Непокрытая задолженость девелоперов банкам за год увеличилась на 1,5 триллиона рублей, покрытие упало с 90% до 74%! А средняя ставка по эскроу и вовсе превысила 10%.

Как никогда актуальна фраза "Сначала не понял, а потом как понял, понял")))

Если сказать обычном языком то учётную ставку надо снижать завтра минимум на 3%, иначе тайное станет явным уже очень скоро)

Читать полностью…

Кто сегодня берет ипотеку?

Есть мнение, что зумеры - это поколение бомжей, а всю недвижимость скупили бумеры и немного миллениалы. Теорию поколений с точки зрения отношения к недвижимости мы обсудили с Андреем Макаровым в подкасте пару месяцев назад. Но сейчас речь не столько про покупку жилья, сколько про ипотеку.

Часто слышу, что молодым людям невозможно купить недвижимость даже при наличии всех льготных программ, а ипотеку берут в основном люди околопенсионного возраста, которым не хватает пары миллионов до полной суммы. Поэтому в статье в АиФ решил поизучать статистику бюро кредитных историй, и она эту точку зрения четко опровергает.

🔹 Основной спрос на ипотеку сегодня формируют россияне в возрасте 30–40 лет. По данным Национального бюро кредитных историй, на эту категорию приходится почти 45% всех ипотечных сделок. Год назад кстати было около 39%.

Почему именно они?
✅ Это возраст, когда семьи активно решают жилищные вопросы: расширяются, ищут жилье ближе к работе, школам и детским садам.
✅ У людей в этом возрасте чаще стабильный доход и возможность взять максимальную сумму кредита.
✅ Плюс конечно же семейная ипотека

🔹 Вторая по численности группа - это 40-50 лет. Их доля составляет 29% (было 32%). Здесь тоже еще работает семейная ипотека, плюс стабильный доход и хорошие накопления.

🔹 Молодежь до 30 лет стала активнее брать ипотеку, но их доля существенно ниже (около 14%).

🔹 А вот россияне старше 50 лет все реже идут в банк за ипотекой, и их доля за последний год сократилась: 50–60 лет - всего 8,7% сделок (было 12%). И это как раз объяснимо: они реже попадают под льготные программы, а банки осторожнее подходят к таким заявкам. Плюс люди старшего поколения уже накопили капитал на покупку жилья без кредитов, да и в целом это поколение чаще считает ипотеку «кабалой».

👉Что будет дальше? Тут не нужно быть мощным прогнозистом. Очевидно, что главный спрос на ипотеку сохранится за поколением 30–40 лет, и именно на них, вероятно, и будут в первую очередь ориентироваться застройщики со своим продуктом. Однако со снижением ставок по рыночной ипотеке вполне вероятно восстановление доли когорты 40-50 лет, на которую приходится почти треть выдач, а вот на это поколение застройщики ориентируются крайне редко 🤷🏻‍♂️

Читать полностью…

Кризис на рынке недвижимости в 2025 году преподнес неожиданный сюрприз — цены на жилье на стадии котлована в Москве впервые сравнялись, а в некоторых случаях и превысили стоимость квартир в строящихся домах. Раньше такая ситуация казалась абсурдной: покупатели брали на себя риски долгого ожидания, но и платили меньше. Теперь же квадратный метр в только что анонсированных проектах бизнес-класса может стоить дороже, чем в уже возведенных корпусах. Единственное исключение — премиум-сегмент, где традиционная логика пока сохраняется: стартовая цена (1,1 млн руб. за кв. м) ниже, чем на поздних этапах строительства (1,27 млн). Но в массовом сегменте тренд перевернулся. Почему так происходит и что это значит для покупателей? Об этом — в материале Накануне.ру.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев объясняет парадокс просто: "Сейчас на стадии котлована эконом-жилье вообще не выводится [на рынок], а в продажу идет преимущественно жилье бизнес-класса".
Это сразу меняет среднюю стоимость квадратного метра в статистике. Но есть и другая причина — давление банков.
"Чтобы согласовать вывод проекта на рынок и открыть эскроу-счет, застройщики вынуждены держать высокие цены. Иначе банки не одобрят финансирование".
Получается замкнутый круг: девелоперы искусственно завышают стоимость на ранних этапах, чтобы соответствовать требованиям кредиторов, а не реальному спросу.
"Попытка заявить, что на стадии котлована стройка дороже, — это маркетинговый ход, чтобы подтолкнуть людей к покупке уже строящегося жилья", — отмечает Апрелев.
Кто зарабатывает на кризисе? "Население платит за все, банки получают прибыль без рисков, а застройщики балансируют на грани".
Что делать покупателям? Константин Апрелев предлагает радикальное решение — "траншевая ипотека", когда после уплаты первого взноса последующие платежи по ипотеке покупатели начинают платить только с момента сдачи дома и получения ключей от квартиры: «Люди должны рисковать только первым взносом для заключения ДДУ в размере не более 10-15% стоимости квартиры, а банки, получая свои прибыли должны, наконец-то, взять на себя реальные риски управления проектным финансированием и контроль за завершением строительства и своевременным вводом МКД в эксплуатацию.
Только в этом случае реальный баланс интересов и обязательств будет соблюден, а покупатели жилья будут платить проценты по ипотечному кредиту, только получив в пользование реальный продукт — квартиру!»

Читать полностью…

Второй сюрприз. ЦБ, на мой взгляд, становится регулятором строительного рынка.

Смотрите какая последовательность проявляется из того, что я написал в предыдущем посте: риски выше → капитал больше → проектное финансирование дороже (а может и вообще не дадут). Хорошая схема?

А теперь, что такое "риски выше"? Это определяет ЦБ.
Субсидируете ставку по ипотеке? Риски выше
Расчет идет через аккредитив, а не эскроу? Риски выше
Рассрочки много в структуре продаж = банк меньше контролирует реализацию проекта? Риски выше.

