Выступая на телеканале Россия 24 вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что ввод жилья в России к 2027 году может не состояться или сократиться на 30% из-за остановки новых строительных проектов,

прокомментировать эти слова мы попросили ув. Михаила Хорькова, @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской Гильдии управляющих и девелоперов:

Вице-премьер говорит о возможном падении ввода жилья в 2027 году на 30%, но не уточняет - речь идет о всем рынке или о многоквартирном жилье.

◾️Если об МКД, то можно обратиться к объему запуска новых проектов. Основу ввода 2027 года будут составлять проекты, которые стартуют в текущем 2025 году. По данным ДОМ РФ за 5 месяцев текущего года было начато строительство 15 млн. кв. м квартир. Это на 20% меньше аналогичного периода 2024 года. С учетом темпов продаж и настроений девелоперов, падение показателя на 30% не кажется чем-то невероятным.
◾️Если об общих показателях ввода, то их в последние годы вытягивал сектор ИЖС, крайне непрозрачная сфера со стабильно высокой регистрацией домов, построенных в предыдущие годы. Прогноз о существенном падении этого показателя будет говорить об исчерпании резервов для «технических приписок».

При этом, риск снижения ввода жилья в далеком 2027 году будет бить лишь по отчетам чиновников, которые сегодня стелют соломку. С точки зрения рынка – сокращение инвестиций в новые проекты в 2025 году – это естественный и логичный процесс. Он происходит на фоне падения спроса. Изменится рыночный контекст – появится больше новых проектов. Да, они будут вводиться позже, но большинство квартир на рынке новостроек покупается на стадии строительства. А ввод жилья не сильно связан с объемом предложения и рыночным балансом.

Читать полностью…

А с другой стороны!

🗡️Смертельная битва, которая предстоит девелоперам, риэлторам и ипотечным банкирам - это битва за зумеров (поколение Z). Их нужно убедить, заставить, вынудить купить недвижимость или хотя бы сдать им недвижимость в аренду задорого. Bank of America и СБЕР изучали их: зумеры всячески отрицают потребность во владении недвижимостью и автомобилями (шок-контент, конечно, держитесь).

📊 Около 75% аудитории покупателей московских новостроек комфорт- и бизнес-класса сегодня - миленниалы, рожденные в период с начала 1980-х до начала 2000-х. К 2031 году (через 10 лет уже) зумеры, родившиеся между 1997 и 2016, станут основной рабочей силой в мире и вытеснят миллениалов.

👨🏻‍💻Зумеры предпочитают снимать квартиру, а не покупать ее в ипотеку.

⚔️Как с этим бороться? Я считаю, что весь интеллектуальный потенциал участников рынка недвижимости должен быть направлен только на одну проблему: создание из своего продукта доходного инструмента, позволяющего миллениалу-инвестору (институциональному инвестору) заработать на зумере-арендаторе.

🏠Дoмa.pф с их доходными домамами на весь рынок явно не хватит, тем более сроки сжатые. Не нужно девелоперам вкладывать $ в проптехи и финтехи (привет, Самолёт), нужно всё бросать и начинать делать свои доходные дома, параллельно спешно собирая на финансирование этой истории деньги инвесторов (частных и институциональных). В Англии уже всё поняли и двигают тему BTR.

🏗️ В России упорно продолжают клепать коробки для эндюзеров-ипотечников, не думая что-то менять («и так всё хорошо»). Мы как всегда создаём сами себе трудности, чтобы потом их героически преодолевать, перенимать западный опыт, догонять и перегонять.

Читать полностью…

ТОП-30 рынков в России по объему текущего строительства в России

Лидирующие рынки по объему текущего строительства на конец мая 2025:

◾️С большим отрывом от остальных рынков Москва – 17,5 млн. кв. м. В Московской области строится еще 8,5 млн. кв. м. Вместе они занимают около 22% от всей многоквартирной стройки в России.
◾️Санкт-Петербург, Краснодар и Екатеринбург – города, которые имеют разную динамику, но близкие текущие показатели – более 5 млн. кв. м.
◾️Лишь в двух городах объем строительства выше 3 млн. кв. м – это Тюмень и Ростов –на-Дону.
◾️Новосибирск, Уфа, Владивосток, Казань – рынки, где строится более 2 млн. кв. м.

Итого, 10 крупнейших рынков (без пригородов) формируют 43% всего многоквартирного строительства в стране.

@REBURG

Читать полностью…

Итоги недели

Объем предложения на вторичном рынке Петербурга (спальники плюс Мурино/Кудрово) вырос за май на 1,5%. Вроде немного. С другой стороны - подтверждение нового тренда на прирост предложения.

Покупатели умеренно активны, но только на объекты с лучшей ценой. Отмечаем чуть больший интерес к ипотеке на вторичке и даже некоторый рост количества ипотечных сделок. При этот минимальная ставка - 22%, у банков - лидеров вообще 26-28%. Заемщику придется подтвердить огромный ежемесячный доход. Да и банки довольно жестко относятся к поступающим заявкам, много отказов.

Серьезных изменений следует ждать только после снижения ключевой ставки, уменьшения доходности по депозитам и поступательного снижения ипотечных ставок.

Спрос неоднороден, покупатели неторопливы, поступательно сужают количество финальных вариантов. Высокое количество повторных просмотров. Сравнивают и долго обдумывают. Попытки поторопить, подтолкнуть к сделке приводят к обратному результату.

При этом выход квартиры с рекламой по минимальной цене в отдельных локациях или ЖК - совсем не гарантия интереса и быстрой продажи. Ориентироваться на запросы других продавцов надо осторожно - даже серьезная скидка может не сработать, особенно там, где цены изначально завышены относительно ожиданий покупателей.

На рынке новостроек - небывалое новостное затишье. На предыдущей неделе все были взбудоражены информацией о возможном расширении круга получателей семейной ипотеки, обсуждались льготы для участников СВО. Но на этой неделе каких-то новых вводных или пояснений не последовало. Рынок в ожидании конкретики: какие меры будут приняты и когда. Проблема высоких расходов бюджета (в том числе на компенсацию новых льгот) тоже никуда не делась.

Важно, что увеличения количества отказов (с отменой комиссии за семейную ипотеку) не наблюдается. А значит, выдача семейных кредитов сохранится на текущем уровне.
Если результаты продаж за май, которые скоро будут опубликованы, будут близки к апрелю - будет уже хорошо. Но маловероятно. Для восстановления спроса нужно дождаться значимого снижения ключевой ставки. Первые движения в этом направлении прибавят оптимизма, но сильно продажи не подтолкнут.

@yeltsovm

Читать полностью…

Смотрю, у довольно большого количества экспертов ожидание по снижению ключевой.
Видел пост, что Блумберг считает будет снижение до 19%. (По теории заговора - это прямое указание ЦБ от теневого правительства).

Повторю своё мнение. Думаю, что не будет снижения, так как ещё не начали действовать макропруденциальные лимиты.

Теоретически можно подумать, а чего бы не снизить на 1%. На рынке сильно не отразится. Я думаю, что отразится, так как психологически покажет, что движение вниз пошло.

