Pro недвижимость. Smarent

11 June 2025 09:03

Когда кажется, что в вашем ЖК много конкурентов — просто посмотрите им в лицо 😅

Вот, например, евро-двушка после ремонта в новом доме в ЖК Новое Очаково с "подготовкой" и "профессиональными" фото от агентства "Этажи" 😂

Это как мем уже "Мне дизайнер не нужен, я сделаю все сам, а мой муж сделает ремонт и соберет мебель"

Pro недвижимость. Smarent

10 June 2025 10:03

В Москве скоро не останется новостроек комфорт-класса

Вернее, этот сегмент полностью отойдёт Городу с его реновацией.

И яркий пример - ПИК с новым корпусом ЖК Лосиноостровский парк:

✅Цена от 10М рублей
✅Отделки нет
✅Упор на красивые фасады, большие окна
✅Низкоэтажный корпус, не ПИК-муравейник

Застройщик меняет позиционирование и делает все возможное, чтобы вы перестали воспринимать ПИК как дешевое жилье. А так как корпус небольшой и срочности в наполнении эксроу-счетов нет, то и ценник за студию начинается с 10М рублей без отделки.

Отказ от отделки - еще один шаг в более дорогой сегмент. К тому же "нытье" про отделку будет всегда, и лучше поэкспериментировать с квартирами "в бетоне".

На самом деле, отказ от отделки - это правильное решение для девелоперов. В среднем, сейчас застройщик (не ПИК) тратит около 3-4М рублей с НДС на отделку квартиры 40 метров. Т.е. когда вы покупаете квартиру за 20М рублей с отделкой, то ее цена без отделки - 16М рублей.

А вот если бы эту квартиру застройщик продавал за 18-19М рублей, то покупатель ее с удовольствием бы купил в надежде, что сделает ремонт сам за 1-2М рублей. А застройщик заработает на 2-3М рублей больше и не будет выслушивать нытье дольщиков (привет дольщикам ЖК WOW).

👉В общем ПИК опять задает тренд, а дешевое жилье в Москве внутри МКАД возле метро уходит в прошлое, особенно, после снижения ставки ЦБ РФ. Подробно разбирал на эфире.

Pro недвижимость. Smarent

08 June 2025 18:04

📉 Чего ждать от ключевой ставки ЦБ 20%?

После 224 дней "высокой стабильности" Центробанк наконец решил снизить ставку. Но действительно ли всё так хорошо, как кажется?

Разберёмся сегодня в прямом эфире в 21:00:

🔹 Как снижение ставки повлияет на рынок недвижимости?
🔹 Что произойдёт с банковскими вкладами?
🔹 Когда ставка вернётся к адекватному уровню?
🔹 Что делать тем, кто планирует покупку или продажу недвижимости прямо сейчас?

Как всегда жду всех в 21:00 🔥

💥Как задать вопросы на эфире: нужно стать спонсором на boosty и написать вопрос в нашем закрытом чате.

📱 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

📱 Ссылка на VK

Pro недвижимость. Smarent

07 June 2025 14:00

20% - ошибочная ключевая ставка ЦБ РФ 📉

Ещё в мае вместе с Михаилом Задорновым мы обсуждали действия Центробанка, которые он назвал запоздалыми и ошибочными. По его мнению, ключевую ставку начали повышать слишком поздно — и именно это стало главной ошибкой регулятора.

❗️При инфляции на уровне 10% ставка не должна была доходить до 21%. Даже 20% — уже перебор. Более своевременное повышение помогло бы сгладить последствия и избежать резких рыночных изменений.

А что мы видим сейчас? Ставку начали снижать. Но по сути, она лишь возвращается к более-менее адекватному уровню — не более того.

✅ В нашем выпуске Михаил Михайлович как раз и предсказал это снижение. Было ли это очевидно прямо сейчас? Нет. Рекомендую посмотреть наш подкаст, чтобы узнать куда ключевая ставка ЦБ РФ будет двигаться дальше.

