SimpleEstate | Инвестиции

25 December 2024 07:15

Куда будет инвестировать SimpleEstate в 2025 году?

🔍 Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate может инвестировать не только в помещения супермаркетов. И даже должна. Для нас очевидно, что замыкаться только на одном сегменте рынка недвижимости - это фактически ограничивать свой рост и развитие. Поэтому мы постоянно анализируем широкий рынок в поисках оптимальных инвестиционных решений для наших инвесторов. Наша задача - найти объекты, которые обеспечат максимальную доходность при приемлемом уровне риска.

📊 Что мы изучаем помимо помещений супермаркетов:
🔹 Склады класса А и light industrial
🔹 Офисные помещения
🔹 Девелопмент торговой недвижимости
🔹 Девелопмент жилой, гостиничной и рекреационной недвижимости
🔹 Пустые торговые помещения для целей создания ГАБ
🔹 Другие сегменты коммерческой недвижимости

💎В сегменте создания ГАБ мы наблюдаем определенные негативные изменения, связанные с политикой торговых операторов, однако пока не исключаем подобные проекты.

📦 Склады класса А - перспективный сегмент, который является одновременно самым разогретым сегментом рынка недвижимости. При этом входной билет в такие проекты начинается от 1,5 млрд.руб., а инвестиционный спрос на покупку настолько высок, что купить что-то по адекватной цене практически невозможно.

🏭 Light industrial - новый, интересный формат, который еще даже не классифицирован в России, а рынок складов Light industrial еще совсем не сложился, что представляет существенный риск для наших «доверителей», частных инвесторов.

🏢 Офисные помещения класса А и В в значительной степени переоценены рынком (арендные ставки недостаточно высоки по отношению к стоимости экспонирования офисов), а их ликвидность в качестве объектов ГАБ сильно уступает торговой недвижимости.

🏗 Девелоперские проекты в любых секторах, хотя и могут быть высокодоходными, несут существенные юридические, технические и рыночные риски в условиях непростой ситуации в экономики России. Мы не считаем себя вправе подвергать наших инвесторов таким рискам.

📝 SimpleEstate продолжит тщательно анализировать все сегменты рынка недвижимости. Мы не ограничиваемся одним направлением и готовы адаптировать нашу стратегию при появлении более привлекательных возможностей.

✅ Но пока мы уверены: помещения с продуктовыми операторами и привязкой аренды к обороту остаются оптимальным выбором для частного инвестора, особенно в текущих экономических условиях.

📈 Преимущества этой стратегии:
🔹 Защита от инфляции: рост цен автоматически ведёт к увеличению арендных платежей
🔹 Стабильность арендаторов: продуктовый ритейл демонстрирует устойчивость даже в периоды экономической нестабильности
🔹 Прогнозируемый доход: крупные сетевые операторы обеспечивают стабильный денежный поток
🔹 Потенциал роста стоимости недвижимости: увеличение товарооборота влияет на рыночную оценку недвижимости

🎯 В 2025 году мы продолжим предлагать нашим инвесторам инвестиционные проекты именно этого сегмента.

💬 А что думаете вы о перспективах разных сегментов рынка недвижимости? Поделитесь своим мнением в комментариях! 👇

SimpleEstate | Инвестиции

17 December 2024 09:35

Аукционы коммерческих помещений: что нужно понимать инвестору

🔍 В последнее время на рынке коммерческой недвижимости наметился интересный тренд: крупные застройщики всё чаще продают помещения через аукционы. На первый взгляд, это отличная возможность для частных инвесторов. Купил небольшое помещение, нашел арендатора — и можно наслаждаться статусом рантье. Однако за кажущейся простотой скрывается множество подводных камней, особенно для непрофессиональных инвесторов.

🏗 Для девелоперов аукционный формат — это способ оптимизировать процесс продаж, быстро реализовать большой объем помещений и потенциально получить намного более высокую цену за счет созданного ажиотажа. Кроме того, такой формат работает на имидж застройщика, демонстрируя прозрачность его работы. Но что хорошо для застройщика, не всегда оптимально для инвестора.

⚠️ Главная опасность аукционов заключается в том, что в пылу торгов легко поддаться эмоциям и существенно переплатить за объект. Ограниченное время на принятие решения не позволяет провести полноценный анализ помещения и его перспектив. А ведь покупая пустое помещение, инвестор приобретает и все риски по поиску арендаторов, согласованию коммерческих условий и обеспечению стабильного дохода.

🏪 Отдельная проблема — это невозможность формирования оптимального набора арендаторов после продажи помещений разным собственникам. В результате в одном жилом комплексе могут появиться три алкомаркета и два магазина разливного пива, что явно не добавляет привлекательности объекту и может негативно повлиять на его доходность в долгосрочной перспективе.

💼 Успешное инвестирование в коммерческую недвижимость требует глубокой экспертизы, существенных временных затрат и профессионального подхода к управлению. К сожалению, частные инвесторы очень часто ошибаются и покупают на аукционах откровенно неудачные помещения по завышенным ценам.

🧭 Чтобы избежать ошибок, рекомендуем ознакомиться с нашими видео:

1️⃣ «Профессиональный участник vs. частный инвестор - кто как анализирует коммерческую недвижимость»
2️⃣ «Почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости»

SimpleEstate | Инвестиции

13 December 2024 08:29

🎉 И снова хорошие новости! На этот раз по нашему новому объекту "Перекресток в Совхозе им. Ленина":

📈 Под давлением высокой инфляции "Перекресток" показывает внушительный рост товарооборота, в связи с чем арендная плата за последние несколько месяцев уже превысила минимальную фиксированную ставку - арендатор начал платить % от оборота. Хотя наша изначальная финансовая модель предполагала выход на % от оборота только через пару лет после покупки (в конце 2026 года).