В общем посмотрим, но в любом случае повторю важную мысль.

Снижение ключевой не будет означать повышение доступности ипотеки. Так как будет сопровождаться ужесточением требований и к заемщику, и к кредиту.

Это важно понимать для планирования решения своих жилищных задач.

@expertned

Читать полностью…

Объем запуска новых проектов в январе-апреле 2025 года упал на 18% по отношению к аналогичному периоду 2024 года. При этом уровень текущего строительства продолжает увеличиваться. Сказываются невысокие показатели ввода жилья в эксплуатацию.

По итогам мая 2025 года объем текущего строительства в России вырос на 0,85% до 117,5 млн. кв. м. Текущий показатель на 4% превышает уровень мая 2024 года.

Еще один аспект, который поддерживает показатель текущего строительства на высоком уровне – увеличение числа «спящих проектов». На рынке появляется больше проектов, по которым проектные декларации опубликованы, но строительные работы не ведутся, старт продаж отложен. За последний год сильно выросло число ЖК со сроками сдачи за рамками следующих 3 календарных лет. На текущий момент около 6,8 млн. кв. м с заявленным вводом в 2029-39 гг. В большинстве случаев эти объекты не вовлечены в текущий рыночный оборот.

@REBURG

Читать полностью…

Читаю обзор ЦБ по рынку новостроек, смотрите какая фраза:

Портфель проектного финансирования (ПФ) вырос на значительные 5% после 2% в 4к24 7. Основной причиной
стало снижение объема раскрытых счетов эскроу, в том числе из-за замедления ввода в эксплуатацию части объектов.
Это, в свою очередь, замедлило погашение застройщиками проектных кредитов. Общий объем портфеля ПФ составил
8,7 трлн руб. (47% капитала банковского сектора).
• Если будет развиваться практика продажи жилья в рассрочку, когда оно полностью оплачивается после ввода дома
в эксплуатацию, погашение проектных кредитов замедлится еще больше. Это повлияет на объем портфеля ПФ.

Вот еще одна причина того, почему ЦБ сильно против рассрочки. Здесь, кстати, помимо увеличения объема портфеля ПФ (что еще не факт, учитывая сокращение стройки), увеличивается и доля непогашенного кредита застройщиками. Падает наполняемость эскроу.

Т.е. в совокупности все эти факторы в текущей модели увеличивают долговую нагрузку на застройщика, который захочет это все компенсировать:
а) за счет цены недвижимости
б) за счет ухода от проектного финансирования банками.

Итого имеем давление на цены с ухудшением ситуации в виде повышения кредитной нагрузки, что может привести к попытке (может быть и успешной) слома имеющейся системы.

Если рассрочка станет хорошей альтернативой ипотеки, то почему бы не брать деньги на проектное финансирование не у банка, а у организации (причем скорее всего аффилированной с банком), которая выдает рассрочки..

@expertned

@expertned

Читать полностью…

Как май, коллеги?

У меня ощущения, что поживее, чем март-апрель. Хотя увеличение числа объектов не вижу.

Думаю, что определенное затишье продлится до июля включительно. Потому что 6 июня ключевая с большой вероятностью останется на том же уровне. Не думаю, что до введения в действие лимитов, ЦБ будет ее снижать.

А вот на заседании 25-го июля вполне может и снижение произойти. Что даст психологический толчок рынку.

Но, даже в конце июля снижения не будет, то все равно примерно в августе, думаю, уже накопится определенная активность из покупок/продаж мая-июля, которая дернет рыночную активность так, как это было в декабре прошлого года.

Т.е. пришел покупатель, купил квартиру и запустил цепочку покупок/продаж. Цепочки эти иссякают на вялом рынке. Поэтому мы и не видели их результаты в марте-апреле. Хотя покупки и продажи, пусть и в малом количестве но были.

А вот когда покупателей столько, что пока одна цепочка еще не иссякла, появилась другая - тогда мы видим увеличение активности.

Учитывая текущее состояние рынка, я думаю, что для него какое-то время будет нормой череда активных и пассивных периодов, которые в том, числе будут накладываться на обычную картину высоких и низких сезонов.

Поэтому думаю, что рынок в августе может быть активнее, чем сейчас. Затем тихий сентябрь-октябрь, с повышением активности в ноябре-декабре.

Если же все лето будет тихим, то возможно будет более долгий всплеск где-то с середины октября по декабрь.

Через месяц будет понятнее.

@expertned

Читать полностью…

📊Стабильность на фоне неопределенности

По данным Росреестра 45 320 сделок с "вторичкой" в Москве за первые 4 месяца 2025 г. Это +4,8% к 2024, но всё не так однозначно. Я проанализировал данные с 2018 и собрал всю динамику за апрель и январь–апрель, выявил тренды и даже сделал прогноз на конец 2025 года.

Получился очень интересный расклад — читайте до конца!

Что происходит на рынке вторичного жилья Москвы?

По данным Росреестра, в январе–апреле 2025 зарегистрировано 45 320 сделок по договорам купли-продажи вторичного жилья. Это:

+4,8% к 2024 (43 241 сделка),
но –5,8% к 2023 (48 099 сделок).

🎯 Важно: несмотря на локальный рост, общее снижение по сравнению с докризисным 2021 и даже 2023 годом намекает — рынок меняется. Не так активно, не так массово, но уверенно и стабильно.

📆 Апрель 2025 в цифрах

В апреле 2025 года зарегистрировано 11 411 сделок:

–12,8% к апрелю 2024 (13 086 сделок),
–23,7% к апрелю 2023 (14 955 сделок),
но +20% к январю 2025, что подтверждает начало традиционного весеннего оживления.

🔥 Интересно: апрель третий месяц подряд удерживает показатель выше 10 тысяч сделок, несмотря на общее снижение спроса.

📉 Графики, которые говорят сами за себя я создал на данных с 2018 по сегодняшний день. См. графики в приложенных файлах.

🔹 Количество сделок в апреле по годам:

📌 В 2020 — исторический провал из-за пандемии.

📌 В 2021 — взрывной рост.

📌 С 2022 — стабильный спад, но с признаками жизни в 2025 г.

🔹 Суммарные сделки за январь–апрель по годам:

📌 Рекорд — в 2021 (65 430 сделок),

📌 2023 и 2024 — стабилизация,

📌 2025 — рост на фоне страхов заморозки вкладов и девальвации рубля, хотя кто-то может сказать, что рост идет на основе осторожного оптимизма.

🔍 Анализ тенденций

2018–2019 гг.: Стабильный рынок с примерно одинаковым количеством сделок в апреле и за первые четыре месяца года.

2020 г.: Значительное снижение активности на рынке из-за пандемии COVID-19, особенно в апреле, когда количество сделок упало на 65% по сравнению с предыдущим годом.

2021 г.: Восстановление рынка с рекордным ростом сделок в апреле (+233,8%) и за январь–апрель (+86,9%) по сравнению с 2020 г.

2022 г.: Снижение активности на рынке, вероятно, из-за экономической нестабильности и геополитических факторов.