Pro недвижимость. Smarent

06 June 2025 13:23

Многие недовольны, потому что доход по депозиту будет ниже, а цены на недвижимость - выше 😉

Pro недвижимость. Smarent

05 June 2025 18:03

🎬 На Boosty вышел новый ролик про ремонт в ЖК Новое Очаково

Тема нечастая. Всё же у нас тут не канал про ремонт. Показываю, как из голых стен родился уют и стиль и сколько сейчас стоит ремонт.

🔧 Потолки модные, розеток ровно столько, сколько нужно, всё на своих местах - проверяйте!

👉 Смотрите на Boosty - ссылка в описании! Плюс делюсь полной сметой ремонта🔥

Pro недвижимость. Smarent

05 June 2025 14:41

Вчера посмотрел готовый жилой комплекс «Дом Достижение» от Sminex

На мой взгляд, получилось очень достойно. Особенно впечатляют двор, фитнес, детский центр и коворкинг - никто на рынке бизнес-класса сегодня такого не делает. Многие заявляют, но, как мы знаем из нашего фильма про новостройки «Ожидание vs Реальность», на деле всё иначе.

Однако стиль дома в духе ар-деко - на любителя. Меня, если честно, входные группы и МОПы не впечатлили. Даже показалось, что Центр-Инвест с их Will Towers сделали не хуже, а может, и лучше.

👉Зато точно могу признать свою ошибку: в далёком 2021 году я говорил, что проект не инвестиционный. И сейчас понимаю - дело вовсе не в цене, а в уникальности продукта. У этого ЖК есть своя аудитория: много фанатов как локации, так и девелопера. К тому же, не все хотят жить в стеклянных домах.

То есть, всё упирается не в финансовую модель, а в продукт. И вы ещё не раз услышите от меня слово «продукт», а не «лучшая финмодель».

Итог моего визита: я понял, кто здесь целевая аудитория - фанаты сталинок. Только не обычные, а те, кто может себе позволить что-то лучше, чем старый фонд без паркинга и с непредсказуемыми соседями 😄

Pro недвижимость. Smarent

04 June 2025 13:50

Просто немного красивых фото после меблировки квартиры 😉

Ну кайф же 🥰

Pro недвижимость. Smarent

03 June 2025 17:00

🔥 Подборка: 8 студий в рассрочку

В каждое время на рынке недвижимости появляются возможности, которые нужно хватать: «нулевая» ипотека, «льготка», а теперь пришло время рассрочек.

👉Проблема лишь одна: правильно оценить объект и рассрочку – чтобы не переплатить лишнего за возможность использования гибридной схемы и выбрать комфортную схему.

Мы выбрали восемь правильных вариантов студий в рассрочку.

🔹 Квартиры и апартаменты
🔹 Цены от 8,8М рублей
🔹 Есть варианты без удорожания‼️
🔹 Есть лоты с ежемесячным платежом на уровне семейной ипотеки‼️

Подборка с видео-разбором от наших экспертов доступна на Boosty. Расскажем про каждый вариант, схему оплаты и преимущества. Изучайте и бронируйте свою студию до повышения цен!

Pro недвижимость. Smarent

01 June 2025 18:00

🔥 Почему планировка ВАЖНЕЕ ЦЕНЫ квартиры?

При покупке недвижимости большинство смотрит в первую очередь на цену. Иногда в расчет берется отделка, район, инфраструктура, но один из ключевых факторов часто остаётся без должного внимания.

📐 Планировка — это то, что будет влиять на ваш быт каждый день. Именно она делает квартиру удобной или превращает её в источник раздражения.

Сегодня на прямом эфире в 21:00 мы обсудим:

🔹 Почему планировка — главный критерий при выборе жилья
🔹 Как неудобная планировка портит повседневную жизнь
🔹 Стоит ли переплачивать за грамотно спроектированное пространство

Помимо теоретической части, на прямом эфире проведём и практический разбор: рассмотрим реальные планировки, разберём типовые ошибки и удачные решения.

