IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

22 May 2025 09:40

👀Вторичная статистика

Прошла череда публикаций о том, что объем продаж на вторичном рынке растет. Говорят, что количество сделок со «вторичкой» превысило 50% от всех сделок. Официальных данных от ЦБ РФ по апрелю пока нет. Но в прошлом месяце доля рыночной ипотеки (в руб.) в объеме выдачи составляла лишь 13%. Остальное - льготные программы. Семейная ипотека на вторичку не могла дать такой эффект.

Поэтому, скорее всего проблема в терминах. ЦБ РФ публикует статистику по рынку строящегося жилья (ипотека под залог ДДУ) и по всему рынку. Соответственно в сделки с «готовым жильем» попадают сданные новостройки от застройщика. А реальный вторичный рынок начинается там, где продавец физическое лицо.

Число готовых квартир у застройщиков, судя по статистике, очень быстро растет. В домах, которые сдавались в эксплуатацию в апреле 2025 года было продано лишь 69% квартир (в целом по стране). Продажи этих объектов от застройщика продолжат размывать статистику по реальному вторичному рынку в ближайшие месяцы.

К сожалению, качественной статистики по вторичному рынку жилья у нас как не было, так и нет.

@REBURG

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 May 2025 10:19

📊Ипотека - тревожные данные

В то время, как по всей России падение выдачи ипотечных кредитов с января по апрель 2025 года снизилось на 48% год к году, Москва показывает рост.

Показатель числа ипотечных сделок в Москве за январь — апрель 2025 года на 8,6% превосходит аналогичный период прошлого года (37,4 тыс.) и на 1,7% больше января — апреля 2023 года (см. приложенный график).

К примеру, в Петербурге обратный эффект. Выдача ипотеки в Питере идет в тренде всей России (см. приложенный график)

По сумме ипотек за 4 месяца 2025 года Москва показала рекорд:

40634 - 2025
37408 - 2024
39949 - 2023
39529 - 2022
39485 - 2021


За те же первые 4 месяца года в Петербурге самый низкий показатель.
Вот динамика СПб по годам:

32691 - 2025
47922 - 2024
48541 - 2023
55380 - 2022
62196 - 2021

По данным Росреестра в Петербурге с 2021 года недоступной стала не только жилая недвижимость по цене, но и ипотека.

И еще одна занятная информация

В Москве количество сделок с жилой недвижимостью выше ,чем в Петербурге, а выдача ипотеки в процентном соотношении к этим сделкам ниже. Получается, что людей, берущих недвижимости за нал в предыдущие годы было всегда больше, чем в Петербурге.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

20 May 2025 14:10

Между тем показатель распроданности на вводе в эксплуатацию упал до минимума - 68,6%.
Об этом свидетельствуют данные ЕИСЖС.

Из 1,5 млн. кв. м квартир, введенных в эксплуатацию в апреле 2025, более 30% квартир, не были проданы на стадии строительства. Причем большинство из этих проектов застали период повышенного спроса 2023 года, ажиотаж середины 2024. Но, тем не менее, проекты сдаются в эксплуатацию с высокой долей не реализованных квартир. Определенной нормой можно считать распроданность в 70%, но большинство девелоперов массового сегмента стремится к тому, чтобы показатель был не ниже 80%.

Продажи на стадии строительства также не вселяют оптимизма. Отношение распроданности к строительной готовности продолжает снижаться, обновляя минимальные показатели (0,72). При готовности текущих проектов в 43,2%, распроданность на стадии строительства составила 31%.

@REBURG

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

19 May 2025 12:02

Продолжая тему, как рынок жилья влияет на демографические процессы (вчера писал об этом), и наоборот. Сегодня о том, как демография повлияет на рынок жилья.

Как мы видим на диаграмме, с каждым годом у нас всё больше становится доля домохозяйств без детей (1 или 2 взрослых) и семей с 1 ребёнком.
(без детей – в том числе домохозяйства, из которых выехали взрослые дети).
В общей сложности на эти два типа в 2021 году приходилось 82% домохозяйств.
(диаграмма - «Основы экономического поведения и благосостояния населения: мотивы, факторы, ожидания». ИСЭПН ФНИСЦ РАН, 2024)

И судя по тренду, эта доля домохозяйств из 1-3 детей будет расти и дальше.

Таким семьям не нужно излишне просторное жильё. По российским стандартам, которые удовлетворяют большинство населения, это 25-30 кв. м на человека. Т.е. основной спрос на квартиры будет в диапазоне 30-70 кв. м, с медианным значением где-то около 45-50 кв. м. В Москве это как раз тот самый диапазон, куда попадает средняя площадь проданной квартиры на рынке новостроек.

Большая площадь квартиры – это лишние траты на ЖКХ (которые становятся всё более существенными, особенно для пенсионеров), это большие трудозатраты на её уборку.

То же касается и площади загородных домов. Всё больше домохозяйств выбирают дом площадью до 100 кв. м, а также одноэтажные дома (старые люди опасаются спускаться-подниматься по лестницам, кому-то это вообще тяжело делать).
Скорее всего, в массовой загородке нормой окончательно станет и небольшой участок земли, 4-6 соток, так как и он требует больших трудозатрат на уход, а использование земли под выращивание еды всё менее актуально для городских домохозяйств (выращивать что-то для души, завести немного домашней птицы – это уже другое дело).

Если у домохозяйства была большая квартира, скажем, 80-100 кв. м и более, то после того, как дом покинут дети, родители всё чаще будут стараться менять её на меньшую по площади, скажем, на те же 50-60 кв. м. Излишки от обмененной квартиры пойдут на дополнительную 1-комнатную квартиру под сдачу в аренду, как добавка к пенсии, или на новое жильё детям.

Думаю, и действия правительства будут подталкивать к отказу многих домохозяйств от жилищных излишков – через рост налогов на жильё, а опосредованно – через очень маленькие пенсии, когда для пенсионеров реальным источником выживания станет хотя бы небольшая квартира, сдаваемая в аренду. Она же после их смерти перейдёт детям или другим наследникам (т.е. психологически это наиболее приемлемый для большинства россиян вид консервативной инвестиции – это показывает и множество социсследований).

Эти соображения не отменяют то, что для 10-20% россиян актуальным будет и жильё большой площади: многодетные, многопоколенные, ресурсные (богатые) семьи.
Но в целом основной массив нового жилья будет сосредоточен в диапазоне 30-70 кв. м для МКД и 60-100 кв. м для ИЖС. Думаю, крупные застройщики не хуже нас понимают демографические тренды.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

19 May 2025 08:49

⚠️Коварные цифры статистики продаж недвижимости

Росреестр опубликовал данные по зарегистрированным сделкам с новостройками и вторичным жильем.

Данные оказались интересными

НОВОСТРОЙКИ

В Ленинградской области (ЛО) количество зарегистрированных ДДУ в апреле 2025 года снизилось относительно марта почти на 18%.