Так же ещё момент. Если нет права собственности, то это не полноценный залог. Коэффициент риска не может быть по стандартному весу (50%). Но, если кредитуем "правильного" застройщика:
если реализация через эскроу
нет массовых «псевдороссрочек», нестандартных субсидий, а также признаков, что застройщик обходит модель с эскроу
и высокая стадия готовности (причем точного параметра нет, оценивает высокость стадии банк)

То вот при этом всём, можно коэффициент риска сделать 50%.

Еще момент много кредитов на первичку в портфеле банка - это тоже расценивается, как повышенный риск. И может привести к макропруденциальным надбавкам к банку.

Но, что-то мне подсказывает, что если все кредиты будут для "правильных" застройщиков, то никаких надбавок не будет.

Круто, да?

На мой взгляд, это всё однозначно говорит о том, что сегодня у ЦБ есть все инструменты для контроля строительной отрасли через цену проектного финансирования.

@expertned

Читать полностью…

Итого, что нас ждет в результате этих новых правил:

⬇️ Доступность ипотечных кредитов:
Снижение доступности, особенно для нестандартных заемщиков (с плохой кредитной историей, нестабильным доходом и т.д.).

Банки будут вынуждены ужесточать скоринг, чтобы соответствовать новым требованиям по капиталу и резервам.

⬇️ Объем выдачи ипотек:
Вероятно замедление роста объемов выдачи ипотеки, особенно в сегментах с повышенным риском: без первоначального взноса, субсидированных застройщиком, нестандартных сделок.

Возможен перерасчет рисков по уже выданным кредитам, что усилит давление на капитал банков и ограничит возможности по новым выдачам.

⬆️ Рост ставок по ипотеке:
Учитывая рост капитальных требований, банки будут компенсировать риски за счёт повышения ставок или дополнительных комиссий, особенно в случаях с длинными сроками и низким взносом.

То есть, всё про то, о чём я говорил и раньше. Ключевая вниз не равно доступная ипотека. Более того, обратите на последний пункт. Все эти требования к повышению резервов (к слову в 1,5 раза повышены требования к собственному капиталу) ведут к одному - ставка выше.

Т.е. ЦБ ставку снижает, а ипотечные ставки вслед за этим вниз или вообще не идут, или идут с существенным лагом. Типа снизили на 3 пункта, а ипотеку на 1 пункт.

Ну, и требования к заемщику, к его первоначальному взносу, доходу - будут сильно увеличены.

Отдельный пассаж - это пересчет рисков по выданным кредитам. Это не значит, что конкретному заемщику ставку повысят, не пугайтесь. Это значит, что если банк до этого навыдавал каких-то кредитов, которые теперь стали более рисковыми, то ему или нужно выдавать теперь самые менее рисковые кредиты, или повышать ставки, или вообще не выдавать кредиты...

@expertned

Читать полностью…

А вот ещё одно будничное и скучное заявление ЦБ у себя на канале: "Банки начнут рассчитывать нормативы достаточности капитала по новым правилам с 18 августа".

Ну, будут и будут. Риск-веса там какие-то, надбавки.. Кому надо в этом разбираться?

Поэтому что в итоге имеем в общественном сознании? Ключевая вниз, ипотечники прибежали, всё купили. Цены полетели вверх.

Самое смешное, что будет так. Ключевая вниз, продавцы подумали, что ипотечники прибежали, цены подняли вверх. Потом смотрят, а ипотечников почему-то нет. Где ипотечники? Нет и нет. Потом кто-то начинает разбираться, объяснять, мол не будет ипотечников. ЦБ то не просто так все эти будничные заявления делает.

Потом все начинают это понимать. Но цены не снижают.

На самом деле зря ЦБ не объясняет все эти механизмы на пальцах. Сильно недооценивают они психологию, как минимум, рынка недвижимости.

В итоге инфляционный эффект может оказаться существенно выше, чем мог бы, если бы ЦБ четко и ясно сказало, мол ребята ипотеку доступную не ждите..

В общем, кому интересно, почитайте https://www.cbr.ru/press/event/?id=25789, там есть ссылки на две инструкции ЦБ. Очень любопытное чтение..

Я завтра сухую выжимку сделаю из этих инструкций. Если грубо, ЦБ в очередной раз (и заметим заранее) ужесточил требования к кредитованию в целом, и к ипотеке в частности.

А еще мне там понравился такой прям жирный намек застройщикам, на то, что всякие их схемы получения денег от граждан, которые не нравятся ЦБ, влетят им в копеечку, через удорожание проектного финансирования.

У нас новый регулятор строительной отрасли появился? Сбылась мечта Набиуллиной о контроле над стройкой?

@expertned

Читать полностью…

Сейчас на рынке недвижимости РФ сразу несколько интереснейших моментов.

🌱 1. Первая и главная интрига: что будет с ценами? Очень много признаков, что все-таки они будут снижаться, по вторичному жилью это просто факт. За последние 4 месяца три были с падением цены в месячном выражении.
По первичному жилью очень все неоднородно. Но летом в целом уже сформировался тренд на снижение фактических цен в сделках, которые проходят. Да, формально цена выставления еще в плато, но все, что дорого, просто не продается.

🌱 2. Второй вопрос: что и как будет с учетной ставкой и, как результат, с депозитами и ипотекой. На самом деле с пика ставок по депозитам в феврале они уже упали на 5% примерно. И если допустить еще минус три процента в течение следующих трех месяцев, то, думаю, очень большой объем наличности выйдет на рынок недвижимости. По ипотеке также пока значимо минус 4% не повлияло на рынок, но если ставки придут в 4 квартале к уровню 17%, то вторичка пойдет. Отложенный спрос гигантский!