Жду всех в 21:00 🙌🏽

💥Как задать вопросы на эфире: нужно стать спонсором на boosty и написать вопрос в нашем закрытом чате.

📱 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

📱 Ссылка на VK

Pro недвижимость. Smarent

01 June 2025 11:02

🙅🏻‍♂️Недвижимость, которая портит жизнь

Сегодня вместе с Дмитрием Дибровым, журналистом, шоуменом, телеведущим и продюсером, мы обсудили:

🔹 Что позволило Дмитрию Диброву сохранить свой капитал?
🔹 Лучшее жилье в Москве
🔹 Что можно узнать о человеке по его жилью?
🔹 С какими трудностями можно столкнуться при покупке недвижимости?
🔹 Зачем нужны риелторы и дизайнеры интерьера?

Дмитрий недавно приобрёл квартиру в одном ЖК Москвы — мы разобрали, почему он выбрал именно этот проект и какие альтернативы рассматривал.

Это не просто интересная беседа — это настоящий диалог о недвижимости, деньгах и здравом смысле с Дмитрием Дибровым🔥

Рекомендую к просмотру!

✅ Видео уже доступно по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

📱 Ссылка на VK

Если вам нравится мой контент, буду благодарен за голос 👉🏼 /channel/boost/Pro_smarent

Pro недвижимость. Smarent

30 May 2025 18:03

В жилом комплексе Южная Битца к моему другу и его жене пришел человек и представился юристом из крупной компании, которая сотрудничает с ДСК (застройщик). Мужик заверил, что поможет остудить деньги за плохой ремонт.

Приведу несколько моментов, которые жестко его выдают:

•Такие компании не ходят по домам.
•Сейчас действует мораторий, и максимальная выплата- не более 3 % от суммы квартиры. (Пообещал, что отсудит больше этой суммы)
•Ребята купили ее давно, и срок взыскания денег с застройщика истек
•Они делали ремонт сами, и тут не может быть компенсаций!
•Показал доверенность без единой подписи.
•Просил предоставить все документы, а также обеспечить доступ в квартиру.

Подозреваю, что он хотел заложить или даже продать квартиру. К сожалению, сейчас мошенники могут продать квартиру довольно быстро, взломав ваши госуслуги. На фото пункты договора, который просили подписать.

Советы как себя обезопасить в комментариях 👇

Pro недвижимость. Smarent

30 May 2025 16:40

А кто занимается внутрипольными конвекторами ?

Ищу себе в квартиру хорошие конвекторы. Нужна профессональная консультация и расчет.

Если есть такие, напишите мне на почту vz@smarent.com

Pro недвижимость. Smarent

29 May 2025 15:58

🔐 Закрытый стрим: Вторичка — правда, цифры и инсайты

Сегодня на стриме для подписчиков на Boosty от 2-го уровня разберём, как чувствует себя вторичка сейчас, перед началом летнего затишья.

🔹 Покупатели стали осторожнее, но и продавцы не торопятся сбрасывать цены
🔹 Что будет с ценами летом?
🔹 Стоит ли сейчас продавать, если вы в ожидании новостройки?
🔹 Как ставки и льготные программы влияют на вторичный рынок?

⏰ Подключайтесь, как всегда, в 21:00 — будет по делу, с цифрами и реальными кейсами.