💸 А это значит, что с высокой вероятностью инвесторы смогу рассчитывать на более высокую доходность, чем изначально спрогнозированная! Мы уже обновили финансовую модель с учетом актуальных данных.

📊 Так при инвестициях на 10 лет - ожидаемая общая доходность (IRR) инвесторов 4-го раунда составит 20% годовых, а средняя дивидендная доходность - 11% годовых!

☝️Конечно же товарооборот - достаточно изменчивый показатель и он может как расти, так и падать. И дать 100% гарантию, что подобный рост продолжится от месяца к месяцу нельзя. Но вероятность, что инфляция в ближайшее время существенно снизится, пожалуй, ещё более низкая.

⚠️ Сейчас идет последний, 4-й раунд инвестиций в объект "Перекресток в Совхозе им. Ленина" - последняя возможность для инвесторов поучаствовать (или увеличить свои инвестиции) в данном объекте. Надежный антикризисный объект с прямой защитой от инфляции за счет привязки арендной платы к товарообороту супермаркета.

⏱️ Инвесторы, оставившие заявку до 20-го декабря, получат акции ещё до конца 2024 года и, соответственно, смогут получить дивиденды по итогам 4-го квартала!

💵 Минимальный размер инвестиций - всего ₽115 000!

📕 Обновленная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
🧮 Калькулятор доходности инвестора

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate/20/

✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

06 December 2024 09:51

📊 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?

📺 Вышел 2-й ролик по мотивам недавнего прямого эфира "Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?"

🎥 Качество записи прямого эфира было ужасным, поэтому мы решили снять 2 отдельных ролика на такую важную тему.

🏦 Неделю назад выходил 1-й ролик на тему "Сколько реально приносят депозиты?", а теперь доступен и 2-й ролик непосредственно на основную тему.

😎 Приятного просмотра!
———————————————————-
☝️Кстати, мы запустили канал и на RUTUBE, теперь все ролики SimpleEstate можно посмотреть и там 👇

🔗 https://rutube.ru/channel/49247093/

SimpleEstate | Инвестиции

02 December 2024 09:51

«Рост цен на продукты питания не приведет к росту товарооборота - люди начнут экономить на еде!»

☝️Это мнение можно часто услышать от скептиков. Вспоминается старый анекдот:

- Папа, цены на водку выросли... Ты теперь будешь меньше пить?
- Нет, сынок, это ты будешь меньше есть!

🤗 За шуткой скрывается серьезный экономический феномен, который подтверждается историческими и актуальными данными.

🚩Спойлер: рост цен не ведет к падению потребления.

📊 Свежее исследование Аналитического центра НАФИ: более половины россиян (53%) заявляют, что не готовы экономить на продуктах питания ни при каких обстоятельствах. Особенно это характерно для старшего поколения (59%) и людей, состоящих в браке (58%). При этом даже те, кто стремится к экономии, просто оптимизируют свои покупки - 65% россиян покупают продукты по акциям, а 60% сравнивают цены перед покупкой, но не отказывают себе в необходимых продуктах.

🎚Потребители адаптируются к новым условиям и высоким ценам на продовольствие через различные механизмы:
🔹активное использование промоакций (доля покупок со скидками достигает 15-20%)
🔹оптимизация других расходов.

📈 Но это не главное. Ключевым фактором поддержания потребления выступает устойчивый рост номинальных доходов населения. Средняя зарплата россиян за 9 месяцев 2024 года выросла на 13% до 83,2 тысячи рублей.

🧤Рекордно низкая безработица, повышение зарплат, индексация пенсий и социальных выплат, а также конкуренция работодателей за персонал обеспечивают стабильный рост доходов, компенсирующий увеличение цен.

💰 Понимание неэлатичности спроса на продукты особенно важно для инвесторов в коммерческую недвижимость, где якорными арендаторами выступают продуктовые ритейлеры. Стабильный рост потребления и товарооборота делает такие объекты надежным активом даже в периоды экономической турбулентности.

🟣 Более того, привязка арендных платежей к товарообороту магазинов создает механизм защиты от инфляции - рост цен и номинальных расходов населения напрямую транслируется в увеличение доходов собственника недвижимости.

SimpleEstate | Инвестиции

28 November 2024 10:18

➖ Минусы инвестирования в коммерческую недвижимость через SimpleEstate.

☝️Ну а что мы всё про преимущества нашей инвестиционной платформы для частных инвесторов? О недостатках тоже необходимо упомянуть.

1️⃣ Практически полное отсутствие возможности совершить ошибку. А ведь настоящие инвесторы учатся на ошибках! Но с SimpleEstate такой возможности вы будете лишены – профессиональная команда платформы тщательно исследует рынок торговой недвижимости и отбирает только самые надежные и доходные проекты. Все риски просчитываются заранее, а значит, вы не сможете на собственном опыте узнать, как это – инвестировать в убыточный объект.

2️⃣ Ничем неоправданная экономия времени. Вместо того, чтобы самостоятельно исследовать десятки объектов недвижимости, встречаться с продавцами, проверять документы и оценивать техническое состояние помещений, вы просто выбираете готовый проект на платформе. А где же все эти 10 000 часов, чтобы стать профессионалом? Куда делись все эти бесконечные поездки по объектам, долгие переговоры и многочасовое погружение в документацию? SimpleEstate лишает этого бесценного опыта, предлагая инвестиционный фаст-фуд - приходи и покупай!