2023–2024 гг.: Небольшие колебания на рынке с тенденцией к снижению количества сделок.

2025 г.: Незначительное увеличение количества сделок за январь–апрель (+4,8%) по сравнению с 2024 г, однако апрельские показатели снизились на 12,8% по сравнению с предыдущим годом.

График во вложении отображает динамику количества сделок со вторичкой в Москве за апрель и за период январь–апрель с 2018 по 2025 г. Хорошо видны резкие изменения в 2020 (кризис) и 2021 (восстановление), а также плавная стабилизация после 2022 г.

🔮 Прогноз: сколько сделок будет в 2025 году?

📉 Я рассчитал тренд на основе статистики и получил:

👉 Прогноз на весь 2025 год — около 135 960 сделок.

📌 Это близко к значениям 2024 и 2023 гг, а значит — рынок вошёл в фазу плато.

🧠 Выводы для тех, кто следит за рынком:

1. Вторичка живёт, но с 2022 года уже не пульсирует — рынок стал зрелым? Не думаю, что стоит говорить о "зрелости" рынка, когда государство продолжает подкармливать рынок новостроек разными программами. Вторичка скорее жива за счет тех граждан, которые в силу жизненных обстоятельств вынуждены съезжаться и разъезжаться в момент наступления такой необходимости, а, следовательно, совершать сделки по той цене, которая есть на рынке в моменте.

2. Инвесторы больше не бегут в "бетон", а покупают обдуманно? Тоже достаточно спорное утверждение, т.к. среди некоторых покупателей имеется сильный страх по заморозке вкладов и девальвации рубля в результате чего они совершают сегодня, прямо сейчас, эмоциональные сделки, вместо того, чтобы просто ждать и наблюдать.

3. Рынок движется в сторону медленной, но уверенной стабилизации. Это можно было бы сказать в 2018, когда не было СВО, санкций и всего того, что есть сейчас.

Прогноз до конца 2025 составлен "как есть", т.е. не учтены возможные изменения в экономике и геополитике.

Читать полностью…

(продолжение предыдущего поста)

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков:

Действительно, рынок очень ждёт начала снижения ключевой ставки и рассчитывает, что это позволит расширить аудиторию покупателей. Но пока к снижению ключевой ставки относятся как к ритуальному процессу, который должен возвестить, что пик пройден и дальше будет лучше. Объективно, участники рынка не ждут быстрых перемен и настраиваются на заметное расширение спроса лишь в 2026 году.

Любой шаг снижения ключевой ставки будет воспринят позитивно, и продавцы эти перемены начнут быстро отыгрывать в маркетинговой активности. Но есть несколько ограничений, которые могут нивелировать быструю смену рыночных настроений. Начало снижения ставки – это сигнал в том числе и для продавцов, которые, как и покупатели, занимали выжидательную позицию в предыдущие периоды. Поэтому нельзя исключать того, что медленное оживление спроса будет сопровождаться ростом ассортимента на вторичном рынке. Да и застройщикам будет проще выводить новые проекты. Последовательное снижение ипотечных ставок будет формировать ожидания дальнейшего удешевления кредитов, и без заметного роста цен это будет ограничивать спрос на рынке. Оценка оптимального момента выхода на рынок со стороны покупателей может сдвигаться в будущее. Ожидаем, что период вязкого рынка с эпизодическим ростом числа акционных предложений и скидок затянется до конца года. Но вот, комфортные для покупателей программы с рассрочкой и отсрочкой платежа могут быть быстро свернуты или ограничены уже летом.

Канал со всей аналитикой группы ДОМ.РФ «Аналитика в квадрате»:

По данным нашего индекса цен ДОМ.РФ, который учитывает только цены фактических сделок, а не заявленные предложения застройщиков, с января по апрель строящееся жильё подорожало на 2,9%, что по-прежнему ниже инфляции.
Сдержанный рост цен на новостройки объясняется динамикой их продаж. По оценкам ДОМ.РФ, реализация квартир на первичном рынке с начала года снизилась на 10%. Причём в сегменте типового и комфорт класса продажи падают, в бизнес и элитном сегментах – растут. Снижение в массовом сегменте объясняется сокращением выдачи ипотеки, прежде всего, по рыночным ставкам.

Чтобы поддержать спрос, застройщики сегодня применяют скидки и рассрочки. Так, в частности, средний размер скидки в целом по рынку вырос с 4,8% в начале года до 5,4% в апреле. Рассрочки замещают ипотеку, доля сделок с которой по всему рынку в первом квартале снизилась до 60%, а по рассрочкам – выросла до 40%. При этом активное использование рассрочек невыгодно застройщикам, так как приводит к удорожанию средств в рамках проектного финансирования, но в текущих условиях у компаний не так много вариантов поддержать спрос.

По нашим оценкам, в случае реализации базового прогноза ЦБ, предусматривающего в этом году среднюю ключевую ставку в диапазоне 19,5–21,5%, выдача ипотеки по итогам 2025 г. снизится на 20%. В этом случае снижение продаж по всему рынку можно ожидать на также уровне 20-25%. При этом рост цен на новостройки не превысит уровень инфляции.
Точно предсказать траекторию движения ключевой ставки – затруднительно, как и точку входа на рынок жилья, которая сможет гарантированно показать его «дно».

Вместе с тем в последнее время мы видим замедление инфляции и уход экономики из зоны «перегрева». Это говорит о том, что снижение ставки может начаться уже в перспективе 1-2 заседаний Банка России. В это ситуации инвесторам следует присмотреться к акциям застройщиков, которые будут первейшими бенефециарами снижения ключевой ставки, а также банков.
В любом случае, очевидно, что в текущих условиях – отличное время, чтобы брать ипотеку по льготным программам. Кстати, люди это чувствуют. Неслучайно, выдача ипотечных кредитов в рамках госпрограмм по итогам апреля достигла десятимесячного максимума.

Читать полностью…

Продавило все-таки строительное лобби послабления.

Путин поручил до 15 июня проработать вопрос льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет и семей участников СВО.

По верхам выводы следующие.

1. Полетит спрос. Значит, про все вот эти скидки по 50-60% можно будет забыть. А заодно вверх пойдет ценник. Опять. И опять начнется чушь про доступность жилья.

2. Семьи без детей и одиночки полуофициально становятся людьми второго сорта. Низшей кастой, если угодно. В контексте госполитики это смотрится резонно, но вот по-человечески - ну очень погранично.

3. Почему изменения по возрасту не делались раньше? Что мешало это сделать лет 5 назад, например, когда пробивалась общая льготная ипотека? Да и в целом семейная в ее текущем виде существует уже много лет.

4. Про СВО тоже странно. Почему только сейчас? Логичнее было бы вводить в мобилизацию и пик контрактования. Потому что это была бы еще одна плюшка, которая в определенной степени стоит чуть ли не столько же, сколько сам контракт.