Pro недвижимость. Smarent

29 May 2025 11:02

❤️ ВАКАНСИЯ: Ищем дизайнера интерьеров для меблировки (удаленная работа)
⠀
Нам нужен человек:

✅ С отличным визуальным вкусом, который умеет превращать пустое пространство в стильное, уютное и функциональное жильё. Основной акцент — меблировка и декор.
✅ С пониманием эргономики: как грамотно организовать пространство, чтобы в нём было удобно, логично и красиво.
⠀
Что предстоит делать:
🔸 Подбирать мебель, освещение, текстиль и декор
🔸 Грамотно расставлять предметы с учётом логики движения и зонирования
🔸 Составлять сметы и списки покупок (по реальным магазинам — онлайн или офлайн)
🔸 Работать в рамках бюджета, заданного стиля и функциональных требований
🔸 Делать визуализации — можно без 3D, подойдут 2D-коллажи, схемы, мудборды
⠀
Работа удалённая, проектная. Если это про вас — пишите в личку @dariagorlanova

Pro недвижимость. Smarent

10 June 2025 11:02

📉 Что должно случиться, чтобы ЦЕНЫ на квартиры УПАЛИ?

В новом выпуске разбираем не мифы и домыслы, а реальные экономические и социальные факторы, которые влияют на рынок.

🔹 Какие факторы действительно влияют на снижение цен на недвижимость?
🔹 Почему все продолжают инвестировать в недвижимость, несмотря на риски и перемены?
🔹 Какова роль миграции и макроэкономики в стабильности цен?
🔹 И почему даже отмена льготной ипотеки не означает снижение стоимости на квартиры?

Это видео — глубокий анализ того, что реально двигает цены вверх и вниз.

Смотрите, чтобы понять, чего ждать от рынка и стоит ли рассчитывать на падение цен.

✅ Видео уже доступно по ссылке

Если вам нравится мой контент, буду благодарен за голос 👉🏼 /channel/boost/Pro_smarent

Pro недвижимость. Smarent

09 June 2025 18:04

Где лучше инвест: в Москве или в Дубае?

Был в гостях у Дмитрия Григорьева — поговорили о недвижимости в Москве и в Дубае. Разложили по полочкам сильные и слабые стороны обоих рынков.

Как вы знаете, я как инвестор голосую за московскую недвижимость — она понятнее, устойчивее и ближе к реальной экономике.

Но мне всегда интересно сравнивать рынки, поэтому в выпуске мы обсудили:

🔹 Почему в Москве проще считать доходность от недвижимости?
🔹 Как ведёт себя арендатор в Москве и в Дубае?
🔹 Где больше про спекуляции, а где про маркетинг

Получился честный разговор: без восторгов, но с уважением к обоим рынкам.

Ссылка 👉🏼 здесь

Pro недвижимость. Smarent

08 June 2025 11:02

🔥 Цены растут — население БЕДНЕЕТ

Сегодня вместе с Олегом Витальевичем Буклемишевым, директором Центра исследования экономической политики экономического факультета МГУ, экс-начальника отдела международных финансовых рынков Министерства финансов (1997-2000г.) и Президентом Ассоциации независимых центров экономического анализа, мы обсудили:

🔹 Ждать ли финансовый кризис в России?
🔹 Как будет снижаться ключевая ставка ЦБ РФ?
🔹 Есть ли на рынке недвижимости сейчас пузырь?
🔹 Почему растут цены на недвижимость?
🔹 Каким будет 2025 год для экономики России?

Инфляция, ключевая ставка, депозиты, рынок жилья, доходы населения — всё просто и по делу 📉

Рекомендую к просмотру всем, кто хочет понимать, что происходит с экономикой — и что с этим делать.

✅ Видео уже доступно по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

📱 Ссылка на VK

Если вам нравится мой контент, буду благодарен за голос 👉🏼 /channel/boost/Pro_smarent

Pro недвижимость. Smarent

06 June 2025 17:01

🛋 Евро-3 в ЖК «Новое Очаково»: Финальный аккорд — меблировка

Вчера подробно показали про ремонт: цифры, этапы, трудности и решения. Но ремонт без мебели – как машина без колес: не едет. Поэтому сегодня - продолжение истории: как из квартиры сделали «дом».