Данные за 2025 год:

1535 - январь
1712 - февраль
2039 - март
1685 - апрель

Если сравнить данные с предыдущими годами, то сумма сделок в период январь-апрель, следующая:

7890 - 2021
8953 - 2022
6609 - 2023
6805 - 2024
6971 - 2025

Как видно, продажи новостроек в ЛО с 2023 по 2025 в первые 4 месяца года идут ровно и, даже, имеют небольшой рост. В принципе такие объемы продаж могут позволить застройщикам держать цены. Но, есть одно НО - доля продаж в рассрочку у некоторых застройщиков ЛО по моим наблюдениям достигает 40%. А, это значит, что, с точки зрения наполняемости эскроу-счетов, хорошие цифры продаж всего лишь цифры, а не реальные поступления денег.

В петербуржских новостройках наоборот зафиксирован рост ДДУ в апреле относительно марта на 7%. И рост этот идет ежемесячно, начиная с января.

2707 - январь
3163 - февраль
3496 - март
3737 - апрель

Однако, если сравнить данные с предыдущими годами, то сумма сделок в период январь-апрель, следующая:

34678 - 2019
24579 - 2020
26094 - 2021
29809 - 2022
17013 - 2023
20104 - 2024
13103 - 2025

Очевидно, что продажи новостроек в Петербурге (СПб) в 2025 году выглядят очень бледно. И застройщикам Питера нужно сильно постараться, чтобы не уйти ниже ватерлинии.

Общий объем потребления новостроек в регионе СПб+ЛО за январь-апрель по годам будет таким:

33984 - 2021
38762 - 2022
23622 - 2023
26909 - 2024
20074 - 2025


ВТОРИЧКА

Вот данные Росреестра по продажам вторички в ЛО в 2025 году:

2503 - январь
3783 - февраль
2794 - март
3153 - апрель

Если сравнить данные с предыдущими годами, то сумма сделок в период январь-апрель, следующая:

14941 - 2021
12731 - 2022
10866 - 2023
10764 - 2024
12233 - 2025

По этим данным можно сделать вывод, что спрос на вторичном рынке недвижимости ЛО стабильный и на 20% лучше, чем в 2023 и 2024 годах.

Петербургская вторичка в 2025 году показывает следующие результаты:

5611 - январь
7924 - февраль
8098 - март
8226 - апрель

Если сравнить данные с предыдущими годами, то сумма сделок в период январь-апрель, следующая:

39026 - 2021
34647 - 2022
30648 - 2023
27278 - 2024
29859 - 2025

Ситуация в первые 4 месяца года в 2025 году выглядит лучше 2024 года и сравнима с 2023 годами. Если брать за эталон "нормальных лет" 2021 год, то виден недобор по продажам в 2025 году примерно на 23,5%

Следовательно можно сделать вывод, что спрос в 2025 году достаточно стабилен на вторичку СПб, и он может поддерживать имеющиеся цены на сегодняшнем уровне, но не может привести к их росту.

Общий объем потребления по региону СПб+ЛО на вторичку с января по апрель по годам выглядит так:

51757 - 2021
47018 - 2022
41514 - 2023
38042 - 2024
42092 - 2025

Суммарный объем потребления квартир и комнат на первичке и вторичке в СПб и ЛО за первых 4 месяца года, следующий:

85741 - 2021
85780 - 2022
65136 - 2023
64951 - 2024
62166 - 2025

ОБЩИЙ ВЫВОД

Если признать, что СПб и ЛО тесно связанные регионы и большинство совершаемых сделок в ЛО, это сделки на границах СПб (Мурино, Кудрово, Янино, Бугры, Новогорелово, Новоселье, Новосаратовка и т.п.), а покупатели квартир и комнат просто мигрируют между регионами ввиду более привлекательной цены (ЛО) или лучшей жизни (СПб), то на суммарных цифрах видно на сколько спрос упал (и продолжает снижаться) начиная с 2022 года.

Общий недобор спроса составляет 27,5%.

Опираясь на эти данные можно предположить, что цены в рыночных условиях расти не могут и, чтобы они перешли к росту должно сойтись несколько параметров:

1. Снижение объемов предложения при сегодняшнем уровне спроса
2. Стабильность сегодняшнего уровня предложения и увеличение спроса

В остальных случаях цены перейдут к снижению.

Интересно выслушать комментарии подписчиков.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

06 May 2025 15:19

Еще интересно про недвижку - к марту количество непроданных застройщиками квартир в новостройках выросло на 30%.

И здесь есть жесткий диссонанс. Несмотря на то, что это фактически вторичка и в целом по стране бэушное жилье стоит на 40% дешевле новостроек, почти во всех городах новенькие квартирки дороже строящихся. В Москве, например, на 19,6%, а в Нижнем Новгороде - на все 23,4%. Хотя движ должен быть обратным, как то в Челябинске, к примеру - на 29% дешевле продают.

Говорит это об одном. Не нужны сейчас особо новостройки никому по таким ценам. Если вспомнить кризисы 2008 и 2014 годов, то всем было плевать на то, как сильно у девелоперов выросли косты, как страшно подорожал цемент с гвоздями и так далее. Ценник просто падал в полтора раза и все тут. Нужна сейчас только элитка, которая рискует обесцениться еще круче, потому что растет как на дрожжах. Вот и думайте, как сегодня продавать квартиры.

Не идут в дисконт, жадничают. В итоге на дистанции теряют еще больше. Печаль.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

05 May 2025 09:24

Число крупных рынков в зоне риска растет

🗺В дополнение к данным по стране обновили графики по соотношению распроданности и строительной готовности на март 2025 года на крупнейших региональных рынках (по данным ЕИСЖС).

Соотношение распроданности и строительной готовности ухудшается в большинстве регионов с развитым рынком жилья. Считается, что при сдаче дома в эксплуатацию должно быть продано не менее 70% квартир. Такой исход не формирует системных рисков для сектора в целом, но не гарантирует высокую эффективность для девелоперов. Большинство застройщиков в массовом сегменте рынка стремятся к более высоким показателям.

На графике крупнейшие регионы с объемом текущего строительства более 1,4 млн. кв. м.

🗿Наиболее устойчивые рынки:
◾️Москва
◾️Санкт-Петербург
◾️Крым
◾️Ставропольский край
◾️Свердловская область

👨‍🦽В зоне риска:
◾️Краснодарский край
◾️Воронежская область
◾️Калининградская область
◾️Башкортостан
◾️Красноярский край
◾️Приморский край
◾️Ленинградская область
◾️Новосибирская область

@REBURG

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

29 April 2025 19:25

Итоги недели

Предложение на вторичном рынке в спальных районах СПб за последнюю неделю увеличилось на стабильные 1,2%, прирост с начала апреля - 5,2%. Не то чтобы много, но ощутимая прибавка, подтверждающая смену тренда. Предложение будет увеличиваться. Вопрос: какими темпами, как долго и будет ли оно давить на цены.

Примерно за неделю до майских праздников активность покупателей снизилась - количество просмотров объявлений и звонков снизилось на 20-30% от среднемесячного. При этом сезонное ослабление выразится в незначительном снижении сделок в мае. Не более. После праздников спрос вернется на прежний стабильный уровень, с постепенным увеличением объема предложения.