5. Какими будут проценты и лимиты? Если под те же 6% годовых, то в бюджет прилетит еще полтриллиона расходов минимум. Особенно с текущей ставкой - а она до конца года точно останется не ниже 18-19% годовых. И пик оформления таких кредитов придется на самый старт программы. То есть если примут в этом году, то пик спроса прилетит на период до конца первого полугодия следующего года, но и там ставка сильно ниже не будет, если ЦБ не поднимут на вилы наверху.

Говорим открыто - это большая ошибка именно в плане сроков принятия решения, тайминг для бюджета неудачный. Но у застройщиков и банков будет "праздник у девчат, сегооооодня будут танцы".

Читать полностью…

➡️Расширение семейной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет немного повысит инфляцию. Ну максимум на 0.5% - максимум!

➡️Это если все ринуться жильё покупать, кто еще не купил. Но как люди купят, если банкам запретили взимать комиссию и банкиры начнут штамповать отказы?

➡️А если всё-таки спрос на новостройки в расширенную семейку повысится, то будет очередной рост цен, но и ключевую ставку станет снижать сложновато при подросшей инфляции.

🫣 В общем инициатива неоднозначная. Но застройщикам понравится!

🟡 Кстати, если бы Гомер Симпсон существовал и жил в России, он бы уже наверняка ежемесячно платил СБЕРу аннуитетные платежи по ипотечному кредиту: как-никак трое детей!

Читать полностью…

Срок экспозиции от выставления до продажи за год существенно подрос, причем по загородной вообще критически!

Это сильно сказывается на средней себестоимости одной сделки из-за рекламы и прочих затрат, которые привязаны по времени, ну, например, по домам теперь гораздо чаще надо делать два раза фото зимой и летом.

Что касается объема базы, то по вторичке небольшой рост год к году, а вот по загородной прямо скачок, на моей памяти почти на четверть за год очень давно база не увеличивалась!

Продолжаем наблюдение!

Читать полностью…

(продолжение предыдущего поста)

Директор по аналитике Ингосстрах Банка Василий Кутьин:

В первую очередь, президент отметил важность сохранения льготной ипотеки с минимальными ставками для большого числа граждан и строительного сектора. Это актуально в условиях высокой ключевой ставки 21%, что делает рыночные программы ипотеки малодоступными. Так, на конец апреля 2025 года на рынке новостроек ипотечные ставки составили 26,7%, что на 10 п.п. выше, чем год назад. Рынок становится всё более субсидируемым, в первом квартале 2025 года на госпрограммы приходилось более 60% кредитов. В силу того, что ключевая ставка уже долгое время стоит на отметке 21%, снижение её до привлекательных уровней может занять от 1 года до 1,5 лет, поэтому ждать снижения рыночных ипотечных ставок ранее данного периода не следует. Скорее всего, роль государственных ипотечных программ в качестве основного драйвера рынка будет возрастать на горизонте 2-3 лет.

Руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П.А. Столыпина Сергей Васильковский:

Заявление президента России прозвучало неоднозначно, к тому же он подчеркнул, что расширение льгот для одного региона может вызвать аналогичные запросы от других. Строительная отрасль находится в приоритете из-за ситуации «too big to fail», Правительство ищет всяческие пути её поддержки. Однако возвращение льготной ипотеки, как и давление на Банк России, кажутся маловероятными сценариями. В условиях высокой инфляции и ключевой ставки расширение льготной ипотеки ляжет бременем на бюджет, что усугубит его дефицит. Снижение ключевой ставки останется исключительной прерогативой ЦБ, и пока такой вариант тоже не предвидится. Скорее всего, Курская, возможно, Белгородская области станут исключением, но обширной льготной ипотеки не будет.

Читать полностью…

«Все, кто отвечает в России за развитие строительного сектора, выступают за ипотеку по минимальным ставкам. Подумаем, мы это обсуждали уже», - заявил вчера президент Владимир Путин.
Куда может двинуться эта идея: в расширение льготной ипотеки или в нажим на Центробанк с принуждением снижения ключевой ставки? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев:

Постепенно необходимо стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке. Во-первых, исключив неопределённости в части действующих льготных программ, их условий и перспектив. Во-вторых, восстановить баланс ипотечных ставок на вторичном и первичном рынке, аномально высокие ставки по рыночной ипотеке всё больше усложняют процесс улучшения жилищных условий, в том числе семьями с детьми, поскольку продать имеющееся жилье проблематично, а накопить на первоначальный взнос ещё сложнее.

Зампред думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:

Действительно, строительная отрасль крайне важна для экономики России, важна для людей, которые в ней заняты, для смежных отраслей строительных материалов. Поэтому необходимы изменения в финансировании отрасли с целью её дальнейшей ритмичной работы.
Сегодня мы ещё имеем определённый запас времени, чтобы у нас не сворачивалось строительство. Есть возможность перепрофилирования, и это перепрофилирование идёт, в том числе в рамках исполнения национальных проектов. Однако через год было бы правильно увидеть ситуацию со снижением ключевой ставки и таким образом с некоторым снижением стоимости ипотечных кредитов. Представляется, что этот путь более верный и даст больший эффект, нежели дополнительное субсидирование льготной ипотеки по тем или иным направлениям.
Отмечу, что льготная ипотека продолжает функционировать и продолжает функционировать именно для социально значимых сегментов и для сегментов развития, таких как льготная ипотека для работников IT-индустрии.

Директор Центра региональной политики РАНХиГС, д.э.н., автор Telegram-канала Klimanov.ru Владимир Климанов:

Субсидирование льготных кредитных программ становится все более непосильным грузом для федерального бюджета. Достаточно посмотреть на принимающиеся сейчас поправки в бюджет на 2025 год, чтобы понять, что именно такие расходы ведут к наращиванию дефицита. Нельзя искать решение жилищной проблемы только в увеличении или даже в сохранении текущих объёмов жилищного строительства. В условиях невозможности покрытия расходов этого строительства со стороны потенциальных потребителей, такие действия неминуемо приведут к кризису в данной сфере, что вызовет цепочку негативных последствий во всей экономике страны. В то же время обойтись без изменений подходов к внутренней миграции, к возможностям создания и использования арендного жилья, и к изменению денежно-кредитной политики, жёсткость которой во многом и направлена на сокращение объемов кредитования, также невозможно.

(продолжение в следующем посте)

Читать полностью…

Как ключевая ставка влияет на сбережения и нефинансовые расходы физлиц - то, что может подсказать ответ на вопрос "пора снижать" или "подождать".

Мои расчёты показывают, что общие сбережения растут вслед за доходами за счет процентных доходов, но сбережения из нефинансовых доходов сокращаются. Такие сбережения являются оттоками из реальных (нефинансовых) расходов физлиц и напрямую влияют на потребительский спрос и инфляцию.

Кредитный импульс показывает только часть правды применительно к физлицам, хотя в целом для экономики, с учётом бюджета и рынка облигаций, имеет значение.

Общие доходы физлиц выросли с 2021 на 62% до 115 трлн руб. LTM. Доходы в 1кв. 2025 +87% к 2021 до 27,1 (в т.ч. от собственности с % 4х до 2,6 трлн).