💰 По бюджету уложились почти точно: чуть сэкономили на мягкой мебели, зато вложились в кухню и фурнитуру. Смета, проект и все фотографии найдете на Boosty. Получился отличный результат: для жизни и для аренды.

Pro недвижимость. Smarent

06 June 2025 12:51

Идет вниз ?

⚡️Банк России понизил ключевую ставку до 20%

Как вам новость ?

Pro недвижимость. Smarent

05 June 2025 17:20

Я тут подумал, что новую семейную ипотеку могут только распространить на готовую недвижимость от застройщика, чтобы помочь распродать остатки. А их много )

Речь конечно про готовые квартиры от застройщиков. И большая часть - это картофельные поля МО 😂

Pro недвижимость. Smarent

04 June 2025 20:15

Запас новостроек тает быстрее, чем ожидалось

ДомРФ зафиксировал в мае минимум стартов новых проектов за 5 лет. А качественные квартиры внутри МКАД в высокой стадии готовности быстро уходят с рынка. Дефицит предложения в сегменте комфорт-класса может наступить не в 2027 году, как все думали, а уже к концу этого года.

А что со спросом? Денежная масса растет, а вместе с ней растет спрос. Прогнозы, что дорогая ипотека убьет рынок недвижимости, оказались несостоятельными, особенно, для новостроек. Там работают и семейная ипотека, и рассрочки, и ставки по ипотеке «от застройщиков» на уровне 10–15%. И это ключевую ставку еще даже не начали снижать.

Но главное: то, что не запускается сейчас, не будет построено через 2–3 года. Поэтому дефицит предложения - это не страшилка, а уже почти реальность. И с каждым месяцем ситуация будет только усугубляться. Как раз эту тему мы обсудили с другими экспертами в статье АиФ. Со мной, кстати, согласны не все.

👉А как вы думаете: рынок уже перегрет 🔥 или все только начинается 👍?

Pro недвижимость. Smarent

03 June 2025 20:03

🏠 УК ПИК-Комфорт снова впереди всех

Услуги ЖКХ дорожают недостаточно быстро? Не беда, всегда можно попросить чаевые 😳 за устранение своего же раздолбайства и некачественной работы.

👉Инновации в ЖКХ: теперь косяки - это тоже бизнес-модель. Что дальше? Подписка? А, ну да, коммуналка-то уже есть...

Pro недвижимость. Smarent

03 June 2025 15:03

☝️Посмотрите, как сильно отличается квартира с чистовым ремонтом от квартиры с полной меблировкой и хоумстейджингом!

Уверен, что такую квартиру теперь легко продать или сдать. Она привлекает внимание и будет выделяться среди «серых» конкурентов!

👉Именно поэтому я говорю, что всегда делайте меблировку в квартире, которую планируете продавать на вторичном рынке. Конечно, речь про квартиру с чистовой отделкой, так как не всегда сейчас разумно влезать в ремонт для продажи.

Как вам ремонт и меблировка такой квартиры? Попробуйте угадать ЖК или хотя бы застройщика. Правильный ответ: ЖК "Новое Очаково" от ПИК! Ставьте огонь 🔥, если нравится и хотели бы владеть таким активом.

P.S. Полный подбор, приемку квартиры, черновой ремонт, меблировку, хоумстейджинг делала компания Smarent без моего участия. Сейчас квартира уходит в аренду с управлением Smarent. Спасибо всей команде Smarent за профессиональную помощь и экспертизу🙏

Pro недвижимость. Smarent

01 June 2025 12:04

То, что не вошло в выпуск 🔥

О важности образования, успехе и о выборе домашнего персонала

Pro недвижимость. Smarent

31 May 2025 15:02

Какую квартиру купить ребенку? 
После нашего недавнего ролика этот вопрос возник у многих. Если помните, то мы говорили, что покупать на вырост нужно квартиру в перспективной локации, в качественном проекте, при этом в приоритет идет качество проекта и условия оплаты, а не сроки готовности. И сегодня расскажу про один из подходящих вариантов, который появился совсем недавно.  