На рынке новостроек предпраздничное ослабление спроса ощущается сильнее. Старое правило: на растущем, устойчивом рынке перед праздниками покупатели активизируются, на слабом или падающем - откладывают принятие решений и сами сделки: «Давайте уже после майских».

Выдача семейной ипотеки идет высокими темпами: на 24 апреля выдано 169 млрд рублей, к концу месяца увидим рекордные 210 млрд рублей. Цифры особенно удивительные на фоне высказываний об отмене комиссии за семейную ипотеку с одновременным сокращением выдачи.

Но объяснение простое. Ведущие банки (Сбер, ВТБ, Альфа), на которые приходится 80% рынка ипотеки по-прежнему взимают комиссионные в 5 - 10% от суммы выдаваемых льготных кредитов.

Вполне изящно получилось: через СМИ населению сказали, что комиссия - это плохо. Но в дальнейших действиях никто не заинтересован: при отмене комиссионных снизится выдача льготной ипотеки (а это до 50% продаж, в реальной выручке - еще больше). Снизится наполнение эскро-счетов, вырастут риски не только для застройщиков, но и для самих банков, которые на 100% кредитуют стройку. Для покупателей семейная ипотека - безальтернативный способ покупки недвижимости. Удорожание квартиры на размер комиссии при ставке 6% на 20-25 лет вообще не помеха.

Дополнительных денег на повышение компенсации в бюджете нет. Впрочем, как нет и желания у чиновников разгребать последствия проблем отрасли при снижении продаж. С чего я подумал, что комиссию быстро и решительно отменят - сам удивляюсь.

А пока, судя по нашим сделкам, по разговорам с застройщиками, спрос в апреле неплохой, но все-же слабее мартовского. И очень неравномерный.

Красивые старты «инвестиционных» объектов с повышенным агентским вознаграждением и необходимой долей хайпа забирают заметную долю спроса. Сделки быстро перетекают от одного объекта к другому. Продажи от месяца к месяцу у застройщиков сильно разнятся.

На рынке аренды жилья предложение ожидаемо сокращается: за неделю - минус 5,7% по данным ЦИАН; с начала месяца предложение сжалось на ощутимые 20%. Динамика спада на Авито и Яндекс недвижимости - сопоставимая. Но в отличие от прошлого года, сейчас объем предложения процентов на 50 выше. Выбор у арендаторов побогаче. Соответственно, нет и оснований для динамичного роста ставок долгосрочной аренды.

При этом, если со статистикой все предсказуемо, то новостной фон заставляет задуматься. Появилась утопическая идея получать согласие соседей на посуточную сдачу. Все настойчивее звучит идея «обеления» рынка аренды, - например через регистрацию арендодателей на госуслугах. До реальных изменений в законодательстве еще далеко, но тенденция прослеживается.

@yeltsovm

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

28 April 2025 19:20

Банковские результаты.
Периодически делаю выборки в СМИ (в основном в Коммерсанте) по теме прибылей и убытков российских банков, чтобы иногда анализировать эти цифры в своих материалах. Наступил черед проанализировать результаты 2024г.
По итогам 2023 года чистая прибыль Сбербанка по МСФО составила 1,509 трлн руб. По сравнению с 2022 годом показатель вырос в 5,5 раза. В 2024 году - 1,58 трлн. Дивиденды за 2023 год стали рекордными в истории банка — 752 млрд руб. По итогам 2024 года он может выплатить опять рекордную сумму дивидендов — 786,9 млрд руб.
Чистая прибыль всего банковского сектора за 2024 год, по оценке ЦБ, достигла 3,8 трлн руб. Таким образом, банки обновили рекорд по чистой прибыли: в 2023 году она составляла 3,3 трлн руб.
Выплаты топ-менеджерам крупнейших российских банков по итогам 2024 года выросли в среднем в 1,6 раза. Это заметно превысило динамику финансовых результатов банков — чистая прибыль увеличилась лишь на 8,4%. Крупнейшие выплаты объявил Сбербанк — по итогам прошлого года они составили 25,3 млрд руб., в 1,5 раза превысив показатель 2023 года. Совокупное вознаграждение ключевых руководящих сотрудников группы ВТБ достигло 7,9 млрд руб., тогда как годом ранее составляло 5,3 млрд руб.
Еще осенью ряд депутатов Государственной Думы обещали рассмотреть законопроект об отдельном налоге на сверхприбыли банков. Об этом говорил первый зампред комитета по бюджету Александр Ремезков и глава фракции «Справедливая Россия — За правду» Сергей Миронов. Известия 01.10.24г. писали так: «По данным ЦБ, по итогам 2023 года совокупная чистая прибыль российских банков составила 3,3 трлн рублей. По сравнению с 2022 годом финансовый результат банковского сектора увеличился более чем в 16 раз. По прогнозу Банка России, чистая прибыль банков в 2024 году будет находиться в диапазоне 3,1–3,6 трлн рублей. В этой связи законопроектом предлагается механизм изъятия дополнительной прибыли банковской сферы посредством введения разового налога». Пока не знаю историю этого законопроекта, но о его вступлении в силу не слышал, значит предположу, что «его пока обсуждают».
На прошлой неделе наш президент Владимир Путин озвучил неприятную для банков мысль о комиссиях за выдачу льготных ипотек. Он назвал недопустимыми допкомиссии финансовых организаций в отношении них, которые составляют 5-10 процентов (при ставке госпрограммы от 2 до 6%). Было «предложено навести порядок» и вот что прозвучало от основных банковских руководителей в этой сфере.

Главы Сбера и ВТБ Греф и Костин сообщили, что будут отменять допкомиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов в своих банках. «Будем отменять, но это приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки, просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — заявил Греф. Глава ВТБ Андрей Костин заявил, что согласен с утверждением Грефа и отметил, что их решение ввести комиссии было вынужденным. «Мы не хотели сначала вводить комиссии, не ввели их, но к нам пришли все из других банков, поэтому вынуждены были сравняться. Президент сказал — сделаем, конечно», — отметил он.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

28 April 2025 09:19

Обзор рынка вторичной недвижимости Москвы за март 2025 года.

📍Спрос

🔹️Количество сделок в Москве в марте составило 12 355 шт, что всего лишь на 3% больше, чем в феврале. Для марта – слабая динамика. Обычно март дает ощутимый прирост по сделкам.

🔹️В принципе, если анализировать последние десять лет, то этот март был хуже, чем в среднем все марты, за исключением 2017, 2018 и 2024 года.

📍Что покупали?

🔹️У нас в марте значительно выросла средняя стоимость лота (проданной квартиры). Обычно это 16 млн, сейчас 20 млн. Вполне возможно, это не тенденция, а случайность. Посмотрим по будущим периодам.

📍Предложение

🔹️Количество квартир на рынке почти не растет. В марте в продаже было 37 тыс. уникальных объектов (без дублей и фейков). То есть с февраля количество объеков на рынке не выросло. Тоже сигнал.

Март часто является пиковым месяцем по количеству объектов. Те, кто принимают решение о продаже объекта в январе, феврале, постепенно выходят на рынок, и к марту объектов становится больше. В этом году не так. Продавец продолжает сидеть в бетоне!