🌱 3. И третий вопрос: как долго хватит сил у застройщиков терпеть все это? У них резко сокращается маржа, падает распроданность, да еще и постоянные вбросы, что семейную ипотеку так или иначе ограничат, плюс совсем скоро вторичка оживет, а это очень мощный конкурент. В общем, сфера из любимого дитя превратилась в падчерицу. Банкиры уже бьют тревогу, видят, что если еще полгода такого рынка, то первые ласточки скоро полетят.

Важно смотреть мировые тренды, там пока никакого отскока на рынке недвижимости не наблюдается, американские, европейские, азиатские рынки — все замерли в не самом удобном положении!

Читать полностью…

📊 Динамика цен на вторичное жилье за год

С июня 2024 по июнь 2025, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла с 110 028 ₽ до 115 786 ₽. Это увеличение на 5,2%, что подтверждает стабильный умеренный рост цен, характерный для текущего экономического цикла.

💡 Что это значит?

✔️ Для покупателей – ожидания снижения цен пока не оправдываются. При сохранении ставок и спроса, отсрочка покупки вряд ли приведет к заметной экономии.

✔️ Для продавцов – рынок сохраняет активность, особенно в сегменте ликвидного жилья с качественным ремонтом и удобной локацией. Такие квартиры продаются быстрее и ближе к заявленной цене.

👉 Вывод: вторичный рынок остается устойчивым инструментом сохранения капитала. При этом покупатели всё чаще предъявляют высокие требования к качеству квартир, что меняет структуру спроса.

Читать полностью…

Объем вывода новых проектов на рынок жилья продолжает падать

◾️По данным ЕИСЖС в июне 2025 года девелоперы опубликовали новых проектных деклараций на 2,9 млн. кв. м. Это почти на 29% меньше аналогичного периода прошлого года.
◾️Объем вывода новых проектов за первое полугодие 2025 года составил около 18 млн. кв. м и снизился на 22% к 1 пол. 2024 года.

Снижение достаточно заметное, часто оно пугает как представителей власти, так и профессиональных участников рынка. Нередко транслируется мнение о том, что это грозит дефицитом предложения в следующие годы. На наш взгляд – это ошибочное мнение. Текущее торможение инвестиционного процесса – естественная реакция рынка на сжавшийся спрос. Так по данным ДОМ РФ за первое полугодие 2025 года застройщики продали 10,4 млн. кв. м строящегося жилья (-26% г/г).

О каком будущем дефиците мы говорим, если по-прежнему выводим на рынок существенно больше проектов, чем продаем?

Изменится контекст - поменяется поведение девелоперов.

@REBURG

Читать полностью…

Встретила много рассуждений о запрете использования семейной ипотеки без места регистрации в регионе приобретения. Звучит мнение, что теперь будут просто «покупать прописку» в Москве и в Петербурге.

Во-первых, миграционные потоки в сторону Москвы и Петербурга из регионов усиливаются (даже если об этом не напишут в газетах). И это одна из попыток их обуздать, наряду с предложением ограничить поступление в ВУЗы. Но как бы не думали коллеги, что сейчас будут массово покупать прописки в Москве, не все люди склонны нарушать действующие законы и запреты, покупать липовую прописку. Меньшинство будет искать лазейки. Большинство не будет спорить с государством и будет использовать семейную ипотеку у себя по месту жительства.

Во-вторых, до 40% покупок в Москве и области приходится на иногородних, а объемы выдачи льготной ипотеки нужно сокращать (даже если об этом не пишут в газетах). Это ограничение будет иметь эффект.

Наконец, не только же московских застройщиков поддерживать, другим тоже продажи нужны...

Читать полностью…

Какой провал в строительстве мы получим в 2027-2028 годах?

Бытует мнение, что падение составит 30% и это вызовет дефицит предложения на рынке жилья.

Как по мне - правда будет гораздо печальнее. Ведь прогноз в тридцати процентное падение сделан исходя из уже полученных разрешений на строительство. Но есть нюанс. Не по всем из них работа ведется. Многие проекты в текущих условиях не стартовали и стройка там может и не начаться.

В последние 2 недели я разговаривал 4-мя ОЧЕНЬ большими застройщиками, которые рассматривают постепенное завершение деятельности даже в случае нормализации ситуации. Предприниматели больше не готовы подвергать себя риску. Он слишком существенный.

Главная проблема текущего кризиса - это уже не ставка. Настроние. Вот главная проблема. И это не какая-то мелочь. Это существенная составляющая экономического климата.

Бизнесмены не настроены на развитие. Завершить или продать то, что есть и закончить с деятельностью - вот настроение превалирующее на рынке. Многие застройщики его прямо транслируют, но еще больше держат в голове и не говорят никому.

Мой прогноз по падению ввода в 2028 году в случае если до конца года ставка не станет ниже 15% - более, чем в 2 раза.

Да! Я считаю, что стройка упадет на 50%-60% если ничего не предпринимать, потому что у нас просто не останется нужного количества бизнесменов, которые готовы строить.

P.S.
Хотя, буду откровенен. На мой взгляд бизнесу уже нанесен непоправимый урон. И многое в головах не изменится даже если ставка быстро снизится. Настроения приходят в норму долго.
Вспомните кризис 2008 года. Там все рухнуло в раз и отскочило быстро, а память до сих пор свежа.

Читать полностью…

🎆 Рынок новостроек в России: рекордное падение продаж на 38,7%

С июля 2024 по июнь 2025 года в России купили всего 458 727 квартир в новостройках (21,9 млн кв. м). Это на 38,7% меньше в количестве сделок и на 37,2% в квадратных метрах по сравнению с предыдущим годом (данные Дом.РФ). Аналитики «Циан» подтверждают тренд: −39% сделок, до 477 000. Официальных данных Росреестра ещё нет.

Почему произошло падение?