👉Юго-Запад Москвы – любим многими, почти как Запад, но новое качественное жилье бизнес-класса там пока в дефиците. И, более того, площадок для строительства довольно мало. При этом район зеленый, рядом топовые вузы, до центра недалеко. Но многие годы этот район оставался в тени своего «западного» конкурента. Лишь несколько лет назад застройщики начали осваивать лучшие места, а именно район рядом с Воронцовским парком, самый крупный кластер с престижными вузами поблизости и двумя станциями метро. Там растет современный мини-город. 

И недавний старт ЖК STONE Grain – это плюс один (а, вернее, плюс две башни) к новой локации. Объясню, чем мне нравится проект как инвестору:
1️⃣  Локация. STONE Grain находится в 2 минутах от метро — и сразу две станции в шаговой доступности: «Калужская» и БКЛ «Воронцовская». До Воронцовского парка минут 10 пешком, вблизи сразу несколько вузов, включая РУДН, МГУ, МГИМО. 
2️⃣ ЖК строится вместе с офисным центром. Во-первых это будет единое пространство с дополняющей друг друга инфраструктурой, а, во-вторых, – это дополнительный платежеспособный спрос на аренду. 
3️⃣ Мне нравится сама концепция. Это две башни (45 и 20 этажей) на общем стилобате с гранд-лобби, и, учитывая  окружающую застройку и панорамное остекление, виды будут просто фантастические. Т.е. тут за вид нужно где-то и переплатить! 
4️⃣ Фишки проекта: потолки премиальной высоты – от 3,25 до 3,7 м, двухуровневые квартиры со вторым светом и потолками до 6,8 м, однушки с мастер-спальней, анфиладные планировки, террасы, галерейные балконы, приточная вентиляция, центральная фильтрация воды, сервисный лифт для разгрузки.

🏠 Квартиры: большой диапазон площадей — от 31 до 175 м². Все квартиры, к сожалению, идут без отделки. Но скорее для такого уровня проекта это даже хорошо. 

Если смотреть на квартирографию, то проект выглядит, скорее, семейным и я думаю поэтому Стоун не видит много мелких инвесторов в проекте. Это видно по площадям квартир, так как однушки тут в среднем по 44 метра, а не как мы привыкли на рынке по 32-36 метров. Например, студий мало, в башне B (20 этажей) их вообще нет и всего в ней квартир менее 200 – для тех, кто любит приватность, есть варианты с двумя квартирами на этаже. Но если вернуться к ЦА, то тут на 100 процентов нужно смотреть евро3 квартиры от 66 кв. метров. И за планировки опять же застройщика можно похвалить, так как все продумано и не стали уходить в мелкую нарезку и делать 2ки по 48 метров!   Есть не только келлеры и колясочные, но и места для велосипедов и самокатов. Плюс солидное гранд-лобби. Про закрытый двор без машин говорить не буду – это уже база. 

⛔️Теперь о минусах. Пока вижу только один: немного машино-мест, особенно для формата семейного ЖК. Поэтому нужно сразу подумать о покупке. 

Вывод: Проект интересный как для личного проживания, так и для инвестиций. Но очень важно правильно выбрать планировку и вид.  Цена (431-517 тыс. за м2) соответствует уровню проекта. И самое важное - это хорошие рассрочки (беспроцентная на 2,5 года, и с % ниже ставки ЦБ до конца строительства). На мой взгляд, STONE Grain хорошо подходит для покупки квартиры ребенку на будущее (даже на отдаленное будущее) как под аренду, так и для последующей перепродажи - фанатов Юго-Запада много. 
А как вам проект ? Ставьте 🔥, если бы хотели жить в таком ЖК! 