📍Цена

🔹️Витринная цена на вторичную недвижимость почти не растет. В марте в некоторых районах прирост от 0,5 до 1%.

При этом надо понимать, что это математическая составляющая. Если в марте в районе продать все дешевые квартиры, то непроданные объекты (и даже те, которые не будут куплены никогда) покажут повышение средней витринной цены.

📍Новостройки

🔹️Количество зарегистрированных ДДУ по квартирам в Москве в марте составило 6 888 штук, что на 11,4% меньше, чем в феврале этого года, и на 11,8% меньше, чем в прошлом году. При этом надо учесть, что первый квартал в Москве показал, что квартир было продано больше, чем год назад.

📍Ипотека

🔹️Доля ипотеки на вторичке 11%, то есть каждый десятый покупатель вторички использует кредитное плечо. 1,5 года назад каждый второй покупал квартиры с ипотекой.

🔹️У нас по марту средняя стоимость одобренных кредитов составила 26%. Сейчас видим много кейсов, когда покупатель обращается к нам с уже одобренной ипотекой по 27-29%, при этом мы его можем передобрить на 23,5% (да, есть сегодня и такие банки).

🔹️Ипотека на рынке новостроек продолжает быть основным инструментом (в основном, конечно, программа по семейной ипотеке). При этом в марте ипотеки случилось на 6% меньше, чем в феврале.

🔹️Совместно по новостройкам и вторичке в марте было заключено 10 385 ипотечных сделок.

👉 Вывод в двух словах:

▪️Хрупкий баланс спроса и предложения на вторичном рынке остается таковым. Продавцы продолжают сидеть в бетоне. Это не дает возможости ценам пойти вниз. Если не считать потери на инфляции). А как их не считать?😁

▪️У покупателей есть запас на депозитах. Но они пока не торопятся его использовать. И вряд ли будут это делать, пока ставки по депозитам будут высоки.

▪️Новостройки нуждаются в притоке покупателей, и это возможно только если появятся программы для новых слоев населения. Я думаю вполне может быть, что это произойдет в этом году.

Подробости с цифрами в нашем отчете

У вас как на локальных рынках? Что в подмосковье, Питере?

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

23 April 2025 14:56

Недавно мы объясняли, что показатель «ввод жилья» очень запаздывающий и попытки анализа текущей ситуации через призму ввода похожи на исследование прошлогоднего снега. Но это не значит индикатор бесполезен. Его можно использовать для оценки результатов работы сектора на длительном горизонте или для сравнения рынков разных городов.

Мы обновили показатели ввода жилья в крупнейших городах страны по итогам 2024 года. Где больше всего построено, понятно – Москва, Санкт-Петербург, Краснодар. Это логично исходя из масштабов рынка и города.

Но более интересны пропорции в относительных величинах (ввод жилья на 1000 жителей) на горизонте 5 лет. Длительный период сглаживает «рекорды» отдельных лет или «технические» провалы. А показатель на душу населения уравнивает рынки разного масштаба.

Лидерами по объему ввода на 1000 жителей за последние 5 лет являются:
◾️Краснодар
◾️Тюмень
◾️Ростов-на-Дону
◾️Екатеринбург
◾️Уфа

Если смотреть на ввод только МКД, то в пятерку лидеров войдет Новосибирск.

@REBURG

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 16:41

А как вам новость о том, что Греф и Костин великодушно снизошли до отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки?

Т.е. уровень. В октябре прошлого года Вице-Премьер обещает позвонить Грефу и решить вопрос комиссиями. Не решил. или не звонил. Тут не важно.

И пока Президент не озвучил, что это неправильно, чтобы банки с госучастием (!!!!) брали комиссию за выдачу гос.программы. Они не дергались.

А теперь они везде рассказывают, какие они молодцы, что брать перестанут.

Такие хапуги, слов нет. Т.е. небольшой коммерческий банк устраивает маржинальность, которую дают сверх ключевой. А весь из себя высокотехнологичный Сбер, у которого вроде как расходная часть и на масштабе, и на технологичности, ниже должна быть - не устраивает.

И ВТБ туда же. С 2017 года ничего не поменялось. Как начали копипастить Сбер, так везде и копипастят. Своего ничего придумать не могут. А ведь был передовой банк, в свое время на ипотечном рынке. В итоге, что? Тоже заявляют, что в убыток себе работать придется, если без комиссии выдавать льготку.

Ещё раз. Куча коммерческих банков выдает и норм. А им в убыток. Так у вас значит с процессами беда какая-то! Сбер, ВТБ вам расходную часть перетрясти нужно, раз вы в убыток уходите там, где у других плюс.

И ведь больше чем уверен, что и Сбер, и ВТБ сейчас тупо начнут жестко лимитировать выдачу на объекты, которые не под их проектным финансированием! Кому-то, конечно, выдадут, чтобы на очередной встрече с Президентом и Греф, и Костин могли рассказать, какие они молодцы и как себе в убыток работают ради блага государства.

А реально, я бы проще сделал. Не выгодно вам? Комиссию берете? Хорошо. Никакой льготной ипотеки с завтрашнего дня вы не выдаете. Её выдают те банки, которым это выгодно, кто комиссии не берет.

Но расходную часть Сбера и ВТБ потрясти точно надо. Я вот Счетной палате прям строго рекомендую обратить внимание на то, что Сбер и ВТБ нуждаются для получения прибыли в большей маржинальности, чем другие, существенно менее крупные банки. А учитывая, что у них и доля рыночная высокая, то там однозначно перерасход средств есть.

@expertned

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 12:55

Рынок ипотеки за март по данным Дом. РФ

пока "жухленько", хотя увеличение числа кредитов в сравнении с февралем.

Посмотрим, конечно, еще на данные ЦБ. Напомню у ЦБ по февралю было 27 тысяч - первичка, 25,5 - вторичка.

Нормальный рынок для вторички - это порядка 100 тысяч ипотек. Ну хотя бы 70. Сейчас, ипотеки считай, что нет.

Кто-то ждет падения цен?

Кстати, опять вижу рассказы про затоваривание на рынке новостроек. Уже даже не смешно. Нормальный анализ в СМИ вообще перестали делать? Её величество копипаста? А зачем? Можно ведь и нейронку уже подключить. Справится не хуже с рассказами о затоваренности первички...

@expertned

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 11:05

Вышел свежий отчет о рынке недвижимости банка Дом-Рф.

Ипотека на ИЖС

В марте выдано 0,9 тыс. кредитов (-93% г/г) на 5,2 млрд руб. (-91% г/г). За весь I кв. – 2,2 тыс. кредитов (-93% к I кв. 2024 г.) на 19,7 млрд руб. (-87%), а 95% всей выдачи пришлись на льготные программы. В целом на ИЖС и покупку готовых домов банки предоставили 10,3 тыс. кредитов (-80% к I кв. 2024 г.) на 56 млрд руб. (-76%).

Катастрофа.

Я, кстати, наконец-то понял причину этого всего.

Нет, это не из-за введения эскроу-счетов и массового отсутствия первого взноса у потенциальных заемщиков.

Нет. А проблема в подрядчиках. Да, их тупо нет, или у них нет денег на строительство.