3️⃣ Слишком низкий порог входа. Почти что ниже плинтуса, ну как же так? А как же традиции копить годами или брать огромный кредит, чтобы купить торговое помещение? SimpleEstate позволяет стать совладельцем недвижимости, инвестировав всего от ₽100 тысяч. Это совершенно лишает вас возможности гордо рассказывать друзьям, как вы годами шли к покупке своего первого инвестиционного объекта, отказывая себе во всём и экономя.

5️⃣ Прозрачность платформы. Никакой интриги, никаких сюрпризов – регулярные отчеты и понятная информация о ваших инвестициях. Вы будете точно знать, куда вложены ваши деньги, какой доход приносит объект и как развивается проект. Где то захватывающее чувство неизвестности и бодрящее ощущение полного непонимания что происходит с активом?

6️⃣ Потворство пассивности и лени. Все вопросы, связанные с управлением недвижимостью закрыты SimpleEstate. Нет никакой самореализации — поиска арендаторов, борьбы с должниками, ремонтов и оформления коммунальных платежей. И куда тратить свободное время? Ну не на семью, друзей и путешествия же!

⛔️ Минусов много! Очень обидно лишиться всех тех волнительных моментов, которые и делают инвестиции в недвижимость увлекательным приключением.

🟣В общем, если вы мечтали о сложном пути инвестора-одиночки, полном проб и ошибок, то SimpleEstate определенно не для вас.

🟪 Платформа подойдёт скорее тем, кто предпочитает профессиональный подход, надежность и комфорт в инвестициях. Но разве это интересно?

SimpleEstate | Инвестиции

26 November 2024 08:11

🎉 Радостная новость для инвесторов объекта "Перекресток в Прокшино" (АО6):

📕 Помещения, арендованные "Перекрестком" в ЖК Прокшино были внесен в список объектов, налог на имущество по которым рассчитывается от кадастровой стоимости (на текущий момент составляет всего ₽64 млн)!

🔥 А это значит, что налог на имущество по данному объекту с 2025 года снизится в 5.5х раза и составит ₽1.3 млн вместо ₽7 млн в год!

☝️ Напомним, что для объектов, не входящих в данный список, налог на имущество должен уплачиваться исходя из балансовой стоимости, которая существенно выше, чем кадастровая стоимость. Изначально, при покупке Перекрестка в 2022 году мы прогнозировали, что данный объект будет включен в список ещё с 2024 года. Однако департамент экономической политики и развития города Москвы не включил наш объект в реестр на 2024 год. После чего мы в SimpleEstate провели ряд процедур, писали запросы и обращения, вызывали специальную комиссию для определения вида фактического использования помещений и добились внесения данного объекта в реестр.

🧾 Правда никакой сенсации в данной новости нет. Наша финансовая модель по объекту и так предполагала внесение в реестр с 2025 года. Однако, до момента составления реестра, какая-то неопределенность сохранялась.

📈 Также напомним, что с сентября 2024 г. «Перекресток» платит аренду 7% от товарооборота вместо 6%, которые он платил до этого, а также завершился срок компенсации за ремонт полов (которые по договору должен был делать арендодатель, а мы переложили это на арендатора), составлявший 350 тыс. руб. в месяц (с учетом НДС).
В связи с этим в финансовую модель заложен рост денежного потока в предстоящие месяцы.

SimpleEstate | Инвестиции

20 November 2024 08:03

🥲 Хорошие новости для инвесторов SimpleEstate! И плохие для любителей салатов...

◼️Начнем с плохих новостей!

📰По данным «Парламентской газеты» в январе 2024 года себестоимость салата оливье с колбасой составляла 204,8 рублей. В ноябре 2024 года его себестоимость увеличилась до 348 рублей.

📋Для тех, кто забыл рецепт салата оливье «Парламентская газета» напоминает его и сообщает, что на семью из четырех человек нужно заготовить 800 граммов салата! Для создания хита всех новогодних столов понадобится:
🥓200 граммов колбасы
🥔150 граммов картофеля
🥕70 граммов моркови
🥒80 граммов огурцов
🫛120 граммов горошка
🥚🥚два яйца
🍯80 граммов майонеза,
🧂соль, перец и зелень по вкусу.

📈С начала года больше всего подорожала вареная колбаса, картофель и консервированные огурцы. Зато подешевели яйца (это данные «Парламентской газеты»!) и свежие огурцы.

🥗 Итого рост себестоимости любимого многими россиянами салатика +70% за 11 месяцев. Приятного аппетита!

🔋Переходим к хорошим новостям, которые, правда, относятся только к инвесторам SimpleEstate. Очевидно, что реальная инфляция на продукты питания превышает все официальные данные.

👍И это замечательно, ведь заработают на этих процессах в итоге владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту.

🍽 Люди едят дорожающий оливье, а наши инвесторы увеличивают свой капитал! Красота!

SimpleEstate | Инвестиции

14 November 2024 14:18

❗️Сегодня последний день❗️

⏱️ Друзья, напоминаем, что сегодня последний день 3-го раунда инвестиций в объект SimpleEstate «Перекресток» в Совхозе им.Ленина - действующий объект с арендатором и защитой от инфляции.

📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. Но сегодня ещё есть возможность поучаствовать!

💵 Минимальный размер инвестиций - всего ₽110 000!

🔗 3 причины почему обязательно стоит инвестировать в данный объект.

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate

✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

12 November 2024 09:06

❌ Это конец

🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 3-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.

