости, акционерами которых вы являетесь!

🔥 Получилось очень интересно и динамично!

📺 Настоятельно рекомендуем всем к просмотру!

🔗 https://youtu.be/SJTfPCi1eEU?si=RRDJFsM7qDu7YJqg

SimpleEstate | Инвестиции

22 June 2024 15:25

🎥 Новое видео на YouTube канале SimpleEstate!

📊 Сегодня разберем основные термины и показатели в инвестициях в недвижимость, которые должен знать любой уважающий себя инвестор или профессиональный участник рынка!

📈 Разберемся что такое: МАП, ГАП, ГАБ, NOI, Cap Rate, вакансия, GBA, GLA, Due Diligance, ТО, OCR, Effort Rate, LFL, EV, Equity, IRR, LTV, EBITDA, амортизация, Sources & Uses, Бридж Займ и SPV.

📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate: https://youtu.be/ZUhkvtNO8RE

SimpleEstate | Инвестиции

31 May 2024 08:34

☝️ 90% людей теряют деньги на коммерческой недвижимости

🤯 Почему так происходит? Какие самые частые ошибки совершают инвесторы? Какие риски скрываются во всем привычной и "надежность" недвижимости?

📺 Разбираемся в новом видео на YouTube канале SimpleEstate

🔗 https://youtu.be/L6AfWnCge5I?si=Zvp2Y0fajUNn0CIh

SimpleEstate | Инвестиции

27 May 2024 11:19

⏱ Последний день 1-го раунда по самой выгодной цене!

☝️ Напоминаем, что сегодня, 27 мая (понедельник) - последний день 1-го раунда для инвесторов от 5 млн руб. по самой выгодной цене в нашем новом объекте "Перекресток в совхозе им. Ленина"

🔥 Это лучшая сделка что мы видели на рынке за 3 года!

🤝 Если Вы давно хотели инвестировать в коммерческую недвижимость от ₽5 млн, но никак не решались - сейчас самое время!

Коротко об объекте:
🔹 Отдельно стоящее здание площадью 1497 м2
🔹 Адрес: Московская область, поселок совхоза им. Ленина, 5А
🔹 Локация на пересечении МКАД и Каширского шоссе
🔹 Год постройки - 2016
🔹 В зоне охвата 3,8 тыс. квартир
🔹 Основной трафик – проезжающий мимо транспорт
🔹 Договор аренды с супермаркетом "Перекресток" до 2032 г.
🔹 Месячная арендная плата - ₽3.4 млн (без НДС)
🔹 Безусловная индексация 4.5% в год
🔹 Привязка к товарообороту - 5,8%
🔹 Сумма сделки - ₽375 млн без НДС (₽435 млн с НДС)
🔹 Ставка капитализации (Cap Rate) - 9,75%
🔹 Окупаемость - 9,1 лет
🔹 Цена / м2 - ₽250 тыс.

Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🔸 Средняя дивидендная доходность - 9,0% годовых
🔸 Общая доходность (IRR) - 13,6% годовых

Прогнозируемая доходность в оптимистичном сценарии:
🔥 Средняя дивидендная доходность - 11,3% годовых
🔥 Общая доходность (IRR) - 20,2% годовых

✅ Уровень риска - низкий
✅ Защита от инфляции за счет привязки аренды к товарообороту и неограниченный рост стоимости

💸 Первые дивиденды будут выплачены по итогам 3-го квартала (то есть в октябре)!

⏱ Рекомендуемый срок инвестиций - от 1 года

💵 Привлечение инвестиций пройдет в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽20 000 / акцию - сейчас
2-й раунд от ₽105 000 по цене ₽21 000 / акцию
3-й раунд от ₽110 000 по цене ₽22 000 / акцию

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео презентация объекта (со старыми условиями)
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

SimpleEstate | Инвестиции

22 May 2024 17:31

💵 20% годовых на новом объекте SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина"

📕 Те инвесторы, кто уже успел изучить обновленную подробную презентацию о нашем новом объекте, наверняка заметили, что в ней поменялась не только цена покупки и исчезла фраза "обратный выкуп", но и появился "Оптимистичный сценарий". Что это такое?

☝️ Текущая арендная плата Перекрестка от товарооборота (ТО) по действующему договору заметно ниже рынка и составляет всего 5.8%, из которого затем ещё вычитается 20% НДС - в итоге получается всего 4.8% от ТО за вычетом НДС. Рыночная ставка аренды от оборота для Перекрестка составляет 7%, причем чаще всего НДС арендатор уплачивает дополнительно "сверху" этой ставки. Для самых успешных магазинов возможно согласовать ставку даже выше этих 7%. Так, например, в объекте SimpleEstate "Перекресток в Прокшино" ставка аренды от товарооборота с 3го года аренды составляет 7.5%.

🤔 Что это значит для инвестора? Низкая арендная ставка - это же плохо!?

👍 Наоборот! Это очень хорошо! Потому что чем ниже текущая ставка аренды, тем больше будущий потенциал для её увеличения и тем дешевле можно купить объект сейчас.

📊 В случае сохранения товарооборота магазина на текущем высоком уровне и его планомерного увеличения как минимум в связи с инфляцией - существует возможность существенно повысить арендную плату после завершения текущего договора аренды в марте 2032 г., что увеличит как доход от аренды, так и стоимость объекта.

📈 В таком случае общая доходность (IRR) инвесторов объекта за 10 лет может составить свыше 20% годовых! 🔥
При этом средняя дивидендная доходность превысит 11% годовых!

⏱ До 27 мая (включительно) можно инвестировать в данный объект по самой выгодной цене от ₽5 млн.

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Инвестировать в объект

☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i