Общие сбережения стабильны при любой ставке ~20% доходов. В 2021 были заметно ниже (16%), когда физлица дополнительно потратили 1,8 из 4,6 трлн финансовых доходов (3,6 от ипотеки на вторичку)

Сбережения из нефинансовых доходов достигли максимума в 2023 (16% от доходов). И дальше стагнируют, несмотря на рост ставки с 7,5% до 21%. В сумме 14-16 трлн держится два года при росте доходов.

В 2025 таких сбережений за вычетом процентов ~10 трлн не будет. Ставка позволяет людям со сбережениями больше тратить, а сберегать больше за счет процентов.

Благо, потребительский кредит сейчас не растет - съест с % до 5 трлн расходов физлиц без сбережений. Ситуация не сильно изменится даже при снижении ставки до 15%.

💡Ставка дополнительно увеличила доходы, но только с 2025 начала работать как надо - на ограничение расходов людей с потребительскими кредитами. При этом идёт мощное перераспределение доходов и расходов от людей без сбережений к людям со сбережениями.

Только из-за этого ставку нужно снижать вслед за инфляцией. Главный аргумент: бездействие ЦБ означает ужесточение ДКП и рост реальной ставки на 2-4%. Разве сейчас момент для ужесточения политики?

PS.

Пояснения к графикам. Сбережения из нефинансовых доходов включают:

🟨 Расходы на недвижимость стабилизировались ~7 трлн в год при любой ставке и действии льготных программ. Они включают:
- погашение ипотеки и процентов;
- приток на эскроу, покупки по ДКП и мимо эскроу нового жилья за вычетом ипотеки, то есть из собственных средств.
Раньше много тратили на первоначальный взнос по ипотеке (~30%), а сейчас столько же на рассрочки и покупки за кэш. В целом отказ от льготной ипотеки с июля 2024 уменьшил сбережения в недвижимости и совпал с шоком потребления в других товарах. С другой стороны он уменьшил спрос на стороне застройщиков.

🧩 Сбережения в рублях - прирост средств в банках и наличных за вычетом начисленных процентов и ипотеки на вторичное жилье. Были стабильны ~6 трлн два года, а сейчас стремятся к 0 по итогам 2025. Последняя точка 2,7 трлн за 12 мес. с учетом мая (оценка М2 показала, что физлицам заплатили много в апреле, а в мае они почти ничего не сберегли)

🟢 Потребительские кредиты - чистое погашение кредита с процентами. Долгое время были около 0, так как весь прирост портфеля уходил на уплату процентов. Но в 2025 будет заметный плюс до 5 трлн за счет чистого погашения кредитов и выплат процентов по высоким ставкам.

💵 Чистые вложения в инвалюту, ЦБ и другие финансовые активы относительно стабильны ~2 трлн в год. Раньше много уходило в иностранные активы, а сейчас в российский рынок.

🟧 Сбережения из финансовых доходов (оранжевые столбики) - прирост рублей за счет процентов и выдачи ипотеки по сделкам между физлицами на вторичном рынке. Последние заметно упали из-за роста ставок.

На графиках только физлица. Но их сбережения во многом формируются за счет бизнеса и бюджета. Например, за 2024 банки получили 1,1 трлн компенсаций по ипотеке из бюджета против 0,2-0,3 трлн в 2022-2023, а за 1 кв. 2025 уже 0,6 трлн руб. - будет более 2 трлн за весь 2025.

Бизнес также существенно увеличил процентные расходы. До 2025 они компенсировались ускоренным ростом кредита, а сейчас растет чистый долг из-за сокращения остатков на счетах. Даже при снижении ставки процентные расходы и финансовые проблемы бизнеса будут нарастать несколько месяцев.

@truevalue

Читать полностью…

У любой медали 2 стороны. Вот и тот факт, что продажи новостроек смещаются в сторону сданного жилья, можно трактовать по-разному.

Для покупателя это очень хорошо. Он может купить готовое жилье по льготным госпрограммам и заехать в него через пару месяцев после небольшого ремонта. А если покупать с отделкой, то вообще через неделю. И я считаю, что это тренд хороший.

А вот для девелоперов это проблема. Они уже понесли затраты. Причем поскольку это проектное финансирование, то наполнение эскроу-счетов, вероятно, было меньше, а нагрузка по кредитованию выше.

Ну, так уж устроен наш мир: что для одного хорошо, то для другого — не очень.

Где здесь баланс? Если говорить о масс-маркете, то я думаю так: к моменту окончания строительства оптимально распродать 85-95% жилья. Это приемлемо для девелопера с точки зрения его финансовых моделей. А у потребителя остается возможность купить готовое жилье.

С другой стороны, есть девелоперы, которые продают квартиры только готовыми. В основном этот подход используется в индустриальном домостроении. Если тебе срочно нужно жилье, ты покупаешь квартиру панельного домостроения, делаешь ремонт и заезжаешь через 2-3 месяца. Раньше у таких девелоперов было конкурентное преимущество, но теперь оно нивелируется.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Читать полностью…

🗺Три разных города, с разными рынками и составом покупателей, имеют сопоставимые показатели по объему текущего строительства – около 5 млн. кв. м.
Принципиальное отличие этих рынков в том, как они развивались в предыдущие 5 лет (как раз с того момента, когда заработала льготная ипотека):

◾️Санкт-Петербург падение объема текущего строительства в 2 раза. Рост стройки в ближайшем пригороде (Ленинградская область) не компенсирует это падение.
◾️Краснодар – без значительных изменений. Снижение показателя на 9% за 5 лет.
◾️Екатеринбург – рост объема строящегося жилья на 78%.

Это очень важный момент, когда мы говорим об эффектах массового ипотечного стимулирования на рынок жилья. Реакция локальных рынков сильно отличается. Одни строят больше, другие – продают еще дороже. Сегодня, когда обсуждается вопрос о возможном расширении семейной ипотеки, никто не говорит о том, что такие меры должны быть увязаны с предложением. Считается, что «рынок порешает» - будет спрос, вырастет и предложение. Но предыдущие 5 лет показали, что в целом по стране это не работает, а на конкретных рынках картина крайне контрастная.

@REBURG

Читать полностью…

Наглядная картинка того, как "прижато" ипотечное кредитование.

Картинка, кстати, даже хуже, чем в 2022 году.

Там за 4 месяца "плохой ипотеки" (с апреля по июль) было выдано 242 тысячи кредитов

А в этом году за 4 месяца такой же "плохой" ипотеки - 207 тысяч кредитов.

И восстановления выдач, такого же, как было в 2022-м (с августа по декабрь в среднем 140 тысяч кредитов в месяц), я не жду.

Но, обратите внимание, цены падать не планируют, а наоборот, есть все предпосылки к росту.

К чему я? А к тому, что влияние ипотеки не нужно переоценивать. Недооценивать тоже не нужно. Но обычно проблема во всех прогнозах с переоценкой.

Причем не только в прогнозах, но и в ретроспективных объяснениях поведения рынка. Ошибки в которых, затем дают некорректный взгляд на будущее.