🔹 Отмена льготной ипотеки (с июля 2024)
🔹 Ключевая ставка взлетела до 18–21%, а рыночные кредиты — до 19–30%
🔹 Доля ипотеки упала с 90% до 60%, остальное — наличные и рассрочка

Цены растут, спрос падает

Несмотря на спад, застройщики продолжают поднимать цены:
🔸 Средняя цена за кв. м по РФ — 171 500 ₽ (+10,1% г/г)
🔸 Медианная — 197 000 ₽ (+9,3%)

Где продажи упали сильнее всего?

📌 Красноярский край – −63%
📌 Краснодарский край – −59%
📌 Самарская область – −58%
📌 Башкирия и Новосибирская область – −53%

Москва и Подмосковье держатся лучше (−31% и −36%), а Петербург — −43%.

Столичный рынок поддерживают инвесторы и покупатели с накоплениями.

Что дальше?

Застройщики снижают издержки, но прибыль стремится к нулю. Рынок в кризисе, и пока свет в конце тоннеля не виден.

📌 Ваше мнение? Когда, по-вашему, ситуация станет катастрофической?

Пишите в комментарии! 👇

#Недвижимость #Ипотека #Экономика #РынокЖилья

Читать полностью…

PRO необходимость укрощения аппетитов девелоперов и доступность жилья

📖Ознакомился с аналитическим докладом, подготовленным Заместителем председателя Комитета Государственной Думы по экономической политике А.Ю. Кирьяновым и Председателем Комиссии Общественной палаты Российской Федерации по ЖКХ, строительству и дорогам Г.Ю. Дзюба.

📣Доклад подтверждает то, о чем мы во фракции КПРФ говорим уже много лет - высокая стоимость жилья следствие не объективных факторов (подорожания строительства), а безмерных финансовых аппетитов застройщиков.

💁‍♂Посудите сами, с 2018 года доля затрат, не связанных со строительно-монтажными работами, в стоимости 1 кв. метра жилья выросла - в структуре цены 32 до 54%, а в абсолютных цифрах с 19 до 71 тыс.руб., т.е. в 3,7 раза. Одна из основных статей этих "непрофильных затрат", которые предлагают оплатить дольщику, это прибыль девелопера.
 
📉Доля же непосредственных расходов на строительство в цене 1 кв метра - в т.ч. расходов на оплату труда строителей, стабильно снижается. Если в 2018 году она составляла 68%, то в 2023 уже 46%.

😡Результат - человек платит 30 лет (в среднем) ипотеку за дорогое и некачественное жилье, пока девелопер подсчитывает прибыль.

🤔Кто-то возможно возразит: "Сейчас дорого строить - эти деньги уходят на покрытие процентов девелопера по кредиту на строительство".

🏗А вот, как бы не так! По данным Банка России, в 2023 году 81% всех строек жилья обеспечивался за счет эскроу-счетов (проектного финансирования), где предусмотрена банковская ставка ниже рынка. Другими словами, не банки, а сами россияне оплачивают строительство своих домов, и кредитных расходов у застройщиков быть не может!

🤑Но девелоперам этого мало. Как сообщило мне Правительство Российской Федерации, комиссия по повышению устойчивости российской экономики признала сферу жилищного строительства относящейся к группе риска, где "наблюдается снижение финансово-экономической устойчивости".

💸Очевидно, что практическим результатом такого решения будет финансовая поддержка "бедных, голодающих" застройщиков.

Поэтому я обратился в Правительство Российской Федерации со следующими предложениями:

📌Снизить и ограничить долю расходов девелоперов, не связанных со строительно-монтажными работами, – прибыль, затраты на рекламу, на премии менеджерам по продажам и директорам строительных компаний.

📌Проработать возможность введения «потолка» цен на квартиры в жилых комплексах «эконом-класса», чтобы сделать их покупку более доступной для рядовых граждан.

📌Предусмотреть бюджетную поддержку программы по возведению таких жилищных комплексов.

📌Дать указание ФАС России провести проверку ценообразования на жилье, с учетом информации, содержащейся в докладе.

Читать полностью…

Почему сделал оговорку про рынки крупных городов.

Смотрите как может выглядеть локальный рынок. Ну, возьмем, к примеру мою любимую Калининградскую область, с кучей земельных участков, продающихся на побережье по завышенным ценам в объявлениях.

Там реально прям куча земли, которая висит полгода, год, иногда два. И в цене не снижается, иногда даже растет. Надежда на сезон, в который всё сметут "проклятые москвичи".

Да, на фоне повышения привлекательности КО, как курортной зоны, цены выросли. Но теперь висят и висят объявления по завышенным ценам. Закончится сезон, покупок нет. Что будут делать собственники? Не все, но некоторые. Начнут цены в объявлениях приводить к реальным рыночным ценам. Особенно, если после нынешнего не очень теплого лета в Сети появится куча "разочарованных" постов. Или если откроются другие направления. Причем, зачастую цены там так завышены, что даже если рынок даст не плюс 10%, а плюс 15%, они все равно будут выше рынка.

Таким, образом, в локальном сегменте может быть как снижение цен в объявлениях, так и при сильно негативном сценарии, снижение стоимости реальных сделок. В любом случае, аналитики зафиксируют снижение цены. И в любом случае, на общем фоне роста цен, там цены, как минимум расти не будут.

Поэтому, конечно, решая конкретную жилищную задачу, нужно учитывать не только общерыночные тенденции, но и ситуацию в конкретной локации.

@expertned

Читать полностью…

В целом по стране активизации роста цен на жилье не стоит ожидать, пока ключевая ставка ЦБ не опустится минимум до 16%. Об этом «Татар-информу» сообщил вице-президент Российской Гильдии риэлторов Константин Апрелев.