(простите за страшный заголовок 😅)

📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. А это значит - что пора двигаться дальше.

⏰ 14 ноября (послезавтра!) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽110 000.

💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.

⚖️ Если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.

➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.

☝️Такой выгодной возможности может больше уже не быть.

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

08 November 2024 09:31

❓"А можно ли инвестировать не только в ваши объекты недвижимости, но и в бизнес самой инвестиционной платформы SimpleEstate? Планируете ли вы IPO / pre-IPO или что-то подобное? Я бы поучаствовал!"

👆 Достаточно частый вопрос от наших инвесторов.

⛔️ И обычно ответ - нет, не планируем, такой опции нет.

🤔 Но недавно, в очередной рад получив этот вопрос от инвестора, мы задумались - а почему бы и нет? Почему бы не дать возможность нашим же инвесторам вложить деньги не только в объекты недвижимости, но и в бизнес самой платформы SimpleEstate?

📊 Правда выходить на полноценное IPO и торговаться на бирже на текущий момент SimpleEstate всё-равно не планирует. А вот провести инвестиционный раунд в формате pre-IPO, то есть размещение акций непубличного АО (то же самое, что мы делаем с объектами недвижимости) на инвестиционной платформе - запросто!

📈 С момента основания платформы в 2019 году, её соучредителями стали как профессиональные честные инвесторы, так и несколько институциональных инвестиционных фондов. А общая сумма инвестиций в бизнес самой платформы приближается к 100 млн.

💸 Сейчас мы начинаем планировать очередной венчурный раунд для финансирования дальнейшего кратного роста платформы. И как один из вариантов - мы решили рассмотреть краудинвестинг через размещение акций среди частных инвесторов в формате pre-IPO. При условии активного спроса со стороны инвесторов.

❓Как думаете, пойдет ли это на пользу платформе? Напишите свои мысли в комментариях! 👇

SimpleEstate | Инвестиции

02 November 2024 12:34

🧈 Крупные производители сливочного масла («Милком», «Простоквашино», «Альметьевский» и другие) уведомили торговые сети о сокращении поставок и повышении цен до +20%.

🫙Причина – дефицит и рост цен на сырьё. Переработчики молока (они же производители масла) «столкнулись с агрессивной инфляцией сливок-сырья». За первое полугодие 2024 года сырьё подорожало почти на 40%, а с января – на 46%. Цены на молоко выросли от 48 до 55% в зависимости от жирности.

📶 Намечающийся дефицит сливочного масла неминуемо приведёт к росту цен в магазинах и цепную реакцию в смежных отраслях, где масло (и молоко) являются важными ингредиентами.

🏪 И опять в этой ситуации есть свои выгодоприобретатели:

1️⃣ Продуктовые торговые сети могут увеличить свою прибыль за счет роста маржинальности продаж масла.

2️⃣ Владельцы торговых площадей также могут рассчитывать на увеличение доходов, так как часть арендной платы зачастую привязана к товарообороту магазинов.

☝️В настоящее время на инвестиционной платформе доступны вложения в проект «Перекресток» в совхозе им. Ленина, в котором есть привязка арендной платы к товарообороту.

💸 Давайте заработаем на росте цен на сливочное масло и молоко, и не только на них!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

➡️ Инвестировать https://simpleestate.ru/estate/
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

30 October 2024 10:07

📈 Почему мы постоянно уделяем много внимания отчетности продуктовых ритейлеров и, самое главное, показателю Like-for-Like Sales* (сопоставимые продажи)?

1️⃣ Ключевыми арендаторами объектов недвижимости SimpleEstate являются продуктовые ритейлеры, поэтому нам важно понимать финансовое состояние своих арендаторов для оценки их надежности.

2️⃣ Большинство договоров аренды с супермаркетами подразумевают привязку арендной платы к товарообороту, поэтому нам как арендодателю важно отслеживать динамику продаж не только по объектам SimpleEstate, но и по всей сети в целом.

3️⃣ Динамика сопоставимых продаж продуктовых сетей отлично отражает реальную инфляцию в стране и отвечает на вопрос "насколько реально выросли цены в магазинах".

☝️ Важный вывод из данных по сопоставимым продажам:
Если раньше уровень инфляции был сопоставим с ростом Like-for-Like Sales продуктовых сетей, то в 2024 году мы наблюдаем существенное превышение темпов роста продаж над официальным уровнем инфляции. Сопоставимые продажи растут в среднем на 14-16%.

⚠️ Это говорит о том, что реальный уровень инфляции существенно отличается от официальной статистики в 7-9% и скорее всего составляет как раз 14-16%, если не больше.

📈 А также о том, что арендная плата и цены на объекты недвижимости, арендованные супермаркетами, будут расти на те же 14-16%. Аналогично тому, как по итогам 3го квартала они выросли на 11% за год.

❓Как защитить деньги от инфляции и заработать на ней?
Мы уже много раз говорили - инвестировать в инструменты с защитой от инфляции.

👉 Например - в недвижимость, арендованную супермаркетами с привязкой аренды к товарообороту.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий продажи розничной торговой сети в отчетном периоде по сравнению с тем же периодом год назад по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

SimpleEstate | Инвестиции

26 October 2024 10:59

📺 А вот и запись прямого эфира от 24.10.24 на тему:
"Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?".

☝️ Настоятельно рекомендуем к просмотру, особенно с учетом очередного повышения ключевой ставки до 21% и комментариев ЦБ о невозможности сдерживать инфляцию.