Например, пресловутый "рост цен в 2020-2021 годах из-за льготной ипотеки". Тот самый, на который льготная ипотека вообще никак не повлияла.

Но до сих пор я нет-нет, да слышу, от "аналитиков", что вот как льготная ипотека цены взвинтила...

Но вот почему тогда отсутствие ипотеки цены не уронило, в рамках такого взгляда, объяснение не находит. Так как тогда нужно признать, что не ипотекой единой жив рынок недвижимости...

@expertned

Читать полностью…

🔤🔤🔤🔤🔤 по льготным ипотекам растут

По данным Центробанка РФ во второй половине 2024 – начале 2025 г. наблюдался устойчивый рост доли ипотечных кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней: с 01.07.2024 по 01.04.2025 этот показатель вырос с 0,6 до 0,9%.

Снижение кредитного качества обусловлено вызреванием поколений кредитов, выданных во второй половине 2023 г. в рамках массовой «Льготной ипотеки» на фоне ажиотажного спроса.

Доля просроченной задолженности свыше 90 дней на 18‑й месяц жизни кредита достигла 2,9% в I квартале 2025 г.

О чём может говорить плохое обслуживание ипотечных кредитов по льготным программам?

1. Льготные кредиты брали все кому не лень. Даже те, у кото нет ни головы на плечах, ни денег на обслуживание кредита
2. Модель - "буду сдавать квартиру и гасить кредит", у некоторых не сработала
3. Инвесторы с "плечом" в виде льготной ипотеки не смогли перепродать купленное добро с наваром

Если есть иные мнения - пишите в комментариях

Читать полностью…

По итогам апреля 2025 заметных изменений в структуре выдачи ипотечных кредитов не произошло. Рынок продолжает держаться на «льготных программах» и рассчитывает на их дальнейшее расширение.

Объем выдачи в целом по стране вырос на 13% по сравнению с мартом текущего года и составил 290 млрд. рублей. Из них лишь 41 млрд. рублей выдан по рыночным программам. Остальное – семейная ипотека и прочие программы с господдержкой.

@REBURG

Читать полностью…

Итоги недели

На петербургском вторичном рынке объем предложения в спальных районах вырос за неделю на 0,4%, с начала мая - плюс 1,8%. Тренд на плавный рост предложения сохраняется.

Из-за длительных майских праздников спрос проседал, но не сильно. Покупатели умерено активны. При этом в одном районе (или локации) квартира, выставленная по нижней границе рынка, продается быстро, а в другом месте, даже по очень привлекательной относительно конкурентов цене, может «зависнуть». И приходится еще и еще снижать ценник, чтобы привлечь клиентов. Многое зависит от типа квартиры, объема спроса в конкретном месте и т. д.

Ну, и обязательно стоит отметить рост выдачи рыночной ипотеки в апреле - все-таки участившиеся запросы трансформируются в сделки.

На рынке новостроек все внимание приковано к семейной ипотеке.
На 22 мая выдано только 121 млрд руб. (за весь апрель выдано 206 млрд) - упущенное в праздники наверстать не получилось. До 15 июня будут опубликованы результаты проработки поручений президента по включению в программу семей с детьми от 7 до 14 лет.

Потенциально количество потенциальных получателей семейной ипотеки увеличится
минимум на 60%. Солидное подспорье рынку. Вопрос какое решение будет принято. В 2025 году на компенсации банкам (по всем льготным программам) будет потрачено 2 трлн рублей, - Минфин будет категорически против. Не поднимут ли ставку, не возникнут ли новые проблемы с лимитами и маржинальностью льготной ипотеки для банков - вопросов много.

Кстати, некоторые застройщики стали менее охотно стали давать дополнительные преференции и уступки с явной надеждой, что спрос усилится.

На рынке аренды по данным ЦИАН объем предложения не изменился - крепкие 5,2 тысячи вариантов. На «Авито» и «Яндекс Недвижимости» снижение за неделю на 3,2% и 1,1% соответственно. Объем предложения еще будет снижаться, достигнув сезонного минимума в июне. С одной стороны с января предложение просело на 40%, с другой - в мае прошлого года был куда более острый дефицит предложения. (Тогда экспонировалось 3,4 тысячи квартир, а сейчас на 50% больше).

@yeltsovm

Читать полностью…

✍️📌Кейнс вам в помощь

Модные разговоры о мультипликативном эффекте от участия государства в экономике страны не перестают будоражить умы.

Не буду рассуждать на тему, что от господдержки, до стагфляции один шаг.

Поразглагольствую о влиянии бюджетных вливаний на рынок недвижимости.

💸 Государство вливает миллиарды в рынок недвижимости. Что будет, если кран перекроют?

Бюджетные вливания, льготные ипотеки, субсидии, помощь сиротам и многодетным — Санкт-Петербург качает рынок недвижимости как бодибилдер на допинге. Но что, если эти «стероиды» кончатся?

📈 Откуда дует ветер?

Власти Петербурга активно накачивают рынок жилья деньгами. Губернатор Беглов прямо говорит:

«Город заботится о своих жителях, оказывает помощь льготным категориям... За пять лет очередь на улучшение жилищных условий сократилась почти вдвое».

Только за январь–май 2025 года 2259 семей улучшили свои жилищные условия благодаря господдержке. А всего за год планируется помочь 4827 семьям. На это в бюджете заложено 19,3 млрд рублей.

🔍 Что это значит для рынка?

Переводим бюрократический язык в язык цифр:

В 2024 году в Петербурге:

вторичка: 93 773 сделок

первичка (ДДУ): 60 441

Итого: 154 214 сделок

Добавим Ленобласть — и получаем 213 575 сделок.

Сравним:

4827 сделок за счет бюджета — это 2,3% от всех сделок.

Казалось бы, мелочь. Но это только прямая помощь! А теперь добавим:

700 квартир куплено для детей-сирот — ещё 1,2% от первички.

А главное: 86,2% всех квартир в 1 квартале 2025 года куплены с льготной ипотекой.

Если убрать эти льготы и субсидии — рынок просто скукожится. Как бодибилдер, у которого забрали протеин и зал.

🏗 Субсидии в действии: эффект бабочки

Один живой пример из моей практики:

В 2024 году в агентстве была сделка по покупке новостройки в Янино — с субсидией. Еще была сделка на вторичке, которая дала старт цепочке из 5 сделок. Один платеж — пять движений.

А сейчас продаём евродвушку в Кудрово за 6,5 млн с ремонтом, мебелью и всей техникой — три звонка за неделю только от тех, кто готов покупать на субсидию.

Государственные деньги — это не просто цифры в бюджете. Это пульс рынка.

❗️ А если кран перекроют?

Госучастие сейчас — не просто важно, оно системообразующее. Такого объема вливаний не было ни в 2008–2009, ни в 2014–2015 годах. Рынок оторвался от «естественного» состояния. Если убрать льготы, субсидии и помощь — он не выдержит.

Но сможет ли государство лить дальше?

💬 Вопрос завис в воздухе.

Пока ответ неясен, стоит понимать: рынок, в котором 9 из 10 квартир покупаются с участием господдержки — это не рынок. Это государственный проект.