"Пока каких-то серьезных оснований для возобновления существенного роста цен на жилье в России нет, потому что снижение ключевой ставки и снижение ставок по ипотеке не существенное, они остаются в любом случае заградительными. Для того, чтобы выросла какая-то активность на рынке жилья необходимо, как минимум, вернуться к уровню осени прошлого года, когда еще сохранялся уровень ключевой ставки, тогда она была на уровне 16%. И с моей точки зрения, пока вектор существенно не изменится, и ЦБ не произведет еще пару снижений ключевой ставки, возобновления какой-то активности на рынке ожидать сложно. В связи с этим какого-то тренда на увеличение цен сделок тоже не будет наблюдаться".

Читать полностью…

Совершенно очевидно и логично, что падение продаж в девелопменте влечет за собой падение продаж у смежников.

Это касается и строительных материалов, и услуг, и вообще всего, что связано со строительством. Не зря говорят, что на одно рабочее место в стройке приходится от 7 до 10 рабочих мест в смежных отраслях. Поэтому стройка очень важна.

Прочитал, что российские застройщики сократили закупки продукции для меблировки квартир более чем на 20–25%, до 70–75 млрд руб. Связано это не только со снижением продаж, но и с тем, что девелоперы пытаются снизить себестоимость квартиры.

Понятно, что меблированная недвижимость стоит дороже. Но я считаю, что продавать квартиры без чистовой отделки и хотя бы частичной меблировки (мокрые зоны, кухня, санузел и прихожая) — все равно, что продавать полуфабрикат. Это как если бы автомобили продавались без сидений: ездить можно, но сильно неудобно, надо докупать.

Думаю, рано или поздно наш рынок должен к этому прийти — чтобы все квартиры продавались с чистовой отделкой и меблировкой. Так делают во всем цивилизованном мире.

Поэтому снижение закупок мебели объяснимо, но временно. Те девелоперы, которые работают в долгую, это понимают и сохраняют предложение меблированных квартир (пусть и делая его опциональным).

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Читать полностью…

📍М-да, а на вторичном рынке Москвы наблюдается полный караул. Да-да, на самом деле всё очень-очень плохо. Почему? Смотрите:

C одной стороны, Росреестр выкатил данные о в общем-то вялых продажах за июнь, в столице было продано всего 9,8 тыс. квартир. Много это или мало? Если учесть, что рыночная ипотека беспрецедентно заградительна — то не так уж и мало.

А с другой стороны… Есть один такой зверёк. Мелкий и пакостный, он всегда подкрадывается, когда его не ждут. Так вот, и в этот раз… Песец подкрался незаметно. Знаете, какое кол-во «вторички» сейчас в продаже? Не знаете? Тогда отвечу: по данным «МИЭЛЬ» — абсолютный минимум за последние 6 лет!

И это очень и очень плохо, т. к. по всем канонам рынка экспозиция должна и дальше сокращаться до своего апогея, ну или иными словами — до ноября-декабря.

Ну и параллельно, к резкому сокращению экспозиции, что мы получим? А получим мы, с огромной долей вероятности, — снижение «ключа»: /channel/labirint_investora/1421. От которого зависят и доходность по депозитам, и ставки по рыночной ипотеке.

🔖 В общем, пока всё идёт к тому, что предложение на «вторичке» и дальше будет сокращаться, а спрос — нарастать. Вот такие дела. Подождём 25 июля… И если на очередном заседании ЦБ резко снизит «ключ», то очень похоже на то, что в столице грядёт… дефицит «вторички».

Да-да, конечно, пока это сложно представить, ведь мои оппоненты весь год твердили о том, что нас ждёт затоваривание, квартиры будут не нужны, инвесторы скоро начнут распродавать свои будки и т. д. А тут такое… Незаметно сформировались все условия для жесткого и мощного… дефицита квартир на вторичном рынке Москвы.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Читать полностью…

📈📉📈 Качели цен на новостройки

ДОМ,РФ посчитал свой индекс цен: новостройки в июне +0,2%.

В первом полугодии 2025 года динамика цен на новостройки в реальном выражении показала снижение. Что такое "реальное выражение дом,РФ не раскрывает.

За 6 месяцев жильё подорожало на 3%, но с учётом инфляции (3,8%) реальное падение составило -0,7%.

📍 Где выросли цены?

С начала года рост зафиксирован в 60 из 68 регионов. Но разница в темпах впечатляет:
🔹 Москва: +7,25% (в 2,5 раза выше среднего по РФ)
🔹 Санкт-Петербург: +1,99% (отстаёт от общероссийских показателей)
Остальные данные видны в прикрепленной таблице.

📉 Спрос всё ещё ниже прошлогоднего

Май-июнь: продажи по ДДУ — 1,7 млн кв. м, что в 2 раза меньше, чем в 2024-м на фоне ажиотажа перед окончанием «Льготной ипотеки».

P S
Начиная с августа 2025 года страшные данные, приводимые о продажах и ценах на новострой сменятся "позитивными", т.к. продажи начали сильно проседать с июля 2024 года.

#Недвижимость #РынокЖилья #ИндексЦен #Новостройки #ДОМРФ@benua_org

Читать полностью…

Теперь по новостройкам. Для застройщиков у ЦБ есть два "привета".

Первый. Что было раньше.

Ипотека на новостройки, особенно по схемам с эскроу-счетами и проектным финансированием, считалась менее рискованной (или, скажем так, более предсказуемой), чем ипотека на вторичку — в некоторых аспектах.

Почему? Потому что ппри использовании эскроу-счетов и проектного финансирования деньги дольщиков находятся под контролем банка, а значит — риск недостроя, хоть и есть, но минимален.

Строительство, финансируемое банком, проходит под пристальным надзором, а значит риски банкротства ниже.

В таких проектах банки зачастую имели прямой доступ к данным, могли контролировать ход строительства, движение средств и темпы продаж — всё это снижало неопределённость.

В результате, ипотека на жильё с эскроу воспринималась как низкорисковый инструмент. И в целом менее рискованный, чем покупка вторички, где нет никакого контроля за состоянием квартиры, юридической историей и продавцом.