А деньги можно взять под 6% годовых у банка, но... Никто не готовился к этому.

Чтобы взять кредит на выполнение подряда по ставке 6% годовых, надо собрать документы для банка. А эти документы должны подтвердить что вы вели деятельность как застройщик и платили налоги и реально строили дома. А этого у большинства нет

Вот мы и имеем серьёзные проблемы по ижс

Но, так как ижс даёт 70% всего ввода жилья в России то эту проблему надо решить очень быстро. Как я писал ранее, рынок ижс готовят к приходу крупных игроков. Кто ведёт бухгалтерию и платит налоги.

Хочешь дешёвые деньги? Плати налоги. Или уходи с рынка. Становись просто субподрядчиком со своей бригадой.

Как то так я это вижу

Что скажете?

#ижс #застройщик #подрядчик #семейнаипотека #Светлов

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

18 April 2025 17:45

Помните как семейная ипотека задумывалась в качестве спасения для семей, улучшая их жилищные условия? Но мы сейчас находимся в той точке, когда льготный проект, по идее доступный, и созданный по принципу быть доступным, превращается в недосягаемую вершину. С прошлого августа банки столкнулись с дефицитом капитала — стоимость привлечения средств поднялась на 3–4% выше ключевой ставки ЦБ.

Вместе с этим регулятор ужесточает требования к ипотечным кредитам, что вынудило банки отложить часть капитала и повысить стоимость заемных предложений. В результате, семейная ипотека превращает в еще одну недосягаемую роскошь. Условия настолько жесткие, что заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки не могут получить кредит. Между тем, статистика показывает, что они обслуживают кредиты не хуже, чем граждане с меньшими долгами. Зачем же лишать их льгот?

Сложившаяся ситуация усугубляется макропруденциальными надбавками, введенными ЦБ, которые не улучшили качество кредитования, а только сделали ипотеку более дорогой для большинства граждан. Особенно страдают многодетные семьи и молодые пары. Другая проблема — задержки с компенсациями для банков. На фоне этого субсидии, введенные в 2025 году, скорее напоминают косметическую поправку, чем реальную помощь.

Программа, изначально задумавшаяся как поддержка, становится тяжелым бременем для многих. И если ситуация не изменится, она рискует стать просто красивым обещанием, не имеющим отношения к реальным потребностям граждан.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 May 2025 16:02

Я встретился с пятью банками в Москве в понедельник-вторник и частично в среду. Вывод мой такой: все-таки есть неопределенность. Если по одобрению, в целом, вроде все нормально, то на самом деле уже непосредственно на этапе выхода на сделку, мы уже фиксируем первые, так называемые, затруднения.

Поэтому я могу дать всем рекомендацию, во-первых, понимать что банки где проектное финансирование, там не должно быть проблем.

Но всегда надо быть морально готовым к тому, что, если это по-другому, то вполне вероятно могут быть нюансы и в самый последний момент на сделку могут не вывести. То есть ситуация разрешится тогда, когда она разрешится на самом верху. Потому что сейчас, объективно, после отмены комиссии банкам стало это просто невыгодно.

Допустим, кто-то сохранил комиссию, кто-то нет, а кто-то сейчас совсем без комиссии, то там нюансы могут быть. Прошу всех обратить на это внимание. Точное понимание проблем мы узнаем, я думаю, в течение 2-3 недель, но все-таки банки пока рассчитывают, что как-то все это может быть решено. Но лично у меня закрались сомнения. И я не удивлюсь, если мы сейчас с вами неправильно настроим работу и будем исходить из предположения, что все хорошо, все может быть нехорошо!

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

20 May 2025 17:32

Итоги недели

За неделю на вторичном рынке Петербурга предложение в спальных районах увеличилось на 1,9% (ЦИАН), с начала месяца - рост на 1,4%.
Версия о том, что часть продавцов сняла свои объекты на майские праздники, подтвердилась. Ожидаем дальнейшего роста.

При этом и спрос хороший - по уровню звонков/просмотров/авансов - неделя самая активная за последнее время. Заметны более позитивные ожидания покупателей: чаще интересуются ипотекой, больше надежд на снижение ключевой ставки. Вероятно, сказывается снижение ставок по депозитам и оптимистичные данные по инфляции за последние две недели. Важная деталь: в апреле объем сделок в Петербурге хоть и вырос на 2% к марту, но, по сравнению с апрелем прошлого года, остался на том же уровне.

Еще есть впечатление что стало больше клиентов, которые не очень глубоко разбираются в текущей ситуации - на рынок приходят те, кто за ним не особо следил.

Сократился разрыв между ожиданиями продавцов и рыночными реалиями: фиксируем уменьшение количества тех, кто категорически не согласен с оценкой их объектов. Ожидания приходят в соответствие с рынком.

В целом если пополнение предложения будет успевать за ростом спроса, то объем сделок будет расти без ценовых перекосов.

На рынке новостроек по-прежнему в фокусе внимания семейная ипотека. По первой неделе с момента отмены комиссий мы не фиксируем резкого роста отказов. Да, ощущается вероятность одобрения в зависимости от того, предоставляет ли банк проектное финансирование, встречаются отказы, но прямого ухудшения с отменой комиссий не проявилось. Но банки и дальше будут более лояльны к заемщикам, покупающим квартиры в проектах, которые они кредитуют. И процент одобрений будет выше, и первый взнос может быть меньше и т. д.

Из-за праздничных дней объем выдачи семейной ипотеки сильно слабее предыдущих месяцев - на 15 мая выдано 69,4 млрд рублей. (За апрель - 206 млрд. руб.). Рынок лишь частично наверстает это отставание.

Повлияла ли отмена комиссии на цены, однозначно не сказать: есть базовая цена, есть скидки за различные формы оплаты и порядок сделки. Хотя размер скидок у ряда застройщиков стал выглядеть внушительнее.

На рынке аренды жилья - без сюрпризов. Предложение в мае снизилось уже на 4,7%. По итогам мая будет порядка 5 тысяч вариантов. Не сильно много, но в апреле 2024 было вообще всего 3,3 тысячи (это ЦИАН, на Авито и Яндекс-недвижимости похожие картины).

@yeltsovm

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

20 May 2025 08:56

📍Эх, это провал. Смотрите: Росреестр опубликовал данные по продаже вторички за апрель. Продано всего 11,4 тыс. лотов. И, честно говоря, это немного, если учесть огромное количество рублей у людей. Слушайте, почему же так? Денег много, депозиты распухают, а рынок вторички не растёт? Неужели люди резко перестали нуждаться в улучшении жилищных условий? Да нет, конечно, это не так.

Так почему же рынок вторички не растёт? А что, если я вам скажу, что дело не в том, что дорого, а в том, что купить… нечего? Не верите мне? Ладно, давайте посмотрим отчёт «МИЭЛЬ». К слову, они «вторичники» и вроде бы должны писать, что ничего не продаётся, нужно снижать цены и т. д., и т. п. — это так агентства работают над сознанием собственников.