Pro недвижимость. Smarent

30 May 2025 18:03

Осторожно, новая схема мошенников 🚨

Появилась волна "обратного потребительского экстремизма". Мошенники охотятся за владельцами новостроек — знают, что у них, скорее всего, есть деньги и обиды на застройщика/УК. А значит, они готовы посудиться за обещание крупной компенсации.

Мошенники представляются юристами, "партнёрами" застройщиков, экспертами и т.д. Обещают выбить компенсации, просят документы и доверенности. Мол, всё легко, "мы всё знаем, законы обойти можно", компенсацию получим, даже если прошли все сроки давности. Главное - дайте доверенность и желательно пароль от Госуслуг!

Наш брокер Кирилл описал кейс из ЖК Южная Битца — его знакомые чуть не попались. История реально поучительная. Обязательно почитайте, чем это может кончиться 👇

👉 Мораль простая: не верьте в волшебников. Бесплатный сыр — сами знаете где 🙌

Pro недвижимость. Smarent

30 May 2025 14:02

Продолжит ли аренда дешеветь?

Сейчас часто задают вопрос: «А что будет с рынком аренды? Будут ли арендные ставки падать, как это продолжается весь 2025 год?»

Сразу отвечу: я считаю, что арендная ставка квартир в Москве должна быть выше — она недооценена.

🔸Средняя ставка (хотя само понятие средней ставки уже не совсем корректно, так как многое зависит от локации, ремонта, вида, планировки, качества дома и сезонности) на квартиру-студию должна быть около 1000 долларов. Это близко к средней арендной ставке на однокомнатную квартиру по данным отчета Smarent. Студии же сейчас сдаются за 50–60 тыс. рублей. То есть аренда студии должна быть дороже примерно на 50%.

🔸То же самое можно сказать и про однушки и евродвушки — аренда хорошей однокомнатной квартиры должна быть на уровне 150–200 тыс. рублей. Кстати, у нас в ЖК «Династия» есть евро-двушка в управлении за 200 000 рублей в месяц. Про этот кейс рассказывали в статье.

🔸А вот большие квартиры — формата евро-3 и евро-4 в бизнес-классе — могут вырасти до 250–350 тыс. рублей. И если вы думаете: «Что за бред он несёт?», то просто попробуйте найти на Авито или Циане хорошую квартиру для семьи в ЖК бизнес-класса с ремонтом и без шумных соседей. Я говорю про ремонт именно в ЖК, потому что первые 2–3 года после сдачи дома сложно жить в новостройке: если вы хотите жить, а не выживать, то будете искать дом, сданный в 2022–2023 годах.

🚫СТОП! Сейчас ведь на рынке много квартир в старом фонде по 50–60 тыс., и даже за 70–75 тыс. рублей можно легко найти «двушку» в хорошем районе ЮЗАО! Всё верно. Именно поэтому такие квартиры сейчас наименее ликвидны для аренды, и умные собственники стараются такие лоты продать.

👉Мы в Smarent видим, что «двушка» в старом фонде с посредственным ремонтом продаётся за 2–3 месяца. При этом за вырученную сумму можно купить квартиру в новом доме, оформить рассрочку, немного прокрутить деньги на депозите — и за счёт этого увеличить арендный поток в 2–3 раза. Плюс, квартира в новом доме будет более ликвидна и, скорее всего, будет стоить дороже (если, конечно, выбрать её правильно).

‼️Итог для всех будет один: тот, кто пользуется моментом сейчас, делает реинвестиции и улучшает свои квартиры — заработает и дополнительно получит бонус от роста рынка аренды в Москве 🚀 А тот, кто сидит и ничего не делает — так и будет сдавать свою квартиру за копейки (1–2% годовых) и, скорее всего, ещё потеряет в стоимости недвижимости 📉

Согласны? 👍

Pro недвижимость. Smarent

29 May 2025 11:59

Новые программы льготной ипотеки для семей и участников СВО?

В России продолжается разработка новых форм поддержки для семей с детьми и участников специальной военной операции. Президент поручил собрать все предложения до 15 июня.