📉 Что поменяли инструкции:
Новые подходы к оценке капитала и кредитного риска разграничивают уровень риска по стадиям строительства и по видам обеспечения. Теперь банки обязаны:

- Чётче различать готовое жильё и объекты на стадии строительства, даже если они идут по эскроу.
- Применять коэффициенты риска, в зависимости от того, насколько надёжен залог, есть ли право собственности, стадия стройки и т.д.
- Учитывать качество обеспечения — если объект ещё строится, это не полноценный залог.

📌 Вывод:
Если раньше банки часто расценивали эскроу-ипотеку как на относительно низкорисковую, то теперь всё изменится.

Подход к оценке рисков кредитов на первичку стал жёстче и более формализованным, и автоматически “менее рискованной” новостройка уже не считается. Всё зависит от параметров сделки и объекта.

Причем менять подход начнут быстро, середины августа ждать не будут, так как, как я и писал выше - возможен перерасчет рисков по ранее выданным кредитам.

Но это ещё не все сюрпризы для стройотрасли от ЦБ.

@expertned

Читать полностью…

Встретила много рассуждений о запрете использования семейной ипотеки без места регистрации в регионе приобретения. Звучит мнение, что теперь будут просто «покупать прописку» в Москве и в Петербурге.

Во-первых, миграционные потоки в сторону Москвы и Петербурга из регионов усиливаются (даже если об этом не напишут в газетах). И это одна из попыток их обуздать, наряду с предложением ограничить поступление в ВУЗы. Но как бы не думали коллеги, что сейчас будут массово покупать прописки в Москве, не все люди склонны нарушать действующие законы и запреты, покупать липовую прописку. Меньшинство будет искать лазейки. Большинство не будет спорить с государством и будет использовать семейную ипотеку у себя по месту жительства.

Во-вторых, до 40% покупок в Москве и области приходится на иногородних, а объемы выдачи льготной ипотеки нужно сокращать (даже если об этом не пишут в газетах). Это ограничение будет иметь эффект.

Наконец, не только же московских застройщиков поддерживать, другим тоже продажи нужны...

Читать полностью…

📊✍️Продажи недвижимости стабильно вниз

Росреестр по Санкт-Петербургу опубликовал данные за июнь 2025 года.

1 полугодие рынок новостроек провел в упадке.

В июне 2025 года было зарегистрировано всего 2902 ДДУ, что на 15% меньше, чем в мае 2025 года, который отличился резким падением спроса из-за майских праздников. За последние 7 лет это один из самых низких показателей. Ниже было только в апреле 2022 - 2902 ДДУ и январе 2025 - 2707 ДДУ.

В сравнении с июнем 2024 года (6042 ДДУ) падение продаж новостроек в июне 2025 в 2 раза.

Вот так выглядят данные продаж новостроек в Петербурге за первые полгода по годам:

2019 - 57157
2020 - 34687
2021 - 37796
2022 - 35650
2023 - 25885
2024 - 33831
2025 - 19422

Похоже, что мой пессимистический прогноз на 2025 год оказался оптимистичным. В январе 2025 года я предполагал, что в новостройках будет продано 48000 объектов, по итогам 1-го полугодия видно, что рынок новостроек Петербурга четко идет к цифре, которая будет не выше 40000 продаж.

Вчера был на бизнес-завтраке, организованном конкурсом "Доверие потребителя", где присутствовали некоторые застройщики Петербурга, один из которых является лидером петербуржского рынка.

Тема была на злобу дня: "Как продается недвижимость сегодня? Незабываемый клиентский опыт и стимулы для продаж. ИИ нам в помощь".

Краткий итог:

1. Искусcтвенному интеллекту еще учиться и учиться. Один из застройщиков показал переписку ИИ с клиентом, в которой ИИ активно продавал клиенту несколько новостроек, которых у застройщика нет. ИИ их просто выдумал.

2. На прямой вопрос модератора - как дела с продажами? Застройщики мягко сглаживали проблему уходя в рассуждения о том, что нужно работать даже в этих условиях. Короче - продаж нет, но мы еще держимся.

Интересно, когда на рынке новостроек Петербурга количество перейдет в качество, т.е. падение в продажах приведет и к падению цены?

На вторичке Петербурга ситуация лучше, чем в новостройках.

В июне 2025 года на вторичке было продано 7167 объектов жилой недвижимости (квартир и комнат). Это, как я и предполагал, больше, чем в мая 2025 (6889), но меньше, чем в июне 2024 (7808).

В сравнении с 1-м полугодием 2024 года количество продаж выросло на 3,1%, в сравнении с 2023 - упало на 14,5% и в среднегодовом выражении на 25% ниже нормы.

Читать полностью…

В развитие истории о ситуации с выводом на рынок нового жилья строительном секторе ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, поделился с нами следующим комментарием

В 2025 году складывается парадоксальная ситуация – спрос на новостройки упал, рыночная ипотека не работает, но объем вывода новых проектов на рынок по-прежнему превышает объем реализации.

Инерция – страшная сила рынка недвижимости. Многие из тех, кто выходит на рынок в 2025 году, не имеют альтернативных сценариев. На них давит бремя прошлых решений (понесенные затраты, кредиты, обязательства). Для многих из них, старт строительства и продаж – меньшее из зол. Среди компаний, наращивающих портфель проектов в 2025 году, есть и рыночные оптимисты, которые верят в свои возможности на сложном рынке. Это вера подкреплена раскрытыми эскроу-счетами, по тем проектам, которые были реализованы в период «высокого сезона». Застройщики слишком долго продавали идею о том, что «сидеть в деньгах слишком рискованно, лучше забетонировать их в квартирах». Сегодня эта идея управляет и их бизнес-решениями. Несмотря на все сложности, сегодня на рынке есть не только продавцы девелоперских активов, но и покупатели. И их не так мало.