Что это значит?

Это значит, что при прекращении госпомощи рынок просто падает.

А, есть ли силы лить дальше из бюджета?

Читать полностью…

📍Ну что же, друзья. Начну с лирического отступления. Как понять, что скоро начнется цунами? Да элементарно, Ватсон: предвестник цунами — это вода, которая отступает далеко от берега и обнажает морское дно на несколько сот метров и даже километров.

Так вот, помните, что с 12 мая банки отменили комиссии по льготным ипотекам, которые жутко злили не только меня, но и ипотечников (ссылка). Почему? Судите сами: подбираешь лот, цена +- устраивает. Далее кликаешь: «Купить в семейную ипотеку». И…. к цене тут же «прилипает» банковский «оброк». Думаете, «оброк» был копеечным? Да нет, в некоторых проектах он доходил до пары миллионов рублей, и стоимость квартиры сразу становилась абсолютно неинтересной.

И как вы думаете, что в такой ситуации делал ипотечник? Думаете, покупал? Да нет, конечно. Большинство покупателей абсолютно не готовы переплачивать. Ну и на выходе — выдачи по льготным ипотечным программам падали. Вот такая ситуация складывалась до 12 мая: лимиты по госпрограммам есть, но не берут. Ну или берут, но плохо.

А теперь, почему в начале поста я написал про цунами. Вы только посмотрите на динамику выдач в мае. Это какая-то фантастика: за первую неделю после отмены «оброка» выдачи увеличились на 50%.

🔖 Вот такие дела, друзья. А помните, мои уважаемые оппоненты, что вы писали: без комиссий банки выдавать не будут, выдачи упадут и т. д. Всё оказалось совсем не так. Выдачи зашкаливают, ну и грядёт расширение программы семейной ипотеки, которую хотят распространить на семьи с детьми до 14 лет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#монитринг_рынка

Читать полностью…

Proeconomics-Realty @sq_metre начинает регулярные опросы экспертов на актуальные для рынка недвижимости темы.
Многие аналитики полагают, что на фоне замедления темпов роста инфляции осенью ЦБ начнёт снижать ключевую ставку. Вслед за этим начнёт дешеветь ипотека, что вызовет подъём рынка жилья. Не значит ли это, что именно сейчас, в начале лета цены на жильё на первичном и вторичном рынке достигли дна, и это самый удобный момент для вхождения покупателей на рынок – с «живыми деньгами» или при гарантии рассрочки? Ответы экспертов в рубрике #опросы

Старший аналитик Альфа-Банка Ирина Фомкина:

Не совсем согласна с определением «дно» цен поскольку стоимость квадратного метра продолжает показывать позитивную/флэт динамику.
Мы считаем, что стоимость квадратного метра будет продолжать увеличиваться. По итогам года ожидаем динамику около инфляции (стоимость кв. м на конец декабря 2025 против конца декабря 2024). Дальнейший рост стоимости недвижимости на первичном рынке будет зависеть от денежно-кредитной политики, условий льготных программ ипотеки.

Наиболее выгодным приобретением на текущий момент, на наш взгляд, является покупка квартиры в рассрочку или полностью за денежные средства. Рассрочка даёт возможность «зафиксировать цену». В случае, если покупатель имеет уверенность в том, что до момента окончания срока рассрочки сможет «погасить» оставшуюся сумму за счет денежных средств со вклада, или получит премию на работе, или же сможет взять ипотеку по льготной программе (например, планирует рождение ребенка) или под рыночную ставку (в 2027 г. после достижения привлекательных уровней ключевой ставки). Приобретение квартиры за денежные средства выгодно в силу того, что многие застройщики готовы давать скидки при таком виде оплаты.

Генеральный директор компании «ПИА-недвижимость» (Санкт-Петербург) Максим Ельцов:

Текущий момент стоит рассматривать как оптимальный для вхождения в рынок для тех, кто в любом случае собирается покупать недвижимость за «живые» деньги. Предпочтительное направление - вторичный рынок. Уровень цен на вторичке близок к минимальному. Многие потенциальные участники отложили решение своих жилищных вопросов и сняли объекты с продажи. В результате: уровень спроса вполне устойчивый, несмотря на запретительные ставки по ипотеке; за 2024 год объём сделок просел лишь на 19% (к 2023-му). А в I квартале 2025 года объём сделок в Петербурге вырос на 14%, по отношению к показателям годичной давности.

Становится вероятным в ближайшее время улучшение геополитической обстановки и снижение темпов инфляции, возможно - и ключевой ставки, а также возвращение на рынок ипотечных сделок. Дополнительный импульс рынку придаст переток части средств с депозитов физлиц. По совокупности факторов можно ожидать всплеска спроса; в сочетании с ограниченным предложением в перспективе вполне вероятен и рост цен.

С первичным рынком сложнее - отрыв цен в новостройках от стоимости сопоставимых объектов вторичного рынка остаётся значительным. Но нельзя сбрасывать со счетов старты продаж объектов, когда застройщикам нужно оперативно наполнить эскроу счета, переуступки объектов, особенно с хорошей рассрочкой. Последние появляются всё чаще - на все дольщики справляются с рассрочкой.

(продолжение в следующем посте)

Читать полностью…

Президент утвердил перечень поручений по итогам заседания Госсовета «О развитии инфраструктуры для жизни» (15 апреля 2025 г.)

Перечень достаточно обширный, но я выделю два особенно важных пункта для участников рынка недвижимости:

1⃣ Новая льготная ипотека для семей с детьми до 14 лет и семей участников СВО. Речь идет о запуске новой программы семейной ипотеки. Государство продолжает активно поддерживать рынок жилья, особенно в сегменте доступных квартир — от 10 до 20 млн рублей в зависимости от региона.

Что может измениться:

🔸Ставка — вероятно, выше текущей (возможно, около 9% вместо 6%);
🔸Сумма кредита — может быть ограничена примерно 9 млн рублей (против текущих 12 млн);
🔸Исключение — заветной для застройщиков планки в 18 млн рублей в новых программах, скорее всего, не будет.

Срок исполнения поручения — до 15 июня 2025 года. То есть запуск программы возможен уже с 1 июля — в традиционно "слабый" сезон для девелоперов. Это может не только стабилизировать рынок, но и привести к росту цен на квартиры в бюджете до 30 млн рублей. А вот на премиум-сегмент эта мера особо не повлияет — там драйверы другие (например, рассрочка).

2⃣ Дифференцированное увеличение лимитов ипотеки в зависимости от количества детей в семье. Т.е. если у вас 2 ребёнка — то каждый из супругов сможет взять 2 семейные ипотеки? Как это будет работать — непонятно, но это точно новый инструмент, чтобы замотивировать ипотечников, которые уже воспользовались семейной ипотекой, взять ещё одну квартиру в льготную ипотеку. Зачем это сделано — можете догадаться сами.

👉Вывод: все меры направлены на поддержку рынка новостроек, особенно в комфорт-классе, который сегодня чувствует себя неуверенно.

Как вам такие инициативы?
Ставьте лайк 👍, если тоже ждали новую льготную ипотеку!