Так вот, «МИЭЛЬ» в своём отчёте прямым текстом пишет, что квартир в продаже катастрофически мало. Да-да, именно катастрофически мало. Ну или иными словами: покупатели есть, а квартир нет. Ну и где у нас затоваривание рынка? А его нет, всё в точности наоборот, вместо затоваривания на рынке Москвы… образуется дефицит. В общем, если кратко: примерно такой объем предложения был только в 2022 году, когда собственники массово снимали свои квартиры с продажи. И это очень-очень мало, даже в ковид было больше.

🔖 Ну что же, друзья, как мы с вами понимаем, цены падают, когда предложение превышает спрос. И наоборот. В общем, вполне похоже на то, что в высокий сезон, который начнётся в сентябре-октябре, мы увидим очень интересную картину в ценообразовании, в том числе и на вашем любимом индексе IRN.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

19 May 2025 10:28

Важные тренды по депозитам из отчета АСВ за 1 квартал 2025 года.

Общая сумма вкладов (туда входят и накопления физлиц, и средства юрлиц и ип, и остатки на эскро счетах) на 1 апреля 2025 г. составила 75,9 трлн руб. С одной стороны - это плюс 0,6% за квартал. С другой - рост явно замедлился: за четвертый квартал 2025 года вклады выросли на 8,4%, за весь прошлый год - на 25,4%.

Вклады населения выросли на 1,3% — до 57,4 трлн рублей. Темпы прироста тоже явно замедлились. В прошлом году вклады населения выросли на 26%.
В части динамики депозитов очень похоже не просто на замедление роста, а на разворот. Особенно если учесть темпы снижения ставок: по данным ЦБ на начало года средняя ставка у 10-ти крупнейших банков была 21,73%, сейчас - 19,6% (см график). В следующем квартале точно увидим снижение.

Со структурой вкладов тоже интересно.
Быстрее всего в 1 квартале 2025 года росли вклады физических лиц в диапазоне от 3 млн до 10 млн рублей — на 5,6% по сумме и количеству вкладчиков.

При этом объем вкладов до 1 млн рублей снизился на 3,7%. Это самая многочисленная группа держателей депозитов, но на нее приходится лишь 24,5% от общего числа депозитов. Это я предвосхищаю вопросы к очередной дискуссии на тему «посмотрите на структуру депозитов».

Получается, что держатели более крупных сумм депозитов увеличили объем вкладов, а более бедные проедали свои накопления. И долгожданный исход денег из депозитов в недвижимость, на фондовый рынок и т. д. еще не начался.

Объем средства на счетах эскроу (то, что дольщики оплатили за еще не полученные новостройки) выросли на 2,2% — до 6,3 трлн руб. Они составляют скромные 8,3% от общего объема вкладов.

@yeltsovm

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

06 May 2025 18:07

Итоги недели

Первая короткая праздничная неделя не сильно ослабила спрос на вторичном рынке Петербурга. Да, звонков было ожидаемо меньше, особенно в праздничные дни. Но и звонки при этом были более предметные, с большими шансами на переход в просмотры и вхождение в сделки.

С начала месяца объем предложения на вторичке вырос на скромные 0,4%. Рынок стабилен. Баланс сохраняется. Ровный устойчивый спрос. Низкий уровень предложения. При этом наблюдаем, что поступательное снижение депозитных ставок подталкивает новых покупателей к вхождению в сделки.

В среднесрочной перспективе, самый вероятный сценарий - плавный поступательный рост цен. Дальнейшее снижение депозитных ставок будет стимулировать покупки, сдерживать восстановление объемов предложения (сейчас он процентов на 30-40 ниже привычного). А после снижения ключевой ставки и увеличении выдач ипотеки спрос снова будет превышать предложение, с очевидными последствиями. За объемом предложения стоит внимательно следить.

На рынке новостроек тоже без особых изменений. Отмечу ожидаемый локальный рекорд по выдаче семейной ипотеки на 214 млрд рублей по итогам апреля.
Судя по тому, что публично вопрос с отменой комиссий за выдачу семейной ипотеки не обсуждается, тема плавно сойдет на нет. Тогда и выдачи сохранятся на высоком уровне. К тому же ВТБ в очередной раз незначительно, но снизил размер комиссии.

«Семейка» остается главным драйвером первичного рынка; покупателей с «прямыми» деньгами крайне немного; если есть средства на 100% оплату, то покупатели новостроек также предпочитают пользоваться рассрочкой, оставляя деньги на депозите. Девелоперы отмечают, что интерес к рассрочке не такой высокий, как раньше. Если судить по кулуарным беседам, апрель по объему продаж у многих слабее марта.

Долгосрочная аренда: объем предложения поступательно снижается, с начала месяца минус 2,4%. Сокращение продолжится. Сейчас на ЦИАНе выставлены 5,3 тысяч квартир. Сопоставимое снижение демонстрируют и Авито, и Яндекс Недвижимость. С одной стороны, предложение процентов на 60 больше, чем год назад.

С другой - еще в январе объем предложения составлял 9 тысяч лотов. Амплитуда перетока из долгосрочной аренды в посуточную остается очень высокой.

@yeltsovm

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

05 May 2025 09:37

Апрель закончился по выручке в сети «Этажей» плюс 9% к марту 2025 и минус 9% к апрелю 2024. Ну, наверное, в целом неплохо! Притом что, по моим оценкам, падение выдачи ипотеки апрель 2025 к апрелю 2024 будет в районе 50% .

Всё проходит примерно в тех рамках, что и планировалось. Еще в ноябре стало понятно, что никаких резких улучшений ждать не стоит на рынке недвижимости РФ, более того, на сегодня лучшая стратегия и для застройщиков, и для риэлтерского бизнеса будет допущение вероятности того, что такой рынок еще до конца года минимум.

Да, знаю, кто верит в какие-то улучшения, но, судя по всему, весомых оснований у них нет. Фундаментально система не меняется, а значит, и результаты должны оставаться неизменными.

Все взоры сейчас прикованы к крупным банкам, которым в первые дни мая предстоит решить, что делать с семейной ипотекой. Банки объявили, что комиссии отменяют и она им теперь невыгодна, а значит, реальных варианта всего два: либо закрутят одобрение и начнут выдавать только тем, кто явно не просрочит, тогда это будет выгодно, либо Минфин и ЦБ пойдут на встречу, сделают некоторые шаги, чтобы семейная стала выгодна для банков и без комиссий. Не думаю, что до 15 мая кто-то что-то будет делать, поэтому с 1 по 15 мая нельзя исключать информационный вакуум, когда просто по-тихому уменьшатся объемы.

И еще стали фиксировать, что с загородной опять начались проблемы, по факту там снова сложно было получить семейную во второй половине апреля.

Цены на вторичное жилье условно стояли, да и новостройки тоже. Но в целом настроения застройщиков уже на снижение. Текущих объемов спроса очень мало по сравнению с потребностями в продажах. Застройщикам сейчас непросто, а застройщикам загородного жилья откровенно тяжело!

Видим ощутимый рост предложений на продажу вторичного жилья и загородной недвижимости. Это скоро сильно начнет влиять на рынок.