Читать полностью…

Что сегодня со вторичкой?

Решил повторить картинку. Очень наглядная получилась.

Мало продавцов, мало покупателей. В итоге, получается сегментация рынка.

Например, в каком-нибудь районе условно старой застройки, квартир очень мало в продаже. В итоге, при появлении квартиры по нормальной рыночной цене (а иногда и немного выше), квартира улетает с первого дня показов.

А берем новый ЖК, где конкуренция большая в силу естественной концентрации предложений. И нормальный ликвидный объект, по вполне себе рыночной цене может продаваться месяц.

И вот когда вы видите частные мнения о рынке, важно делать корректировку на место.

Думаю, что и в целом по России такая же сегментация. Где-то изначально много завышенных цен. Где-то изначально более высокий спрос. И
вот в одном городе нормальный срок продажи - полгода, потому что банально нет покупателей. А где-то пара недель, потому что нет продавцов.

@expertned

Читать полностью…

Про ставку, надежду и грызунов

Прогнозы по ключевой ставке становятся позитивнее: согласно ожиданиям аналитиков, на остаток 2025 г. она составит 17,4%, а в следующем году опустится в среднем до 13,8%.

С одной стороны, снижение ставки на 1, 2, 3 процента с точки зрения доступности ипотеки не очень повлияет на рынок. Рыночная ставка все равно будет высокой, а выдачи по семейной ипотеке по факту уже на пределе.

С другой стороны, очень важно психологическое состояние людей, которые оперируют на этом рынке.

Есть такой эксперимент, его в середине прошлого века проводил американский психобилог Курт Пол Рихтер. Крысу сажали в банку с жидкостью. Она выдерживала там около 15 минут, а потом тонула. Но если ее доставали и давали отдохнуть, а потом снова сажали в банку, она держалась на плаву уже намного дольше — до 60 часов.

Потому что у нее появлялась надежда на выживание…

Вот точно так же небольшое, но регулярное снижение ставки будет действовать на психологическое состояние девелоперов и других участников рынка. Все будут понимать: если есть хотя бы небольшая положительная динамика, есть и шансы выжить…

GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Читать полностью…

Итоги недели

Предложение на вторичном рынке топчется на месте. На этой неделе в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) число объектов выросло на 1% - до 23 тыс. лотов. Итого за пол-июля предложение в минусе на 1,1%.

Покупатели не частые, но на фоне низкого объема весьма решительные. Некоторые запрашивают скидку в 5-7% от стоимости квартиры и не готовы к встречным предложениям.

По-прежнему важна готовность документов к сделке, оперативное выведение покупателя на аванс. Намерения у клиента могут быстро поменяться. Мы реально теряли сделки: не были готовы принимать аванс в девять вечера. После работы над ошибками готовы фиксировать сделки чуть ли не до полуночи. Чтобы утром не было сюрпризов.

Распространенный тип покупателей квартир до 15 млн. рублей. Основная часть средств на истекающем депозите. Недостающую сумму добирает ипотекой на 1,5-2 млн. руб., максимум на 3 млн в ипотеку. Ежемесячный платеж получается в 50-60 тыс. руб. максимум. Похоже на психологически комфортную сумму. При снижении ставок кредитования будут придерживаться того же платежа, но с большей суммой кредита.

На рынке новостроек один из немногих позитивных факторов - рост выдачи семейной ипотеки. На 10 июня выдано 88 млрд. руб., на 20% выше июньских темпов. Обнадеживаться не стоит: часть роста могла прийтись на ИЖС и на «семейку» на вторичное жилье.
Если судить по интенсивности спроса на трейд-ин и выкуп имеющегося жилья, то спрос чуть слабее чем месяц назад. Если продажи новостроек не просядут относительно июня, будет уже неплохо.

Стоит подсветить очередной акт драмы про семейную ипотеку. Не успели мы разобраться с ограничениями по прописке, а уже новый болезненный вопрос. Повышенная компенсация банкам от Минфина утверждена до 6 августа. Продлят? Банки снова потребуют комиссию? Напомнят, что госпрограмма им не выгодна, ужесточат андеррайтинг и тихо притормозят выдачи?

Кстати, странно что грядущие ограничения пока не используют как маркетинговый разогрев. Помните: берите ипотеку пока не отменили! Ждём.

Только мы стали забывать про риски рассрочки, как представители ЦБ выявили серые схемы с рассрочкой на 10 лет. Пока фиксируем: рассрочки составляют 17% от 6,8 трлн рублей размещенных дольщиками на эскроу-счетах.

В целом по итогам полугодия объем продаж новостроек в Петербурге снизился на 35%, в Ленобласти, минус 12%.

Рынок долгосрочной аренды жилья: предложение плюс 1,1% за неделю и плюс 5,4% с начала месяца по данным ЦИАН. На «Авито» и «Яндексе» прирост небольшой или даже отрицательный. В любом случае рынок прошел точку минимального предложения. По данным Дом рф, за 2 квартал предложение снизилось более чем на 40%, цена долгосрочной аренды выросла на 16%

@yeltsovm

Читать полностью…

Помните про основной тезис, что на депозитах у населения большой навес денежной массы, которая когда-нибудь прольется на рынок недвижимости?

ИРН провел опрос покупателей: При какой сумме они будут перекладываться в недвижимость. Основная доля покупателей отметила уровень ставок по депозитам от 8-12 %, при которых они задумаются о вложения в недвижимость. Это 2026 год как минимум.

Читать полностью…

Очередные потрясающие новости.

Депутат Обухов потребовал установить потолок цен на квартиры эконом-класса. Еще он предложил ввести девелоперам лимиты на расходы на рекламу и премии топ-менеджерам.

Сделано это не в формате речей. Соответствующее обращение уже направлено премьер-министру.