🔗https://youtu.be/8MrqcJ84i28

SimpleEstate | Инвестиции

23 October 2024 11:19

💬 Из отчета по рынку стрит-ритейла Москвы за 3кв 2024 г.:

"Объекты готового арендного бизнеса в Москве в среднем по рынку приносят 7.5%-8.1% дохода от аренды (окупаемость 11-12 лет)."

🤯 Погодите, а какой вообще смысл покупать недвижимость, которая приносит 7-8%, когда депозиты дают 20%?

📕 Ответ также в отчете - недвижимость, в отличии от депозита, ещё и растет в цене.

"Готовый арендный бизнес с супермаркетами продолжает расти в цене - стоимость выросла на 11% за год"

🧮 Таким образом, итоговая доходность среднестатистического объекта с супермаркетом за год составила уже 19% (8% от аренды и 11% от роста стоимости).

☝️ При этом недвижимость, как физический актив, способна сохранять свою стоимость в реальном выражении и "впитывать" инфляцию. Особенно это актуально в период экономических потрясений и неопределенности, когда цены постоянно растут, курс валют нестабилен и есть риск гиперинфляции.

⏱️ Ну и самое главное - время.
Депозиты могут давать высокую доходность прямо сейчас, в течении нескольких месяцев или даже пары лет. Но это временное явление. В то время как недвижимость позволяет инвестору зафиксировать доходность на условно бесконечный срок.

❓Будут ли депозиты давать такую же доходность через год? А через 2 года? Крайне маловероятно.
А вот недвижимость через это время вырастет в цене и купить её так же выгодно как сейчас уже не получится.

Подробнее на тему депозитов мы уже неоднократно писали:
🔹Примеры изъятие депозитов в истории стран
🔹Депозит или недвижимость: Что выгоднее?
🔹Неочевидные риски банковских депозитов
🔹Влияние инфляции на доходность недвижимости

И снимали отдельный видео ролики:
🔹Срочно закрывайте депозиты!

👇 Напишите в комментариях что думаете по этому поводу!

SimpleEstate | Инвестиции

20 December 2024 10:51

❗️СЕГОДНЯ последний день❗️

⏱️ Инвесторы, оставившие заявку до 20-го декабря, получат акции ещё до конца 2024 года и, соответственно, смогут получить дивиденды по итогам 4-го квартала!

⚠️ Сейчас идет последний, 4-й раунд инвестиций в объект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина» - последняя возможность для инвесторов поучаствовать (или увеличить свои инвестиции) в данном объекте. Надежный антикризисный объект с прямой защитой от инфляции за счет привязки арендной платы к товарообороту супермаркета.

💵 Минимальный размер инвестиций - всего ₽115 000!

🔗 3 причины почему обязательно стоит инвестировать в данный объект.

📕 Обновленная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
🧮 Калькулятор доходности инвестора

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate/20/

✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

16 December 2024 10:08

«Товарооборот супермаркетов растет из-за инфляции? А что если государство запретит торговым сетям повышать цены?»

💼 Недвижимость, арендованная супермаркетами с арендой, привязанной к товарообороту, остаётся почти единственным инвестиционным инструментом, впитывающем инфляцию. Пока растут цены, собственники такой недвижимости получают всё больше денег в качестве аренды. Но насколько реальна «заморозка» цен административно-командными методами?

🔄 Переход к полному регулированию цен на продукты питания фактически означал бы системную трансформацию экономической модели, разворот от капитализма к социалистической системе, характерной для СССР.

📜 Исторический опыт доказывает несостоятельность административного регулирования цен. Можно вспомнить советскую плановую экономику, где госконтроль над ценами привел к хроническому дефициту и очередям. Более современный пример - Венесуэла, где попытки жесткого ограничения цен обернулись катастрофой: производители просто перестали выпускать убыточные товары, прилавки опустели, а инфляция вконец вышла из-под контроля.

📋 Текущее российское законодательство действительно предусматривает механизмы государственного влияния на цены. Постановление Правительства №530 устанавливает перечень социально значимых продовольственных товаров, на которые могут устанавливаться предельные розничные цены. С 2022 года государство ни разу не вводило предельные розничные цены на социально значимые продукты, даже на яйца.

📑 Недавнее постановление №1612 расширило полномочия региональных властей – теперь они могут заключать соглашения с торговыми сетями для стабилизации цен практически на любые товары. При этом расширение прав регионов мотивировано преимущественно общественно-политическими причинами.

🍫Представим, что в каком-то регионе возникает немотивированный рост цен на определенный товар, например, на шоколад. Если рост цен на шоколад становится элементом публичной общественной дискуссии, региональные власти получают инструмент превентивного снижения напряженности в обществе путем переговоров с торговыми сетями. В конце 2023 года, когда в стране начали заметно дорожать куриные яйца, такие соглашения заключили всего в десяти регионах.

💰 В общенациональном масштабе государство заинтересовано в росте денежных поступлений в бюджет и всё чаще использует более изощренные инструменты экономического регулирования, в частности windfall tax (налог на сверхприбыль) - механизм изъятия экстраординарного дохода, превышающего обычный уровень рентабельности.

🛢Например, в 2022 году российское правительство ввело временный повышенный налог на сверхприбыль для нефтяных компаний, изымая дополнительные доходы от высоких мировых цен на энергоносители. Такой подход позволяет балансировать экономические интересы без разрушения рыночных механизмов и в теории (вероятность которой сложно оценить) может быть применен к торговым сетям.