Один из самых обсуждаемых вариантов представил гость нашего подкаста депутат ЛДПР Владимир Кошелев. Он выступил с предложением ввести единую льготную ставку 2% для участников СВО. В чем суть инициативы:
📌 Ставка 2% на весь срок
📌 Покупка жилья в любом регионе России, но по месту регистрации заемщика
📌 Программу можно будет совмещать с другими льготами
📌 Лимит: до 12М рублей в Москве, МО, СПб и Ленобласти, до 6М рублей — в остальных регионах

Да, это пока лишь предложение, и нет гарантии, что оно будет реализовано именно в таком виде. Но сам факт обсуждения подобных мер — сигнал, что президент и правительство продолжают искать способы поддержать как участников СВО и семьи с детьми, так и строительный рынок.

👉В любом случае, такая поддержка в первую очередь забустит сегмент комфорт-класса (проекты Самолета и ПИК), а также региональные новостройки. А значит— падение цен снова откладывается 🤷🏻‍♂️

Pro недвижимость. Smarent

28 May 2025 18:05

Как интересно работает мышление "инвестора в недвижимость"...

🔸Купить квартиру в льготную ипотеку под ставку 5–7%, даже при условии оброка от банка в 10% от суммы кредита (а это около 1–1,5М рублей) с ПВ 30% (около 5М рублей) — легко!

То есть квартира, вместо 15М рублей за наличные, продаётся за 16,5М рублей: 5М — ПВ, 12М — ипотека. Переплата за 2 года (ипотека: 60 тыс процентов банку × 24 мес + оброк банку 1,5М) — около 3М рублей. В итоге через 2 года квартира обходится в 18М рублей — "Дайте сразу две!"

А если обновят семейную ипотеку и сделают её доступной при наличии детей до 14 лет — рынок улетит, и таких "инвесторов" станет ещё больше.

🔸А вот купить ту же квартиру в рассрочку за те же 16,5М рублей (вместо 15М) с ПВ 20–30% (около 5М) — это уже "кабала" и "невыгодно". Застройщики делают наценку, и в итоге "я лучше подожду".

Хотя проектов с платежом около 80 тыс. в месяц (240 тыс. в квартал) много. А эта сумма — на уровне ипотечного платежа при семейной ипотеке в 12М рублей под ставку 6% (72 тыс. в месяц). Но спрос на такие лоты — намного ниже.

👉Квартира в рассрочку через 2 года обходится в те же 16,5М рублей, в отличие от 18М по семейной ипотеке с оброком. Окей, если удалось взять семейную ипотеку без оброка — то тоже выходит около 16,5М:

Квартира за 15М рублей через 2 года в семейную ипотеку обходится в 15М + 1,2М (проценты) = 16,2 млн рублей, без учёта стоимости страховки. А в рассрочку — с наценкой в 10% — 16,5М рублей.

Я понимаю, почему так. Когда заканчивается строительство, можно продолжить платить ипотеку по 72 тыс. в месяц, сдавать квартиру за 100+ тыс. и перекрывать платёж. В рассрочке так не получится — нужно будет закрыть остаток в 10М рублей. Хотя для рынка недвижимости это не такая уж большая сумма, если, конечно, вы называете себя инвестором.

Ок, для инвестиций под аренду в этом есть смысл. А если вы — "спекулянт", то что мешает? Многие инвесторы-спекулянты сейчас не совершают покупки, потому что нет выгодной ипотеки. Парадокс, но факт. Скорее всего, люди просто не умеют считать: в своих финмоделях не учитывают оплаченные ранее проценты по ипотеке, а потом любят рассказывать, как они купили квартиру за 15М с ПВ 5М и продали за 20М — и якобы заработали 100% или 50% годовых. Только умалчивают, что за два года отдали банку половину этой прибыли в виде процентов и комиссий.

Ох, инвесторы. Ну, играйтесь 🤹‍♂️