Читать полностью…

▶️В июне ключ не упадёт

Путин поручил Правительству Российской Федерации совместно с комиссией Государственного Совета Российской Федерации по направлению «Инфраструктура для жизни» представить предложения, касающиеся предоставления семьям, имеющим детей в возрасте до 14 лет включительно, и семьям участников специальной военной операции ипотечного жилищного кредита (займа) в рамках льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей.

Где деньги, Зин?

С таким подходом бюджет РФ треснет раньше плана.

Ключевую ставку ЦБ 6 июня оставит без изменений.

Всем семьям с детьми до 14 лет льготку не дадут, а вот семьям участников СВО вполне могу.

Читать полностью…

Был сегодня на одном мероприятии, где было много представителей банковского сообщества.

Сложилось ощущение,что не очень банки верят в то, что макропруденциальные лимиты от ЦБ смогут затормозить рост спроса (а значит и цен) при снижении ключевой ставки.

Поэтому основной сценарий - очень медленное и плавное снижение ключевой.

У меня мнение немного другое.

Учитывая, что лимиты ЦБ ввёл заранее. То я, думаю, что в отношении роста спроса на кредиты ЦБ будет занимать проактивную, а не реактивную позицию.

В связи с этим, скорее всего на первых порах, действительно снижение ключевой ставки будет незначительным и плавным.

И ЦБ будет смотреть на реакцию, при необходимости ужесточая лимиты и надбавки.

И только после понимания, что рынок идет в нужной динамике, будут шаги в несколько процентов.

В общем, сценария прошлых снижений, на мой взгляд ждать не нужно.

Что касается доступности ипотеки, то на мой взгляд, в ближайшие года полтора - два её ждать не нужно. Хотя ставки в районе 10-15% за это время мы вполне можем увидеть.

А вы как считаете?

Читать полностью…

(продолжение предыдущего поста)

Инвестиционный стратег, финансист, основатель проекта Bitkogan Евгений Коган:

Я думаю, что тема давления на ЦБ не уместна по нескольким причинам:
1) ЦБ и так будет снижать ставку, но даже ставки в 20,19,18% всё равно не решат проблему дешёвой ипотеки. Чтобы ипотеку можно было реально брать, ключевая ставка должна быть не более 8-9% годовых, а до этого ещё очень далеко. Поэтому тема, связанная с давлением на ЦБ, не уместна. А вот расширение ипотечных льгот вполне возможно. Например, программы, которые точечно будут стимулировать льготные группы населения.
2) Есть ещё другой вариант – обеспечить поддержку девелоперам, чтобы они могли давать скидки и рассрочки. Однако такие вещи не нравятся ЦБ, задача которого - борьба с инфляцией. А у девелоперов - задача выживать, у государства – решать социальные проблемы.
3) Дополнительный фактор. Дело в том, что девелоперский бизнес мощно связан с другими отраслями производства – это и рынок труда, и производство стройматериалов, мебели, отделочных материалов, товаров для дома. Этот сектор невероятно важен государству, и оно заинтересовано в его развитии.

Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев:

Продолжительный период высоких ставок в достаточной мере продемонстрировал рынку, что Правительство не будет давить на ЦБ для смягчения денежно-кредитной политики. К тому же, буквально накануне глава ЦБ Эльвира Набиуллина сказала, что все решения регулятором принимаются независимо от внешнего давления, хотя «мнение бизнеса очень важно».
Скорее всего, речь идет о точечных мерах господдержки для строительной отрасли, в том числе через расширение льготной ипотеки для наименее социально защищённых слоёв населения. Застройщики жилья находятся в действительно непростой ситуации из-за высоких ставок и недоступности финансирования. Чуть более свободно «дышит» складской рынок, торговая недвижимость, строительство рекреационных и туристических зон – эти направления ожили в связи с бурным развитием смежных сегментов экономики – онлайн-ритейла, внутреннего туризма.

Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», к.э.н. Олег Абелев:

Если представить, что ставка вдруг будет снижена очень сильно, то инфляция взлетит до небес. Расплачиваться за компенсацию разницы между рыночной ставкой и субсидированной придется бюджету. Не думаю, что Минфин на это согласится. Скорее всего, суть лоббирования строительного сектора перед Минфином заключается в выделении субсидий.

Читать полностью…

Каналы заполонили сообщения о том, что нераспроданный фонд у девелоперов дошел до 400 миллиардов рублей, а дисконты доходят до 60%. Попробуем разобраться.

Во-первых, в элитке все прекрасно продается. Там за пару лет ценник где-то вырос вдвое, а где-то и втрое. Но с элиткой во вторичке есть интересная штука - периодически выбрасывается большой пул квартир в ликвидных интересных районах, причем за месяц-два до каких-нибудь интересных событий. И вот там - самые твердолобые продавцы, которые вообще не готовы идти ни на какие уступки. В результате вместо 80-85% от стартовой цены сегодня и возможности ее отбить через тот же вклад получают простой, амортизацию и влажные мечты.

Во-вторых, дисконты в 50-60% - это не более, чем маркетинг. К тому же по таким ценам весь ЖК продаваться не будет - из, допустим, 200 юнитов выделят максимум 10, и то самых неликвидных, то есть с плохой планировкой, с видом на СИЗО или кладбище, на втором этаже. Да, это космическая скидка. Но любой застройщик может себе позволить таким образом привлечь покупателей. Другое дело, что если позиций с дисконтом в 30+% много, то есть вероятность проблем с финансированием. Здесь стоит быть повнимательнее.

В-третьих, под ростом скидок застройщики скрывают беспомощность на текущем рынке. Это тоже маркетинг - мол, это не мы у вас просим "купите хоть что-то, пожалуйста, банки уже наносят смазку", а наоборот - мы вам даем такую царскую возможность. Новостройки сейчас сильнейше проигрывают той же вторичке - дома 20-40-летней давности сейчас реально не хуже в плане жилищных качеств. Пострашнее визуально, но жить там не так уж и плохо - их строили не из отходов жизнедеятельности.

В-четвертых, дальше ситуация будет только ухудшаться. Есть знаковые проекты бизнес-класса, которые будут раскупаться. Есть приятные локации, хотя их де-факто в экономе уже нет. Есть премиум и элитка, которые пользуют для парковки кэша. А дальше - пустота. Сейчас застрои бьются между собой ценником, угрожают дефицитом через несколько лет, потому что не выходит новых проектов - это отчасти правда, но только отчасти, потому что выбор все равно будет большим. Но никто не хочет брать качеством. Вместо аудита и оптимизации вкидываются бабки в пиар и лобби, вместо сиюминутного снижения маржи для поднятия репутации на 20 лет вперед выбирается путь скидок на фанеру.

Это ситуация, в которую стройка загнала себя сама с помощью корешей из Минстроя и ЦБ, который не закрывал льготку, а просто говорил "фи". И самой большой ошибкой сейчас будет какой-нибудь новый проект господдержки с триллионами расходов. Сто раз говорили - рынок сам себя починит.

Читать полностью…