🔻Итого: пока в России легализована предпринимательская деятельность и действует капиталистическая модель экономики, ожидать тотального огосударствления сектора торговли продуктами питания не стоит. Ограничения цен на некоторые товары при этом возможны, однако на короткий срок и не в общероссийском масштабе.

SimpleEstate | Инвестиции

09 December 2024 13:00

🔥 Подписан предварительный договор аренды с аптекой Ригла в ЖК "Новое Летово"

🏪 Вслед за якорным арендатором в лице продуктового магазина "Магнит", в ЖК "Новое Летово" подписан предварительный договор аренды с ведущей аптечной сетью "Ригла":

🔹Площадь аренды - 43 м2
🔹Срок аренды 7 лет
🔹В первый год арендная плата составит 100 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года - 140 000 руб. в месяц (3250 руб. / м2 / месяц)
🔹Арендные каникулы - 3 месяца
🔹Безусловная индексация 5% с 3-го года

👍 На текущий момент в данном проекте SimpleEstate суммарно арендовано уже 49% площадей!

☝️ Напомним, что данный проект предполагает частичную продажу помещений до ввода в эксплуатацию. Суммарно мы планируем продать около 30% помещений. Кроме дополнительной спекулятивной прибыли, продажа помещений необходима для того, чтобы к моменту получения собственности (когда ДДУ превращается в объект недвижимости) балансовая стоимость недвижимости не превышала лимит в 200 млн руб. и проектная компания оставалась на упрощенной системе налогообложения.

💊 Помещения с аптекой всегда были желанным объектом готового арендного бизнеса для частных инвесторов, поэтому с высокой вероятностью данное помещение как раз и будет в числе проданных лотов.

⚠️ Важно, что при этом для продажи каждого отдельного помещения не потребуется проводить общее собрание акционеров с одобрением сделки, так как одобрения требуют только крупные сделки, превышающие 25% активов компании.

🤝 Если вы являетесь агентом по недвижимости или сами хотите купить перспективный объект готового арендного бизнеса с уже заключенным договором аренды, или пустое помещение в ЖК бизнес-класса "Новое Летово" - напишите нам запрос на @ViktorSimpleEstate или на почту info@simpleestate.ru и мы пришлем вам актуальные лоты на продажу.

SimpleEstate | Инвестиции

03 December 2024 11:22

❓ Почему съезжают арендаторы?

📖 Вышла очень полезная статья о причинах проблем с арендаторами в новостройках.

🏗 К сожалению, очень многие частные инвесторы, приобретающие коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах в итоге сталкиваются со множеством проблем и не получают желаемой доходности. Почему так происходит? Разбирались вместе с Business FM.

Кстати, мы выпускали видеоролики с разбором подобных проблем:
🔹Почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости
🔹Как выбирает коммерческую недвижимость частный инвестор и профессионал? Топ 15 ошибок инвесторов.

SimpleEstate | Инвестиции

29 November 2024 08:29

🟣 Ну а если серьезно, у инвестирования через платформу SimpleEstate и в самом деле есть реальные ограничения и особенности, о которых важно знать каждому инвестору:

1️⃣ Отсутствие единоличного контроля над активом. Фундаментальное свойство коллективных инвестиций - инвестор не может самостоятельно принимать решения об управлении объектом. Все ключевые решения принимаются управляющей компанией в интересах всех совладельцев - это сделано для защиты коллективных интересов. Однако, для инвесторов, привыкших к полному контролю над своими активами, данное ограничение может быть существенным.

2️⃣ Ограниченный выбор объектов. В отличие от самостоятельного инвестирования, где инвестор может рассматривать любые объекты на рынке, на платформе доступен только определенный набор проектов, прошедших отбор. С одной стороны, это обеспечивает качество, но с другой - ограничивает возможности для диверсификации и выбора специфических нишевых объектов.

3️⃣ Невозможность влиять на ежедневную операционную деятельность. Инвесторы не могут участвовать в переговорах с арендаторами, выборе подрядчиков для ремонта или решении текущих вопросов управления недвижимостью. Это может быть минусом для тех, кто хотел бы активно участвовать в управлении своими инвестициями и имеет соответствующий опыт.

4️⃣ Зависимость от качества работы управляющих (логически связан с п.1️⃣). Доходность инвестиций напрямую зависит от профессионализма команды SimpleEstate в управлении объектами. Хотя мы имеем значительный опыт и хорошую репутацию, это все равно создает определенные риски, связанные с человеческим фактором и качеством принимаемых управленческих решений.

☝️Важно понимать, что перечисленные особенности являются не столько недостатками, сколько неотъемлемыми характеристиками формата коллективных инвестиций.

💵 Они компенсируются низким порогом входа, профессиональным управлением и диверсификацией рисков.

⚖️ Каждый инвестор должен оценить, насколько эти ограничения критичны лично для него, и принять взвешенное решение о целесообразности такого формата инвестирования.

SimpleEstate | Инвестиции

27 November 2024 08:14

🎉 И ещё одна радостная новость, но уже для инвесторов объекта "Лента в Новосибирске" (АО5):

⏱️ Договор аренды с Лентой продлен до 2035 года!

🏗 В 1кв 2025 года Лента планирует сделать реконструкцию магазина и обновить его до современного формата, что должно привести к увеличению товарооборота магазина.

📊 После реконструкции, помимо фиксированной арендной платы с безусловной индексацией, как это было раньше, вводится арендная плата от оборота 5.5% (арендатор платит наибольшую из сумм). С высокой вероятностью плата с товарооборота превысит фиксированную аренду уже в ближайшее время!