Ужасно, когда человек, у которого нет понимания, как строится бизнес, выступает с предложениями по регулированию этого самого бизнеса.

Но еще хуже, когда депутат забывает историю своей страны.

А я напомню Вам. Ведь потолок цен уже устанавливался в России. Было это в начале 90-х. И привело это к тому, что производить стало невыгодно, поэтому в стране опустели полки, а предприятия пошли с молотка.

Впрочем, это же депутат от партии КПРФ… Что еще от этой партии можно ожидать?

Читать полностью…

Вместе с запретом покупки жилья по семейной ипотеке не по месту регистрации нужно дать семьям возможность купить его в своем регионе, - заявил НСН вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Для этого необходимо расширить льготную программу на индивидуальное жилье и вторичный рынок.

«Сегментация льготной ипотеки направлена на то, чтобы люди с ее помощью решали свои жилищные проблемы, а не занимались инвестициями. Если люди покупают квартиры в других регионах и не живут в них, это становится инвестицией. Понятно, что правительство стремится более точно фокусировать адресную ипотеку по её назначению. Здесь необходимо учитывать несколько моментов. Во-первых, в стране есть люди, работающие в Москве, но зарегистрированные не там. Во-вторых, если запретить покупку жилья с использованием льготы не в регионе регистрации, нужно создать такую возможность в родном субъекте. Сейчас программа льготной ипотеки в основном ориентирована на новостройки. Есть исключения для небольших городов, где гражданам разрешено покупать жилье на вторичном рынке, но с множеством ограничений. Например, нельзя приобрести индивидуальный жилой дом, а только квартиры в многоквартирных домах. Эти дома должны быть не старше 20 лет. А у нас новое жилье не строится в 70% городов страны, оно не строилось и 20 лет назад. Таким образом, на практике программой семейной ипотеки могут воспользоваться менее 4% всех имеющих право на эту льготу».

Если запретить людям покупать жилье в других регионах, где оно строится, то необходимо обеспечить возможность его покупки в тех регионах, где они проживают, резюмировал вице-президент гильдии. А так как новое жилье не строится в большинстве российских городов, то жилищную ипотеку нужно расширять. Тогда, по словам Апрелева, сегментация станет сбалансированной мерой. В противном случае правительство просто сократит количество семей, которые смогут решить свою жилищную проблему.
Подробнее: https://nsn.fm/nedvizhimost/zapret-ipoteki-ne-v-regione-registratsii-urezhet-semyam-vozmozhnost-uluchshit-zhile

Читать полностью…

В Москве оказывается цены за месяц рухнули. Минус 4% за один только месяц. И никто кроме аналитиков "Авито" это не заметил.

Мне даже интересно посмореть на то, как они получили такой результат. Я в целом понимаю, как это может быть. Более того, вполне допускаю, что аналитики будут фиксировать снижение цены, несмотря на то, что цена будет расти.

Грубо, вот мы взяли объект в продажу, говорим клиенту, мол цена в пределах 12,5-12,7 млн. А он говорит, хочу 14,5, я ремонт крутой сделал. Ну ок, ставим на пробу за 14,6. Потом очевидно снижаем в уровень 13 и ниже. Что скажет аналитик? Цена падает. Что скажем мы? Если продадим, за 12,5-12,7 -цена не изменилась. Если продадим за 12.9 - цена немного выросла.

Если такого будет много, то может быть то, что у аналитиков цена падает, а реально - растет. НО! Сегодня нет такого в массе.

Причем, ни ИРН, ни Сбер, которые отслеживают цены в объявлениях, никакого падения в Москве нет. А у Авито есть.. Удивительно просто..

И пошли звонки, с просьбой прокомментировать - это устойчивый тренд или ждать разворота к осени...

Ну, если в июне минус 4%, а осенью разворот, то могу сказать, что у нас какой-то коллапс случился, какая-то экономическая проблема, кризис и т.п. Не ведет себя так недвижимость, не бывает резких скачков цен без внешних потрясений.

Причем, если в глубь статьи заглянуть, то видно насколько разнонаправленные комментарии. И отсутствие поддержки падения цен. Хотя, вот Этажи тоже снижение цен зафиксировали. Но он постоянного его фиксируют, им выгодно его фиксировать.

Резюмируя. Я не рекомендую ждать падения цен на вторичке в ваших планах. Это не значит, что нужно резко бежать и покупать. Особенно при решении жилищных задач. Но строя планы, не думайте о падении цены, рынок ближе к росту, чем к падению. По крайней мере в Московском регионе и рынка крупных городов.

@expertned

Читать полностью…

Никогда такого не было и вот опять

Обсуждаются новые изменения в программу семейной ипотеки – ограничения на покупку за пределами региона регистрации. Законодатель хочет большей адресности в программе и аргументирует это тем, что половина выданных кредитов уходит на столичные рынки. Ничего удивительного – в Москве, Санкт-Петербурге вместе с областями строится около 30% многоквартирного жилья РФ. Лимиты на семейную ипотеку здесь в 2 раза выше (12 млн рублей), чем в других регионах (6 млн руб.). Хотя цены во многих миллионниках сопоставимы с предложениями в Московской и Ленинградской областях. Постоянные инициативы, предложения, корректировки в льготных программах – свидетельство того, что в отрасли отсутствует четкое понимание целей развития. Как с точки зрения социальных задач, финансовых возможностей, ограничений бюджета, так и с позиции рынка жилья.

Выдача семейной ипотеки по месту регистрации приведет лишь к тому, что у риэлторов появится новая задача/ услуга в процессе подготовки сделки. Миграционные потоки это не остановит, инвестиционный подтекст в сделках не ограничит. До конца года о данной инициативе могут и вовсе забыть. Но текущий медийный шум приведет к повышению спроса со стороны региональных покупателей на столичных рынках в 2025 году.

@REBURG

Читать полностью…