Что касается нас, то маржинальность в апреле еле-еле положительная,. Так же у многих бизнесов в РФ в разных сферах. Это опасно для экономики, когда большинство компаний думают, как выжить, а не как развиваться.

Такие нынче времена! На фото с топовыми риэлтерами Новосибирска - обязательно прорвемся!)

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

30 April 2025 14:54

Рассрочка по вторичке от продавца недвижимости пошла очень хорошо! Что в целом логично при таких ставках по рыночной ипотеке. Не зря мы так верили в продукт!

В 90% случаев рассрочка беспроцентная, но, допустим, на днях прошла сделка, где рассрочка была на 5 лет под 14% годовых.

Проводим андеррайтинг клиентов, примерно в 10% случаев рекомендуем такие сделки не проводить.

Также с некоторыми страховыми компаниями договорились о специальном продукте по таким сделкам, чтобы минимизировать риски.

Что касается новостроек, то в последнее время там доля рассрочки в районе 30% от общего количества сделок. Думаю, примерно на таком уровне будет и держаться. По вторичке, загородной и коммерческой прогнозирую рост доли рассрочек.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

28 April 2025 19:20

Напомню, что сутью льготной ипотеки является предоставление таковой в льготном размере (для семейной, например, до 6% годовых) обычным гражданам с одновременной компенсацией банкам от государства разницы между существующей ключевой ставкой (21% на сегодня) и указанным льготным процентом, причем, насколько я понимаю, еще и с дополнительным «бонусом» в 3%. Поэтому, для меня давно загадка, чем «так невыгодна» программа льготных ипотек для ведущих банков страны. К сожалению, «математики» обосновывающей «недовольство» банков я пока не увидел. Я имею ввиду полное сведение дебета-кредита, а не высказывание отдельных цифр, которые «наиболее удобны в разговоре». В прошлом январе 2024 года был даже «банковский бунт» в течении пары месяцев, связанный с тем, что они вдруг почти все массово отказались работать с этими ипотеками. Этот «бунт загасили» в феврале 2024г. и вот опять «ответка» с намеками на вероятные проблемы с льготным кредитованием. Неужели у нас опять вернулась «семибанкирщина» конца 90-х?
Выводы:
Надеюсь, что мои предположения так и останутся предположениями. Понятно, что они крупнейшие банки страны и их голос, безусловно, важен, но учитывая ежегодные публикуемые рекорды банковской прибыли и выплат дивидендов, на мой взгляд, можно-бы и поработать с меньшей маржой для самых обычных россиян, ведь у нас государство вроде как социальное по Конституции. Уверен, что банки от этих программ не обанкротятся. Льготных программ и так осталось «раз – два и обчелся». А людям они сильно помогают улучшить свои жилищные желания.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

28 April 2025 11:48

А вот это интересно: недельный объём выдачи ипотеки по госпрограммам достиг максимума с начала года.

По данным Дом.рф, с 18 по 24 апреля банки выдали 10 тыс. льготных кредитов (+7% н/н) на 57 млрд рублей (+9% н/н). 90% выдачи составила «Семейная ипотека»: на нее пришлось 9 тыс. кредитов или 50 млрд руб.

На мой взгляд, некоторое потепление все-таки чувствуется. Да, ставку нам не снизили, но хотя бы ЦБ теперь не говорит о повышении. С комиссиями на льготную ипотеку вроде бы тоже разобрались, плюс банкам предоставили большую гибкость в управлении выдачей ипотеки.

Получается, жить стали лучше? С одной стороны, да… А с другой, хотя 46% россиян ожидают роста цен на жилье, только 20% опрошенных считают, что сейчас хорошее время для покупки…

В общем, продолжаю испытывать смешанные чувства и общаться с девелоперами, чтобы лучше понимать обстановку на рынке. Интересными выводами буду делиться.

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

25 April 2025 12:23

Совместил макропруденциальные лимиты с надбавками. На картинках то, что мы получаем с 1 июля этого года.

При этом, нужно еще учесть ограничения по льготными программам:

🔹 Семейная ипотека (на новостройки)
ПВ: ≥20% (или ≥15% для Дальнего Востока и некоторых регионов).
ПДН: ≤50% (фактически), до 80% (формально, но банки не одобряют).

🔹 Льготная ипотека для IT-специалистов
ПВ: ≥20%.
ПДН: ≤50% (прямое требование программы).

🔹 Дальневосточная ипотека
ПВ: ≥15%.
ПДН: ≤60% (допускается в некоторых случаях).

🔹 Сельская ипотека
ПВ: ≥10%
ПДН: ≤50%.

Т.е. там где по льготке стоит "практически нет" - нужно понимать, что для семейки (кроме ДВ) вообще нет. Запрет.
Так же для Ай-ти, ДВ ипотеки ПВ менее 15% - тоже запрет

@expertned

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

22 April 2025 19:18

Итоги недели

Вторичный рынок Петербурга находится в фазе увеличения объема предложения. За неделю, по данным ЦИАН, количество объявлений по объектам в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) выросло на 0,9%, с начала месяца -крепкий прирост в 4,1%. Остальные тренды те же. Сделки идут по нижней ценовой границе. Обменные сделки, небольшая доля ипотеки, региональные покупатели и т.д. и т.п. (См. предыдущие итоги недели).

Спрос есть, но мало того, что по нижней ценовой границе, так еще и весьма избирательный и непредсказуемый: выставляем отдельные объекты по вполне себе рыночной цене (по рекомендации аналитиков, все вроде Ок) - и нас заваливает шквалом звонков. Одновременно выставляем компактные ликвидные объекты в новых домах, по которым нет прямых конкурентов - и видим, что спроса нет…

Кстати, по данным Росреестра на вторичном рынке в марте зарегистрировано 8,1 тысяч сделок, почти как в феврале (всего + 2 %). Ровненько. А по итогам 1-го квартала зарегистрировано 21,6 тысяч сделок – это на 14% больше, чем год назад, и даже на 4% выше первого квартала 2023 года. И это при отсутствии рыночной ипотеки. Чудеса выживаемости вторичного рынка, привыкшего жить без допинга в виде льгот.

Главная интрига ближайших месяцев - как долго будет сохраняться объем предложения. Пока рост экспозиции носит восстановительный характер: много объектов поснимали с продажи. Постепенно у покупателей будет увеличиваться выбор. Вопрос когда и как прирост предложения начнет влиять на цены.

На рынке новостроек ситуация намного драматичнее. Объем выдачи семейной ипотеки по данным Дом РФ на 17 апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но есть НО: объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ. Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное.

Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок, уже работают на пределе. На Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% выдачи семейки. Остальные банки и треть этого объема не смогут переварить.

Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае затраты. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено (по словам Силуанова) 1,2 трлн. рублей – как раз размер дефицит бюджета РФ. Минфин будет против.

А еще, судя по звонкам по новостройкам, заявкам от застройщиков на трейд-ин и пр. - спрос перед майскими праздниками стал заблаговременно снижаться. Поводов чтобы продажи в апреле были лучше мартовских - нет.