📈 А с 1 мая 2027 года (дата окончания текущего договора), фиксированная арендная плата увеличивается с ₽1.4 млн до ₽1.55 млн! Плата от товарооборота 5.5% остается, а вот безусловная индексация уже исключается.

Примечание: прямо сейчас фиксированная аренда составляет ₽1.2 млн и за счет индексации увеличивается до ₽1.4 млн к 2027г.

☝️ Небольшая ложка дегтя - арендатору предоставляются арендные каникулы в размере 60 дней на период реконструкции магазина (стандартная практика). А также, мы должны заплатить комиссию брокеру, который нашел нам альтернативных арендаторов на данный объект, чтобы иметь более сильную переговорную позицию и добиться наилучших условий с Лентой. В связи с чем мы суммарно недополучим арендную плату за 3 месяца, а значит не будем выплачивать дивиденды за 1кв 2025 года. Однако улучшение прочих условий многократно перекрывает этот недостаток.

💸 Это прекрасный пример того, как недвижимость способна "впитывать" инфляцию, увеличивать арендный поток и расти в цене даже если изначально в договоре аренды прописана лимитированная индексация, например не более 5% в год (как это было у Ленты) или вообще её отсутствие. Просто в данном случае для пересмотра условий аренды и "реализации накопленного потенциала" необходимо дождаться окончания текущего договора аренды.

🏪 Аналогично мы планируем поступить и с Перекрестком в Совхозе им. Ленина, где текущие условия аренды заметно ниже рынка и могут быть улучшены ближе к его окончанию в 2032 году.

⚠️ Но далеко не любая недвижимость позволяет рассчитывать на рост дохода и увеличение стоимости. Главное, чтобы сам объект недвижимости был востребован у арендаторов, имел хорошую локацию, не завышенную арендную плату и был приобретен по адекватной цене. Именно такие объекты мы в SimpleEstate и стараемся приобретать!

SimpleEstate | Инвестиции

25 November 2024 11:13

🏦 И снова на тему депозитов!

🎥 На недавнем прямом эфире посвященном ценам на коммерческую недвижимость в 2025 году мы затрагивали тему реальной инфляции и реальной доходности депозитов.

😔 К сожалению, качество записи данного эфира получилось ужасным, поэтому для тех кто пропустил - сняли отдельные 2 ролика на эту тему!

Сегодня делимся первым из них - "Почему нельзя заработать на депозитах".

📺 Рекомендуется к просмотру всем, у кого сейчас есть депозиты!

🔗 https://youtu.be/18G7vg_L8OQ?si=HHrTdohaY4slhPwa

————————————————————————————————

Кто хочет подробнее погрузиться в данную тему:
🔹Примеры изъятие депозитов в истории стран
🔹Депозит или недвижимость: Что выгоднее?
🔹Неочевидные риски банковских депозитов
🔹Влияние инфляции на доходность недвижимости
🔹Видео: Срочно закрывайте депозиты!

P.S.
Скоро заведем каналы на RUTUBE и ВК Видео

SimpleEstate | Инвестиции

18 November 2024 10:54

💬 "Частный инвестор - главный дурак в цепочке коммерческой недвижимости"

👆 Заголовок новой статьи Forbes на тему инвестиций в коммерческую недвижимость.

😔 Жестко, обидно, но факт. К сожалению, в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью зарабатывает застройщик, брокер, но точно не покупатель.

❓Почему так происходит? Читайте в статье Forbes.

🎥 Кстати, мы снимали ролик на тему "Почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости". Рекомендуем к просмотру, если ещё не видели!

SimpleEstate | Инвестиции

13 November 2024 09:25

📖 А вот и квартальные отчеты по объектам SimpleEstate по итогам 3кв 2024 г. 👇

SimpleEstate | Инвестиции

11 November 2024 10:54

🤔О чем думают россияне, глядя на рекордные ставки по депозитам?
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…

🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.

🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.

😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:

1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики

💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.

⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.

⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴

SimpleEstate | Инвестиции

07 November 2024 10:47

🌍 Японский ритейл-гигант 7-Eleven (крупнейшая мировая сеть компактных супермаркетов шаговой доступности) инициирует масштабную реорганизацию своих активов в Северной Америке.

🏪 7-Eleven анонсирует закрытие 444 магазинов из более чем 10 тысяч точек в регионе. Это решение является частью комплексного пересмотра стратегии присутствия компании на рынке США и Канады, направленного на оптимизацию операционной эффективности.

📉 Помимо закрытия магазинов Seven & i Holdings существенно скорректировала прогноз по прибыли, снизив его на 44% - с $1,97 млрд  до $1,1 млрд.

❓Что происходит? Неужели вездесущий онлайн добрался и до компактных магазинов сети?

📈 На самом деле виной всему инфляция и проблемы в экономике США и Канады. 7-Eleven управляет работающими 24 часа минимаркетами, находящимися «на трафике», вблизи крупных транспортных хабов, в туристических местах и т.д. Благодаря преимуществам расположения компания может ставить большую наценку на свои товары, тем более что большая их часть выпускается под собственными торговыми марками сети.

👀Однако уже несколько лет в сети замечают тенденцию изменения потребительского поведения. Раньше покупатели особо не обращали внимание на цены и покупали товары в сети «не глядя». В связи с бурным ростом цен потребители в США начинают отдавать предпочтение традиционным супермаркетам большей площади и ассортимента с более низкими ценами:
🔸 WalMart (аналог в России - «Лента» и «Перекресток»)
🔸Kroger (аналог в России - «Пятерочка»)
🔸Target (аналог в России - «Магнит»)

🛒Бизнес-модель сети круглосуточных минимаркетов 7-Eleven (аналог в России - магазинчики «Продукты24») построена на удовлетворении импульсного спроса 24/7, однако американцы и канадцы перестали поддаваться импульсу - это теперь слишком дорого и американцы выбирают обычные супермаркеты и создание запасов.

💰 В настоящее время, в рамках стратегии оптимизации активов, компания планирует реализовать ряд объектов недвижимости в Северной Америке по схеме sale-leaseback. Это позволит 7-Eleven высвободить капитал, сохранив при этом операционный контроль над торговыми точками.

🇨🇦 Параллельно с реструктуризацией 7-Eleven, канадский холдинг Couche-Tard (крупнейшая в стране сеть круглосуточных продуктовых магазинов, 16 700 точек) проявляет активный интерес к приобретению японской компании целиком. Канадцы предложили $47,2 млрд, но японцы пока думают...

SimpleEstate | Инвестиции

31 October 2024 11:31

🥚 В России вновь наблюдается рост цен на куриные яйца... Птицефабрика «Окская», один из крупнейших производителей, уже объявила о повышении цен на 5% с 1 ноября. Это известие вызвало неоднозначную реакцию потребителей и экспертов рынка, пытающихся понять причины такого шага.

📈 Основной причиной подорожания яиц стал значительный рост стоимости сырья для комбикормов. Зерновые компоненты подорожали на впечатляющие 40%, а минеральные и витаминные комплексы и вовсе на 89%. Кроме того, производители столкнулись с увеличением цен на упаковочные материалы на 5,8%. Все эти факторы неизбежно отразились на себестоимости продукции.

🌍 Ключевым фактором, определяющим рост издержек, оказалась зависимость отрасли от импортных составляющих. Несмотря на заявления о политике импортозамещения, российские производители по-прежнему вынуждены закупать многие компоненты за рубежом, расплачиваясь валютой. Это делает отрасль крайне уязвимой к колебаниям курсов и международной экономической ситуации.

🏭 Для реального импортозамещения в этой сфере необходимы две ключевые составляющие: развитие отечественных технологий и существенные финансовые вложения. Однако пока эти условия не выполнены, российский рынок яиц остается заложником глобальных экономических процессов.

🍰 Рост цен на яйца неизбежно повлечет за собой цепную реакцию в смежных отраслях. Особенно это коснется кондитерской и хлебобулочной промышленности, где яйца являются важным ингредиентом. Потребители могут столкнуться с подорожанием широкого спектра продуктов - от тортов до макаронных изделий.

🏪 Парадоксально, но в этой ситуации есть и выгодоприобретатели:

1️⃣ Продуктовые торговые сети могут увеличить свою прибыль за счет роста маржинальности продаж яиц.

2️⃣ Владельцы торговых площадей также могут рассчитывать на увеличение доходов, так как часть арендной платы зачастую привязана к товарообороту магазинов.

📶 В связи с нестабильностью курса рубля ряд экспертов ожидает подорожания и других продуктов питания, зависимых от импорта.

☝️Напоминаем, что в настоящее время на инвестиционной платформе доступны вложения в проект «Перекресток» в совхозе им. Ленина, в котором есть привязка арендной платы к товарообороту.

💸 Давайте заработаем на росте цен на яйца и не только на них!

📕 Подробная презентация по объекту
📺 Видео обзор объекта
💵 Инвестировать в объект

➡️ Инвестировать https://simpleestate.ru/estate/
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @ViktorSimpleEstate

SimpleEstate | Инвестиции

29 October 2024 12:22

📈 Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России Х5 Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель», «Чижик») за 3-й квартал 2024.

🍎 Наблюдаем у X5 Group сильный и уверенный рост по всем бизнесам и брендам: выручка +22,7% в годовом исчислении. Торговые площади сети увеличились на +41,1%. X5 Group активно расширяла свое присутствие, открыв 581 новых торговых точек.

🛒 «Пятерочка»: рост выручки + 20,1% год к году до ₽767,9 млрд. Открыто 448 магазина. Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 13,6% в результате увеличения  LFL-трафика на 2,2% и роста LFL-среднего чека на 11,2%.

🛒«Перекресток»: темп роста чистой розничной выручки составил 14,6% , при этом LFL-продажи формата увеличились на 14,0%, главным образом за счет роста LFL-среднего чека.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

❓Зачем это всё знать? Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики, кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями.

💹 Недвижимость, арендуемая брендами X5 Group, сохраняет свою привлекательность: будучи инвестором SimpleEstate вы можете стать совладельцем «Пятёрочки» или «Перекрёстка».

💸 Например, «Перекрёстка» в поселке Совхоза им.Ленина. 3-й раунд привлечения финансирования продолжается!

SimpleEstate | Инвестиции

24 October 2024 15:18

⏱️ Начинаем прямой эфир через 10 минут

SimpleEstate | Инвестиции

22 October 2024 13:43

⚡️ Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?

🔮 Самый главный вопрос любого инвестора: «Что будет дальше?». И действительно, как будет выглядеть рынок в следующем году, как изменятся ставки аренды, доходность, окупаемость и, самое главное, как изменятся цены?

📺 Для ответов на эти вопросы мы проведем прямой эфир на тему:

👉 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году? 👈

⏱️ Четверг, 24 октября (послезавтра) в 16:30

🎤 Спикеры:
🔹Никита Корниенко - Генеральный директор SimpleEstate
🔹Артем Цогоев - член совета директоров SimpleEstate

🔗 Ссылка для подключения