А вот на рынке аренды жилья - завидная стабильность. За неделю объем предложения снизился на 7%, с начала месяца - уже на 15% (ЦИАН), до 6,1 тыс. квартир. На Авито и Яндекс-Недвижимости схожая картина. Предложение будет сокращаться ускоренными темпами. Но при этом текущий объем предложения почти в 2 раза больше, чем в прошлом году. Цены долгосрочной аренды будут увеличиваться, но куда меньшими темпами чем в 2024-м.

@yeltsovm

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 15:03

Недавно мы указывали на то, что падение ввода многоквартирного жилья в начале 2025 года не является следствием текущего кризиса. Но это не значит, что в секторе новостроек все хорошо. Соотношение двух важных показателей строительная готовность и распроданность квартир продолжает медленно ухудшаться:
◾️Распроданность квартир (на стадии строительства) в целом по стране в марте 2025 незначительно снизилась до 31,5% против 31,7% месяцем ранее.
◾️Уровень строительной готовности почти не поменялся. В марте он зафиксирован на отметке в 42,8%.

Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,735. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше.

Распроданность квартир на вводе в эксплуатацию в марте 2025 года снизилась до 73,5%. Пока этот уровень не формирует системных рисков для отрасли, но находится ниже базовых ориентиров бизнеса для массового сегмента. В конце прошлого года он был на отметке 76,6%.


Чуть позже обновим эти показатели и графики по ключевым региональным рынкам.

@REBURG

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 11:21

Будет ли господдержка строительной отрасли?

У меня есть ощущение, что НЕТ! Во всяком случае чего-то существенного ждать не приходится.

Все наблюдали госсовет с Президентом. И, как вы понимаете, это не та встреча, которая проходит с чистого листа. Уверяю Вас, что до нее происходят сверки, совещания, чтобы Президенту представлять максимально консолидированную и согласованную позицию.

Мы ее не увидели. Те, кто выделяют деньги, не готовы этого делать.

Как по мне, не станет Российское государство планировать огромные дополнительные расходы, когда санкционная история и доходы страны совершенно непрогнозируемы.

Ровно через два дня после госсовета на это намекнул нам замминистра строительства Никита Стасишин, сказав на конфе Сбера, что строителям нужно терпеть и работать, стиснув зубы.

Максимум, который я прогнозирую - субсидирование расходов на проектное финансирование.
Возможно, небольшое расширение семейки. Может, что-то с налогами, схемами на строительство социалки.

Но это не решит проблем, связанных с продажами. Именно с ними есть сложности. Уйдут они, когда снизится ключ.

Да и не поможет государство. Ну выделит оно даже 300 миллиардов. Что это даст? Это копейки для отрасли.

Единственный спаситель - население и его деньги на депозитах. А пока можно под 22% положить деньги и ничего не делать, покупку квартиры будут откладывать.

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

21 April 2025 08:38

📍Друзья, как вы знаете, я всегда оперативно освещал данные по продажам «вторички» в Москве. Но в этом месяце, после публикации данных Росреестром, поста не было. Ибо произошла рассинхронизация: данные вижу, но не могу их интерпретировать. В общем, пришлось привлечь внешние источники, и совершенно неожиданно проявилась очень интересная картина. Но начну по порядку, смотрите, что происходило ранее:

Помните, с ноября 2024 года я писал о том, что на вторичном рынке наблюдается парадокс, и я даже не знаю: плакать мне или смеяться? Ведь ежемесячно продажи ставили… исторические рекорды, и это при заградительных ипотечных ставках.

Так вот, в прошлом месяце на вторичном рынке продано 12,3 тыс. квартир, что в общем-то неплохо. Но есть «но» — не было рекорда! И я задумался, с чем это связано? Ведь денег у людей всё так же много, ставки по депозитам медленно, но верно ползут вниз, а рекорда по продажам нет. Странно ведь, не так ли?

Так вот, в этот момент я задумался, а что, если это связано с дефицитом предложения, ведь я сам его наблюдаю и писал об этом: /channel/labirint_investora/1253

Т. е. иными словами: деньги есть, желание купить тоже есть, а товара — нет. И, как оказалось, линия рассуждения имела правильный вектор. Ведь по данным МИЭЛЬ на «вторичке»... ничего нет. Вот нет и всё, количество лотов в продаже экстремально мало и находится на уровнях марта 2022 года, когда продавцы экстренно снимали квартиры с продажи.

Представляете, что происходит? Люди не хотят продавать свои квартиры, купленные в льготную ипотеку. И их можно понять, ведь ежемесячный платеж по текущим меркам просто смешной. И продав сейчас квартиру, купленную в льготную ипотеку, взамен ничего не купишь. Точнее, купишь, только ипо-платеж будет раз в 5–7 больше. И зачем тогда продавать? Правильно — незачем. Вот и не продают. Или продают, но по космическим ценам, чтобы смогли взамен что-то купить.

В общем, друзья. Ситуация на самом деле достаточно тревожная: на рынке «вторички» наблюдается дефицит предложения. И если с рынка аренды лоты не перетекут в продажу, то… это, увы, отразится на цене квартир. Возможно, даже значительно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

IpotekaB2B | Мнения и экспертиза

18 April 2025 10:44

🕯🖥 Что творится на рынке?

Росреестр наконец-то опубликовал данные за 1 квартал 2025 года.

Москва

За 1-й квартал зарегистрировано 20 694 ДДУ с квартирами, что на 15,6% превышает результат января-марта 2024 года (17 909 ДДУ), а также на 1,3% выше аналогичного периода 2023 года (20 439 ДДУ).

На вторичке зарегистрировано 33 909 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья. По сравнению с результатом января-марта 2024 года (30 155) увеличение на 12,5%, а к аналогичному периоду 2023 года (33 144) рост составил 2,3%.

Санкт-Петербург

За 1-й квартал зарегистрировано 9366 ДДУ, что на 36% меньше, чем в 1-м квартале 2024 года (14601 ДДУ), далее для понимания данные за 1-й квартал по годам:

2025 - 9366
2024 - 14601
2023 - 12855
2022 - 22415
2021 - 16405
2020 - 19116
2019 - 23630

Как видно, Питер, не Москва, в СПб продажи новостроек благополучно валятся с 2019 года.

На вторичке в марте 2025 года зарегистрировали 8098 сделок, что сравнимо с февралем 2025 года - 7924 сделки. Я писал ранее, что по ощущениям март не будет лучше февраля, что и показал Росреестр.

Если считать итоги 1 квартала 2025 года, то вот данные по годам:

2025 - 21633
2024 - 19018
2023 - 20821
2022 - 27449
2021 - 25964
2020 - 25143
2019 - 26519

Квартальные данные показывают в 2025 году лучшие показатели, чем в 2023-24, но в сравнении с "нормальными" среднестатистическими данными до СВО активность покупателей на рынке вторички на 21% ниже в 2025 году. В годовом выражении это 86,5 тысяч сделок, в то время, как по норме должно быть не менее 110 тысяч.

Апрель 2025 года на вторичке по активности покупателей мне видится, как март. Был провал в начале апреля, со второй недели активность восстановилась. Думаю, что количество сделок будет, как в феврале-марте.

Привел бы данные и в других регионах России, но устал. Целый час ходил по региональным сайтам Росреестра, там всё тихо.